Как снизить риски продавца при ипотеке

Бывает, что в жизни происходят серьезные изменения, которые тянут за собой и другие последствия. Когда такое происходит в жизни должника по ипотеке, порой приходит понимание того, что больше жилье, купленное в ипотеку не нужно, например, при разводе или смерти супруга. Тогда человеку хочется избавиться от угнетающих кредитов и ненужного жилья.

Встает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную по ипотеке, долги по которой еще не выплачены до конца? И как это сделать правильно, чтобы избежать нежелательных последствий, то есть продать без рисков? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье ниже.

Конечно, продать жилье, находящееся в ипотечном кредите можно, но это разрешено только с согласия банка. Кроме того, необходимо, чтобы сделка проходила под строгим контролем юристов и банка. Ведь, если вы не будете соблюдать необходимый порядок проведения сделки, то можете нарваться на мошенников, либо провести ее не правильно – тогда ее могут признать недействительной. Для того, чтобы избежать подобных ошибок – расскажем вам о порядке проведения сделки.

Итак, рассмотрим подробно, в каком порядке нужно действовать при продаже ипотечной квартиры:

  1. Найти покупателя и обсудить с ним делали продажи через ипотеку;
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, получить задаток, подтвердив получение денег в расписке;
  3. Оценить стоимость квартиры через независимого эксперта – цена должна получиться не меньше, чем в кредитном договоре;
  4. Далее нужно получить у покупателя заверенные копии документов, либо оригиналы, которые потребуются для банка;
  5. Затем нужно передать эти документы в банк, вместе с заявлением для одобрения сделки;
  6. После одобрения сделки банком заключается основной договор на продажу квартиры;
  7. Договор регистрируется в регистрационной палате или МФЦ;
  8. После регистрации покупатель получает выписку в Росреестре и с этими документами обе стороны сделки приходят в банк, где деньги покупатель перечисляет на счет продавцу (имеющуюся наличность или полученные в банке) и оформляет с банком договор ипотечного кредитования, если требуется.

Схем передачи денег продавцу несколько, их мы рассмотрим отдельно позднее. Как можно заметить, процедура не так сложна, она лишь требует внимательности и соблюдения порядка сделки. Такой алгоритм проведения сделки поможет избежать мошенничества со стороны покупателя.

Конечно, обе стороны сделки должны быть полностью заверены, что все пройдет без проблем. Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов расчетов по сделке. Лучший вариант для конкретного случая проще будет выбрать сторонам самостоятельно, взвесив все за и против. Лучшие варианты для расчета это:

  1. Передача денег через посредника – банка. Банк закрывает ипотеку продавца либо переводит деньги на его счет, заключив договор с покупателем или получив от него деньги на счет.
  2. В банковскую ячейку покупатель кладет деньги, после заключения, деньги с банковской ячейки переходят на счет продавца.

Любой из данных способов огораживает стороны от мошенничества при заключении сделки, а также снижает риски банка.

Для того, чтобы заключить договор о купле-продаже квартиры, находящейся в ипотеке нужно собрать определенный перечень документов и предоставить их в банк и Росреестр, а именно:

  • Копия всех страниц паспорта собственников жилья;
  • Технический паспорт на недвижимость;
  • Кадастровый паспорт недвижимости;
  • Оценку стоимости жилья;
  • Свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра;
  • Документ, на основании которого продавец стал собственником помещения – договор с банком об ипотеке и договор купли-продажи;
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие ограничений;
  • Выписка, свидетельствующая о лицах, прописанных в квартире и их выписке.
Читайте также:  Как накопительную часть пенсии перевести в ипотеку

Такие документы для перерегистрации договора ипотеки требует Сбербанк, в других банках понадобится приблизительно тот же перечень документов.

Конечно. Больше всего при совершении такой сделки рискует продавец квартиры, ведь он может продать квартиру и остаться с ипотекой, но это мало возможно, так как:

  • Все происходит под контролем банка;
  • Деньги можно передавать также через банк по факту регистрации сделки в Росреестре;
  • Если деньги не поступают на счет продавца – сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, а продавец сможет вернуть квартиру себе.

Продавцу не угрожает опасность получить фальшивые деньги, так как перевод будет через банк, где их проверяют.

