Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, с 7,75% до 7,5% годовых, говорится в сообщении регулятора. Это первое смягчение денежно-кредитной политики с марта прошлого года, которое приведет к снижению банковских ставок, в том числе по ипотечным кредитам.
Последовательное снижение ключевой ставки до ожидаемого уровня, одним из шагов которого является сегодняшнее уменьшение на 25 базисных пунктов, может действительно существенно повлиять на доступность жилья и нивелировать ожидаемый рост цен на рынке в связи с переходом на эскроу-счета, добавляет региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.
Однако, если эта тенденция не получит своего продолжения, на фоне возможных макроэкономических и политических событий незначительное снижение на 0,25 п. п. не повлечет изменений в динамике спроса на рынке ипотечного кредитования и, как следствие, не приведет к увеличению объема продаж жилой недвижимости.
Поводов для глобального оптимизма даже в среднесрочной перспективе нет, указывают аналитики. Ипотека сегодня дороже, чем год назад, и цены будут только расти, особенно на фоне перехода рынка на новую схему работы через эскроу-счета.
Как менялась ключевая ставка
В сентябре 2018 года Банк России впервые за четыре года повысил ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,5%. Вслед за решением регулятора российские банки начали поднимать ипотечные ставки, в результате к началу зимы средний показатель достиг 9,54%. В декабре Банк России вновь повысил ключевую ставку до 7,75%, что привело к очередному витку роста ставок.
В январе 2019-го глава Минстроя России Владимир Якушев заявил, что потенциал дальнейшего снижения ставки по ипотеке исчерпан. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотеке в феврале 2019 года выросла до 10,15% годовых, что стало самым большим значением с августа 2017 года (10,58%). По состоянию на апрель средняя взвешенная ипотечная ставка по новым кредитам составляла 10,55%, за год она выросла на 1 п. п.
Весной президент России Владимир Путин поручил принять меры по снижению ипотечной ставки до 8%. Доклад по данному вопросу Банк России и кабмин должны предоставить президенту до 15 января 2020 года.
Сокращение инфляционных рисков побудило Центробанк снизить ключевую ставку с 7,75% до 7,5% годовых. В официальном заявлении ЦБ не исключил ещё одно уменьшение ставки и переход к нейтральной денежно-кредитной политике к середине 2020 года.
Решение ЦБ сигнализирует участникам финансового рынка снижать проценты по всем банковским кредитам, в том числе по ипотечным. Такую оценку дал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. В разговоре с RT парламентарий отметил, что уже во второй половине года заёмщики могут рассчитывать на более низкие ставки при покупке жилья.
Ранее о возможном уменьшении стоимости ипотеки заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
По данным Росстата, инфляция в России сохраняется на нулевом уровне вторую неделю подряд. Рост цен в годовом выражении в мае составил 5,1%. В свою очередь, Центробанк изменил прогноз по итоговой инфляции 2019 года с 4,7—5,2% до 4,2—4,7%.
Инфляция служит ориентиром для ключевой ставки ЦБ, которая определяет размер процентов по ипотечным кредитам.
В первой половине 2018 года стоимость ипотеки снижалась вместе с ключевой ставкой ЦБ. В результате в сентябре процент по жилищным кредитам достиг исторического минимума — 9,41% годовых. Вместе с тем во втором полугодии Банк России дважды повысил ключевую ставку и довёл её уровень до 7,75%. Банки также повысили стоимость кредитов, и к маю 2019 года средняя ставка по жилищным займам выросла до 10,55% — максимального значения с сентября 2017 года. Такие данные приводит Центробанк.
Впрочем, как сообщила Эльвира Набиуллина, на фоне замедления инфляции некоторые банки уже начали объявлять о снижении процентов по жилищным кредитам.
Анатолий Аксаков отмечает, что первыми процент по ипотеке снизили некоторые крупные кредитные организации. У них накопились большие объёмы свободных средств и требовалось увеличить спрос россиян на кредиты.
Кроме того, банки заранее ожидали снижения ключевой ставки после смягчения риторики Центробанка на предыдущем заседании совета директоров 26 апреля.
