Распиской является документ, который подтверждает частичное или полное исполнение обязательства по передаче денежных средств. Это гарантия для плательщика, устанавливающая совершение оплаты по договору.
В случае если стороны решили указать в соглашении завышенную или наоборот заниженную стоимость жилого помещения, встает вопрос о том, какую сумму прописывать в расписке. Спорный момент возникает, так как продавцу указание в документе реальной суммы — невыгодно, а покупателю важно соблюсти личные интересы.
С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.
Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.
В него входят:
- Правоустанавливающие документы.
Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи.
Нельзя ведь приравнивать в обороте бесплодный пустырь к плодородной пашне, а дешевую хибарку в захолустном городе — к просторной квартире в центре столицы.
Таким образом, кадастровая стоимость квартиры — это финансовая характеристика, показывающая тот денежный эквивалент, к которому государство приравнивает эту квартиру для своих целей.
Но каковы же эти цели? Зачем государству возиться с оценкой имущества, которое, к тому же далеко не всегда и принадлежит ему?
Основной целью, ради которой вместо инвентаризационной (применявшейся еще с советских времен) вводится кадастровая стоимость квартиры, является налогообложение. Инвентаризационные цифры учитывают исключительно затраты, потребовавшиеся для возведения дома и, пропорционально, квартиры.
Для того чтобы использовать их труд и знания, государственные органы объявляют публичный конкурс, в ходе которого выбирается та оценочная организация, которая предложит лучшие условия для государства. С победителем заключается контракт, после чего проводится оценка.
Сама по себе кадастровая стоимость квартиры определяется с учетом многих факторов, главными среди которых являются:
- площадь жилья;
- его расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этаж);
- время постройки дома, степень износа;
- имеющаяся в районе инфраструктура;
- экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.
Хотя главным фактором является все же стоимость аналогичного жилья на рынке недвижимости.
, а не трех, как было предусмотрено ранее.
Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).
Основные отличия кадастровой стоимости от рыночной заключаются в следующем:
- Кадастровая величина требуется в основном для расчета налоговых выплат.
- Кадастровую оценку производит профессиональный оценщик, привлекаемый государством, на основе статистического анализа и математических методов.
- Рыночную цену обычно определяет сам собственник или независимый оценщик, исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.
Производя анализ рыночных цен, специалисты устанавливают кадастровую величину близкую к рыночной.
Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) — 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. — 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.
Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб.
Однако, кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р.
- Если покупатель решит ранее чем через 5 лет продать недвижимое имущество, которое было куплено по заниженной стоимости, ему придется оплатить налог, который можно уменьшить на сумму расходов, понесенных при приобретении этой квартиры, подтвержденных документально. А расходы, указанные в договоре, являются заниженными.
Продавец, изменяя тем или иным образом цену, установленную в договоре, может привлечь внимание налоговых органов:
- Если стоимость жилья значительно меньше рыночной, то возможность проведения налоговой проверки крайне высока.
- По итогу проверки налоговая вправе доначислить недостающую сумму платежей, а также привлечь лицо к ответственности, ввиду уклонения от уплаты налогов (ст.
Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.
Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.
Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.
Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды.
Банк будет вынужден оставлять такое имущество за собой.
4. Риск невозможности повлиять на кадастровую стоимость предмета залога, поскольку банку как залогодержателю не предоставлено право инициировать спор о результатах определения кадастровой стоимости предмета ипотеки (то есть право снижения кадастровой стоимости).
(ст.
Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам.
| Банк | % и сумма | Заявка |
| Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
| Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
| ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
| ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
Оценка недвижимого имущества – востребованная услуга, которая входит в обязательный перечень мероприятий при купли-продажи. Чаще всего компании проводят оценку квартиры или жилья в коммуналке. А вот при согласовании и выдачах ипотеки сумма из отчета будет иметь большое значение, рассмотрим почему.
