Как узнать процентную ставку в договоре по ипотеке

Если в договоре ипотеки (залоге недвижимости) согласованы все существенные условия, относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по кредитному договору, то он не может считаться незаключенным (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 6737/10).

Прежде чем перейти к рассмотрению дела, отметим, что высказанная в нем позиция Президиума ВАС РФ содержится в п. 13 подготовленного проекта постановления Пленума ВАС РФ, посвященного вопросам залога (см. ст .»Возможность внесудебного обращения взыскания на предмет залога: позиция Пленума ВАС РФ»). Таким образом, акты ВАС РФ по этому вопросу должны привести судебную практику к единообразию.

Фабула

Банк и ООО (далее — заемщик) заключили кредитный договор. В обеспечение исполнения обязательств по нему между банком (залогодержателем) и другим ООО (залогодателем) был заключен договор ипотеки.

Залогодатель посчитал, что в договор ипотеки не включены все существенные условия обязательств, в обеспечение которых он заключен, в связи с чем он обратился в суд с требованием о признании договора ипотеки незаключенным.

Исковые требования

Залогодатель указал, что в договоре ипотеки нет таких существенных условий, как периодичность и размер платежей по основному обязательству, порядок уплаты процентов, условия платежей за обслуживание кредита.

Банк возражал против этого, считая, что в нем есть все существенные условия. В том числе предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства по возврату кредита, предоставленного на основании кредитного договора.

Что касается условий о порядке исполнения обязательств по уплате процентов и платежей за пользование кредитом, то договор ипотеки содержит положение об ознакомлении залогодателя со всеми условиями кредитного договора и о его согласии отвечать за исполнение всех обязательств заемщика. По мнению банка, подавая такой иск, залогодатель злоупотребляет правом (ст. 10 ГК РФ).

Судебное рассмотрение

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, признав договор ипотеки незаключенным. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали это решение.

В заключенном сторонами договоре ипотеки нет всех условий, определенных в кредитном договоре. А именно: в нем не отражены порядок уплаты процентов за пользование кредитом, периодичность, порядок начисления процентов, порядок определения и условия оплаты за обслуживание кредита.

Поскольку эти условия есть в кредитном договоре, то и для договора ипотеки, заключенного в обеспечение исполнения обязательств по нему, они являются существенными и должны быть согласованы сторонами.

Позиция Президиума ВАС РФ

Президиум ВАС РФ отменил принятые судебные акты и отказал в удовлетворении иска.

Он отметил, что, признавая договор ипотеки незаключенным в целом, суды не учли следующее.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. А ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Читайте также:  Как оформить военную ипотеку самостоятельно

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1, 4, 5 ст. 9 Закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства. Это обязательство должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Когда обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Согласно заключенному договору ипотеки его предметом является передача в последующий залог принадлежащего залогодателю недвижимого имущества, стоимость которого определена в договоре. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств заемщика по кредитному договору. В договоре ипотеки определена сумма кредита, установлен срок его возврата, а также согласован график снижения размера задолженности с указанием ее размера и сроков действия, то есть установлены сроки возврата кредита.

Таким образом, в нем определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства в части суммы основного долга. Что же касается обязательства по уплате процентов по кредиту и иных обязательств, то согласно договору ипотеки эти условия определены в кредитном договоре.

Исходя из этого стороны согласовали все существенные условия, относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству.

Готовое жилье Проценты по кредитам для покупки жилья на вторичном рынке преимущественно выше, нежели при приобретении квартир в новостройках. Связано это, прежде всего, с тем, что такая недвижимость является менее ликвидной.

Чтобы реструктуризировать кредит заемщику нужно письменно уведомить банк о своем желании, и если банк отказывает ему в реструктуризации, человек может уведомить банк о желании рефинансирования и ухода на обслуживание в другой банк на более выгодных условиях. Если банк и после этого не сможет предложить ничего интересного, можно смело обращаться в другой банк, где на взгляд заемщика условия лучше.

Не забывайте и о том, что для того чтобы получить заем в новом банке необходимо будет собрать весь пакет документов, произвести новую оценку объекта недвижимости и застраховать залог. Эти дополнительные траты могут свести на нет ожидаемую выгоду.

Реструктуризация долга Если же вы не желаете покидать своего кредитора, а в других банках наблюдается падение ставок по ипотеке или ваше финансовое положение оставляет желать лучшего, можно подать заявку на реструктуризацию долга. Она может заключаться как в изменении срока выплат в большую сторону, так и снижении процентной ставки.

Читайте также:  Можно ли продать по ипотеке квартиру с прописанными людьми

Заимодатель всегда рассматривает обращение в индивидуальном порядке, поэтому, чем больше документов или доводов вы предоставите, тем выше шанс получить одобрение и новую, меньшую ставку по уже имеющейся жилищной ссуде.

