Совет №9
Как взять ипотеку и не остаться без штанов
Главные ошибки ипотечников
Три года назад я взял ипотеку.
Каждый месяц отдаю треть зарплаты на погашение кредита. Квартиру застройщик обещает сдать в следующем году.
За эти три года я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.
Расскажу по порядку.
Как взять ипотеку правильно
- Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
- Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
- Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
- Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
- Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
- Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
Что придется поменять, если вы решились на ипотеку
Мифы и факты об ипотеке
Конечно, ипотека обросла многочисленными мифами и небылицами, которые разошлись по всей стране, и держат в страхе тысячи жителей. Нужно разобраться, что истина, а что лишь чьи-то фантазии.
1. Ипотека — это большие переплаты. Что ж, это правда, и все, кто собирается взять ипотеку, должны это понимать. У нас в стране высокая процентная ставка на ипотечные кредиты, так что не удивляйтесь сумме переплат, когда будет делать расчеты.
2. Ипотека — это для богатых. Совсем нет. Ипотечное кредитование рассчитано на людей со средним и выше среднего достатком. Никто не говорит, что жилье — дешевое удовольствие, но позволить его себе могут не только миллионеры.
3. Ипотека съедает огромную часть семейного бюджета. Да, съедает. Да, придется где-то ужаться, ущемить собственные интересы, забыть о дорогостоящих покупках и поездках, но вы ведь сами приняли решение о покупке жилья. Это был осознанный выбор, верно?
4. Ипотека — это каторга на 25 лет! Если вы обладаете финансовой грамотностью, то можно выплатить ипотеку досрочно, можно накопить какую-то часть на первоначальный взнос заранее, открыть выгодный вклад с капитализацией для более эффективного накопления средств. Хочешь жить (в собственной квартире) — умей вертеться.
5. Если я вдруг не смогу заплатить — потеряю и квартиру, и вложенные деньги. Нет, нет и еще раз нет. Если по каким-то причинам вы не можете больше выплачивать кредит, то взятая вами квартира продается, на выплаченную вами долю средств покупается жилплощадь с соответствующей стоимостью, а оставшаяся часть средств от продажи поступает в банк на погашение кредита. В любом случае, вы не останетесь ни с чем.
Стоит отметить, что граждане нашей страны разделились на два лагеря — жертвы ипотеки и счастливые обладатели собственного жилья. И дело тут совсем не в финансовых возможностях. Просто кто-то сумел изменить свою жизнь и приспособиться, а кто-то нет. Взять ипотеку и ни в чем себя не ущемить может только миллионер. Но ему-то ипотека как раз и ни к чему. Она нужна нам, среднестатистическим жителям со среднестатистической зарплатой. Хотите оформить ипотеку — учитесь жить по-новому потому, что жизнь после ипотеки все-таки есть, но вот какой она будет — решать только вам.
На финансирование программы «Доступная ипотека» из бюджета Пензенской области в 2020 году планируется выделить 100 миллионов рублей. Об этом сообщил глава региона Иван Белозерцев в ходе прямой линии с жителями.
ЕАО расположилась на 65 месте в рейтинге субъектов по востребованности ипотечных кредитов по итогам первой половины 2019 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число кредитов снизилось на 10,3%. Средний размер ипотечного займа в регионе составил 1,8 млн рублей.
Многие люди в России, взявшие ипотеку, называют ее рабством и болотом. Давайте разберемся, так ли это и каких ошибок можно избежать на самой первой стадии – при получении кредита.
В Белгородской области в среднем размер ипотечного жилищного кредита в 2019 году составляет 1,8 млн рублей. Жители региона с начала года взяли ссуды на 8,8 млрд руб. По сравнению с 2018 годом объём займов уменьшился, а сумма конкретного кредита увеличилась, сообщили 4 сентября в пресс-службе регионального.
В июне 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку с 7,75% до 7,5%. Это было первое снижение за более чем год. Регулятор увидел благоприятную ситуацию по инфляции в России и затем снизил ставку ещё раз в конце июля. Теперь этот показатель, являющийся индикатором процентных ставок по кредитам для всего.
Власти Пензенской области рассчитывают, что до конца 2019 года в регионе будут выданы льготные ипотечные займы на сумму 800 млн рублей. Об этом сообщил во вторник глава региона Иван Белозерцев на прямой линии с жителями области, которую транслировали три пензенских телеканала.
Глава правительства РФ Дмитрий Медведев определил направления развития рынка жилья, отметив существующее непростое его состояние.
В начале года не раз звучали предупреждения специалистов рынка о повышении ипотечных ставок. Но прогнозы не подтвердились.
Сегодня ипотека часто оказывается единственным выходом для жителей страны, которые желают иметь свою жилплощадь. Но многие боятся этой долговой ямы, ведь обычно ипотечный кредит оформляется на долгий срок, переплаты часто превышают стоимость самой квартиры, да и жилье будет в залоге у банка до момента полного погашения долга. Неужели ипотека так страшна?
Если подойти ко всему грамотно, а не как большинство заемщиков, то можно сэкономить на ипотеке очень много, вплоть до того, что переплата будет уменьшена в 2 раза. В этой статье пойдет речь именно об этом.
