Как вернуть ипотечную квартиру проданную с торгов

Но Красникова не знала ни о заочном решении суда, ни об исполнительном производстве и дальнейшем аресте имущества и продаже квартиры. Она продолжала вносить платежи по договору займа. Когда же ей стало известно об этих обстоятельствах, она пошла в суд.

Отстоять свою позицию ей удалось: суд установил, что фактически задолженности нарушений по возврату займа не было, а значит, не было и причин обращать взыскание на ипотечную квартиру. Соответственно, АИЖК действовало недобросовестно.

Красникова решила, что при таких обстоятельствах оснований для продажи квартиры с торгов не было. Она попыталась признать торги недействительными, указав на нарушения в процедуре: так, квартиру продали по цене ниже рыночной на момент торгов, извещение об их проведении в интернете появилось с нарушением срока, а в печати этой информации не было вовсе. Также она хотела признать недействительным договор купли-продажи квартиры с Фролкиной и признать за собой право собственности. В первой инстанции Красникову поддержали, а вот в двух других ее ждал отказ: там решили, что нарушений при организации торгов не было, а значит, и отменять их нельзя (дело № 33-246/2017).

Дело дошло до ВС. Разбираться в том, как правильно решить вопрос, пришлось коллегии под председательством судьи Вячеслава Горшкова (дело № 37-КГ17-12).

В определении ВС указал: предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК перечень оснований для признания торгов недействительными не ограничивается нарушениями организаторов торгов.

Для подтверждения своей позиции ВС сослался на Обзор практики № 2 за 2016 год. Там говорилось, что торги признают недействительными, если имущество передали на них из-за нарушений со стороны пристава. В частности, при возбуждении исполнительного производства без законных оснований или при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То есть в ситуации, аналогичной той, с которой столкнулась Красникова. При этом отдельное производство для признания действий пристава незаконными не нужно: оценка им дается при рассмотрении иска о признании торгов недействительными, отмечено в определении.

Также в ВС обратили внимание, что истец фактически была не допущена к процессу реализации её имущества. Это обстоятельство, которое проигнорировали в нижестоящих инстанциях. При этом суды не опровергли выводы первой инстанции об отсутствии у заявителя долгов и о недобросовестных действиях компании, выдавшей ипотечный кредит. Дело ушло на новое рассмотрение в апелляцию.

По словам Марии Сучковой, юриста фирмы Интеллектуальный капитал Интеллектуальный капитал Федеральный рейтинг IV группа Интеллектуальная собственность 4 место По размеру выручки на юриста 42 место По размеру выручки × , на практике в договорах ипотечного кредитования указывается срок более чем 90 дней. При этом реализация имущества, в случае просрочки по ипотеке, проходит через публичные торги, порядок которых строго регламентирован в ст. 447 и 448 ГК.

Если порядок нарушен, то есть шанс признать торги недействительными.

– По иску заинтересованного лица, если кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах.

– На торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена.

– Продажа была произведена ранее указанного в извещении срока.

– Были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи.

– Были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Ст. 449 ГК. Перечень не является исчерпывающим.

* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией.

В соответствии с законом, процедура начинается с направления банком должнику уведомления по месту жительства, указанному в договоре об ипотеке. Обычно этот документ никто не получает, поэтому датой вручения в соответствии с законом будет дата возврата отправителю в связи с отсутствием адресата по указанному адресу. После этого финансовая организация обращается в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Рассмотрение дела длится, как правило, в течение нескольких месяцев и практически всегда заканчивается в пользу банка. После этого заложенная квартира может быть продана. Соответственно, вся процедура — от прекращения платежей до момента выставления имущества на торги — занимает около года, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Читайте также:  Как купить квартиру в ипотеку если нет первоначального взноса на ипотеку

Снижение доходов ипотечных заемщиков все чаще приводит к тому, что многие из них не в состоянии вовремя вносить платежи даже по реструктурированным кредитам. В результате банк или сам собственник принимает решение о продаже своей недвижимости. Если вы решили приобрести подобный актив, советуем прочитать эту статью.

2. Возврат исполнительного листа взыскателю не освобождает должника от погашения задолженности, долг остается, как и обязанность его платить. Взыскатель может вновь предъявить исполнительный лист судебным приставам, по закону срок предъявления исполнительного листа — три года с момента выдачи.

