С появлением военипотеки купить квартиру военным стало гораздо проще. Новая программа является хорошей альтернативой получению готового жилья от государства. Однако стоит помнить, что все то время, что выплачивается кредит, квартира не является собственностью заемщика. Жилье остается в залоге у банка и Минобороны, выплачивающего военный ипотечный кредит. Поэтому возможности военнослужащего в плане распоряжения квартирой несколько ограничены. Жилье по военной ипотеке нельзя будет продать, подарить или устроить в нем масштабную перепланировку до момента выплаты кредита. Но преобразования все же возможны при соблюдении нескольких условий.
Перепланировку в квартире, которая находится в залоге, сделать сложно по одной простой причине: банку в случае неуплаты долга будет нелегко её реализовать новому покупателю. Жилье по военной ипотеке стандартной планировки проще найдет своего нового хозяина. Кроме того, если перепланировка была сделана незаконно, это может угрожать обрушению всего дома.
Прежде чем купить квартиру военным на вторичном рынке жилья, стоит быть предельно внимательными и сразу обращать внимание на перепланировки. Когда самостоятельно это определить не получается, стоит нанять профессионала, например, специалиста из управляющей компании или риелтора. При наличии перепланировок нужно обязательно попросить у продавца все документы. Если их нет, и банк это заметит не сразу, это чревато неприятными последствиями. Заемщику грозит крупный штраф и не менее крупный ремонт – контролирующие органы могут потребовать восстановить разрушенную стену, если она была несущей и её отсутствие угрожает жителям всего дома.
Более того, банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать сразу вернуть денежный остаток.
Кредитная организация имеет право проверять заложенный объект до нескольких раз в год. В настоящее время практический каждый банк имеет проверяющего в своем штате.
Если перепланировка была замечена заемщиком, не нужно ждать проверки, стоит сразу обратиться в банк. Самостоятельная перепланировка тоже повод для звонка в кредитную организацию.
Все изменения в заложенном у банка жилье по военной ипотеке проводятся только с его одобрения.
Ряд действий может быть разрешен без проблем. Это ликвидация или переделка встроенных шкафов, объединение туалета и ванной и снос перегородки между кухней и гостиной, если стена не несущая. Позволяется также сделать арку вместо обычного дверного проема.
Перепланировка квартиры, купленной с привлечением военного ипотечного кредита, делается после разрешения банка. Потребуется создать план перепланировки и утвердить его в уполномоченных органах.
Итак, для проведения законной перепланировки, потребуется:
1. обратиться в БТИ за техпаспортом;
2. составить проект-заключение, в котором будут отражены все изменения;
3. передать заключение в управляющую компанию;
4. собрать пакет документов для отдела архитектуры горадминистрации;
5. получить заключение о законности перепланировки (в этом случае нужно будет получить в БТИ новый техпаспорт);
6. передать решение отдела архитектуры и новый техпаспорт в банк.
Еще перед началом данных процедур можно узнать в БТИ, какие процедуры по перепланировке можно проводить. Также там сообщат, какие стены ни в коем случае нельзя разрушить.
Другой способ создать свой собственный дизайн на полученных по военипотеке квадратных метрах – это купить квартиру военным в новом доме со свободной планировкой. Здесь заемщик имеет полное право строить и рушить перегородки, а при желании и оставить всё как есть.
Однако и в этом случае существует ряд ограничений. Покупатель такой квартиры, например, не может менять системы отопления и вентиляции.
Перепланировка квартиры, которая была куплена на средства военного ипотечного кредита, – процесс не самый быстрый. Поэтому стоит задуматься, не лучше ли подождать до окончания срока выплаты кредита и только потом снести лишнюю стену.
Проведение перепланировки самим участником военной ипотеки возможно, но с обязательным согласованием с обоими залогодержателями – банком, Росвоенипотекой и страховой компанией. Опять же, речь идёт только о законной перепланировке, которая в обязательном порядке будет иметь документальное подтверждение.