Начинать следует с простого
В первую очередь необходимо изучать предложения разных банков, так как условия кредитования везде различаются. Особенно сейчас, в условиях жесткой конкуренции, банки привлекают новых заемщиков, предлагая все более выгодные программы кредитования.
Что это дает? К примеру, в банке напротив вашего дома ипотека выдается под 13% в год, а в банке через улицу – под 12.5%. Кажется, что разница не такая большая, но следует взять в руки калькулятор. Допустим, в ипотеку берется 4 млн рублей на 25 лет.
1. Если ставка 13% в год, то при аннуитетной схеме погашения процентная переплата за 25 лет составит 9 572 632 р.
2. Если ставка будет 12.5%, то переплата составит 9 117 098 р.
Разница приличная. Но не стоит забывать и том, что банк предусматривает разные комиссии. Другими словами, сама процентная ставка в каком-либо банке может быть сравнительно небольшой, но будут завышенные комиссии за рассмотрение заявки, за обслуживание счета и т. д.
Важно: ставка бывает фиксированной и плавающей, и если банк предлагает выбор, то рекомендуется выбирать вариант с фиксированной ставкой, так как плавающая может меняться в зависимости от изменений в экономике и рыночной конъектуры.
Как можно сэкономить много
Рекомендуется не спешить с оформлением ипотеки, если есть возможность повременить. Лучше накопить определенную сумму, чтобы внести максимально возможную сумму в качестве первого взноса. Дело в том, что от этого также зависит итоговая переплата. Все логично, чем больше размер первого взноса, тем меньшая сумма выдается банком в кредит. Значит, и переплата будет меньше.
Отличный вариант – направление материнского капитала в счет первого взноса или частичного досрочного погашения.
Например, условия ипотеки такие:
— цена квартиры: 5 млн руб.;
— срок: 25 лет;
— ставка: 12.5%;
— первый взнос: 1 млн руб.
Это наш первый пример, который был выше. Итоговая переплата — 9 117 098 р. Если бы заемщик подкопил денег, и внес, допустим, 1.5 млн р. в качестве первого взноса, то в кредит банк выдал бы 3.5 млн. р. Значит, переплата за 25 лет составила бы 7 977 461 р.
Важно: иногда банки ставят верхний порог первого взноса. Например, он не может быть выше 30%. В таком случае свои накопленные деньги можно пустить на частичное досрочное погашение, т. е. внести их сразу в счет первого платежа по кредиту.
Вообще на процентную переплату влияет еще и срок погашения. Чем дольше срок, тем больше банк успеет начислить процентов за пользование кредита. Допустим, заемщик берет в ипотеку 4 000 000 р. под 12.5% на 25 лет. Переплата, как уже говорилось, будет 9 117 098 р. Если же срок кредита будет 20 лет, то переплата составит 6 924 609 р. Это уже существенно.
Однако стоит сказать, что ежемесячные платежи будут немного выше, если срок кредита будет меньше.
Каждый заемщик должен знать, что он может вернуть часть средств после погашения кредита. Это налоговый вычет, полагающийся всем налогоплательщикам. Вычет составляет 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. руб.) и еще 13% из уплаченных процентов по ипотеке, но не более 390 тыс. р.
Вычет можно получать каждый год в налоговой инспекции и направлять на досрочное погашение кредита.
Сколько можно сэкономить?
Дать точный ответ невозможно, так как уровень дохода у всех разный. У кого-то есть материнский капитал, у кого-то – нет. Кто-то в состоянии вносить крупные платежи, а кто-то уже и не рад, что взял ипотеку. Но для примера следует рассмотреть 2 варианта.
— стоимость квартиры: 4 млн р.;
— годовой процент: 13%;
— срок ипотеки: 25 лет;
— первый взнос: 15%;
— вид погашения: аннуитетный.
Общая переплата в таком случае составит 8 136 737 р.
— цена квартиры: 4 млн р.;
— годовой процент: 12.5% (т. е. вы не поленились и нашли банк с меньшей процентной ставкой);
— срок ипотеки: 20 лет;
— первый взнос: 25%;
— вид погашения: аннуитетный.
Переплата будет в размере 5 139 457 р.
Также в таком случае можно вернуть 650 000 р. из уплаченного налога после погашения ипотеки. Или же можно получать вычет ежегодно и направлять в счет досрочного погашения.
Как сэкономить на ипотеке? Во-первых, изучить разные банки и выбрать наиболее выгодные условия. Во-вторых, не спешить с оформление кредита и накопить более или менее крупную сумму для первого взноса. В-третьих, по возможности не оформлять ипотеку на длительный срок, так как это уже заметная переплата.
Это советы для тех, кто только планирует оформить ипотеку. Если кто-то уже давно гасит ее, то можно для экономии посоветовать налоговый вычет или рефинансирование – новый кредит в другом банке, но с меньше годовой ставкой.
Также можно сэкономить на ипотеке, если по возможности вносить более крупные платежи, т. е. больше, чем это положено по договору. Особенно это эффективно при дифференцированном способе погашения. В таком случае размер основного долга будет быстрее уменьшаться. Соответственно, последующие проценты будут высчитываться из остатка, т. е. переплата постепенно будет уменьшаться.