Сбер не идет на занижение суммы сделки, насколько я знаю.
Соответственно варианты: подбирать квариру в собствености более 3х лет, заплатить на 13 процентов больше, взять кредит в более гибком банке.
Мы когда хотели покупать квартиру по ипотеке — были в такой же ситуации. в итоге договорились, что цена квартиры поднимается на сумму налога (т.е. грубо говоря мы планировали оплатить за продавца налог). Для нас это был выход.
зы: в итоге эту квартиру мы не купили — не срослось по другим причинам.
Общепринятая практика: а кому охота платить налог. Буду продавать свою квартиру — поступлю точно так же
Спасибо! Ну да, вариантов маловато.
Смените банк.
Есте те, что идут на снижение до 1 миллиона безвозмездно 🙂
Как уйти от налога законными методами. Налоговые вычеты при продаже и обмене.
07 декабря 2011 г.
Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил
Если видео не загружается, посмотреть его можно здесь.
Дмитрий Овсянников: Здравствуйте.
Лариса Деньгина: И Ольга Иванова, кредитный эксперт и риэлтор.
Ольга Иванова: Здравствуйте.
Лариса Деньгина: Первый вопрос я адресую Ольге. Нужно ли платить налог при продаже квартиры.
Ольга Иванова: Да, нужно заплатить налог по налоговому законодательству, если ваша квартира меньше 3-х лет в собственности и стоит более 1 миллиона рублей.
Лариса Деньгина: А нужно ли платить налог при покупке квартиры?
Ольга Иванова: Нет, не нужно. Более того вы можете получить налоговый вычет в размере стоимости квартиры, но не более 2-х миллионов рублей.
Лариса Деньгина: Дмитрий, скажите, а может ли рассчитывать на налоговые вычеты пенсионер? Скажем, мой отец купил квартиру в этом году, может ли он что-то получить?
Дмитрий Овсянников: Право на вычет он имеет, но другое дело, что вычет — это то, что вычетается из налоговой базы. Что такое налоговая база? Это те доходы, которые им получены, из которых человек должен заплатить налог по ставке 13%. То есть если он работает, он платит налог по ставке 13%. Он работает?
Лариса Деньгина: Нет.
Дмитрий Овсянников: Следовательно налоговой базы у него нет. Право на вычет есть, а вычитать этот вычет неоткуда. То есть либо если он пойдет работать в этом случае он сможет воспользоваться своим правом, либо если продаст какое-нибудь дорогостоящее имущество, например, квартиру, в этом случае он сможет воспользоваться вычетом как покупатель вот этой квартиры о которой вы говорите и как продавец квартиры, которую будет продавать.
Лариса Деньгина: Да, ситуация ясна. Скажите, а при обмене квартиры нужно ли платить налоги?
Дмитрий Овсянников: На самом деле, обмен может происходить двумя путями. Путем договора мены, когда один человек меняет свою квартиру с другим. И либо договорами купли продажи, то есть человек продает свою и покупает, но заметьте какая особенность — по нашему замечательному законодательству к договору мены прикрепляется договор купли-продажи. Человек признается продавцом той квартиры, которую в обмен передает, и покупателем той квартиры, которую в обмен покупает. Таким образом мы сначала смотрим, вот продал человек квартиру. Сколько лет она в собственности? Возможны 3 варианта. Если менее 3-х лет, то в этом случае человек имеет право на налоговый вычет в размере 1 миллиона, с оставшейся стоимости должен заплатить подоходный налог.Если квартира в собственности более 3-х лет, то человек имеет право на налоговый вычет в размере всей стоимости квартиры. Продал, допустим за 5 миллионов, налог платить не должен, потому что налоговый вычет 5 миллионов. И наконец, 3-я ситуация, когда человек может учесть затраты. Ведь что получается? Почему возникает налог? Человек продал квартир, следовательно, считает наше государство, получил доход и должен заплатить подоходный налог. Но если я, допустим, на квартиру затратил 5 миллионов, чтобы она мне досталась в свое время, то есть купил ее. Плюс еще полмиллиона вложил в ремонт и могу подтвердить документально и продаю квартиру за 7 миллионов, то что получается? 5 миллионов по договору купли продажи, полмиллиона на ремонт, вычитаем из 7 и получается, что налог я должен заплатить только с полуторамиллионов. Но обратите внимание, либо вычет, либо затраты.
Лариса Деньгина: Дмитрий, можно ли проинструктировать нас более подробно, как на законных основаниях либо не платить налог вовсе, либо значительно уменьшить его размер.
Дмитрий Овсянников: Ну это нужно рассматривать каждую ситуацию индивидуально.
Лариса Деньгина: Очень хорошо, у нас на наш форум пришел вопрос. Человек продает за 5 миллионов квартиру в Новокосино, чтобы купить подобную же квартиру за 5 миллионов в районе Медведково и спрашивает, какой налог он должен заплатить государству. Что скажете?
