Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет. Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.
При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).
Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:
- увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
- повышение процентной ставки;
- указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.
В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).
Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной. Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.
Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам. Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.
Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.
Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке. Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.
Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года. Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку. Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.
Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.
Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.
В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей. Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.
Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) — 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.
В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста. Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства. Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.
Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.
Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи. К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением. Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.
Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене. Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества. Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Банку все равно какое у вас занижение! Главное для Продавца, как будет оформлено это занижение, чтобы не попасть под налоги! Все крупные банки допускают занижение. мелочь там всякая, еще ставит условие, чтобы только полная!
1. У Покупателя появляется риск при занижении, что если будет судебное разбирательство и расторжение договора, то он сможет вернуть стоимость квартиры, какая стоит в договоре!
2. У Продавца появляется риск, что если он самостоятельно будет продавать квартиру и не разберется в распределении сумм по договорам: ДКП, кредитному, в закладной, то он попадет под налоги -хотя пытался их избежать. )
Судя по вопросу, у вас уже подобрана квартира, поэтому наймите риэлтора на сопровождение! Только не дешевого. за пять рублей.
их много. например сбер
В теории, банку дела до договора нет никакого, поэтому вопрос больше риторический. Проще было бы поставить вопрос: «Какой банк НЕ советуете?». В таком ключе однозначно не рекомендовал бы банк из комментария на первом этаже, а к нему в веселую компашку (чтобы скучно не было) отправил бы абсолют. И всё из-за низкого уровня компетентности 99% сотрудников, а также полного нежелания идти навстречу клиентам. А также из-за вранья о гибкости подхода к каждому клиенту)))
Здравствуйте. Не всегда банки закрывают глаза на не полную стоимость в договоре. Например банк может отказать в кредите, если стоимость в договоре купли-продажи квартиры будет ниже предоставляемого кредита.
Вам как покупателю нужно обратить внимание на риски связанные с данной покупкой. Сейчас как правило такие варианты покупатели стараются не рассматривать.
А какой сейчас особый смысл в занижении?
менее трех лет в собственности
когда приобретали? Сейчас не менее трех,а менее пяти лет)))
апрель 15. еще на 3 успели)))
Ольга, добрый вечер! Надо понимать насколько будет занижена стоимость приобретаемого объекта. Если Вы со стороны покупателя, подумайте хорошо о возможных серьёзных рисках. В случае признании сделки недействительной в судебном порядке, возможно Вы получите на руки ту сумму, которая прописана в договоре. Возможно потому что, взыскивать денежные средства по реституции крайне сложно. Я не говорю о той потери денежных средств, которые фактически были уплачены, но не прописывались в договоре.
В любой, но взвесьте все риски.
Можете. Если нужна будет помощь, обращайтесь. Помогу подобрать самые оптимальные решение, Вашей проблемы.
Официальным способом в абсолютно любой, главное соблюсти 2-а важных пункта: 1. банк НЕ должен знать о занижении стоимости, то есть для банка стоимость указанная в ДКП должна быть реальной.
2. у вас должны быть свои деньги, чтобы произвести доплату до реальной стоимости.
А теперь на примере: вы покупаете квартиру за 6 миллионов рублей, но сумму указываете 70% от кадастровой, допустим 3.6 миллиона, тогда вам необходимо иметь на руках 6 — 3.6= 2.4 миллиона доплаты и
720 тысяч первоначальный взнос по ипотеке, то есть около 3 миллионов рублей. В таком случае никаких проблем с банком и оценкой не возникнет, банк будет только рад, что цена такая низкая, ведь в случае возврата он получит гораздо больше денег. Тут все честно и законно.
Другое дело, когда вы хотите занизить стоимость, но хотите получить кредит больше указанной в ДКП суммы, тогда здесь возможны два варианта: 1. Для банка подписать образец ДКП, где указанна полная сумма, а на деле в регистрацию подать ДКП с неполной, но это имеет свои риски, если обман раскроется(это вряд ли, т.к. если банк одобрил сумму кредита, далее его уже мало что интересует), кто знает, что может предпринять банк? 2. Попытаться договорится с вашим ипотечным менеджером, в некоторых банках сейчас особо не возникает проблем, даже с занижением цены в ДКП.
Андрей Адноралов, вопрос был задан из Москвы, читайте внимательно. Думайте пжл, когда втыкаете свои ответы в общую массу.
Задающему вопрос, задам встречный, для чего Вам это нужно?
Ну и что, что менее трёх лет в собственности?! Вы вдумайтесь! Вы квартиру покупаете, да ещё и в ипотеку, да ещё (я так понимаю в Москве, да хоть где!) КВАРТИРУ, а не что то там, на всю жизнь. Любая «нехорошесть» перевернет Вашу жизнь на ДО и ПОСЛЕ, вот только ПОСЛЕ, может стать для Вас очень фатальным мероприятием.
P. S. Люди, почему вы нас не слышите?!
На прошлой неделе, давал консультации сотруднику ОБЭП по Челябинской области, его слова: заявления по мошенничеству с недвижкой, поступают КАЖДЫЙ ДЕНЬ.
В области «всего лишь» 4 млн населения.
Альберт, я продавец))) Интересуюсь в интересах покупателя. Он банк подбирает. Мы оба без риелторов. Пока что. На сделку подтянем.
Банкам просто неохота возиться
И наоборот, чем меньше вы денег берете для приобретения жилья, тем меньше банк на вас заработает. При этом установить ставку как при потребительском кредитовании он тоже не может, ведь ипотека обеспечивается залогом, это уже подразумевает снижение рисков, а значит, и переплаты. Меж тем, расходы на оформление и обслуживание ипотеки, будут теми же самыми, часто они не зависят от суммы сделки.
Хуже того, закон запретил банкам взимать комиссии за рассмотрение заявки, ее одобрение и выдачу кредита. Эти поборы были чистой прибылью банков, теперь им проще вам отказать либо предложить на недостающую сумму потребительский заем, чем одобрить вам ипотеку на маленькую сумму.
Цена вопроса
Когда может возникнуть необходимость взять маленькую ипотеку? Например, если вы накопили уже достаточно большую сумму, куда больше превышающую необходимый первый взнос за жилье, и решили совершить покупку сразу, не дожидаясь, пока накопиться полная сумма, необходимая для нее. Или когда у вас есть деньги на первый взнос, но и квартиру вы нашли прям очень дешевую. Казалось бы, вот она, экономия. Но нет.
Помните о том, что банк несет расходы при оформлении ипотеки и обслуживании счета? А еще, представляя вам относительно небольшую сумму в долг, он не заработает столько, сколько при обычной сделке, если предложит вам стандартные условия. Они просто не видят от такой сделки финансового смысла. И либо вам откажут, либо сразу установят более высокий процент. Он может быть неочевидным, замаскированным, например, страховкой, но точно будет.
Чем меньше сумма, тем проще взять ипотеку в банке?
Проверка заемщика на соответствие определенным требованиям часто зависит от типа кредита, а не от суммы, на которую он претендует. Хотя зачастую эти два фактора связаны. Ипотека предполагает наиболее тщательную проверку, и она будет произведена, вне зависимости от суммы, которую вы хотите получить. То есть банк точно также будет проверять вашу кредитную историю, требовать документы, подтверждающие платежеспособность, пр. Часто именно поэтому соискатели просто прекращают процесс оформления на полпути и берут недостающую сумму как потребительский кредит, переплачивая лишнее, лишь бы закончить все побыстрее. К тому же такой вариант не предполагает оформления покупаемого жилья в качестве залога. Позволяет не тратиться на оценку и страхование . И это тоже играет свою роль.