Ипотека – финансовая услуга, зависящая во многом от курса тенге к доллару. Вполне возможно, что именно по этой причине в СМИ можно увидеть объявления о продаже недвижимости в долларах США. Справедливости ради стоит отметить, что даже из-за девальвации тенге многие банки решили не менять условия, предусмотренные ипотечным кредитованием.
Чтобы узнать, как и на каких условиях в Казахстане можно оформить ипотеку, специалисты решили провести эксперимент. Для этого они взяли усредненный курс тенге, равный 240 тенге за $1. Кроме того, обратите внимание, что в Казахстане предоставлением ипотеки занимаются сразу несколько банков, среди которых Сбербанк, ВТБ Казахстан, Народный банк Казахстана и некоторые другие. В данных финансовых организациях стоимость ипотеки во многом зависит от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Если взять за основу 2-х комнатную квартиру, расположенную в Алмалинском районе города Алматы, то ее стоимость составит $70 тысяч., что эквивалентно 16 800 000 тенге, выдаваемых на срок 15 лет при наличии официального источника доходов, полученного в течение последних 6 месяцев.
В каждом банке предусмотрены разные условия по ипотеке, которые во многом зависят от первоначального взноса. Чем выше он будет, тем меньше окажется стоимость кредита. Минимальное значение ПВ равно 10% от стоимости жилья, что в данном эксперименте составит порядка 1 680 000 тенге. В Народном банке Казахстана предусмотрена всего одна комиссия, которая равна 1% от суммы займа или 151 200 тенге, при этом размер эффективной ставки — 14,5%. При таких исходных данных ежемесячный платеж составит 207 тысяч тенге, а доходы заемщика должный быть не менее 400 тысяч тенге в месяц.
В то же время Сбербанк предусматривает размер базовой ставки в пределах 16,1%, а эффективной – 18%. При этом размер комиссии в данном финансовом учреждении составит 0,7% за оформление самого кредита, а также 2% за обналичивание денежных средств. Стоит отметить, что в данном банке все комиссии заемщик погашает единовременно, а ежемесячный платеж равен 223123 тенге. Что же касается банка ВТБ Казахстан, то здесь размер базовой ставки 18% годовых. Комиссия за предоставление кредита составит 7000 тенге, а ежемесячный платеж равен 243 500 тенге. После рассмотрения условий, предусмотренных во время предоставления ипотеки в других банках, специалисты пришли к выводу, что самым дешевым будет кредит в Народном банке Казахстана. При этом в случае хронической долларизации казахстанской страны и довольно частых колебаний курса национальной валюты оформлять ипотеку в долларах США – весьма сомнительная затея для тех клиентов, которые не имеют доходов в иностранной валюте.
Редакция Nur.kz продолжает публикацию рейтингов коммерческих банков по стоимости тех или иных банковских продуктов. В этот раз был выбран такой кредит как ипотека. В результате исследования выяснилось, что дешевле всего взять ипотеку в Народном банке Казахстана и Asia Credit Bank, дороже всего – в Казкоммерцбанке и Евразийском.
Напомним, что предыдущее исследование было посвящено потребительским беззалоговым кредитам. О том, в каком банке выгоднее всего взять такой кредит, читайте в статье «В каком банке дешевле всего взять потребительский кредит?».
Такой продукт как ипотека сильнее всего зависит от курса тенге к доллару, поскольку объявление о продаже недвижимости в Казахстане, как правило, выставляются в долларах США.
Сбор информации начался еще до девальвации тенге, затем несколько раз пересчитывался в связи с частым изменением курса тенге к доллару.
Стоит отметить, что в связи с девальвацией тенге банки не меняли условия ипотечного кредитования, процентные ставки не снижались.
В качестве эксперимента был выбран усредненный курс тенге к доллару – 240 тенге за $1, поэтому читатель может пересчитать все расчеты на момент принятия решение об ипотеке.
По информации Ranking.kz в Казахстане ипотеку (кредиты на покупку готовой недвижимости) выдают несколько банков. В их числе: Народный банк Казахстана, Сбербанк, Банк ЦентрКредит, ВТБ Казахстан, Евразийский банк и Asia Credit Bank. Именно они и были выбраны для анализа. Жилстройсбербанк как государственный банк во внимание принят не был.
Стоит добавить, что ипотеку также выдает Казкоммерцбанк, но только в долларах США. В данный момент банк приостановил выдачу ипотеки.
Условия эксперимента
Конечно, стоимость ипотеки зависит прежде всего от стоимости покупаемой недвижимости. Мы решили взять в качестве примера недвижимость из среднего ценового сегмента. По данным ресурса Krisha.kz средняя стоимость 2-х комнатной квартиры в Алмалинском районе г. Алматы в данный момент составляет 80 тыс. долларов США. Учитывая сильную девальвацию тенге и прогнозируемое аналитиками в связи с этим небольшое снижение цен на недвижимость, было решено немного снизить стоимость недвижимости и обозначить следующие условия:
Покупается квартира за 70 тыс. долларов США (по текущему курсу 240 тенге за доллар) – 16 800 000 тенге сроком на 15 лет, при официальном подтверждении доходов за последние 6 месяцев.
Стоит также отметить, что размер ежемесячного платежа по ипотеке не должен быть больше 50% от доходов клиента. Поэтому официально подтвержденные доходы должны быть высокими (выше средних заработных плат в Казахстане).
Во всех банках условия по ипотеке сильно зависят от размера первоначального взноса (ПВ) – суммы денег, который клиент готов заплатить первоначально. Чем выше размер ПВ, тем меньше стоимость кредита. Ни один коммерческий банк в Казахстане не выдает жилищный кредит без первоначального взноса. Минимальный размер ПВ составляет 10% от полной стоимости квартиры. Но также не все банки выдают кредиты при ПВ в 10%. В первом рейтинге присутствуют банки, которые выдают кредиты при ПВ в 10%, во втором те банки, которые выдают кредиты только при ПВ в 30%.
Сбор информации осуществлялся путем обзвона Call-центров банков и из разговоров с кредитными менеджерами. По словам консультантов все расчеты приблизительные, более точная информация зависит от многих условий.
Рейтинг № 1: Первоначальный взнос – 10% от стоимости жилья
10% от 16 800 000 тенге – это 1 680 000 это тенге
То есть от банков требуется сумма в размере 15 120 000 тенге (90% от стоимости жилья)
1. Народный банк Казахстана
Комиссия всего одна – за зачисление средств на счет клиента и составляет 1% от суммы займа, в нашем случае – 151 200 тенге. Эффективная ставка составит – 14,5% (с учетом этой комиссии). Все остальные комиссии (страхование недвижимости и др.) включены в размер базовой процентной ставки.
Итого ежемесячный платеж по ипотеке составит: 207 000 тенге. То есть доходы заемщика должны быть не менее 400 000 тенге в месяц.
Базовая ставка – 16,1%, эффективная – 18%
Комиссии: 0,7% — за оформление кредита, 2% за обналичивание. Все комиссии погашаются единовременно. В ежемесячные платежи входит только процентная ставка банка.
Ежемесячный платеж составит 223 123 тенге
3. ВТБ Казахстан
Базовая ставка вознаграждения составит 18% годовых
Эффективная – будет известна только при личном обращении к менеджеру
Комиссии: за организацию кредита – 7 000 тенге, за рассмотрение заявки – 2% от суммы займа (285 120 тенге). Все комиссии единовременные, то есть оплачиваются один раз.
Ежемесячный платеж составит 243 500 тенге
4. Казкоммерцбанк
В последнее время выдавал ипотеку только в долларах США
В данный момент приостановил выдачу ипотеки
Базовая ставка ставка — 13,4%
Эффективная – от 14,46%
Первоначальный взнос от 10%
Ежемесячный платеж составит (только с учетом базовой ставки) – $1 003 в месяц (при курсе 240 тенге за $1) = 240 720 тенге
Ежемесячный платеж составит (при эффективной ставке в 14,46%) – $1 056 в месяц – это 253 440 тенге.
Рейтинг №2. Первоначальный взнос – 30%
По условиям эксперимента — это 5 040 000 тенге
От банков требуется 11 760 000 тенге
1. Народный банк Казахстана
Условия те же, ежемесячный платеж составит 161 000 тенге
2. Asia Credit Bank
Базовая ставка – от 14% годовых
Эффективная составит – 14,5%
Комиссии: За рассмотрение заявки – 5 000 тенге, за организацию займа – 5% от суммы, страхование недвижимости – 0,2% от остатка займа ежегодно (внимание! оплачивается отдельно от ежемесячного платежа)
Ежемесячный платеж составит 161 000 тенге
3. Сбербанк
Условия те же, ежемесячный платеж составит 173 540 тенге
4. Банк Центр Кредит
Базовая ставка составит 15%
Комиссии: за предоставление займа – 5 000 тенге, за организацию кредита – 1%, страхование недвижимости – 0,7%,
Ежемесячный платеж составит 175 190 тенге
5. ВТБ банк Казахстан
Условия те же, ежемесячный платеж составит 189 400 тенге
6. Казкоммерцбанк
Условия те же, ежемесячный платеж (при эффективной ставке – 14,46%) составит 863 долларов США (по курсу 240 тенге за $1) = 207 041 тенге
7. Евразийский банк
Базовая ставка составит – 13%, эффективная – 26%
Комиссии: за предоставление кредита – 1,25% от суммы
За рассмотрение заявки – 5 000 тенге
Внимание! Страхование недвижимости оплачивается отдельно от комиссий банка в размере 0,4% в год (44 352 тенге).
Ежемесячный платеж составит 260 000 тенге
Таким образом, дешевле всего ипотека обходится в Народном банке Казахстана. При ПВ в 10% — дороже всего – в банке ВТБ и Казкоммерцбанке.
При первоначальном взносе в 30% дешевле всего обойдется также в Народном банке и Asia Credit Bank, дороже всего – в Евразийском банке.
Казкоммерцбанк стоит оценивать отдельно, поскольку он выдает ипотеку только в долларах США. При хронической долларизации экономики Казахстана и частых колебаниях курса тенге к доллару, брать ипотеку в долларах США – крайне опасно, если, конечно, у клиентов доходы не в валюте.
NUR.KZ запустил новый интересный проект — Народный рейтинг банков.
С его помощью вы можете определить реальный уровень обслуживания клиентов в банках Казахстана — он строится исключительно на ваших оценках в режиме реального времени.
» />
» />
» />
» />
» />
1. Проанализируйте банки и их программы
К выбору ипотечной программы нужно подходить очень ответственно, ведь от этого будет зависеть ваше финансовое благополучие в течение долгого времени. Кредит лучше брать в той валюте, к которой привязана зарплата.
Сначала определите для себя стоимость приобретаемой квартиры и сумму первоначального взноса, которой вы располагаете. Далее проанализируйте имеющиеся предложения от банков по предоставлению ипотечных займов, обратив внимание на три основных параметра: процентную ставку, величину комиссий, сумму ежемесячного платежа.
Важным является также срок займа: чем длиннее срок, тем больше переплата. При сниженных требованиях к подтверждению доходов заемщика первоначальный взнос, процентная ставка и ежемесячный платеж могут оказаться выше.
Послушайте отзывы друзей или знакомых, которые уже взяли ипотеку. Зачастую при детальном изучении вопроса всплывают значимые нюансы и условия, изначально казавшиеся выгодными, могут потерять привлекательность из-за дополнительных требований. Например, при отсутствии подтверждения доходов снижается сумма кредита, максимально возможного к выдаче.
Нюансы могут быть также и положительными. Например, если у вас, помимо приобретаемой недвижимости, есть дополнительная, которую вы можете оформить в залог, то возможно снижение минимального первоначального взноса.
2. Учтите годовую эффективную ставку
Годовая ставка — это процент по самому кредиту. А годовая эффективная ставка (ГЭСВ) — это процент по кредиту плюс все комиссии и расходы (комиссия за обналичивание, за рассмотрение кредита и страхование). Агентство по финансовому надзору РК в строгом порядке обязало банки озвучивать клиентам информацию по ГЭСВ. Но размер годовой эффективной ставки нужно спрашивать с учетом ваших условий — срока кредитования, суммы кредита и размера первоначального взноса. Тем более что в эту цифру законодательно могут не включаться некоторые дополнительные расходы.
3. Выберите способ оплаты
Для погашения ипотечного кредита существует два способа: аннуитетный и дифференцированный.