Дмитрий Овсянников: Как мы уже говорили к договору мены, если он будет допустим путем мены реализовывать эту ситуацию, применяется правило купли-продажи. То есть человек, продавец квартиры в Новокосино, квартира продается за 5 миллионов. Вопрос первый, а как, по каким документам эта квартира ему принадлежит, как он ее получил. Если путем безвозмездного сделки, допустим, дарения, приватизации, наследования, в этом случае у него есть право на налоговый вычет. Затраты он учесть не может — затрат никаких. Если у него квартира, допустим, куплена, то в этом случае он может учесть либо вычет, либо затраты, смотрит, что ему выгоднее. Допустим, затратил он на приобретение квартиры 3 миллиона, в этом случае что получается, с 3-х миллионов он налогов платить не должен, 5 миллионов минус 3 миллиона, с 2 миллионов должен заплатить налог. Если же рассматривать не затраты, а налоговый вычет, смотрим сколько человек владеет квартирой. Если он владеет квартирой менее 3 лет, то у него то у него налоговый вычет в размере одного миллиона рублей, за 5 миллионов квартиру продает, с 1 миллиона налог платить не должен, с 4 должен заплатить подоходный налог. Если же он владеет квартирой более 3 лет, то налоговый вычет у него в размере всей стоимости квартиры. То есть за 5 миллионов продал, с 5 миллионов ничего платить не должен. Допустим, у нас ситуация, я к сожалению не знаю, путем купли-продажи досталась ему квартира или путем безвозмездной сделки.
Лариса Деньгина: Нет никаких данных
Дмитрий Овсянников: Да, нет никаких данных. поэтому что получается. Рассмотрим и тот, и другой вариант. Допустим квартирой он владеет менее 3 лет. В этом случае у него есть вычет 1 миллион, как у продавца квартиры и поскольку он покупает квартиру в Медведково, у него есть вычет, как у покупателя. За 5 миллионов покупает, 2 миллиона налоговый вычет. То есть что получается, при продаже вот этой квартиры, с миллиона он не платит как продавец, с 2 миллиона у него вычет как у покупателя и он должен заплатить налог с оставшихся 2 миллионов. Рассмотрим случай, когда квартира ему досталась, ну допустим, за 3 миллиона он ее когда-то купил в свое время, что получается, квартира продается за 5 миллионов. 3 миллиона он учитывает затраты, он покупает квартиру в Медведково, следовательно, у него как у покупателя квартиры есть налоговый вычет в размере 2 миллионов, он их учитывает и получается, что налог в этом случае он не платит вообще. Это все замечательно, но налоговый вычет покупателю предоставляется один раз в жизни. И если человек один раз им воспользовался, то в следующий раз воспользоваться этим правом он уже не сможет. Надо смотреть, а сколько же квартира в Новокосино находится в собственности человека, может так получиться, что она в его собственности 2,5 года, а то и больше. И можно просто подождать несколько месяцев и продать квартиру не сейчас, а чуть-чуть попозже, не платить налог при этом и получить деньги от государства, как покупатель квартиры в Медведково.
Дмитрий Овсянников: До свидания.
Ольга Иванова: До свидания.
А какая цена квартиры указана в договоре на ее покупку?
Если цена продажи будет не выше, то налога у вас не будет. Мужу только нужно будет после продажи подать налоговую декларацию.
И если продавать вы собираетесь квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, то узнайте сначала в своем банке, какие варианты расчетов они предлагают, чтобы знать, какие покупатели вам подходят.
А еще лучше — обратитесь к специалисту из Москвы (на этом сайте есть очень грамотные), чтобы он этим занимался.
Здесь конечно мало информации, но из написанного понятно что квартиру купили в 2016 году, наверняка полная стоимость в договоре. Цена на Вашу квартиру сейчас думаю не сильно изменилась в случае продажи. В Вашей ситуации ещё нужно знать кадастровую стоимость квартиры. Возможны варианты:
1) если цена за которую Вы продавите квартиру будет больше 70% кадастровой стоимости, то налог будет считаться от этой стоимости.
( цена продажи — цена покупки) * 13%= налог
2) если в ДКП меньше 70% кадастровой стоимости, то налоговая будет считать налог от кадастровой:
(70% кадастра — цена покупки) * 13% = налог.
Здесь конечно ещё важно, что квартира наверняка ещё в залоге у банка, поэтому не все так просто в плане реализации. Но к налогам это отношения не имеет. В Вашем случае можно выйти по нулям. Конечно советую нанять специалиста.
(Стоимость продажи квартиры минус (стоимость ее покупки + проценты по ипотеке))*13% — это налог.
Если стоимость продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость *0,7, то стоимость продажи будет равна кадастровой стоимости *0,7.
Если право на вычет при покупке не реализовано, то этим правом можно компенсировать подлежащий уплате налог.
Если квартира покупалась в браке, то возможно есть смысл совместную собственность превратить в долевую.
Мариана, вопрос оптимизации налогообложения позволяет экономить сотни и даже миллионы рублей, он требует максимум исходной информации. Без конкретики дать действительно полезный совет по оптимизации невозможно.
Раз квартира в собственности с 2016 года-Ваш налог будет составлять:
13% от суммы (кадастровая стоимость умноженная на 70% минус 1 миллион)
плюс дополнительно, в случае приобретения сразу вместе с продажей можно еще минимизировать налог на сумму налогового вычета на приобретение, если ранее вы этот вычет не использовали.
Пример: кадастровая стоимость 10 млн: 10 млн *70%=7млн- 1млн (налоговый вычет при продаже) и — 2млн(налоговый вычет на покупку) =4 млн *13%=520 000 рублей.