В качестве обязательного требования при заключении ипотечного договора выступает необходимость проведения оценки. Заключение эксперта является основополагающим для определения общего размера займа, поэтому необходимо заранее иметь информацию об особенностях процедуры. Особые сложности в большинстве случаев возникают при наличии в помещении неузаконенной планировки.
Большинство вопросов о целесообразности проведения оценки возникает в отношении только что построенного жилья. Стоимость квартиры в таком случае заранее известна и определяется застройщиком. Проведение оценки в этом случае проводится после передачи прав собственности владельцу и ее обязательность устанавливается условиями кредитного договора.
Сложности зачастую возникают при оценке вторичного жилья и на итоговое значение влияет множество факторов, таких как год строения, месторасположение недвижимости, особенности ремонта и состояния помещения. Наибольшие сложности с оценкой недвижимости возникают у владельцев с наличием в помещении незаконных перепланировок.
Сегодня значительная часть жилых помещений на вторичном рынке имеют перепланировки, на которые у владельцев отсутствует разрешительная документация. В соответствии с действующим законодательством перепланировкой считается не только изменение стандартной планировки, но и преобразование дверных проемов или снос кладовки.
Любые неузаконенные трансформации помещения в конечном итоге отражаются на стоимости такого объекта, которая снижается по сравнению с рыночной. Для банка и заемщика это означает снижение ликвидности жилья и меньший размер кредитования.
Сегодня существует большое количество вариантов перепланировок, поэтому каждый случай рассматривается отдельно. К неустранимым видам относятся следующие виды:
- демонтаж внутренних перегородок;
- снос или частичное изменение конструкции несущих стен;
- установка теплого пола с подключенным от общедомового центрального отопления питания;
- изменение стандартной планировки и перенос кухни, санузла, ванны в место, в котором снизу находится жилое помещение соседей;
- демонтаж стены, разделяющей лоджию и балкон, с установкой радиатора с питанием от общей системы отопления;
- снос вентиляционных систем, закрытие мест нахождения противопожарных люков.
В некоторых случаях для того, чтобы избежать снижения стоимости объекта при проведении оценки, владельцы просят экспертов не указывать факты наличия перепланировок в помещении. Сокрытие информации такого рода для специалиста чревато лишением аккредитации в кредитном учреждении. Даже если эксперт пойдет на такие действия и согласиться умолчать о проведении в квартире перепланировки, то в будущем велика вероятность выявления подобного факта специалистами банка. В отношении заемщика со стороны кредитора в этом случае последует претензия, и требование досрочно погасить займ. В связи с такой особенностью специалисты не советуют идти на предоставление недостоверных данных.
Заемщик вправе самостоятельно выбирать эксперта, который будет проводить экспертизу и сформирует отчет об оценке недвижимости. В большинстве случае специалисты банка дают рекомендации в части выбора наиболее надежных и проверенных оценщиков, выдавая список организаций.
Физическое лицо может выбрать из предложенных кредитной организацией вариантов либо сделать выбрать иного специалиста. Банк не вправе настаивать на том, к кому должен обращаться клиент за проведением оценки. При этом специалисты советуют придерживаться рекомендаций банка, так как это существенно сокращает временные затраты из-за отсутствия необходимости проводить дополнительную проверку знаний и квалификации непроверенного кредитором оценщика.
Сегодня к эксперту предъявляется довольно существенный перечень требований для того, чтобы он смог получить аккредитацию банка. К основным относятся следующие:
- представляет организацию оценщиков недвижимости, которая имеет законную регистрацию;
- обладает полисом гражданской ответственности, сумма которого не менее 300 000 рублей.
Полис выступает гарантом недопущения специалистом случайной или намеренной ошибки при проведении оценочной процедуры, из-за которой могут пострадать третьи лица. При допущении промаха и некорректного определения стоимости жилья ущерб взыскивается и покрывается за счет полиса.
Оценка ипотечной недвижимости аналогична экспертизе, проводимой при осуществлении купли-продажи недвижимости. На первом этапе заключается договор об оказании услуг между физическим лицом и специалистом, предварительно перед подписанием соглашения оговариваются основные существенные моменты проведения процедуры и вопросы стоимости.
В назначенную сторонами сделки дату специалист приезжает для осмотра и оценки объекта недвижимости. В процессе проведения экспертизы он делает фотографии, которые впоследствии прикладываются к отчету. На текущий момент используются следующие способы оценки ипотечной недвижимости:
- сравнительный или рыночный — стоимость устанавливается по аналогии с подобными объектами;
- доходный — оценивается с точки зрения ликвидности объекта в будущем;
- затратный — оценке подлежит определение затрат, которые потребуются на возведение аналогичного жилья.