Здравствуйте! У меня (физ лицо) имеется квартира, приобретенная в ипотеку. Кредит брался в валюте в 2007 г. В 2013 г. из-за роста доллара сумма долга превысила стоимость квартиры. Я перестал оплачивать кредит и банк обратился в суд о взыскании задолженности по кредиту. В 2014 г. банк получил решение суда (оно стандартное для таких дел). В 2015 г. исполнительный лист направлен приставам, на квартиру был наложен арест и она выставлена на продажу. Первые торги уже были, но покупателей не нашлось. Сейчас будут вторые торги. Даже если квартира продастся — долг останется 2 000 000 (по нынешнему курсу). Вопрос:

Семья должна была съехать из квартиры сразу после ее продажи. Договор найма с ними не заключали, жить им в квартире не разрешали. И они не члены семьи нового владельца. Более того, собственник четко говорит: я не хочу, чтобы эти люди здесь находились. Этого достаточно, чтобы выселить семью с детьми на улицу.

Дальше все как положено: расторгают договор с банком, открывают исполнительное производство и выставляют квартиру на торги. Собственником становится победитель этих торгов, а банк получает деньги. Росреестр регистрирует переход права собственности по решению суда. Семью попросили выселиться: жить в этой квартире у них больше не было права.

При продаже квартиры на торгах, кредитная организация несет определенные убытки. Банкам выгоднее вернуть залоговую недвижимость в собственность. В этой ситуации выигрывают все: и банк и заемщик. Если объем денежных средств, полученных от реализации квартиры, будет больше, чем величина долга, то разницу, на основании законодательства, вернуть заемщику. В этой ситуации банк забирает квартиру по ипотеке, а оставшийся долг не взыскивается.

  • По закону банк не имеет права просто выселить на улицу из ипотечного жилья семейство с детьми, если не предоставит им другое жилище и не получит согласие от органов опеки;
  • Можно оспорить оценку квартиры в суде. Если большая часть задолженности оплачена, а квартира резко потеряла в стоимости, о на нее лучше всего найти приобретателя;
  • Возможности банка не безграничны, в тяжбы в суде могут длиться несколько лет. Во время судебного разбирательства банк может принять решение, что выиграть дело просто так у него не получится. В этой ситуации он может пойти на мировое соглашение и предложить заемщику более выгодные условия для погашения задолженности.

Оспорить сделку, признать проведение торгов и их результаты недействительными можно только в судебном порядке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, приложив документы, подтверждающие информацию, изложенную в иске.

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Читайте также:  Как отказаться от ипотеки после развода образец

Если такой сервисной услуги от банка не предусмотрено, то приставы могут взять хранение имущество на себя. Если через 2 месяца должник не заберет имущество, все добро передадут на продажу. Вырученные средства передадут должнику. Если они не будут востребованы, то через 3 года деньги переведут в госказну.

В Ярославской области ипотечную квартиру не удалось продать в ходе торгов. Тогда банк принял жилье на свой баланс в счет уплаты долга, однако по цене, которая была на 25% ниже первоначальной стоимости. Должникам придется освободить жилье и погасить банку оставшуюся сумму.

— иные причины, предусмотренные кредитным договором. Сюда входит довольно много оснований: снижение рыночной стоимости заложенной квартиры, предоставление недостоверной информации о платежеспособности заемщика, нецелевое использование кредита, ухудшение финансового состояния заемщика и т.д.

Существует несколько случаев, когда банк может потребовать изъятия жилья. Перед тем, как отбирать квартиру у должника, гражданину всегда дается шанс погасить всю неуплаченную сумму, избежав конфискации. Однако даже после выставления заемной квартиры на торги ее можно вернуть, погасив всю просрочку.

Часто случается, что люди не справляются со своими кредитными обязательствами. Особенно, когда речь идет о крупных займах, как ипотека или автокредит. При непогашении задолженности, следует выяснить, что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке.

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге. И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Много мы повидали в своей практике, однако одна история задела до глубины души. Но впервые столкнулись с тем, что квартиру продали с торгов за долги без ведома должника.

В нашу компанию обратился человек, который пояснил, что на днях получил СМС-сообщение об операции по своей банковской карте — на его счет было зачислено 300 000 рублей.

Кто-то мог бы обрадоваться, воспользоваться деньгами и жить дальше. Но этот человек поступил правильно и выяснил, что это за деньги.

