Рефинансирование – отличный способ снизить ежемесячные платежи и переплату по ипотечному кредиту и даже сократить его срок. Правда, не все предложения на рынке достаточно выгодны, поэтому важно проанализировать условия нескольких банков.
Когда нужно сделать кредит менее обременительным, уменьшив процентную ставку и сумму ежемесячного платежа. Такая возможность возникает, когда Центробанк снижает ключевую ставку — ту, по которой он выдает кредиты коммерческим банкам. Чем ниже ставка для коммерческого банка, тем ниже ставка для клиентов этого банка. Простой пример — в декабре 2014 года ключевая ставка достигала 17%, а в феврале-2018 она снизилась до 7,5%. Это значит, что если вы брали ипотеку в 2014 году, самое время рассмотреть возможность рефинансирования.
Рефинансировать можно сразу несколько кредитов. Предположим, вы заключили ипотечный договор и взяли кредит на покупку автомобиля. Их объединят в один, рассчитают общий платёж и ставку. Так вам придется выплачивать всего один кредит, вместо нескольких платежей в разных банках. Какие-то банки готовы рефинансировать до трёх кредитов, какие-то до пяти, всё зависит от условий.
Экономия за счет снижения процентной ставки по ипотеке будет заметной. Но не все заемщики знают о дополнительных расходах, которые могут возникнуть при рефинансировании:
- Оплата услуг нотариуса. Ипотечный договор, в котором всегда фигурирует залоговое имущество, необходимо заверять в нотариальной конторе. Однако многие банки либо берут это на себя, либо просто включают стоимость оформления у нотариуса в своеобразную комиссию.
- Страхование объекта недвижимости. Поскольку приобретаемая недвижимость находится в собственности у банка, законодательством предусмотрено обязательное страхование залогового имущества, т. к. именно страховка покроет риски при возможном пожаре, затоплении и прочих форс-мажорах.
- Страхование титула (права собственности) и здоровья заемщика.
Рефинансирование ипотеки под меньший процент всегда выгодно. За вами остается выбор – уменьшить переплату банку, сократив срок кредитования или уменьшить ежемесячный платеж, увеличив срок погашения кредита. Если ставка рефинансирования существенно меньше ставки изначального ипотечного кредита, то вполне реально сократить и срок выплаты и ежемесячный платеж. Также вы можете:
- Изменить график ваших платежей
- Изменить валюту кредита, например, перевести долларовый займ в рублевый. Так вы сможете обезопасить себя от потери средств во время скачков курса валют.
Реструктуризация подразумевает изменение суммы кредита, его срока, процентной ставки и других условий в рамках уже существующего кредитного договора. В результате вы получите новый график погашения и сумму ежемесячного платежа, но договор останется с тем же самым банком.
Выясните в банке, выдавшем вам ипотечный кредит, нет ли по вашему договору дополнительных условий по досрочному погашению.
Затем вам нужно прийти в банк, который оказывает услуги рефинансирования, и подтвердить документами вашу платежеспособность, оформив заявление на рефинансирование ипотечного кредита.
Банки не взимают комиссию за рефинансирование ипотеки. Однако первичный банк-кредитор может взять деньги за каждую из необходимых справок, их стоимость каждый банк устанавливает самостоятельно. Средняя стоимость оформления первого документа составляет в среднем 1500–2000 рублей. Оценка будет стоить в районе 4000 рублей.
Зачастую ипотечный заем оформляют сроком до 20 лет и за столь длительный период каждый лишний процент ссуды может вылиться для заемщика серьезными финансовыми убытками. Неудивительно, что большинство клиентов желают выторговать у банковской организации максимальные льготные условия по кредиту.
Вынужденный отказ сотрудников банков от различных комиссий ни в коей мере не настраивает их на организацию добавочных скидок по займам. Но при наличии спроса, найдется и предложение.
По данным исследований, одновременно со стандартными продуктами кредитования на ипотечном рынке стремительно начали развиваться так называемые льготные спецпрограммы, не популяризованные банками в связи с недостаточной целевой аудитории.
К таким специальным программам относится, к примеру, ипотечный кредит, использующий материнский капитал, который вносится в качестве первоначального платежа. Аналогичные программы развиваются в Сбербанке и ВТБ24.
Военная ипотека также подпадает под эти специальные программы. Данный продукт предназначается для военнослужащих, его отличие заключается в низкой ставке по кредиту, минимальном количестве требуемых документов и более высоком сроке действия договора на кредит.