При определении оценочной стоимости недвижимость рассматривается с точки зрения перспективности его развития в будущем, в том числе наличие транспортных развязок, социальных объектов. После изучения основных деталей и факторов, влияющих на стоимость жилья в настоящем и будущем, составляется отчет об оценке. В среднем стандартный отчет насчитывает от 25 до 30 страниц. В обязательном порядке указывается рыночная и ликвидная стоимость.
Рыночная стоимость показывает по какой цене жилая недвижимость может быть продана при обычной продаже. Ликвидная стоимость демонстрирует какие средства могут быть выручены при необходимости срочной реализации объекта недвижимости. В большинстве случаев она составляет около 80% от цены рыночной. Для банков важнее ликвидная стоимость и при рассмотрении документов они обращают внимание прежде всего на этот пункт в оценочном отчете.
Для проведения процедуры оценки потребуется предоставить правоустанавливающие документы на жилье и техпаспорт из БТИ. Перечень предоставляемых документов заверяется заказчиком путем проставления личной подписи.
Стоит учесть, что дата проведения экспертизы и дата составления документа представляют собой разные понятия. Разница между ними может отличаться даже на пару недель. Согласно действующим нормам срок действия отчета об оценке недвижимости действует в течение 6 месяцев с момента его составления.
Стоимость оценки, по сравнению с ценой жилого имущества, не высока и зависит от региона нахождения объекта. Для Московской области и Санкт-Петербурга значение варьируется в пределах 5 000 рублей, для основной массы регионов расходы на услуги эксперта находятся в районе 3 000 рублей. На стоимость услуги влияют следующие факторы:
- опыт и квалификация специалиста;
- нахождение жилья по отношению к центру города;
- срочность проведения оценки.
Все затраты по проведению экспертизы в полном объеме ложатся на заемщика. Перед обращением в конкретную организацию не по рекомендации банка рекомендуется поинтересоваться о репутации фирмы, длительности ее работы в сфере недвижимости, отзывами предыдущих клиентов.
Проведение оценки недвижимости является обязательным этапом заключения ипотечного кредитования, основные моменты которого регулируются законодательно. Наличие в помещении неузаконенных перепланировок напрямую влияет на оценочную стоимость объекта, снижая максимальную сумму допустимого для выдачи займа. В целом процесс оценки такого имущества аналогичен стандартному процессу, заемщик вправе самостоятельно выбирать оценщика и расходы на оплату услуг в полном объеме ложатся на заемщика.
Подведя приблизительный подсчет количества заказов по оценке «проблемных» квартир из общего перечня заказов компании, оказалось, что примерно 9% всех наших клиентов так или иначе готовы приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой.
Такой вывод озвучил наш эксперт по оценке жилой недвижимости в Москве. Что же это за «проблемные» квартиры? Почему они так классифицируются в нашем реестре заказов, а самое главное — почему их так много? Ответ на этот вопрос дал тот же эксперт:
— «Проблемным» заказом в нашем отделе называется заказ, над оценкой которого придется поломать голову, чтобы не нарушать закон и предоставить банку реальную стоимость. В 99% случаев такие заказы от покупателей квартир на вторичном рынке, когда в планировку квартиры внесены какие-либо изменения. В большинстве случаев заказчик сам не знает является его перепланировка нарушением или нет, надеется на «авось», и немало удивляется, когда узнает что Сбербанк (или другой банк) не примет его отчет. Причем узнает он это от нашего сотрудника, вместе с отказом в проведении оценки.
Действительно, мало кто знает что перепланировка в квартире бывает двух типов — законная и незаконная. В свою очередь законная перепланировка также делится на два подвида, различающиеся между собой способом оформления. Рассмотрим каждый из них по очереди:
Если были внесены изменения в несущие стены, объединен санузел, затронута зона кухни — то такую перепланировку возможно согласовать только с участием проектной организации. Владелец квартиры обязан привлечь проектировщика, разработать проект перепланировки с обоснованием безопасности внесенных изменений.
Если в результате перепланировки в вашей квартире произошел сдвиг перегородки, либо изменена форма проема в перегородки, либо демонтирован встроенный шкаф (имеющийся на плане БТИ), то такую перепланировку не требуется оформлять через проект, достаточно нарисовать эскиз новой планировки квартиры и предоставить его в БТИ. Инспектор придет в квартиру, ознакомится с реальным положением дел, подпишет факт соответствия эскиза положению стен в квартире, и через 2-3 недели Вы получите на руки новенький паспорт на квартиру с новой планировкой.