Аксаков полагает, что решение ЦБ уменьшить ставку на 0,25 процентного пункта активизирует дальнейшее снижение стоимости жилищных кредитов. При этом конкуренция на ипотечном рынке подтолкнёт и остальные кредитные организации последовать за крупными игроками.
Основная часть банков перейдёт к снижению ставок через два-три месяца, полагают эксперты. Дело в том, что кредитные организации также подняли проценты и по вкладам, а соответственно, больше заплатили за привлечение средств.
Антон Покатович ожидает, что до конца лета ипотечные ставки могут снизиться до уровня 9,6—9,8%, а средняя ставка во втором полугодии может составить 9,5—9,7%.
В конце февраля президент Владимир Путин поручил правительству и Центробанку принять меры по снижению ипотечной ставки по крайней мере до 8%.
В ЦБ считают снижение ипотечных ставок до 8% к 2024 году вполне реальным. Об этом ранее заявила Эльвира Набиуллина.
Ирина Радченко считает, что достичь ставки в 8% по ипотеке возможно при снижении годовой инфляции до 3—4%.
К таким случаям относится потеря работы, временная нетрудоспособность в течение двух месяцев, признание инвалидом первой или второй группы, а также снижение семейного дохода супругов более чем на 30%, сообщается в материалах Госдумы.
В ходе обсуждения будущего закона в банковском сообществе звучали опасения, что отсрочки в платежах могут привести к росту ставок по ипотеке. Впрочем, опрошенные RT эксперты полагают, что новая льгота никак не повлияет на стоимость жилищных кредитов.
Анатолий Аксаков сообщил, что 18 июня Госдума планирует рассмотреть во втором чтении ещё один законопроект, призванный облегчить выплату ипотеки. Речь идёт о единовременной выплате в 450 тыс. рублей на погашение жилищного кредита семьям, у которых родился третий или последующий ребёнок.
По его словам, законопроект может быть принят нижней палатой парламента уже до конца июня.
ЦБ РФ разрешил банкам снижение ставки по действующим кредитам. По сути, Банк России одобрил реструктуризацию кредитов при снижении процентных ставок. Кроме этого, главный банк страны рекомендовал банкам включать в кредитные договоры условие о возможном изменении ставки при изменении Ключевой ставки.
Центральный Банк России своим письмом о т 30 января 2018 г. № ИН-016-41/5 разрешил банкам снижение ставки по действующим кредитам. По сути, Банк России одобрил реструктуризацию кредитов при существенном снижении процентных ставок в целом по рынку. Кроме этого, главный банк страны рекомендовал банкам включать в кредитные договоры условие о возможном изменении ставки при изменении Ключевой ставки .
Вопрос о возможности пересмотра ставок по действующим кредитам возник из-за необходимости для банков в таких случаях формировать более высокие резервы на возможные потери по ссудам. Так было раньше.
Напомним, мы ранее писали о том, что Банк России хочет упростить рефинансирование ипотечных кредитов так, чтобы банки смогли реструктурировать кредиты у себя, не отдавая их “чужому” кредитору.
То есть, если вы обратитесь в банк за снижением ставки, он точно запросит актуальные документы по доходам и трудоустройству. Нужно понимать, что обслуживание вашего кредита должно быть хорошим, без просрочек, если хотите претендовать на снижение ставки. И претендовать не значит получить, каждый банк все-равно будет решать сам, делать реструктуризацию со снижением ставки или нет.
Согласится ваш банк снизить ставку или нет, вы можете определить следующим образом: если ваш банк предлагает программу рефинансирования аналогичных кредитов, значит, шансы есть. Сейчас, в основном, рефинансируют ипотеку. И данное письмо от Банка России, на наш взгляд, касается в большей степени ипотеки, нежели, например, потребительских кредитов. Напомним, что средняя ставка по ипотеке только за последний год упала более, чем на 2%. Это уже много.
В письме рассматривается снижение ставки по действующим кредитам, но, как мы все понимаем, речь идет и о повышении. Никакой кредитор не будет вставлять в свои договоры положения о снижении ставки, если нет зеркального условия о повышения ставок при изменении рыночного индекса. А привязка процентной ставки к какому-то изменяющемуся индексу и есть Переменная ставка. Про нюансы Переменной или Плавающей ставки можно почитать здесь.