Как уменьшить цену квартиры по ипотеке

Расходы по ипотеке довольно велики. Об этом знают даже граждане страны, у которых кредита нет. Далеко не у каждого есть свободная крупная сумма для покупки нового жилья и немногие имеют шанс получить его по наследству. Поэтому даже высокие проценты, которые значительно превышают стоимость самой квартиры, не останавливают заемщиков. Часто это единственный способ улучшить свои жилищные условия.

Возникает вопрос о максимальном снижении расходов по ипотеке как при выборе кредитной организации и подходящей программы, так и уже после оформления ипотечной сделки. Сэкономить вполне реально.

Прежде чем сделать выбор в пользу наиболее подходящей ипотечной программы и оценить, какие расходы по ипотеке ожидаются, надо провести подробный анализ нескольких уже имеющихся на рынке продуктов.

Сначала анализируется процентная ставка. В рекламе может быть указана очень привлекательная сумма, но обратить внимание на ту, которая получается при расчете полной стоимости ипотечного кредита.

Далее нужно рассчитать, по какому графику будут осуществляться выплаты, а заодно получить информацию о процентах. Как правило, эта информация уже содержится на официальных сайтах банков. Многие кредитные организации размещают на своих сайтах кредитный калькулятор. Задав определенные параметры, с его помощью можно высчитать, какие расходы предстоят при оформлении ипотеки, включая приблизительные ежемесячные платежи по кредиту и процентам.

Процентная ставка – это не единственный фактор удорожания ипотечного кредита. Немалое влияние на его стоимость оказывают и другие статьи расходов.

Несмотря на четкие указания Правительства, некоторые банки до сих пор забывают исключать из тарифной сетки плату за:

  • предоставление кредита;
  • перевод средств покупателю;
  • обслуживание ссудного счета;
  • аренду банковской ячейки и т.п.

И пусть обычно величина подобных комиссий не превышает отметку в 0,5% от прописанной в договоре суммы, тысяч 20 или 30 потерять на них можно легко.

Посредникам сделки всегда платит не банк, а заемщик. Ну и зачем тогда отдавать предпочтение компаниям с заоблачным прайсом?

Приобретение комплексного продукта, призванного защитить как имущественные, так и личные риски, нередко встает в кругленькую сумму. Хотя, справедливости ради, сей факт всегда находит отражение на процентной ставке – он ее немного снижает.

Государственная пошлина за регистрацию ипотечного договора и прав собственности. Траты ограничатся всего несколькими тысячами рублей, но ведь это тоже деньги.

Поскольку максимальный урон семейному бюджету наносит именно кредитная ставка, было бы логично несколько ее занизить. Это можно сделать, согласившись внести крупный первый взнос (от 50% и выше). Или заключив контракт с банком на срок в районе 7-10 лет, а не 20-30. Будет иметься такая возможность – обязательно ею воспользуйтесь. Ставку снизите минимум процента на 2, что в итоге позволит сохранить очень приличные деньги.

На то, какими будут итоговые расходы при покупке квартиры в ипотеку, оказывает влияние тип приобретаемой недвижимости:

Итак, грамотный подход к выбору ипотечного продукта может серьезно снизить нагрузку на кошелек заемщика. Но как снизить ипотеку, если кредит уже оформлен, а вернуться в прошлое для занижения предстоящих ипотечных расходов нельзя? Значит, стоит задуматься о другом способе уменьшения издержек.

  1. Получение налогового вычета по ипотеке при покупке квартиры. Любой заемщик из числа тех, кто покупает недвижимость в ипотеку, имеет право вернуть часть потраченной суммы обратно. За сам факт приобретения жилья – до 260 тысяч рублей, за уплату процентов – до 390 тысяч. Итого набирается порядка 650 тысяч возможной экономии. Неплохо, так ведь?
  2. Досрочное погашение. Ипотечный кредит всегда можно вернуть раньше срока. Причем необязательно гасить ипотеку сразу, одним платежом. Сократить общие расходы можно и за счет периодического пополнения счета суммами, превосходящими размер обязательного платежа. Главное – не забыть уточнить условия, на которых кредитующий банк будет согласен проводить частичное погашение задолженности в рамках заключенного договора.
  3. Использование материнского капитала. Если у заемщика во время выплаты ипотеки рождается второй ребенок, он получает право погасить часть долга за счет средств семейного капитала, полученных от государства.
  4. Рефинансирование. Ситуация с базовыми ставками по ипотеке в течение всего срока ее выплаты может кардинально поменяться. Можно ли снизить процентную ставку по ипотеке? Если ссуды в стране вдруг подешевеют, будет глупо не воспользоваться шансом оформить новый кредит на погашение старой ипотечной задолженности. Сэкономить подобный шаг поможет немало – от нескольких десятков тысяч рублей до пары миллионов.
Читайте также:  Можно ли оформить ипотеку по двум документам

Возникает вопрос о максимальном снижении расходов по ипотеке как при выборе кредитной организации и подходящей программы, так и уже после оформления ипотечной сделки. Сэкономить вполне реально.