Основным ориентиром для этого служит значение ключевой ставки Центробанка, которая с 2016 года приравнена к ставке рефинансирования. Ее величина отражает ситуацию в экономике и уровень инфляции по стране.
Под этот процент ЦБ одалживает коммерческим банкам деньги, если у последних возникают проблемы с ликвидностью. Изменение этого значения в одну или другую также служит сигналом для банков снизить ставку по ипотеке или же, наоборот повысить ее.
В 2018 году банк России неоднократно уменьшал значение ставки рефинансирования, что повлекло за собой изменение процентов по вновь выдаваемым жилищным ссудам в большинстве кредитных учреждений. Однако физические лица, взявшие ипотеку ранее, тоже могут претендовать на изменение условий по договору, если такой пункт имеется в соглашении. Инициатором процесса может быть сам кредитор либо же его клиент.

Например, если вам нужны нецелевые кредитные средства сверх необходимого для погашения ипотеки, оформление потребительского кредита вполне может подойти. Независимо от того, поступило от банка персональное предложение или нет, заемщик вправе сам обратиться с письменным заявлением к кредитору, указав на необходимость пересмотреть процентную ставку.

В заявлении можно сослаться на общую ситуацию на рынке ипотечного кредитования, а в качестве более конкретного аргумента – привести анализ и оценку действующих процентных ставок у банка-кредитора. К сожалению, банк вправе отказать в изменении условий ипотечного кредита, никак не мотивируя свое решение.

От такого не застрахованы ни те, кто исправно платил по ипотеке, ни те, кто допускал просрочки. Заемщик мало что может предпринять в этой ситуации. Единственный вариант – обращаться за рефинансированием в другой банк и надеется, что заявку одобрят.

Если же вы имеете постоянное место работы и доход выше среднего по стране, можете просить у банковского учреждения снизить вам процент­как для надежного клиента, способного вовремя погашать принятые на себя долговые обязательства. Активы в собственности заемщика Банкиовские учреждения охотно идут на уступки тем клиентам, которые могут предоставить обеспечение в виде поручительства третьих лиц либо залог недвижимости принадлежащей им на праве собственности.

Дополнительным плюсом будет размещение депозита. Чем ликвиднее будет заложенное имущество, тем на большую скидку можно рассчитывать. Это может касаться не только годовой процентной ставки, но и размера предоставляемой ссуды. Финансовое учреждение идет на такие послабления, поскольку всегда может реализовать заложенный дом либо квартиру, если кредитополучатель по каким-то причинам откажется от погашения долга.
Сделать это можно по ряду причин:

  • рождение ребенка, в связи с чем финансовая нагрузка на семейный бюджет возрастает, и на погашение долга может не хватать денег;
  • при сокращении или увольнении с работы, вследствие чего платить по долгам не представляется возможным.
Читайте также:  Как рассчитать ипотеку на квартиру калькулятор

В любом случае, для того чтобы претендовать на снижение процентов по ипотеке придется предоставить документальное подтверждение тяжелого финансового положения. Актуальные ставки банков Если обратиться к информации, приведенной на сайтах кредитных учреждений, можно проанализировать сложившуюся ситуацию на рынке ипотечных займов. Данные помогут кредиторам оценить, насколько изменились процентные значения после взятия кредита и стоит ли пересмотреть условия, а потенциальным клиентам узнать, выгодно ли покупать недвижимость в кредит и как можно сэкономить.

Если же вы смогли накопить приличную сумму для первого взноса, можете смело просить у банка снизить процент по кредиту. Можно ли снизить ставку по действующей ипотеке Снижение ставки по ипотеке, выданной ранее, часто интересует заемщиков, ведь им не хочется переплачивать, если есть возможность уменьшить ежемесячный размер платежей.

Для начала необходимо прочитать договор жилищного кредитования и посмотреть, предусмотрена ли такая возможность, и только после этого обращаться в банк заявлением. Банки неохотно идут на снижение ставочного значения, поскольку так они теряют часть запланированной прибыли. Кредитополучатель должен посчитать, выгодно ли для него заключение договора на новых условиях или нет.

Многие банки строят свою рекламу ипотеки на обещании весьма привлекательных процентных ставок.

Но в случае с ипотекой против заемщика чаще играет такая обязательная процедура, как оценка приобретаемой квартиры, которую проводит либо сам банк, либо аккредитованная оценочная компания.

Как поясняют риэлторы, в довольно большом проценте случаев подобранную квартиру оценивают ниже, чем кредитная сумма, запрошенная на ее приобретение. А сниженные процентные ставки распространяются не на все ипотечные сделки, а лишь на те, которые не выходят за лимит определенной суммы.

Например, клиенты, имевшие 2,5 миллиона собственных средств, рассчитывали купить квартиру за 9 млн рублей, и запросили у банка кредит в 6,5 млн.

Банк одобрил заявку и открыл кредитную линию на 8 миллионов рублей. В то же время оценочная стоимость квартиры составила 8,5 миллионов вместо расчетных 9 миллионов. Клиенты решили сэкономить собственные средства и взять в кредит максимальную предложенную сумму, т.е. 8 миллионов. С учетом выгодной процентной ставки в 9,5%, ежемесячный платеж получался подъемным и при таких условиях. Но внезапно выяснилось, что сниженная ставка распространяется только на кредиты в размере до 7 миллионов. И для того, чтобы ее сохранить, клиенты снизили требования по кредиту, остановившись на той сумме, которую запрашивали изначально – 6,5 миллионов.

Таким образом, чтобы избежать неприятных сюрпризов накануне ипотечной сделки, заемщику имеет смысл выполнить три рекомендации:

Adblock
detector