Еще один риск, который самый реальный – банк не одобрил сделку. В этом случае банк может не сообщить о причинах отказа, поэтому решить эту проблему будет не так просто и возможно придется искать другого покупателя, так кК банк счел этого неплатежеспособным.

Вывод

Представленная схема продажи квартиры через ипотеку построена так, чтобы уменьшить возможные риски сделки. Вся процедура происходит под контролем банка, а если вам необходим больший надзор за процессом, вы можете нанять юриста для сопровождения сделки. Если соблюдать данную инструкцию вы избежите рисков и без проблем сможете реализовать ипотечную квартиру!

В 2004 году с красным дипломом закончил юридический факультет. С 2007 года специализируется на кредитных спорах.

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Продаю свою квартиру, не прибегая к услугам риэлторов, все документы, необходимые для продажи, оформляла сама.
Практически каждый день потенциальные покупатели интересуется возможностью приобретения моей квартиры по ипотеке, но я в этом абсолютно ничего не понимаю.
Интересовалась у знакомых риэлторов, чем я рискую, продавая квартиру по ипотеке, мнения расходятся: одни говорят, что оформлять квартиру на покупателя можно только в день окончательного получения денег, другие придерживаются того мнения, что сначала квартиру нужно оформить на покупателя, а только потом банк со мной рассчитается.
Некоторые, особо активные покупатели настойчиво просят копии всех документов на мою квартиру, якобы для согласования вопроса о возможной ее покупке в банке.

Хотелось бы услышать мнение профессионалов по поводу того, чем я рискую, самостоятельно (без помощи риэлторов), продавая квартиру посредством ипотеки?
Насколько безопасно отдавать в руки чужих людей копии документов на квартиру (незаверенные нотариусом)?
И как я могу минимизировать свои риски при продаже квартиры по ипотеке без участия риэлторов и не попасть в руки к мошенникам?

Читайте также:  Что нужно для оформления ипотеки в сбербанке молодая семья

Продаю свою квартиру, не прибегая к услугам риэлторов, все документы, необходимые для продажи, оформляла сама.
Практически каждый день потенциальные покупатели интересуется возможностью приобретения моей квартиры по ипотеке, но я в этом абсолютно ничего не понимаю.
Интересовалась у знакомых риэлторов, чем я рискую, продавая квартиру по ипотеке, мнения расходятся: одни говорят, что оформлять квартиру на покупателя можно только в день окончательного получения денег, другие придерживаются того мнения, что сначала квартиру нужно оформить на покупателя, а только потом банк со мной рассчитается.
Некоторые, особо активные покупатели настойчиво просят копии всех документов на мою квартиру, якобы для согласования вопроса о возможной ее покупке в банке.

Хотелось бы услышать мнение профессионалов по поводу того, чем я рискую, самостоятельно (без помощи риэлторов), продавая квартиру посредством ипотеки?
Насколько безопасно отдавать в руки чужих людей копии документов на квартиру (незаверенные нотариусом)?
И как я могу минимизировать свои риски при продаже квартиры по ипотеке без участия риэлторов и не попасть в руки к мошенникам?

Риск покупателя квартиры можно описать двумя словами: либо получит квартиру за свои деньги, либо не получит.
Риск продавца соответственно: «Либо получит деньги, продав свою квартиру, либо не получит».
Как продать квартиру писал здесь: Как продать квартиру
и далее по пунктам меню.
Для продавца в сделке единственное слабое место: передача денег.
Расписывал здесь: Варианты передачи денег .
А дальше, многое зависит от конкретного банка: деньги закладываются в ячейку депозитария банка, и после того, как покупатель стал собственником квартиры, Вы имеете доступ к ячейке, на основании зарегистрированного договора купли-продажи. Что еще будет являться условием доступа — это нужно обговаривать с покупателем, с банком.
Например, в некоторых банках кроме зарегистрированного договора, обязательное условие доступа к ячейке депозитария — наличие ключа от ячейки: потеряли ключ — начинается «веселая жизнь».
Нюансов — много, но страшного в самостоятельной продаже — ничего нет.

Сделки с ипотечной недвижимостью сопряжены с различными рисками. Чтобы не попасть впросак, изучите, какие опасности подстерегают продавцов, покупателей и кредиторов. В статье вы найдете подробную информацию на данную тему.