Прежде чем сделать выбор в пользу наиболее подходящей ипотечной программы и оценить, какие расходы по ипотеке ожидаются, надо провести подробный анализ нескольких уже имеющихся на рынке продуктов.

Сначала анализируется процентная ставка. В рекламе может быть указана очень привлекательная сумма, но обратить внимание на ту, которая получается при расчете полной стоимости ипотечного кредита.

Далее нужно рассчитать, по какому графику будут осуществляться выплаты, а заодно получить информацию о процентах. Как правило, эта информация уже содержится на официальных сайтах банков. Многие кредитные организации размещают на своих сайтах кредитный калькулятор. Задав определенные параметры, с его помощью можно высчитать, какие расходы предстоят при оформлении ипотеки, включая приблизительные ежемесячные платежи по кредиту и процентам.

Процентная ставка – это не единственный фактор удорожания ипотечного кредита. Немалое влияние на его стоимость оказывают и другие статьи расходов.

Несмотря на четкие указания Правительства, некоторые банки до сих пор забывают исключать из тарифной сетки плату за:

  • предоставление кредита;
  • перевод средств покупателю;
  • обслуживание ссудного счета;
  • аренду банковской ячейки и т.п.

И пусть обычно величина подобных комиссий не превышает отметку в 0,5% от прописанной в договоре суммы, тысяч 20 или 30 потерять на них можно легко.

Посредникам сделки всегда платит не банк, а заемщик. Ну и зачем тогда отдавать предпочтение компаниям с заоблачным прайсом?

Приобретение комплексного продукта, призванного защитить как имущественные, так и личные риски, нередко встает в кругленькую сумму. Хотя, справедливости ради, сей факт всегда находит отражение на процентной ставке – он ее немного снижает.

Государственная пошлина за регистрацию ипотечного договора и прав собственности. Траты ограничатся всего несколькими тысячами рублей, но ведь это тоже деньги.

Поскольку максимальный урон семейному бюджету наносит именно кредитная ставка, было бы логично несколько ее занизить. Это можно сделать, согласившись внести крупный первый взнос (от 50% и выше). Или заключив контракт с банком на срок в районе 7-10 лет, а не 20-30. Будет иметься такая возможность – обязательно ею воспользуйтесь. Ставку снизите минимум процента на 2, что в итоге позволит сохранить очень приличные деньги.

На то, какими будут итоговые расходы при покупке квартиры в ипотеку, оказывает влияние тип приобретаемой недвижимости:

Итак, грамотный подход к выбору ипотечного продукта может серьезно снизить нагрузку на кошелек заемщика. Но как снизить ипотеку, если кредит уже оформлен, а вернуться в прошлое для занижения предстоящих ипотечных расходов нельзя? Значит, стоит задуматься о другом способе уменьшения издержек.

Ситуация: мы покупаем квартиру (вторичку) в ипотеку, у которой собственность менее 3-х лет. Действуем без агента. Оформляем договор купли-продажи (пока предварительный) с заниженной стоимостью с подачи риелтора продавца. (чтобы продавцу не платить налог). В доп. соглашении прописываем остаточную стоимость на неотделимые улучшения объекта.

Вопрос: так получилось, что в договоре прописанная стоимость квартиры получилась меньше суммы запрашиваемого кредита. То есть звучит так: квартира стоит Х. Часть средств оплачивается за счет собственных средств покупателя (без прописывания конкретной суммы) и часть — в сумме Y оплачивается за счет кредитных средств банка. И X достаточно сильно меньше Y!

А в доп. соглашении описано, что стороны оценивают неотделимые улучшения в такую-то сумму (оставшиеся от стоимости квартиры деньги). Но как мы понимаем доп. соглашение в банк не отдается и в росреестре не регистрируется.

Так как согласно договору у банка запрашивается сумма больше, чем объявленная стоимость объекта, не вызовет ли это отказа банка в одобрении квартиры или отказа росреестра в регистрации договора?

Перечисление проблем. )) А Вам зачем? Будете сами разруливать? Но эти проблемы не решаемые, т.е. никакой подстраховки достойной для них не существует. И допсоглашение на неотделимые — это ни о чём.

Для начала могу сказать, что пару лет назад росреестр отказывал в регистрации договора, в котором стоимость квартиры меньше суммы кредита покупателя. Как будет сейчас, я не знаю, т.к. с тех пор не слышала, чтобы кто-то рискнул подать на регистрацию такую сделку. Агент продавца не должен был брать Вас покупателем при таких условиях. К тому же при таком раскладе его продавец непременно попадет в поле зрения налоговой.

Читайте также:  За третьего ребенка будут гасить ипотек

Сколькими бы допсоглашениями Вы ни обвешали эту сделку, все равно, в случае ее расторжения или признания недействительной, вероятность без проблем получить обратно все уплаченные Вами деньги почти полностью зависит от порядочности и платежеспособности продавца.

Если в течение года после сделки будет подано заявление о банкротстве продавца, то заниженная цена договора приведет к признанию его недействительным и включению квартиры в число того имущества продавца, из которого удовлетворяются требования кредиторов, а Вы попадете в общую очередь кредиторов в надежде, что от имущества продавца, выставляемого на торги, останется хоть что-то для Вас, но даже если повезет, то все равно больше суммы договора Вы не получите.

Это основное, что можно перечислить, не зная деталей. Рынок переполнен! Зачем Вам этот ужас?!

И еще: агент продавца слабак, судя по его подходу. Вполне вероятно, что он не в курсе или не понимает сегодняшних правил начисления налога на доход от продажи, соответственно, там может быть такая ситуация, при которой у продавца, несмотря на занижение, все равно возникнет налог, либо наоборот продавец по ситуации налог платить не должен, а агент этого не понимает и исхитряется, как может, думая, что он умнее законодателей:)) Напишите нам : 1.настоящую цену продажи, 2. Кадастровую стоимость квартиры. 3. В каком году продавец получил квартиру в собственность. 4.какой договор является у него правоустанавливающим документом. 5. Если он покупал квартиру, то за какую сумму. 6. Если он ее унаследовал, то когда умер наследодатель. 7.Если это ЖСК, то когда был выплачен пай.

Возможно, что вся эта махинация и не нужна, а налога нет у продавца.


Нередко рынок вторичного жилья предлагает условия занижения стоимости недвижимости.

Такие имущественные сделки имеют преимущества, но и усиливают риски обеих сторон договора.

Стремясь сберечь финансовые средства полученные, от сбыта недвижимости, граждане занижают указанную цену объекта в договоре купчей, сравнительно с той, которая установлена фактическими условиями передачи квартиры.

Но такие действия только на первый взгляд представляются эффективно направленными и полезными. По большому счёту, допустимость риска в таком случае превышает потенциальные преимущества.

При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается подоходный налог. Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету, определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.

Сумма исчисляется из стоимости жилья, указанной в купчей. Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.

Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре. Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом. Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.

То есть, стоимость объекта в 2 миллиона требует вычета НДФЛ в размере 130 тысяч рублей. С трёх миллионов взимается уже 260 тысяч, а с четырёх – 390. Не удивительно, что экономия таких сумм в интересах собственника.

По преимуществу занижение цены применяется в отношении к жилью в новостройке, которое получено на основании договора долевого участия. Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода к собственнику и обладает техническими характеристиками, допускающими повышение, а не уменьшение стоимости.


В ситуации занижения стоимости квартиры покупатель не только ничего не выигрывает, но и терпит реально выраженный в финансовом эквиваленте убыток, а так же упускает возможную выгоду.

Риски покупателя настолько высоки, что при недобросовестности продавца, он лишится и квартиры и денег.

Говоря о реальных убытках, следует иметь в виду, что приобретение недвижимости позволяет получить имущественный вычет при условии:

  • что покупатель – налогоплательщик РФ;
  • он никогда ранее не получал вычет за недвижимость.

Ему начисляется 13% возврата, исходя из стоимости квартиры, указанной в купчей. Если стоимость занижена, вычет указывается на основании указанной суммы в документации, подлежащей документации. Иные суммы запрашивать недопустимо.

Под упущенной выгодой понимают ситуации, которые допустимы как перспектива получения льгот и субсидий. Иногда региональные власти внедряют программы субсидирования приобретения жилья для граждан региона, относящихся к той или иной категории.

Читайте также:  Для чего нужен первоначальный взнос при ипотеке

Пусть вероятность попадания под субсидирование невелика, но не стоит сбрасывать её со счетов. Иначе покупатель рискует не воспользоваться предоставляемыми государством преимуществами.