Оказалось, что они были зачислены службой судебных приставов как остаток от денег, вырученных с продажи его квартиры, после погашения некого долга перед строительной компанией, у которой данная квартира была приобретена несколько лет назад.

По утверждению клиента никакого долга перед строительной компанией не было, квартира была полностью оплачена в срок, установленный договором.

Однако, вскрылось, что за прошедшие 2 года прошло два судебных процесса в разных судах:
1) по взысканию задолженности по оплате квартиры,
2) по обращению взыскания на квартиру в счет долга.

Читайте также:  Можно ли оформить ипотеку на садовый дом

При этом, временной разрыв между судами составил около года, в течении которых якобы безуспешно шло исполнительное производство по взысканию задолженности.

Удивительно, но не было получено вообще никаких досудебных претензий, копий исков, извещений о судебных заседаниях, копий судебных решений, копий постановлений судебных приставов и телефонных звонков, ни от двух разных судов, и ни от судебных приставов-исполнителей.

Человек живет и прописан вместе с семьей по одному адресу — в той самой квартире. Никуда не уезжал и не переезжал, телефонов не менял. Всю почту всегда получал. И тем не менее от разных судов и судебных приставов за два года не получил ни единого письма или телефонного звонка.

Оказалось, что в отношении застройщика была введена процедура банкротства, в ходе которой арбитражный управляющий, не обнаружив во внутренней бухгалтерской документации предприятия сведений о получении денег за ряд проданных квартир, обратился от имени предприятия в суд с иском о взыскании недоплаченных денежных средств.

Так как о времени судебного заседания ответчик не извещен, он не смог явиться в суд и представить имеющиеся у него документы. Суд вынес заочное решение о взыскании денежных средств. Однако, копию решения ответчику не вручил.

Далее около года шло исполнительное производство, в ходе которого пристав умудрился не найти официального дохода должника и не направить должнику ни одного извещения.

После почти года безрезультатного исполнительного производства по взысканию долга, арбитражный управляющий обратился в суд с иском об обращении взыскания на квартиру, ссылаясь на залог.

Суд (снова в отсутствие ответчика) обратил взыскание на квартиру, даже не выясняя вопрос о наличии залога на текущий момент согласно сведениям из единого реестра прав на недвижимое имущество, и не удостоверившись, что квартира не является единственным жильем ответчика. И снова ни одного извещения, ни одного звонка и ни одной копии иска или судебного решения для ответчика.

В ходе этого исполнительного производства, без единого извещения должника пристав провел торги, самостоятельно нашел счет должника в Сбербанке и перечислил на него остатки от продажи.


В связи с такой запущенностью ситуации в интересах клиента нам пришлось возбудить и вести три различных гражданских дела в разных судах:

  1. Обжалование заочного судебного решения Центрального районного суда г. Челябинска о взыскании долга.
  2. Восстановление пропущенного процессуального срока и апелляционное обжалование решения Сосновнского районного суда Челябинской области об обращении взыскания на квартиру.
  3. Подача от имени клиента самостоятельного иска к организатору торгов, ТУ Росимущества и покупателю квартиры о признании недействительными результатов торгов и заключенного договора купли-продажи.


Важное замечание!

Последовательное (а не одновременное) возбуждение данных дел грозило:

— упущенным временем, когда начался бы уже процесс выселения клиента,

— невозможностью восстановления пропущенного процессуального срока по подаче апелляционной жалобы (пункт 2), т. к. за время обжалования заочного решения (пункт 1) прошло бы слишком много времени,

— в рамках подачи иска о признании недействительными торгов и договора купли-продажи (пункт 3) имелась возможность быстро наложить арест на квартиру и обеспечить неприкосновенность квартиры и дальнейшее нормальное исполнение всех судебных решений.

Все эти судебные процессы были нелегкими — все ответчики отчаянно сопротивлялись.

Арбитражный управляющий ставил под сомнения доказательства оплаты: запрашивались дополнительные документы, заявлялось о фальсификации квитанций к приходному кассовому ордеру, допрашивался директор данной строительной компании по фактам поступления денег в кассу предприятия и т.д.

ТУ Росимущества настаивал на надлежащем проведении процедуры торгов, а следовательно на недопустимости признания недействительными их результатов.

Покупатель квартиры в силу того, что из-за наложенного нами ареста не успел зарегистрировать свое право собственности, на сохранении квартиры не настаивал и требовал от Росимущества возврата денег.

Adblock
detector