Банки привлекают клиентов всеми возможными способами, но ставки по ипотечным кредитам остаются высокими. В среднем: 11-14 % в рублях и 10-12% в долларах. А если приплюсовать к этому банковские комиссии, стоимость страховки и услуги брокеров, то нагрузка на заемщика возрастет еще. Когда же заемщик вздохнет свободнее? Об этом мы решили спросить у экспертов.
Metrinfo.Ru: Вот как мы сформулировали вопросы нашим экспертам. Почему сегодня такая большая разница – между ставкой рефинансирования Центробанка РФ (10%) и ставками по рублевым ипотечным кредитам? Почему в долларах процент меньше, чем в рублях, хотя доллар по отношению к рублю падает?
Такая странная инфляция
Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки, председатель национального совета оценщиков РФ:
В нашей стране аксиомы, прописанные в учебниках, оказываются неработающими. Ставка рефинансирования Центробанка мало влияет на реальную инфляцию. Реальные ипотечные ставки не слишком связаны со ставкой рефинансирования, а привязаны к реальной инфляции. Где-то чуть выше, где-то чуть ниже в связи с тем, что у нас довольно странная сама инфляция — есть долларовая, рублевая, теперь еще и инфляция евро.
Банковская ставка по ипотечному кредиту увязана с темпами развития страны. Ни ставка рефинансирования, ни укрепление курса национальной валюты не показывает своей эффективности в деле борьбы с инфляцией. Надо поискать другие рецепты, — в первую очередь стимулировать отечественное производство.
Ставки живут не сами по себе
Алла Цытович, вице-президент по развитию банка DeltaCredit:
Уровень процентных ставок зависит от источников привлечения ресурсов. Иностранные банки кредитуют наши кредитные организации в валюте под низкие проценты, следовательно, и кредиты в долларах будут иметь низкие проценты. Другие банки получают более дорогие деньги и закладывают большую прибыльность (маржу) — ставки становятся более высокими.
Дальнейшее снижение уровня процентных ставок может произойти из-за усиления конкуренции на рынке. Но ставки отражают баланс макроэкономической ситуации, доходов населения, инфляции, они существуют не сами по себе.
Рубли дороже долларов
Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-агентство недвижимости:
Ставки по ипотечным кредитам и сейчас зависят от ставки ЦБ. Однако влияет и множество других факторов. Это стоимость привлекаемых денежных ресурсов, текущий и прогнозируемый уровень инфляции, риски, связанные с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Конечно, чем меньше дельта между ставкой ЦБ и кредитными ставками, тем лучше для заемщиков. С обострением конкуренции между банками эта дельта будет уменьшаться.
Рублевые ресурсы сейчас дороже, чем долларовые. Заметьте, депозиты привлекаются в рублях также под более высокий процент. И хотя аналитики относят рубль к недооцененным валютам, рынок склонен двигаться по инерции.
Не такая уж и разница
Альберт Хисаметдинов, первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка:
Каждый банк при установлении цены на активы, включая ипотеку, больше ориентируется на цену пассивов. Поэтому ставки по ипотеке не будут строго ориентироваться на ставку ЦБ.
Разница между ставкой ЦБ и ставкой по ипотечным кредитам сегодня не такая уж и большая, учитывая стоимость пассивов, операционную маржу и резерв на возможные потери по ссудам. Почему в долларах процент меньше, чем в рублях? Потому, что стоимость пассивов в долларах меньше, чем в рублях.
В перспективе они сравняются
Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:
Но при определении кредитной политики банки также вынуждены ориентироваться на Центробанк. За последний год ставка рефинансирования снизилась на 2 процентных пункта, за тот же период ипотечные рублевые кредиты подешевели в среднем на 1,2 пункта. В перспективе ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах практически сравняются.
Ипотека – это не вся экономика
Cтавка рефинансирования ЦБ и ставки по ипотечным кредитам не могут быть взаимозависимы, так как ипотека это отрасль экономики страны, а не вся экономика. Имеет смысл говорить о зависимости от уровня инфляции: чем меньше процент инфляции, тем более обусловлено снижение ставок по кредитам.
В убыток банки не работают
Ни один банк не будет работать себе в убыток. При разработке ипотечного продукта он просчитывает не только прибыль, но и финансовые риски. В результате каждый банк предлагает свой вариант, в котором сбалансированы несколько условий.