Так, например, в банке ВТБ24 участнику военной ипотек необходимо написать заявление, с указанием всех запланированных работ и предоставлением извещения от страховой компании о том, что она в курсе будущих изменений в конфигурации предмета залога. Заявление может быть подано как в оригинале в отделение банка, так и направлено на электронную почту ВТБ24. Данное заявление банк рассматривает в течение 7 рабочих дней. После получения разрешения от банка на проведение перепланировки в залоговой квартире, заемщик-участник НИС в срок не более 6 месяцев предоставляет в банк зарегистрированный поэтажный план с экспликацией, выданный БТИ. В случае, если проведенная перепланировка внесла существенные изменения в характеристики квартиры, необходимо будет вносить и регистрировать соответствующие изменения в закладной.
В любом случае, прежде чем обдумывать проект перепланировки, участнику военной ипотеки необходимо внимательно изучить условия договора об ипотеке. Основная часть банков-партнеров НИС указывает в договоре возможность внесения конструктивных, согласованных изменений в предмет залога. Если в кредитном договоре нет пункта по данному вопросу, следует обратиться в банк для уточнения информации. Существует вероятность, что именно Ваш кредитор не допускает проведение перепланировки до полного исполнения обязательств по кредитному договору.
Законодательно проведение перепланировки квартиры, купленной с использованием средств федерального бюджета, не запрещено. Согласование с Росвоенипотекой обязательно, но данное согласование носит скорее уведомительный характер. Если внесение задуманных изменений допускается нормативными документами и имеется согласованный проект, Росвоенипотека направит в Ваш адрес одобрительный ответ.
Итак, если Ваша перепланировка допустима, следует:
- Уточнить у кредитора возможность проведения перепланировки.
- При необходимости создать проект перепланировки.
- Получить письменное согласие страховой компании.
- Получить письменное согласие кредитора.
- Получить письменное согласие Росвоенипотеки.
- Обратиться в жилищную инспекцию по вопросу согласования перепланировки.
- После реализации перепланировки зафиксировать в техпаспорте произведенные изменения.
- Предоставить в банк и страховую компанию документально подтверждение проведение перепланировки.
Также, кроме опасений со стороны банка, стоит помнить, что в Кодекс административных правонарушений РФ в статье 7.21. предусматривает возможность наложения административного штрафа при несогласованном переустройстве или перепланировке.
Согласование осуществляется при наличии пакета документов, который перечислен в ст. 26, во 2-м пункте (ЖК). Заявление заполняется по установленной от 2006 г. форме постановлением правительства (266). Мероприятие проводится, если в тексте договора прописана такая возможность. Читайте также: Перечень документов необходимых для перепланировки квартиры Для банка первостепенной является уверенность, что рыночная стоимость перепланированных квартир не снизится. Для реализации согласуется визит специалиста с целью визуального осмотра. При планировке по эскизам срок рассмотрения банком и инспекции будет минимален. Внимание! Технический проект составляется не сразу. На процедуру понадобится от одного до трех месяцев. В Сбербанке Список требований Сбербанка по оформлению перепроектирования ипотечной квартиры не отличается от критериев, устанавливаемых остальными кредитными учреждениями.
Покупка такой квартиры имеет свои особенности в первую очередь потому, что она станет предметом залога. Если заемщик не рассчитается с банком, то имущество должно быть продано с целью погашения задолженности.
В случае ипотечного кредитования приобретаемое жилье становится залогом. Но обычная ипотека может быть выдана под залог уже имеющейся недвижимости.
Под переоборудованием или капитальным ремонтом понимается замена или полный демонтаж некоторых инженерных конструкций внутри квартиры. Владелец может не согласовывать свои действия с БТИ и другими надзорными инстанциями, если решит:
- заменить старые инженерные коммуникации или установить дополнительные;
- провести косметический ремонт (выровнять стены, поклеить обои, произвести покраску, заменить дверные и оконные проемы);
- перенести бытовую газовую или электрическую плиту;
- установить новое отопительное оборудование;
- другие изменения.
Если для проведения перепланировки требуется разрешение, то его должны востребовать все собственники квартиры, когда их несколько.
Для частного дома согласование выдается только один раз на этапе его строительства.
Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:
- перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
- перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
- разборка антресолей;
- замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
- косметический ремонт и пр.
Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:
- расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
- объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
- пробивок дополнительных окон, дверей;
- разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
- перестановки газовых приборов и оборудования;
- объединения квартир в одну и пр.
Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.
После этого инженеры Бюро:
- составят новый техпаспорт на квартиру;
- проведут перерасчёт её оценочной стоимости с учётом внесённых изменений (может изменяться квадратура).
Порядок действий при продаже При продаже квартиры с перепланировкой собственнику необходимо действовать в следующем порядке:
- Для исключения возможности признания сделки купли-продажи незаконной необходимо официально зарегистрировать перепланировку.
- Обратившись в Бюро технической инвентаризации, владелец городской квартиры должен запросить выписку о планировке, сделанную из кадастровой документации.
- В БТИ следует получить копию кадастрового плана, а также справку, в которой указаны все технические характеристики продаваемого объекта недвижимости.
- Собранный пакет документации нужно передать в местный отдел архитектуры и градостроительства.
При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:
- Райффайзенбанк.
- ВТБ24.
- Абсолют банк.
- Юникредит банк.
- Росбанк.
Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора.
При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен. Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке.
Если законная перестройка прибавит к стоимости помещения еще не меньше 10 процентов, то незаконная перепланировка эти же проценты с цены на квартиру снимет. Очень часто для того, чтобы узнать реальную стоимость жилья, покупатели приглашают к оценке специалистов.
Притом, цена будет зависеть от многих факторов, среди которых технические характеристики помещения, его месторасположение. Вопросы и ответы Как узаконить сделку Узаконить сделку нужно для того, чтобы иметь возможность распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение – без проблем продавать его, сдавать в аренду, дарить или завещать.
После обнаружения незаконной перепланировки владельцу помещения нужно будет уплатить штраф, после чего и можно начинать процедуру узаконивания. Первым делом нужно собрать все документы, которые подтвердят, что работы проведены с соблюдением всех правил и норм строительства.
В этом случае многие продавцы просто делают им скидку. Но после покупки квартиры с самовольной перепланировкой, именно на ее нового владельца переходят обязательства по ее узакониванию. При этом, риски достаточно велики, так как рано или поздно соответствующие службы узнают о незаконных действиях. За наличные Проще всего без особых проблем продать квартиру с несогласованной перепланировкой именно за наличные.
В этом случае не потребуется обращаться в банковские учреждения, которые требуют большое количество документов, среди которых может быть и выписка с БТИ. Если в ипотеку Покупка квартиры с не зарегистрированной перестройкой по военной ипотеке или любой другой может оказаться довольно сложным заданием. Банки не хотят предоставлять кредиты, если перепланировка несогласованна. Но есть и исключения. Банк может пойти навстречу своему клиенту.
После составления проекта необходимо передать его на согласование в администрацию города, а после этого в СЭС, пожарную службу и ЖЭУ.
- На финальной стадии регистрационных мероприятий собственнику придётся заплатить небольшой штраф и передать новый план в Бюро технической инвентаризации, для получения изменённой кадастровой документации.
- После узаконивания перепланировки собственник городского объекта недвижимости проводит обычную сделку купли-продажи, завизированную частным или государственным нотариусом.
- Финальная часть сделки купли-продажи предусматривает регистрацию квартиры, после чего новые владельцы получат свидетельство о праве собственности (в течение 30-ти дней с момента подачи документов).
Необходимые документы Для продажи городской квартиры, в которой была проведена перепланировка, собственнику необходимо подготовить пакет документации, в который будут входить:
- документы, свидетельствующие о праве собственности на продаваемый объект недвижимости;
- паспорт собственника квартиры;
- паспорта покупателей;
- платёжный документ, свидетельствующий об уплате государственной пошлины;
- акты приёма-передачи и т. д.
Последствия Собственники городских объектов недвижимости, незаконно выполнившие в них перепланировку, могут в будущем столкнуться с серьёзными проблемами. Если о произошедшем узнают контролирующие органы (их могут уведомить жильцы дома или управляющая компания), то владельцев таких квартир обяжут привести помещения в исходное состояние.
Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными. К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.
Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами. Возможные сложности Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят.