Как выделить доли на земельный участок если он в ипотеке

ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Ипотека (залог недвижимости) как одна из разновидностей залога представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.

В данной статье рассмотрена ипотека земель, находящихся в общей собственности.
Смотрите также статью: «Ипотека земельных участков».

Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права собственности, могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Из этого следует, что общая собственность — это не особая форма собственности, а основывается на уже существующих формах собственности.

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них.

ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, в совместной собственности могут находиться ранее приватизированные жилые помещения (в настоящее время можно приватизировать жилые помещения только в долевую собственность).

Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными. В общей собственности также выделяют реальные доли (доли индивидуализированные в натуре). При наличии выделенной в натуре доли собственник этой доли остается собственником всей общей собственности, и если она погибла, он может претендовать на оставшуюся часть имущества.

Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося как в общей совместной, так и в общей долевой собственности. Согласно статье 7 Закона об ипотеке на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них. Из этого следует, что за исключением распоряжения имуществом, требующим государственной регистрации, каждый из участников совместной собственности может распорядиться общим имуществом, не имея на то предварительного согласия остальных.

Таким образом, что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное.

Возможны ситуации, когда жилое помещение было куплено одним из супругов до брака, а основные выплаты по ипотеке пришлись на период после заключения брака. Возникает вопрос о праве второго супруга на это жилое помещение в случае расторжения брака. В таких случаях следует исходить из того, что право собственности на недвижимое имущество возникает в результате государственной регистрации на это имущество. Поскольку право собственности на жилое помещение регистрируется одним из супругов до заключения брака, это жилое помещение относится к имуществу, принадлежавшему супругу до брака.

Такое имущество согласно статье 36 Семейного кодекса РФ относится к личному имуществу супругов и разделу не подлежит. В то же время у другого супруга есть право на часть денежных средств, внесенных в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака.

Читайте также:  Какие банки дают ипотеку для многодетных

Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Однако положение меняется в том случае, если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание.

В этом случае будет применяться предусмотренное статьей 250 ГК правило о преимущественной покупке при продаже доли постороннему лицу. В таких случаях другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества — 10 дней.

По истечении указанных сроков, если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исключение составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. В данном случае делается отсылка к статье 290 ГК, установившей, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу своей доли отдельно от права собственности на квартиру.

При ипотеке участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, который может пользоваться и свободно распоряжаться ими. В случае обращения взыскания и реализации земельного участка под такой недвижимостью залогодатель сохраняет права на здание и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. При одновременной ипотеке участка и здания отчуждение любого из них требует согласие залогодержателя.

Если на заложенном участке находятся сооружения, принадлежащие третьим лицам, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Помимо этого, залогодатель земельного участка вправе возводить на нем строения и распоряжаться ими, если иное не предусмотрено договором. Исключение составляют ипотеки, удостоверенные закладной, если право строительства на заложенной земле прямо в закладной не оговорено. Так как осуществление этого права может существенно снизить стоимость земельного участка, включение в договор условий, запрещающих строительство, в большинстве случаев является целесообразным для залогодержателя.

Дополнительная гарантия интересов залогодержателя предусмотрена п. 1 статьи 65 Закона об ипотеке, которая установила, что при ухудшении обеспечения в силу возведения на нем зданий залогодержатель вправе требовать изменения договора об ипотеке, в том числе путем распространения права залога на такие здания.

Помимо вышеуказанных норм к залогу земельных участков применяются требования о целевом использовании, недопустимости изменения назначения иначе, как в порядке, установленном земельным законодательством, недопустимости реализации лицам, которым участки конкретного правового режима не могут принадлежать.

  • Можно взять кредит под залог доли в доме.
  • Можно ли выделить долю несовершеннолетнему в доме, находящемся в залоге?
  • Можно ли взять займ под залог доли в доме без согласия второго дольщика?
  • Я имею по наследству половину дома. Могу ли я заложить долю в залог.
  • Можно ли подарить долю в доме, находящуюся в залоге по займу у частного лица?
  • Можно ли поделить дом на доли если земля в залоге у банка.
  • Хочу купить дом, но оказалось, что 1/4 доля в залоге, какие могут быть последствия.
  • Доли в доме
  • Доля собственности в доме
  • Доля в собственности дома
  • Доля в жилом доме
  • Продать долю в доме
Читайте также:  По какой ставке можно рефинансировать ипотеку

1. Можно взять кредит под залог доли в доме.

1.1. Доброго времени суток, Юлия!

В разных Банках действуют свои условия кредитования. Возможно вам предложат оформить в залог весь объект недвижимости. Реализация залога в виде доли проблематична. Вы можете обратиться в Банки и выяснить условия кредитования.

Всех вам благ. Успешного решения вашего вопроса.

2. Можно ли выделить долю несовершеннолетнему в доме, находящемся в залоге?

2.1. Добрый день! Если дом куплен с привлечением средств материнского капитала, то можно. Если нет — то с согласия залогодержателя
Удачи Вам и всего доброго!

2.2. Доброго времени суток, Виктор. Если дом в залоге, то у Вас стоит ограничение на сделки и такое «выделение» просто не зарегистрируют.

2.3. Можно ли выделить долю несовершеннолетнему в доме, находящемся в залоге?

Тут только в одном случае если это ипотечный кредит с привлечением средств мат капитала.

