Иногда приходится брать в ипотеку не ту квартиру, которая подошла по всем показателям, а самую оптимальную по цене.
Есть ли законная возможность несколько перепланировать расположение комнат и подсобных помещений, если недвижимость в ипотеке?
Проще говоря, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !
О рисках покупки или продажи квартиры с перепланировкой вы можете узнать на нашем сайте.
Итак, если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку квартиры?
Для начала нужно уяснить, что включает само понятие перепланировки жилого помещения.
Это общее название всяческих вмешательств в существующие размеры жилища, которые приведут к изменению формы и пространств помещений, вследствие чего понадобится править паспорт жилого помещения.
На момент оформления кредита была выполнена рыночная оценка квартиры, а кадастровая зафиксирована в базе ГКН. Эти цифры служили финансовому спонсору – банку – ориентиром при определении суммы ипотечного кредита.
Если заемщик затеет перепланировку в этом объекте недвижимости, то стоимость жилища может снизится, а это не устроит ни банк, ни страховую компанию: в случае, когда заемщик превратится в неплательщика, реализовать переделанную квартиру дороже может не выйти.
Образцы актов перепланировки, а также доверенности и договора на выполнение работ вы можете скачать у нас бесплатно.
Вопросы перепланировки подчиняются требованиям Жилищного кодекса РФ, а также всех действующих СНиП и других нормативных актов.
В этих законодательных актах нет никаких ограничений относительно ипотечного жилья, речь идет только о том, чтобы не нарушались права жильцов других квартир, и ничто не угрожало безопасности жизни людей.
Выполнять перепланировку в таком жилье можно, но сама процедура получения согласований займет больше времени и потребует большего вложения средств, чем в собственном.
Ипотечное кредитование проводится многими финансовыми учреждениями, у руководства каждого из них может быть свой взгляд на перекройку жилища.
Некоторые банки вносят в кредитный договор условие о запрещении всяческого вмешательства до истечения срока погашения кредита, а большинство банков ничего не имеет против, если стоимость недвижимости в результате переделок возрастет.
Но есть еще страховая компания, которая тоже должна одобрить намерения плательщика кредита.
Что можно, а что нельзя делать в ипотечной квартире? С точки зрения сохранения несущей способности всего жилого дома, можно делать следующее:
Можно еще при наличии эскиза и согласования с финансовой структурой, а затем и с БТИ сделать следующее:
В этих случаях нужен проект, выполненный специалистами фирмы, имеющей лицензию и разрешения.
Нельзя ни в собственной, ни в ипотечной квартире делать такие перемены:
- закрывать вентиляционные каналы;
- разбирать несущие стены;
- демонтировать подоконные блоки на лоджии или балконе, если стена несущая;
- устанавливать отопительный прибор на застекленной лоджии или балконе;
- делать теплые полы путем продления отопительной сети, и пр.
В договоре кредитования ипотеки может быть внесен пункт об обязательности посещения объекта недвижимости на предмет выявления несанкционированных перепланировок.
Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире? С банками шутки плохи, без соблюдения особого порядка действий узаконить перепланировку не выйдет, хотя общие правила те же.
Начинать перепланировку квартиры в ипотеке следует с очередного скрупулезного прочтения ипотечного договора, на предмет выявления в нем пунктов о применении санкций по поводу переделки недвижимости.
Важно до начала всей операции знать, что для старта оформления перепланировки нужны такие условия:
- после заключения договора с банком прошло не менее 1 года;
- у заемщика есть на руках свидетельство о праве собственности.
Дальше нужно провести заседание домашнего совета и выяснить мнение всех домочадцев по этому поводу, так как потребуется их письменное согласие.
С подготовленным эскизом и заявлением на согласование перепланировки нужно обратиться в БТИ.
Здесь посмотрят эскиз, поднимут документацию по жилому дому, в котором расположен объект недвижимости, купленный в кредит, и подготовят ответ в письменном виде, а также предоставят поэтажные планы дома.
Маломасштабные перемены могут не повлечь никаких дальнейших шагов, кроме проведения ремонтных работ по эскизу собственника с последующим оформлением нового техпаспорта.
В этом случае, получив положительный ответ от БТИ, есть возможность направиться в банк и страховую компанию с письменной просьбой разрешить немного изменить облик семейного очага. Их согласие дает зеленый свет для продолжения узаконивания будущей перепланировки.
Это могут быть МЧС, газовая служба, сан. станция, теплосеть и пр. Последняя инстанция оформления серьезных переделок квартиры – Жилищная инспекция.
Какие документы необходимы? Перечень бумаг для Жил. инспекции включает такие документы:
- заявление;
- проект;
- все согласования – от БТИ, МЧС, банка и пр.;
- технический паспорт – такой же, как и находящийся в пакете документов финансирующего банка;
свидетельство о праве собственности;- паспорт заявителя (копия);
- письменное одобрение всех членов семьи.
Нужно все бумаги аккуратно сложить, перечень прилагаемых документов перечислить прямо на заявлении.
Документы подаются в единое окно Жилищной инспекции или МФЦ. Здесь проверят комплектность бумаг, заявление зарегистрируют.
Сроки оформления составляют период не более 45 дней.
Какие документы выдаются после оформления? По окончании изучения ситуации, выяснения всех основных моментов перепланировки специалистами Жилищной инспекции подготавливается ответ.
Он может быть положительным – в этом случае результат имеет вид разрешения на осуществление перепланировки, а может быть и отрицательным.
Отказ может последовать, если:
- предстоящие работы угрожают несущей способности каркаса здания (затрагиваются междуэтажные перекрытия или несущие стены, диафрагмы жесткости);
- перекрываются вентиляционные каналы;
- объединяются квартиры, принадлежащие разным собственникам;
- заинтересованные службы не дали согласия;
- нарушается звукоизоляция полов;
- правление управляющей компании категорически возражает, и т.п.
Причин может быть множество, а законодательно отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ.
Перестройка объектов недвижимости, находящихся в ипотеке, может иметь жесткие временные рамки, установленные именно банком.
Нарушение условий договора чревато санкциями.
Смысла в переделках нет до тех пор, пока не будет произведен полный расчет с финансирующей компанией. Потом, когда средства семьи будут только в ее распоряжении, можно не спешить и реализовать перепланировку любого масштаба.
О том, как согласовать перепланировку ипотечной квартиры, вы можете узнать из видео:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Многие заемщики, живущие в квартире с обременением, спят и видят, как бы сделать свою жилплощадь более уютной и функциональной с помощью перепланировки, но не уверены, что имеют на это право. А ведь сделать перепланировку в ипотечной квартире вполне реально.
Для начала давайте разберемся с терминологией. Жилищный кодекс (ст. 25) дает такое определение: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Так что, как видите, опрометчиво к этому делу не стоит подходить.
За перепланировку нужно браться с трезвой головой, потому что самовольное изменение конструкций может обернуться большими проблемами. Именно поэтому, как только принято решение что-то изменить в проекте своего жилья, первым делом это нужно обсудить со своим кредитором. Если сделать это без согласования с банком, то впоследствии при обнаружении переделки сотрудником банка могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до потери любимой квартиры. Между прочим, сотрудник банка имеет право проинспектировать ваше жилье в любое время, потому что квартира находится в залоге у банка, а значит и принадлежит ему. В лучшем случае заемщика заставят узаконить перепланировку ипотечной квартиры или вернуть все в исходный вид, а это дополнительные и немаленькие расходы. При развитии худшего сценария, банк вправе потребовать досрочного возврата кредитных средств и расторгнуть договор с клиентом, хотя это и невыгодно прежде всего самому банку.
В последнее время в связи с ростом конкуренции банки более лояльно относятся к своим клиентам и уже не боятся просьб заемщиков о перепланировке квартиры в ипотеке. В некоторых банках даже есть специальный сотрудник, который дает рекомендации по таким вопросам. Он может оценить сложность предполагаемой переделки и посоветовать как ее лучше оформить. Главное, чтобы собственник осознавал всю серьезность своего решения и при желании он вполне может воплотить его в реальность самостоятельно.
А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:
- Перепланировка по эскизу — это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
- Проектная перепланировка — это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
- Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.
Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:
- получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ (не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
- написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
- сделать перепланировку;
- зарегистрировать перепланировку в БТИ;
- предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.
Как только приобретается квартира, сразу же встает вопрос о ее обустройстве и ремонте. Многие стремятся сделать генеральный ремонт. Однако, если квартира куплена в ипотеку, до погашения задолженности целиком, перепланировку делать нельзя. И тому есть ряд причин.
Но далеко не все банки готовы дать разрешение на какие-либо переделки. Связано это с тем, что в ходе изменений может измениться стоимость дома, например, она может упасть. А это невыгодно ни банку, ни страховой компании.
Поэтому получить согласие банка можно будет только в том случае, если в результате цена дома станет выше.
Существует ряд изменений, которые разрешены. К ним относятся:
- косметический ремонт,
- изменения в расстановке санитарного оборудования,
- замена ванной душевой кабиной,
- остекление окон и балконной лоджии,
- смена дверей без изменений размеров дверных проемов,
- замена напольного покрытия.
Для перечисленных мероприятий не нужно получать разрешения. Так как они не нанесут вреда дому, не окажут влияния на несущие стены и не изменят площадь квартиры.
- Частичное или полное нарушение несущих стен дома,
- перекрытие вентиляционных систем,
- внедрение теплых полов,
- изменение габаритов дверных проемов,
- установка отопительного оборудования на балконе.
Эти мероприятия могут нанести вред жилому помещению, способствовать изменению квадратуры помещения. Они считаются незаконной перепланировкой без согласия соответствующих служб. За любые нарушения предусмотрена система наказания.
Это грозит следующими мерами наказания:
- штраф,
- требование вернуть помещению первоначальный вид,
- узаконивание ремонта в установленные, довольно сжатые, сроки,
- банк в праве расторгнуть договор с собственником дома и потребовать единовременную выплату остатка по кредиту.
Эти правила обязаны знать все заемщики, уже имеющие недвижимость в ипотеке, либо собирающиеся ее приобретать. Не стоит расчитывать на то, что незаконная перепланировка останется в тайне. Банки на регулярной основе проверяют состояние кредитной недвижимости.
Если вы, не зная законов, все же сделали ремонт, верным решением станет добровольное признание. В этом случае есть вероятность отделаться только штрафом. В противном случае вы можете создать себе много хлопот и неприятностей.