Главный риск заключается в том, что стороны заключают оспоримый договор имущественной сделки. Такой договор допускает аннуляции в судебном порядке, что приведёт к реституции последствий его заключения (см. Расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации).

Покупатель останется без приобретённого жилья, которое возвратится продавцу. А ему вернут уплаченные деньги только соответствующие сумме, указанной в купчей. Финансовые средства, переданные под расписку на иных основаниях, не гарантируют возврата.

Заниженная стоимость придаёт сделке условно законный вид (см. Мнимые сделки и их последствия). Так же мошенники пользуются подобными схемами для изъятия недвижимости.

Например, после проведения взаиморасчётов, контрагент заявляет, что сделка является кабальной. То есть, оказавшись в ситуации форс-мажора, гражданин якобы настолько нуждался в деньгах, что продал жильё за бесценок. А контрагент, воспользовавшись сложной ситуацией, нажился на нём.

После аннулирования договора, стороны остаются в условиях реституции, а переданные дополнительно деньги не получают юридических оснований для возврата. Судебная практика богата вариантами проворачивания подобных видов незаконных схем.

Владелец квартиры рискует меньше, но подозрения в не законном характере составленного договора или его ничтожности могут возникнуть.

Если на основании одного из утраченных преимуществ покупатель квартиры заявит в суд или иную инстанцию о двойной продаже, сделку могут признать мнимой или ничтожной.

Истец только усугубит своё положение, рискуя утратить право собственности на помещение. К недобросовестному коммерсанту допустимо применить не только гражданско-правовые санкции, но и уголовное взыскание.

Соответствующие размеры невыплат предусматривают дополнительное привлечение к взысканию на основании статей 198, 199 Уголовного кодекса РФ. Здесь предусмотрены штрафные санкции от 100 000 рублей.

Если в суде будет установлено, что коммерческая деятельность, связанная с неоднократным сбытом недвижимости, основана на нарушениях в установлении стоимости, коммерсанту грозит арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трёх лет. А штрафные санкции грозят увеличением до 500 000 рублей.

Вменение штрафов и их выплата нарушителем, оставляет за ним долговые обязательства в виде уплаты НДФЛ. Деньги всё равно придётся вернуть, заплатив пени за просрочку платежа.

Так как инициаторами данных схем являются коммерческие деятели, не лицензированные в качестве таковых, скрывая доход от обложения налогом, ими разработаны достаточно убедительные для покупателя схемы.

Маркетинговые схемы рассчитаны на доверчивых, слабо осведомлённых в юриспруденции, граждан. Определённая часть потенциальных приобретателей отсеивается. В их число входят осторожные, расчётливые люди, которые предпочитают не рисковать. Для остальных, готовых пойти на незаконную уступку, предлагаются варианты оформления сделки купли продажи недвижимости.

По преимуществу стороны составляют два договора. В одном из них указывается заниженная цена объекта. Этот экземпляр передаётся для регистрации. Другой экземпляр составляется на полную стоимость и не регистрируется. По нему проводятся взаиморасчёты.

Компетентные в юридическом отношении лица предусматривают допустимость реституции и различного рода взысканий за допущенные нарушения. Они предлагают составление документации на отчуждение квартиры по минимальной цене, а остаток денежных средств, принимают в виде оплаты неотделимых улучшений, якобы произведённых в квартире. Юридически такое оформление наиболее корректно, но покупатель при оспоримости сделки не сможет востребовать деньги, выплаченные за ремонт, реконструкцию и прочие услуги.

Иногда составляется аналогичный вид документации, ориентированный на нарушение. А расписка в получении денег делится на две части: соответствующую сведениям, поданным в Росреестр и дополнительное инвестирование, превышающее указанную стоимость.

Проворачивание подобных схем доступно опытным мошенникам, развернувшимся на рынке недвижимости.


Обозначенные процессы настолько распространены на рынке недвижимости, что их разворачивание допускает схемы инвестирования.

Банки, инвестирующие средства в покупку квартир, проводят мониторинг только в отношении платёжеспособного клиента. В функции кредитора не входит проверка целевого назначения проведённого финансирования.

В банк подаётся заявка на покупку квартиры в ипотеку, с одновременным запросом дополнительного займа на её реорганизацию, реконструкцию и ремонт. Кредитный договор содержит два пункта целевого назначения займа.

По преимуществу банки одобряют такие займы, но при этом:

  • запрашивают больший объём выплат под первоначальный взнос;
  • устанавливают повышенную процентную ставку годовых;
  • устанавливают дополнительные комиссионные проценты.

Adblock
detector