Документ содержит консолидированную информацию об объекте недвижимости. Это и характеристика местности, наличие школ, больниц, торговых центров, магазинов и отделений банков. Уточняется уровень износа имущества, все технически характеристики жилища, прикладываются фотографии, которые делает сотрудник компании лично.
Каждая страница документа будет пронумерована, отчет сшивают, а сзади скрепляют страницы печатью и подписью руководства. Но перед тем, как обратиться к оценщику, нужно уточнить перечень учреждений, которые сотрудничают с кредитором.
Дело в том, что раньше это было обязательной процедурой. Сейчас многие финансовые организации ушли от процедуры аккредитации экспертных фирм. Но зато оставили требования к деятельности учреждений:
- Наличие полиса страхования на сумму не менее 300 000р.
- Обязательное членство в одной из зарегистрированных организаций оценщиков.
Полис гражданской ответственности, о котором идет речь в первом пункте, необходим для сглаживания возможных ошибок эксперта. Недочеты могут возникать не только из-за халатности и непрофессионализма сотрудника, но и из-за преследования корыстных целей.
Не секрет, что многие клиенты банка доплачивают оценщикам, чтобы те завысили стоимость квадратных метров. И если до 2008 года завышения до +20% были нормой, то сейчас с этим гораздо сложнее, фирмы готовы рисковать не более, чем на 5-7%.
Подписанное соглашение со страховой поможет перекрыть материальный ущерб клиента банка. Допустим, при реализации имущества, если нечем погашать долг банкирам. Из-за завышенной изначально цены объекта, вырученные от продажи деньги не смогут покрыть задолженность.
Подготовка отчета длится в среднем от 3-5 рабочих дней. Цена услуги по России от 4 тыс. до 7 тыс. рублей, но это актуально для обычных объектов недвижимости. Что касается категории бизнес- и элит, домовладений, то тут более скрупулезная работа, которая будет оцениваться соответствующе.
Хорошо, если это всего пару дней, но при трудоемкой работе, с момента фактического осмотра может пройти до 2-х недель, пока клиенту будет выдан его экземпляр.
Итоговый результат экспертного отчета становится главным параметром при выдаче и согласовании жилищного кредита. Только после того, как будет ясно, сколько человек может затребовать денег (лимит кредитования), будут браться в расчет доходы, кредитная история и прочие факторы.
Чем выше сумма, тем больше клиент сможет попросить денег у банка. Итак, на что влияет оценка квартиры (тут приводятся как прямые, так и косвенные возможные моменты):
- На сумму кредита (по логике понятно, что от оценки отнимают уровень первоначального взноса, а все остальное могут теоретически выдать человеку).
- Размер первого взноса, то есть это те 10%-20%, которые придется найти самостоятельно.
- Уровень ставки по кредиту. Многие кредиторы ставят диапазон ставок в зависимости от лимита кредитования.
- Срок погашения, но тут все просто. Чем выше размер займа, тем серьезнее кредитная нагрузка на человека. И так как клиенты не все миллионеры, приходится растягивать период обслуживания долга на максимум.
В документе будет фигурировать не только рыночная, но и ликвидационная стоимость объекта. Но так как банки желают прикрыть все риски, связанные с волативностью рынка недвижимости, то берут во внимание обычно ликвидационную стоимость жилья.
И в случае просрочки, когда клиент отказывается погашать долг, банкирам нужно продать залог, чтобы покрыть свои издержки на ссуду. В интересы кредитора не входит длительный срок, так что они берут во внимание расчеты для ликвидационной стоимости, которая составляет от 70% до 75% от актуальных данных на рынке.
Иногда могут принимать в расчет для ипотечной оценки залога и рыночные показатели, так как в России есть тенденция к росту цен на жилье. Все будет зависеть от политики учреждения по этому вопросу.