Например, при покупке квартиры в доме-новостройке банк может предлагать более высокие ставки по кредиту, при этом, не требуя оформления имеющейся у заемщика квартиры в залог, или, наоборот, при относительно низкой процентной ставке – требует наличие поручителей и залога недвижимости в качестве обеспечения на период строительства дома.
Нужен российский рынок ипотечных облигаций
Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:
В настоящее время стоимость привлечения рублевых ресурсов посредством долгосрочных кредитов или секьюритизации в большинстве случаев не позволяет выдавать ипотечные кредиты под 10 % в рублях. Разница между рублевыми и долларовыми ставками по ипотечным кредитам сейчас и не такая уж большая – порядка 200-300 базисных пунктов. И это разница имеет тенденцию к снижению. Ставка по долларам пока ниже, так как стоимость привлечения ресурсов в долларах пока ниже.
Однако, как вы правильно заметили, в связи с падением курса доллара, а также нестабильности на мировых рынках ипотечных ценных бумаг, ситуация может измениться — долларовые ставки сравняются и, возможно, превысят рублевые ставки. Важное условие такого развития событий —появление ликвидного и глубокого отечественного рынка ипотечных ценных бумаг. Первые успешные сделки АИЖК и Газпромбанка явились хорошим сигналом в данном направлении.
Ставка ЦБ – не единственный фактор
Чтобы предложить клиенту процентную ставку по ипотечному кредиту в размере, равной ставке рефинансирования — 10 процентов годовых или ниже, банк должен привлечь денежные средства по более низкой ставке, а существующий финансовый рынок пока не позволяет этого сделать.
Но имеет место устойчивая тенденция движения процентных ставок по ипотечным кредитам в сторону понижения. Банки, занимающие лидирующие позиции, предлагают ипотечные кредиты по ставке, достаточно близкой к ставке рефинансирования. Средние и мелкие банки предлагают более высокие процентные ставки исходя именно из стоимости привлеченных ресурсов, прибыльности деятельности, уровня риска (предоставление кредитов без подтверждения величины доходов, под залог прав на возводимый объект и т.п.)
Немаловажное значение имеет и уровень инфляции. Ее размер, по данным Госкомстата за 2006 год составил 9 процентов, что очень близко к ставке рефинансирования, а размещать денежные средства в кредиты по ставке, которая ниже уровня инфляции для коммерческой организации не представляется возможным.
Наше резюме
Вперед, к секьюритизации
Мы благодарны экспертам за честный разговор. Вывод напрашивается сам – в родной бурной развивающейся ипотеке еще немало странностей. Странность первая. Отечественная валюта, которая вовсю укрепляется силами того же ЦБ, на самом деле у нас в загоне, достается банкам дороже иностранной, подверженной инфляции валюте. Как-то не патриотично. Хотя не можем не отметить – банкам выгодно давать кредит в иностранной валюте, тем клиентам, которые покупают жилье на первичном рынке, у застройщика. Ведь доллары при перечислении денег переводятся в рубли, соответственно, стрижется за эту операцию процентик-другой.
Странность вторая. Банкиры упоминают о ставках межбанковского кредитования, на которые они ориентируются. Однако эти ставки ориентированы на краткосрочные кредиты и, действительно, они намного ниже ставки рефинансирования: 4, 13%, 5, 33%, 7, 51 – и все в рублях. Как они могут влиять на долгосрочные ипотечные кредиты – загадка.
Странность третья. Нас уверяют, будто ипотечные ставки не зависят от ставки рефинансирования ЦБ. Но один крупный банк вместе с не менее крупной строительной компанией, реализующие программу кредитования новостроек объявили, что ставка кредита на построенное уже жилье будет равна ставке ЦБ + 3 процента (на непостроенное она значительно меньше — 8 % годовых). Значит, все-таки ориентируются, когда речь идет об увеличении ставки…
Странность четвертая. Одной рукой заманивая клиента в ипотеку — суля кредит без первоначального взноса на всю оставшуюся жизнь, второй рукой банки взваливают на него непосильные ставки, закладывая в них все риски. Чем привлекательнее программа, тем тяжелее ноша. Не обернулось бы это дело неплатежами.
Ставка рефинансирования – один из финансовых инструментов государства, с помощью которого регулируются кредитно-денежные отношения в стране. Её изменение отражается не только на кредитно-финансовые учреждения и промышленные предприятия, но и на благосостояние населения страны.