Данные программы считаются достаточно узкоспециализированными и, следовательно, воспользоваться ими могут только некоторые категории граждан.
условия по ипотечному кредиту
При выполнении каких условий любой заемщик получает право рассчитывать на более дешевый ипотечный кредит?
Практически во всех банковских организациях позитивно отнесутся к факту наличия у клиента депозита в данном банке. Пусть даже если процентная ставка не изменится, то однозначно это сыграет определенную роль в принятии решения на выдачу кредита.
Как рекомендуют специалисты, если вы уже определились, в какой банковской организации хотите получить кредит, то лучше раньше открыть там счет и регулярно его пополнять. В некоторых банковских учреждениях при наличии депозита могут сделать скидку на ипотечный заем в размере 0,2-0,4 % годовых.
Большинство российских семей покупают недвижимость в ипотеку. При этом годами исправно платят по кредиту и не знают, что со временем могут уменьшить процент и сократить ежемесячный платеж или срок, и таким образом облегчить свою жизнь. Рассказываем, как сэкономить семейный бюджет с помощью рефинансирования.
Что такое рефинансирование?
Это оформление нового кредита на более выгодных условиях для погашения предыдущего, т.е. перекредитование. Заемщики пользуются рефинансированием, когда видят, что ставки на рынке снизились. Например, семья оформила ипотеку летом 2015 года под 14% годовых, а сейчас же банки предлагают ставки от 9,75%.
Это то же самое, что реструктуризация?
Нет, реструктуризация — это изменение текущих условий кредитного договора для тех заемщиков, кто не способен выплачивать свой долг. В таком случае банк меняет размер ежемесячного платежа и увеличивает сроки кредитования, чтобы заемщик мог хоть как-то выплачивать ипотеку. В результате этого, повышается и итоговая переплата по кредиту.
Тогда в чем выгода перекредитования?
Чем ниже процентная ставка, тем меньше переплата. Разберем, например, семью, которая взяла в ипотеку миллион рублей под 14% на 15 лет. Если семье удастся снизить ставку хотя бы до 11,75%, то они смогут либо сократить ежемесячный платеж, либо уменьшить срок кредитования. И сэкономить от 238 387 до 496 372 рублей.
Зачем это банкам?
Несмотря на ежегодный рост объемов выданных кредитов, у банков есть потребность в ответственных и платежеспособных заемщиках. Поэтому кредитно-финансовые организации переманивают хороших клиентов с помощью выгодных программ рефинансирования.
Кто может воспользоваться перекредитованием?
Рефинансирование подходит тем, у кого есть ипотека от миллиона рублей на срок от 15 лет и ставка по кредиту выше 12%. При этом заемщик должен снова доказать банку, что может выплачивать кредит: нужно иметь определенный стаж работы и уровень дохода. Еще один важный фактор — хорошая кредитная история. Если заемщик платил по текущему кредиту не вовремя, оформлял реструктуризацию долга, то ему откажут в перекредитовании.
Как происходит процесс рефинансирования?
Сначала заемщику нужно внимательно прочитать свой кредитный договор и посмотреть, взимается ли банком комиссия за беспроцентное досрочное погашение кредита. После выбрать банк, куда обратиться за перекредитованием. Заемщик уточняет процентные ставки и просит рассчитать ежемесячные платежи в соответствии с новыми условиями. Далее следует взвесить, не превышает ли возможная комиссия за досрочное гашение выгоду от рефинансирования.
Если перекредитование выгодно, то собирается пакет документов в зависимости от требований нового банка (обычно нужен паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, копия старого кредитного договора с графиком платежей и другие). Затем новый банк рассматривает заявку.
В случае предварительного одобрения необходимо собрать остальные документы по кредиту и залогу, заказать отчет об оценке и оформить новую страховку. Только потом получить окончательное решение банка, подписать кредитный договор и получить средства на погашение предыдущего кредита. После снимается обременение с недвижимости, берется выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра налогоплательщиков) об отсутствии обременения и справка из старого банка о погашении первого ипотечного кредита. Далее следует предоставить справку в новый банк, подписать новый договор об ипотеке и закладную, подать договор на регистрацию в Управление Росреестра. После чего забрать из палаты зарегистрированный договор и передать его в новый банк.
Также можно расторгнуть старый договор страхования, так как он прекратил свое действие, и вернуть часть взноса. Все эти действия нужно сделать в отведенный новым банком срок.