Если ситуация с покупкой квартиры не позволяет проводить процедуру согласования перепланировки сейчас, то можно это сделать позже. Для этого в банк отправляется официальное письмо. заверенное нотариусом, в котором сказано что перепланировку собственник обязуется либо согласовать, либо вернуть все стены в исходный вид в срок до. числа. Как правило отсрочка составляет месяцев.
Часто заказчики оценки пытаются убедить оценщика в необходимости не указывать в отчете об оценке квартиры наличие перепланировки, даже не зная что не нужно ничего скрывать от банка, если перепланировка незначительна. Правда, написанная экспертом-оценщиком в отчете, ценится банком гораздо выше чем даже обоснование всех вносимых корректировок. Мало того, нарушение правил оценки со стороны оценочной компании может привести ее к лишению аккредитации в банке, а иногда и к судебному разбирательству, с материальной ответственностью за причиненный ущерб кредитной организации. Об аккредитации оценочных компаний в Сбербанке и других банках России читайте здесь.
Хочу обратиться к нашим клиентам:
Не скрывайте перепланировку! Показывая банку картину «как есть», вы имеете гораздо больше шансов получить одобрение кредитного комитета, чем если бы перепланировка была скрыта от банка. Наши эксперты обладают опытом грамотных формулировок в отчетах об оценке, благодаря которым Ваша перепланировка не будет причиной в отказе от получения ипотечного кредита!
При оформлении ипотечного договора на покупку квартиры банк практически всегда требует проведения независимой оценки квартиры в специализированной оценочной компании, специально аккредитованной при банке для того, чтобы «открывать глаза» банку на залоговое имущество. Исключением в данном случае является только квартира в новостройке, цена на которую появляется в ипотечном договоре из договора долевого участия, либо договора переуступки прав. И все бы хорошо, процедура оценки налажена, но вот возникает квартира с перепланировкой, и начинаются проблемы.
С точки зрения банка квартира с перепланировкой обладает не просто объектом с нарушением, а становится претендентом на залоговое имущество с рискованной ликвидностью. Само собой, такие объекты стараются обходить стороной риэлторы, да и сами покупатели (с опытом) не торопятся рассматривать квартиры с перепланировкой для покупки в ипотеку. Но как быть, если квартира ОЧЕНЬ НУЖНА, и ипотека — необходимость?
В этом случае включается механизм индивидуального рассмотрения объекта потенциального залога, и в самом начале этого механизма находится независимый оценщик, проводящий оценку квартиры для банка. Соблазн скрыть перепланировку для оценщика всегда обладал определенной долей риска, но вот за последние несколько месяцев этот риск вырос сразу в несколько раз.
Внимание к квартирам с перепланировкой у банков становится все пристальней. А причина тому проста — участились случаи разрушения жилых объектов, даже на фоне постоянного ужесточения правил эксплуатации.
Оценщики не заметят перепланировку? Круто. Но что дальше?
Как не попасться на проблемную квартиру и чем грозит смельчакам сговор с оценщиком?
Совет №1. Наверное это самый простой совет: в принципе не рассматривать в качестве варианта покупки квартиру с перепланировкой, даже согласованной. Не секрет что за последние 20 лет проектными организациями было выпущено огромное количество согласований перепланировок с «особенностями».
Риски: Нужны ли Вам проблемы с вашей квартиры по истечении времени, по результатам вскрытия нарушений в работе той или иной проектной организации?
Совет №2. Изучайте внимательно поэтажный план. По возможности сравните его с планом квартиры выше.
Риски: См. риски п.1
Совет №3. Ни в коем случае не соглашайтесь на рекомендации риэлтора провести сделку с оценкой в знакомой оценочной компании, которая сделает все как надо.
Риски: Во-первых такая оценочная компания может быть уже лишенной аккредитации, просто вы (а может и риэлтор) об этом еще не знаете. Закажете оценку, но отчет не примут, а саму сделку поставят на контроль в службе андеррайтинга банка. Попробуйте потом проведите сделку.
Во-вторых даже после оформления сделки Ваша перепланировка может легко вскрыться, и тогда ответственность за сокрытие ляжет уже не только на плечи оценщика, но и на Ваши. Оно Вам надо?
Еще один случай, когда закрывать глаза на перепланировку очень опасно — при оформлении закладной банка (квартира в новостройке). Будущие собственники торопятся с ремонтом в своей квартире, не получив свидетельства торопятся ломать перегородки. В итоге что происходит: оценочная компания неверно охарактеризовала перепланировку, либо вообще умолчала про ее наличие, а затем была лишена аккредитации и попала под службу безопасности банка. В итоге уже сам собственник становится виновником нарушения скрытия перепланировки. Как в такой ситуации себя поведет банк? Догадайтесь сами.