Действующая ставка рефинансирования – это процент, под который Центробанк выдает кредитные средства коммерческим банкам. Исходя из данного показателя, кредитно-финансовые организации устанавливают проценты по вкладам и займам для физических и юридических лиц.
Важно знать: Чем меньше данный процент, тем ниже стоимость кредита для конечного потребителей финансового продукта.
Также она оказывает влияние и на стабильность национальной валюты на мировом рынке. Важным показателем устойчивости экономики страны является стабильность ключевой ставки.
Помимо регулирования экономических процессов, в России значение, установленное Центробанком, используется для расчетов пеней за неуплату налогов или нарушения сроков выплаты заработной платы.
Ставка рефинансирования на сегодняшний день зависит от нескольких экономических показателей:
- динамика инфляции и инфляционные риски;
- денежно-кредитные условия;
- экономическая активность.
Совет директоров принимает решение об установлении ключевой ставки на основании анализа данных показателей. При повышении уровня инфляции Центробанк увеличивает значение, при снижении – уменьшает.
Инфляция – это обесценивание денег. То есть, когда в разные временные периоды потребитель может на одну и ту же сумму приобрести разное количество идентичного товара.
Повышение значения приводит к удорожанию финансов. Проценты по кредитам растут, предприятия и граждане менее охотно берут займы у банков. У населения становится меньше денег и покупательная способность снижается. Цены на товары падают, что приводит к понижению уровня инфляции.
При понижении инфляции Центробанк уменьшает значение, проценты за пользование заемными средствами банков снижаются. Кредиты становятся доступнее. Люди могут позволить себе больше покупать товаров в кредит, что приводит к увеличению спроса. Как следствие – к удорожанию стоимости товаров и росту инфляции.
Помимо кредитного регулирования она оказывает влияние и на установленный процент по депозитам. Кредитно-финансовые организации привлекают средства населения для возможности кредитования и увеличения объема оборотных средств.
При удорожании средств Центробанка, коммерческим банкам выгоднее предложить повышенные проценты по вкладу. Вкладчики получают большой доход. При снижении курса рефинансирования кредитно-финансовые организации снижают проценты по депозитам, что приводит к снижению доходов вкладчиков.
Интересно: Если доходность по вкладу превышает ставку рефинансирования на 5%, то с неё удерживается налог.
Основное назначение снижения ставки рефинансирования сейчас – стимуляция развития экономики России. Дешевые кредиты для предприятий позволяют:
- наращивать объемы производственных мощностей;
- выпускать больше продукции;
- создавать новые рабочие места.
Это приводит к снижению уровня безработицы и, как следствие, увеличению покупательной способности населения.
Низкие ипотечные кредиты вызвали подъем спроса на недвижимость, что приводит к увеличению объемов строительства и росту конкуренции среди застройщиков. По данным Росстата объем введенного в эксплуатацию жилья с марта по октябрь 2017 года увеличился на 5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Снижение показателя, установленного Центральным банком, оказывает положительное влияние на курс рубля по отношению к доллару и евро. Благодаря этому товары иностранного производства становятся более доступными для населения.
На фондовом рынке тоже происходят изменения. При повышении ставки рефинансирования и увеличения процентов по вкладам, инвесторы выводят средства с фондовых рынков и вкладывают их на депозит. Это позволяет получить им высокую доходность при минимальных рисках.
С 2008 по 2010 год ставка рефинансирования имела тенденцию к снижению с 13% до 7,75%. За два последующих года она увеличилась на 0,5% и достигла 8,25%. Такой показатель держался до 2014 года. В 2015 году произошел стремительный скачок, и она составила 11%.
Далее, начиная с 2016 года, показатель систематически уменьшался. Только за 2017 год Центробанк снизил показатель на 2,25% с 10% на начало года до 7,75 на 18 декабря 2017 г.
Справка: Максимального предела ставка за последние 26 лет достигала в 1993 — 1994 годах и составляла 210%.
В большинстве развитых стран ставка рефинансирования гораздо ниже, чем в Российской Федерации. В некоторых из них установлен даже отрицательный показатель:
- Новая Зеландия – 1,75%;
- Австралия – 1,5%;
- США – 1,25%;
- Дания – 0,05%;
- Европа – 0%;
- Япония – (-0,1%).