3. Можно ли взять займ под залог доли в доме без согласия второго дольщика?

3.1. Добрый день, можно. согласие не требуется.

4. Я имею по наследству половину дома. Могу ли я заложить долю в залог.

Да, имеете на это право.

4.2. Здравствуйте.
Да, но сначала выделить

5. Можно ли подарить долю в доме, находящуюся в залоге по займу у частного лица?

5.1. Только с огласия залогодержателя

6. Можно ли поделить дом на доли если земля в залоге у банка.

6.1. если дом не в залоге, то значит собственник им может распорядиться, следовательно может подарить, продать часть доли

7. Хочу купить дом, но оказалось, что 1/4 доля в залоге, какие могут быть последствия.

7.1. Не покупайте, возможно мошенничество (ст. 159 УК РФ)

8. Дом и земля в ипотеке, использован маткап. Могу ли я выделить доли детям и продать дом, если он в залоге? Спасибо.

8.1. Софья, пока дом в залоге, распорядиться им вы не сможете. Тем более, что вы обязаны выделить доли детям. Если они несовершеннолетние, органы опеки согласия на продажу не дадут.

9. Есть в собственности с ребенком квартира и дом в моей собственности, находящийся в залоге (ипотека). Можно ли продать квартиру, если одновременно будет выделена равноценная доля в квартире бабушки. Опека настаивает о перечислении денежных средств за долю ребенка на его счет до 18-летия.

9.1. Здравствуйте
Если Квартира в которой будет выделяться доля ребёнку не хуже по своим качествам, то опека не имеет права настаивать именно на перечислении денег на счёт ребёнка.

10. Пожалуйста вот мы живем с мужем в его квартире у нас 2 маленьких детей) я продаю дом от наследства, и купить другое жилье, но у мужа квартира в залоге у сбербанка, он предложил купить у него квартиру он на меня ее оыормит с этих денег я оплачу 500 долг сберу кредита не будет и с залога уберут все через натариуса) но жилье в браке муж будет долю иметь и при разводе отсудит придется жилье полдать а как жи дети?

10.1. Здравствуйте! Если квартира в залоге у банка, то как ее собирается продать муж? банк даст согласие?

11. Нам нужно продать однокомнатную квартиру, купленную на материнский капитал, которая принадлежит нам с мужем и двум нашим детям на праве собственности в равных долях.
(Хотим покупать дом) и взяли нецелевой ипотечный кредит в Сбербанке под залог нашей трехкомнатной квартиры, которой мы владеем с мужем в равных долях. (Также на покупку дома).
Теперь возникает вопрос, как детям выделить доли в трехкомнатной, если она в залоге у банка?

11.1. Выделение долей детям в период наличия обременения возможно только с письменного согласия банка.

12. День добрый. Необходимо выделить доли в доме на членов семьи, а дом находится в залоге банка.

12.1. Как вариант Вы можете данный вопрос согласовать для начала с банком. Я так понимаю, что дом куплен на материнский капитал. А потом выделять доли у нотариуса.

Читайте также:  Как работает досрочное погашение ипотеки

12.2. Владимир, чтоб выделить доли необходимо обратиться в банк и взять согласие.

13. Мы покупаемых дом под маткапитал, на всех оформлять будем равные доли, ужу взяли займ на год, уже договор купли продажи готов, и тут нам заявили что нужно разрешение с органов опеки, а опека уже месяц ни да ни нет, говорят могут и отказ написать, а у меня дом в залоге у банка и платить по 47000 руб. в месяц у меня нет.
что мне делать в этой ситуации, проценты по займу идут.

13.1. Найти риэлтора у которого есть связи с органами опеки или найти кого то в органах опеки. В основном риелторы занимающиеся такими сделками уже знают что и как будет.

Прошу помочь в поиске оптимального решения следующей проблемы.

Земельный участок и расположенный на нем жилой дом (далее вместе — недвижка) принадлежат четырем собственникам-физикам на праве общей долевой собственности. Данные физики договорились с потенциальным покупателем о продаже недвижки на следующих условиях:

  1. Заключается один договор, подписываемый покупателем и всеми собственниками единовременно.
  2. Собственник 1 получает оплату стоимости своих долей в праве собственности на недвижку в момент подписания договора к-п. Передает принадлежащие ему доли по акту после регистрации перехода права собственности на его доли (предлагаю сразу опустить вопрос адекватности передачи невыделенной доли в недвижимом имуществе).
  3. Собственники 2-4 получают оплату после регистрации перехода права собственности на принадлежащие им доли к покупателю. Свои доли они передают покупателю по акту в момент подписания договора.
  4. ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ В СИЛУ ЗАКОНА долей, принадлежащих Собственникам 2-4.

Мои соображения по последнему пункту:

  1. Нотариус откажется включать условие о залоге в силу закона отдельных долей в договор к-п.
  2. ФРС откажет в регистрации ипотеки отдельных долей.

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке , установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Каким образом можно изменить схему взаимоотношений сторон с целью регистрации ипотеки в отношении долей, подлежащих оплате после перехода права собственности?

Насколько мне известно, ФРС (СПб) регистрирует ипотеку при наличии договора с множественностью лиц на стороне продавца (100% долей в праве собственности на объект) в отношении всего объекта. Кто сталкивался с подобной практикой?

Adblock
detector