В первом случае ежемесячно выплачивается одна и та же сумма. При этом состав платежей меняется: первые несколько лет большая часть платежа уходит на погашение процентов, постепенно смещаясь в сторону погашения основного долга. Это удобно для тех, кто планирует выделять на выплату ипотеки одну и ту же сумму ежемесячно и уже запланировал остальные расходы. Главный недостаток аннуитетного способа в том, что сначала вы платите банку, при этом сумма основного долга уменьшается медленно, а на нее между тем на протяжении всего периода начисляются проценты. И по истечении нескольких лет оказывается, что за саму недвижимость вы еще не заплатили практически ничего.
При дифференцированном способе размер ежемесячного платежа уменьшается по мере погашения кредита. При этом сначала платежи могут быть значительно выше, чем при аннуитетном способе расчета. Но за счет того, что основной долг вы начинаете погашать с самого начала, а проценты ежемесячно начисляются на уменьшающуюся сумму, в конечном итоге дифференцированный платеж оказывается гораздо более выгодным. Однако в связи с достаточно высокой суммой первых платежей, специалисты банка могут решить, что вы не осилите такие выплаты, и отказать в ипотеке с дифференцированными выплатами.
4. Соотнесите платежи с зарплатой
Поэтому предварительно рассчитайте, какую часть доходов вы сможете выделять на платеж по ипотеке без ущерба для благополучия семьи.
5. Узнайте о возможности досрочного погашения
При оформлении ипотеки на всякий случай узнайте о возможности досрочного погашения и его условиях. Раньше досрочное погашение кредитов было сложной и маловыгодной процедурой, сейчас многие казахстанские банки идут в этом вопросе навстречу клиентам. Однако некоторые банки практикуют мораторий или штрафы за досрочное погашение.
6. Помните о возможности отсрочки
Случается так, что у заемщика не хватает средств на ежемесячный платеж. В этом случае лучше сразу обратиться к менеджеру банка и написать заявление на имя руководителя банка (в двух экземплярах, один из них оставить у себя), в котором объяснить ситуацию и попросить банк пойти навстречу и предоставить отсрочку. Также укажите, чтобы в течение отсрочки вам не начисляли пеню за непогашенные суммы. Судебные тяжбы нежелательны не только для заемщика, но и для самого банка — это дополнительная трата времени и денег, ведь залоговую недвижимость реализовать довольно проблематично и доход, на который рассчитывал банк, снижается.
7. Узнайте о реструктуризации
Реструктуризация ипотечного долгаможет подразумевать изменения срока, порядка погашения долга, обеспечения, комиссий и процентов по кредиту.
К реструктуризации чаще всего прибегают, если у заемщика возникли уважительные причины, по которым он не смог погасить кредит. Помимо заявления о реструктуризации, нужно предоставить банку документы, подтверждающие ваше текущее финансовое положение. Иногда банк требует оплатить комиссию за рассмотрение заявления.
Результатами реструктуризации могут быть:увеличение срока возврата кредита, предоставление отсрочки по погашению основного долга или процентов, составление индивидуального графика погашения задолженности, изменение валюты кредита, изменение очередности погашения задолженности по кредиту, снижение процентной ставки, отмена неустойки (штрафа или пени).
Окончательное решение о применении условий реструктуризации принимает банк. В случае предоставления отсрочки погашения кредита может возрасти размер ежемесячного платежа (увеличивается не сумма основного долга, а процент — так как продлевается срок кредитования).
8. Соберите информацию о рефинансировании
Рефинансирование или перекредитование — это полное или частичное погашение одного займа за счет нового. Как правило, при рефинансировании изменяются сроки погашения кредита, сокращаются размеры платежей и снижаются процентные ставки. Но при рефинансировании деньги на руки не выдают: банк просто перечисляет сумму на погашение предыдущего кредита. Залог при этом переоформляется на нового кредитора. В результате один кредит погашается, но одновременно с этим у вас возникают обязательства по новому кредиту с тем только отличием, что сумма ежемесячного платежа будет меньше.
Для рефинансирования не обязательно обращаться в другой банк — это можно сделать в том же банке, в котором у вас кредит, при этом процедура оформления будет проще.
При рефинансировании стоит опасаться скрытых комиссий. Иногда банки для привлечения клиентов декларируют довольно низкие процентные ставки, но в итоге за счет скрытых комиссий вы заплатите дороже, чем при действующем займе.
Также перед заключением ипотечного договора будет нелишним отнести документ на проверку юристу. Он предупредит об опасных моментах в договоре, разъяснит непонятные термины и определения.