Отрицательное значение процентов призвано стимулировать развитие экономики Японии путем инвестирования кредитно-финансовых организаций.
Есть также страны с высокими показателями:
- Казахстан – 9%;
- Азербайджан – 10%;
- Белоруссия – 10,5%;
- Узбекистан – 14%;
- Украина – 17%.
У экономики этих государств есть стимул для развития и снижения показателей.
Аналитиками Центробанка в конце 2017 г был составлен прогноз ставки рефинансирования на будущие два года по кварталам.
Полезно: На сегодняшний день ставка рефинансирования, установленная Центральным банком, зафиксирована на уровне 7,25%.
Показатели по кварталам в процентах:
| Год | Квартал | Прогноз | Минимальное значение | |
| 2018 | 1 | 7,75 | 8,25 | 7,25 |
| 2 | 7,5 | 7,75 | 7 | |
| 3 | 7,5 | 7,75 | 7 | |
| 4 | 7,25 | 7,5 | 6,75 | |
| 2019 | 1 | 7 | 7,25 | 6,5 |
| 2 | 6,75 | 7 | 6,25 | |
| 3 | 6,75 | 7 | 6,25 | |
| 4 | 6,5 | 6,75 | 6 |
Из таблицы видно, что наблюдается смягчение кредитной политики России. На ближайшие годы Центральный банк ставит перед собой задачу не снизить уровень инфляции, а зафиксировать его на отметке в 4%.
Предпосылками для снижения ставки рефинансирования являются:
- сохранение цены на нефтепродукты;
- сокращение бюджетного дефицита;
- уменьшение инфляции;
- отмена санкций;
- стабилизация внешнеэкономических связей.
В случае понижения индекса ожидается рост экономики страны на 1,5-2%. При этом, если снижение произойдет слишком быстро, это может вызвать негативные последствия, вплоть до наступления экономического кризиса.
Ближайшее заседание совета директоров Центробанка по вопросам кредитно-денежной политики назначено на июль 2018 года. В этот период возможно очередное внесение изменение в курс финансовой политики государства.
Ставка рефинансирования ЦБ — очень информативный симптом как для аналитиков, так и для простых граждан. По ней отслеживается экономическая ситуация в стране и возможности для населения в финансовой сфере.
Большинство людей, не имеющих экономического образования и не связанных профессионально с миром финансов, как правило, не обращают внимания на политику Центробанка. Ну, поменялась в очередной раз какая-то ставка рефинансирования. Какое отношение это имеет к жизни обычных людей, не владеющих ценными бумагами?
Для кредитных заемщиков одним из важнейших показателей как раз является ставка рефинансирования. Давайте для начала определимся в понятиях.
Ставка рефинансирования — размер процентов в годовом исчислении, подлежащий уплате Банку России со стороны кредитных организаций за предоставленные кредиты.
Но затем в экономике возникли неблагоприятные тенденции, цены снова начали разбег, и уровень инфляции в 2008-2009 годах оказался выше прогнозируемого уровня. Нарастал мировой финансовый кризис, затронувший и Россию… Правительство совместно с Центробанком использовало комплекс мер по снижению инфляции. Все эти процессы, опять-таки, как в зеркале отразились в ставке рефинансирования: в течение 2008 года ставка повышалась трижды, с 10,25% до 13%. Прогноз по инфляции также составлял 13%.
Если ставка рефинансирования снижается, то вскоре начинают дешеветь банковские кредиты.И это выгодно заемщикам.У вкладчиков банков – все наоборот: чем ниже ставка, тем хуже, поскольку деньги, положенные на счет, не приносят высокого дохода.
Повышение ставки рефинансирования приводит к удорожанию кредитов и росту доходности депозитов.
Ознакомиться со статистикой Центробанка по изменению ставки рефинансирования и узнать ее текущую величину можно на официальном сайте ЦБ.
Как уже упоминалось выше, влияние ставки рефинансирования распространяется не только на кредиты и депозиты. Это универсальный индикатор, который применяют во многих сферах кредитно-денежных отношений, в том числе при расчете налогов и сборов.
Проценты насчитываются за каждый день просрочки, в размере не ниже 1/300 текущей ставки рефинансирования Центробанка РФ от сумм, невыплаченных в срок.
Так что знать основные функции и области применения ставки рефинансирования, а также ее текущий размер, очень полезно для любого человека, но особенно – для вкладчиков и заемщиков банков.