Любой собственник недвижимости имеет право ее продать через ипотеку. При общении с потенциальными покупателями следует опасаться мошенников и придерживаться правил:

  • Никому ни под каким предлогом не отдавайте оригиналы документов на жилье.
  • Не доверяйте чужим людям продажу своей недвижимости.
  • До получения всей суммы не соглашайтесь оформлять свою собственность в залог.
  • Если сомневаетесь в чистоте проводимой сделки, обратитесь за помощью к юристу или риелторской организации.

Несмотря на то, что всю процедуру сделки сопровождает банк, возможны следующие неприятности:

  • Финучреждение вправе не одобрить выдачу кредита на вашу недвижимость, если у нее низкая ликвидность, происхождение ее не подтверждено документально, или по другим причинам.
  • Для снижения по квартире в ипотеку риска банки иногда запрашивают дополнительные документы, без которых можно обойтись. Например, экспертиза независимых оценщиков или выписка из БТИ влекут дополнительные финансовые и временные затраты.
  • Договор купли-продажи подписывается до получения денег продавцом. С момента заключения данного соглашения недвижимость переходит в залог банка. Тем временем кредитные средства продавец получает лишь после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Получается, что права на жилье уже переданы, а деньги еще не получены.
Читайте также:  Могу ли я взять ипотеку под материнский капитал если я не работаю

Опасаться подлога со стороны кредитора не следует, поскольку представители банка и регистрационной палаты гарантируют чистоту сделки.

В отличие от продавцов покупатели жилья в кредит подвержены более существенным рискам, среди которых:

  • Возможность потери дохода из-за болезни или неожиданного увольнения. В итоге заемщик не способен погашать кредит, и вынужден дать согласие на продажу квартиры в счет погашения долга.
  • Резкое падение цен на рынке недвижимости. В результате заемщик будет существенно переплачивать за квадратный метр ипотечного жилья.
  • Изменение курса валюты при оформлении кредита в долларах или евро. Поскольку основная часть граждан получает зарплату в рублях, скачки на валютном рынке приводят к подорожанию кредитов.
  • Утрата права собственности на приобретенную недвижимость или ее повреждение.

Риски при продаже в ипотеку новостройки для покупателей существенны, т. к. платить нужно за квадратные метры, которые в реальности не существуют. Вы можете оказаться жертвой:

  • долгостроя;
  • нарушения безопасности инженерных систем;
  • обмана относительно качества строительства. В итоге возможны разрушения конструкций или проблемы со здоровьем из-за низкого качества материалов;
  • подвоха по поводу себестоимости объекта;
  • нарушения строителями пожарной безопасности.

Финансовые организации, предоставляющие населению жилищные ссуды, подвержены следующим рискам:

  • Невыполнение клиентом обязательств по ипотечному договору. Полностью избежать данного явления невозможно, однако количество невозвращенных займов в банке не должно превышать 5% от их общего числа.
  • Превышение уровня ставок по выдаваемым кредитам над процентными выплатами по вкладам. Поскольку невозможно спрогнозировать сроки и размеры колебаний ставок, это приводит к уменьшению прибыли и убыткам.
  • Досрочное погашение заемщиком ипотечного кредита, вследствие чего банк не получает доход от процентных платежей.
  • Повреждение залогового имущества или утрата заемщиком титула собственности при наличии претензий третьих лиц.
  • Понижение рыночных цен на жилье. В случае утраты платежеспособности клиента банк не сможет покрыть долг от продажи жилья.

Для снижения и перераспределения вероятных рисков для банков и заемщиков создан институт страхования. В РФ предусмотрены следующие виды страховок:

  • Заемщика от несчастного случая.
  • Залогового объекта от разрушения и уничтожения. Договор страхования заключает владелец объекта. Выплаты направляются на восстановление недвижимости и предназначены для заемщика или кредитора.
  • Ипотечной задолженности – если заемщик не может или отказывается погашать кредит, страховщик берет данные обязательства на себя.
  • Чистоты прав залогодателя на имущество. Банк страхуется от непредвиденных ситуаций, несоответствий и всех обременений, связанных с бывшим владельцем ипотечной недвижимости.
  • Информации по оценке объекта за предыдущие и текущие год, а также налоговых долгов.
  • Ответственности оценщиков недвижимости.

Adblock
detector