Ипотека – дело недешевое. И глубоко заблуждаются те, кто считает, что заём на покупку жилья не требует вложений. Первое, за что придётся заплатить – это страховка жизни. Но будет ли эта сумма кругленькой – зависит от вас. Рассказываем, как снизить траты в несколько раз.
Все платят, и нам придётся. К тому, что покупка заветной двушки в кредит не обойдётся без страховок, я была готова. Квартиру мы покупали по госпрограмме, и это требование было прописано в законе. Но что только страхование жизни и здоровья обойдётся в 1% (20 000 рублей) суммы займа, по словам специалиста банка, оказалось слишком.
Зачем вообще нужно страховать жизнь и здоровье, оформляя квартиру в ипотеку? Таким вопросом, пожалуй, задается каждый заёмщик. Но тут всё просто – так банк защищается себя на случай, если заемщик погибает или получает инвалидность. Тогда страховая выплачивает банку сумму займа, и ему не приходится возиться с квартирой – выселять жильцов, заниматься продажей или переоформлять ипотеку на кого-то из членов семьи. При таком раскладе в плюсе и родные почившего заёмщика – они больше банку не должны.
По сути обязать страховать жизнь банк не может (в отличие от страхования самой квартиры). Отказаться от страховки можно, но нужно читать договор. Банк может увеличить ставку или потребовать досрочного возврата займа. С отказом от страхования жизни, в том числе в период охлаждения, немного легче при оформлении потребительского кредита – суммы там меньше и банки относятся к этому проще. Ипотека всё же долгосрочный кредит, и рисковать тут никто не хочет. Поэтому прежде, чем подписывать кредитный договор внимательно прочтите условия, просчитайте траты на ежегодную страховку и переплату по ипотеке, если ставка повысится после отказа от страховки. Это первое, что нужно сделать до того, как ваша подпись появится на документе. И помните, траты на страховку ежегодно уменьшаются пропорционально остатку долга.
Ещё одно заблуждение, в которое специалисты банков вводят обезумевших от радости, что им одобрили ипотеку, заемщиков. Стоимость страховки в разных компаниях разная. Я об этом знала, поэтому попросила список страховщиков, с которым работает банк. Сотрудница, скрепя зубы (понятно, теряет премию за продажу), распечатала список из порядка 15 компаний. Согласитесь, немало, и есть из чего выбирать.
Алгоритм действий в сухом остатке таков:
— Изучите условия договора. Прочтите его сами и не бойтесь задавать вопросы специалистам банка. За спрос денег, как говорится, не берут.
— Обзвоните компании и выберете подходящую по цене, удобству расположения (помните, ездить туда придется дважды в год). Уточните, какие документы нужно взять с собой.
Страхование ипотеки – это не слишком просто, потому что нужно выбрать условия, которые будут выгодны именно вам.
Как правило, банки требуют от ипотечника застраховать имущество (то есть, приобретенную недвижимость), жизнь и здоровье, а также оформить титульное страхование. Имейте в виду, что вы не обязаны выполнять все эти требования.
Так что вам придется рассчитать, что выгоднее – получить ипотеку по более низкой ставке и при этом выкладывать раз в год круглую сумму за страховку или платить за страховку минимум (страховать только конструктив), но переплачивать по кредиту за счет более высокой ставки.
Как рассчитать страховку по ипотеке? Этот вопрос решается индивидуально. Стоимость страховки зависит от многих факторов. Имеют значение:
– перечень страховых случаев (то есть, какие виды страхования вы выберете);
– цена приобретаемой недвижимости;
– тарифы страховой компании, с которой сотрудничает банк;
– количество заемщиков, их здоровье, возраст, профессия и даже пол.
Олег и Марина – муж и жена. Они купили в ипотеку однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ближнем Подмосковье. Застраховали имущество (конструктив квартиры), а также жизнь и здоровье. Недвижимость оформили в собственность мужа, но так как жена выступала созаемщиком, в банке сказали, что страховку нужно оформлять на обоих.
В итоге страховка обошлась им в 50 тыс. рублей в год: 20 тыс. рублей – на жену, 30 тыс. рублей – на мужа. В банке объяснили, что в случае с мужчинами страхование жизни и здоровья стоит дороже.
Узнавать конкретный размер тарифов нужно в страховых компаниях. Как предупреждает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, следует выбирать аккредитованные банками страховые компании, иначе для получения ипотеки придется оформлять страховку повторно. Лучше обратиться в несколько страховых компаний: сотрудники рассчитают тариф и помогут выбрать тот, который больше вам подходит. Опять же, получив информацию о расценках на рынке, вы можете поторговаться со страховщиком, иногда удается немного снизить стоимость страхования. Так что изучайте условия, узнавайте, у кого оформить страхование ипотеки, где это дешевле.