23 октября 2015
«Прежде всего, оценка квартиры необходима для определения рыночной стоимости недвижимости, которая напрямую влияет на сумму кредита. В период активного кредитования на рынке недвижимости 2005-2008 годов не редки были случаи мошеннических схем, когда завышалась оценка объекта и по договору залога (ипотеки) недвижимость закладывалась, при этом кредитные обязательства не выполнялись. После обращения банком взыскания на залог выяснялось, что объект по первоначальной цене продать невозможно. Банки стараются минимизировать риски подобного рода и проверяют каждую оценку, но предпочтительней было бы выбрать другой показатель стоимости, например, кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Задача оценки квартиры для ипотеки полностью ложится на плечи заемщика.
Заемщик имеет право привлечь другого оценщика, но практика показывает, что у банка меньше замечаний по отчету своего партнера, соответственно, сокращается срок рассмотрения заявки. Заемщики обычно считают это нарушением своих прав. Однако можно найти другое объяснение: при получении отчета об оценке, составленного непроверенной оценочной организацией, банку требуется дополнительное время для того, чтобы проверить не только отчет, но и саму организацию на соответствие требованиям банка. Кроме того, оценщик из списка банка хорошо знаком со специфическими требованиями конкретно этого банка, поэтому в любом случае претензий к оценке квартиры для ипотеки будет меньше. Если вы все-таки решили привлечь другого оценщика, следует самостоятельно проверить его на соответствие следующим требованиям:
После того, как вы выбрали оценочную компанию, можно заключить с ней договор на оказание оценочных услуг. Как правило, оценка квартиры для ипотеки осуществляется за 1-2 дня, стоимость услуги составит от 2500 руб. для типовой квартиры.
Список требуемых документов для оценки квартиры для ипотеки выдаст оценочная организация. Обычно список необходимых документов включает:
- Свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (например, договор купли-продажи).
- Паспорт заказчика. Если заказчик и собственник – разные лица, то также паспорт собственника.
- Документы, выданные БТИ: выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
- Описание имеющихся обременений (если есть).
Список требуемых документов может изменяться в зависимости от конкретного случая.
К оценке квартиры для ипотеки Сбербанк подходит серьезнее, чем большинство банков. Хотя процедура оценки квартиры для Сбербанка не сильно отличается от оценки для других банков, есть некоторые особенности. Например, в отчете об оценке Сбербанк требует указывать год ввода дома в эксплуатацию, а также сведения о том, планируется ли капитальный ремонт дома с отселением жильцов. Такую информацию оценщику может предоставить только управляющая компания или товарищество собственников жилья. К отчету об оценке квартиры для ипотеки Сбербанк предъявляет также специфические требования, известные только сотрудникам банка и оценщикам-партнерам.
При оценке квартиры для ипотеки банк чаще всего требует определения двух видов стоимости: рыночной и ликвидационной.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная стоимость продажи квартиры на открытом рынке, когда стороны сделки не находятся под влиянием особых обстоятельств.
Ликвидационная стоимость – это стоимость, по которой квартира может быть продана банком максимально быстро в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредиту.
Естественно, банк обычно интересуется именно ликвидационной стоимостью. Как правило, ликвидационная стоимость меньше рыночной.
Бывают случаи, когда определенная оценщиком стоимость, не позволяет взять кредит на сумму, необходимую для покупки выбранной квартиры. Из этой неприятной ситуации может быть несколько выходов: попробовать убедить продавца снизить цену, обратиться в другую оценочную компанию или найти другую квартиру.
Узнать рыночную стоимость квартиры самостоятельно можно при помощи сервиса «Проверь своего риэлтора». Этот сервис предназначен для физических лиц, желающих получить независимую оценку стоимости квартиры для аргументации цены при покупке или продаже.
А для профессиональных оценщиков разработан онлайн-сервис estimatica.pro
Статью подготовила Наталья Ничкова
При расчете стоимости квартиры была применена корректировка на торг, которая учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров между продавцом и покупателем.
От 3 618 000 (Три миллиона шестьсот восемнадцать тысяч рублей) до 3 955 000 (Три миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч рублей)
Средняя стоимость может составлять: 3 780 000 (Три миллиона семьсот восемьдесят тысяч рублей)