Каждый год, пока выплачивается ипотека, вам придется заключать новый договор и платить за страховку.
Стоимость страховки для объекта недвижимости зависит от размера долга (чем больше вы должны банку, тем дороже страховка).
Чем быстрее погасите ипотеку, тем меньше заплатите страховщикам. Именно поэтому заключать договор страхования сразу на весь срок погашения кредита невыгодно, хотя такой вариант тоже возможен.
При ипотечном кредите обязательная страховка является дополнительным обременением, которое, конечно же, хочется минимизировать. Банки.ру рассказывает, как заемщику снизить финансовую нагрузку и сэкономить на страховом полисе.
В большинстве случаев через пару лет после оформления кредита имеет смысл перейти к другому страховщику, подыскав более выгодные условия. Ипотечный заемщик — очень выгодный долгосрочный клиент, за которого борются страховщики, так что есть шанс выторговать более выгодные условия. Чего можно добиться при смене страховой или перезаключении договора?
Базовый тариф по страхованию имущества, купленного с применением кредитных средств (обязательно при залоговом страховании), меняется год от года, за последние несколько лет он снизился: с 0,15% от страховой суммы в 2013 году до 0,10—0,12%. Соответственно, перезаключив договор сейчас, можно уменьшить сумму ежегодного взноса по страховке. Например, при страховой сумме в 3 млн рублей ежемесячный платеж по этому виду страхования составил бы 4,5 тыс. рублей при ставке 0,15% и 3 тыс. рублей при ставке 0,1%. Если учесть, что это лишь один вид страховки для ипотечника из трех возможных, то экономия выходит неплохая.
В борьбе за клиента — ипотечного заемщика страховые компании регулярно проводят различные маркетинговые акции, попав на которые можно получить дополнительную выгоду. Многие готовы предоставить скидку в размере 5—20% в зависимости от объекта страхования, здоровья клиента, размера страхового взноса и срока действия полиса. Скидки для каждого клиента рассматриваются в индивидуальном порядке.
Если договор оформляется на весь срок кредитования, страховая сумма на каждый годовой период устанавливается в соответствии с графиком платежей по кредиту, в котором указывается остаток задолженности. Премия рассчитывается, исходя из полученной страховой суммы. При частичном досрочном погашении кредита обязательно нужно обратиться в страховую для пересчета страховой суммы. Если вы меняете страховщика, страховая сумма поменяется обязательно, так как расчет будет производиться, исходя из обновленного графика с оставшейся задолженностью.
Несколько лет назад банки поголовно требовали страхования титула (права собственности) на весь срок кредитования вторичного жилья, хотя обычно это имеет смысл в первые три года после покупки. Как показывает практика, если за этот срок никто не оспорил сделку купли-продажи квартиры или передачу ее по наследству, вероятность этого стремительно уменьшается. У заемщика, купившего квартиру на вторичном рынке, есть шанс уговорить банк отказаться от дальнейшего страхования титула через три года, что даст вам возможность сэкономить еще 0,15% от суммы кредита в год.
Этот вид страхования является добровольным, поэтому теоретически можно отказаться от него как до подписания кредитного договора, так и позже. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, однако в этом случае банк может поднять ставку, так что необходимо просчитать все платежи и обсудить с банком возможные последствия. Если кредитным договором предусмотрено увеличение процентной ставки, можно попросить банк подготовить график ежемесячных платежей по кредиту с учетом увеличенной ставки и оценить размер годовой переплаты с учетом роста процентной ставки. Не исключено, что переплата по кредиту будет превышать стоимость страхового взноса, при этом вы не получите ни желаемой экономии, ни страховой защиты.
Если по условиям банка отказ от добровольных видов страхования никак не влияет на условия предоставления кредита, то вы можете написать запрос в страховую компанию об исключении рисков из страхового покрытия и пересчете страхового взноса на новый период. Но стоит помнить, что при этом все риски, связанные с утратой трудоспособности, ложатся на плечи самого заемщика. В случае смерти заемщика его долги принимает на себя наследник.
У каждого из банков свои требования к рискам по страхованию жизни: кто-то удовлетворяется четырьмя видами рисков: инвалидность I группы и смерть в результате несчастного случая или заболевания, кто-то включает риск получения II группы инвалидности, кто-то требует еще и страхования от риска временной потери трудоспособности. Чем больше рисков, тем, понятно, выше страховая премия. При рефинансировании кредита и смене банка стоит поинтересоваться, какие требования к страхованию выдвигает новый банк: возможно, его требования к набору рисков менее жесткие и вы сможете сэкономить, изменив условия страхования (возможно, для этого придется поменять и страховую).
Смену страховой компании лучше приурочить к истечению очередного годового срока страхования, так как нет гарантии, что ваш бывший страховщик вернет часть незаработанной из-за досрочного расторжения договора премии.