Как показывает практика, все большее число наших соотечественников, с каждым годом покупая жилье, прибегают к ипотечным кредитам. Статистика четко говорит о значительном увеличении доли выдачи ипотечных кредитных средств. При всем при этом стоит помнить, что у ипотечных кредитов существует некоторые особенности, с которыми при оформлении сталкиваются заемщики.
Специалисты рекомендует перед тем, как воспользоваться ипотекой, составить примерный план жизни на ближайшие десять, двадцать лет. Перед тем, как ввязываться в столь рискованную кампанию, как ипотека, необходимо сперва тщательно взвесить и обдумать все риски. Не стоит подаваться эмоциям, ведь для преобладающей части населения собственное жилье (не съемное, а именно собственное) являет собой весьма высокую ценность, при этом не все четко понимают, какие при приобретении жилья в ипотеку появляются риски.
Во-вторых, присутствует риск снижения финансовой стабильности. Естественно, каждый человек, чья деятельность связана с наемным трудом либо же собственным бизнесом, всегда находится в зоне риска потери стабильного дохода, и причины тому различны: кризис, отсутствие спроса, увольнение с работы или же сокращение выплат. Ипотечный кредит на чужие проблемы внимания не обращает – вы в любом случае и при любом раскладе должны выполнять установленные ипотекой условия. Банковские учреждения при этом вряд ли пойдут навстречу своему заемщику, и сделать отсрочку платежа откажут.
В-третьих, существуют валютные риски. Наверняка много кто помнит 2008 год. Тогда в связи с мгновенным обесцениванием денежных знаков ипотечные кредиты тут же стали для большинства отечественных граждан источником проблем. Для того, что бы хоть как-то обезопасить себя и свою семью от подобных валютных рисков, необходимо придерживаться такого простого определения: кредит брать лучше всего в той валюте, с которой формируется ваш постоянный стабильный доход.
Инициатором дискуссии стал саратовский блогер Алексей Голтаев, опубликовавший пост под названием «Как избежать ипотеки. Эффективный способ, про который мало кто думает».
«Наверное, у многих есть такие знакомые или родственники, кто взял ипотеку, — пишет Алексей Голтаев. — Есть такие люди и в моем окружении. И знаете, люди стразу как-то стали потерянными для общества. Постоянно нытье, что им надо внести очередной платеж. На погашении ипотеки начинает работать вся семья. Даже подтягивают родителей пенсионеров. Никаких больших новых покупок, стараются старую одежду донашивать.
Хотя, если поработать мозгами, то этой кабалы можно избежать. Жизнь дает много шансов, для того, чтобы принять более правильное решение.
Что выгоднее ипотека или аренда, этот спор уже стал классическим. Сторонники ипотеки утверждают, что ты платишь за жилье, которое уже твое. Арендаторы утверждают, что платить хозяину квартиры попросту дешевле. На просторах интернета увидел весьма интересную раскладку, автор которой популярно доказывает, что все-же аренда жилья дает больше вариантов для маневров.
Самые низкие ставки по ипотеке у нас сегодня начинаются от 10,5%. Сравнение будет идти с квартирой на вторичном рынке и с полной отделкой. Чтобы условия были одинаковые с условиями аренды.
Для среднего россиянина, влезшего в ипотеку платежи обычно составляют 50% от всех доходов. Если взять среднюю зарплату по нашему региону, то она в среднем будет 30 000 рублей. То есть 15 000 рублей у вас ежемесячно уйдет на выплату ипотеки. Арендовать квартиру стоимостью 7 000 рублей в месяц у нас можно. То есть у вас ежемесячно высвобождается такая же сумма. И если вы эту высвободившуюся сумму не будете тратить на всякие ненужные ништяки, а будете планомерно инвестировать, то можете еще и приумножить эти деньги. Вариантов для инвестиций на самом деле много — это и валюта, и акции с облигациями и прочие. И вот тут самое интересное, это срок, на который вы берете ипотеку.
Чем дольше вы платите банку взносы, тем больше денег вы теряете. А если бы вы все это время инвестировали высвободившиеся средства, то он бы приносили вам доход. При правильном подходе к инвестированию, за год можно получить прибыль около 20%. Через те же 10-20 лет, за которые вы будете выплачивать проценты, вы можете заработать не на одну квартиру.
И еще одна особенность нынешних дней. Оформляя квартиру в ипотеку, вы фиксируете ее стоимость. Но жилье то у нас сегодня дешевеет. А ипотека выплачивается от старой и более высокой стоимости… Но есть одна проблемка — не любят у нас люди думать на перспективу. Живут одним днем, и добровольно загоняют себя в кабалу».
«Я считал — в сферическом вакууме действительно выгоднее арендовать и копить, — возражает bruslyc. — З а 7 000 можно снять только комнату в Екатеринбурге или в хлам убитую однушку или совсем у птицефабрики с запахами в придачу. При сдаче дома квартира, которую мы купили стоила 1,7 млн, сейчас 2,4-2,5 (прошло 5 лет с сдачи). Я 10 лет снимал, но как то не смог накопить на квартиру (получая совсем не 30 тысяч), да и стрёмно держать деньги в таких количествах что дома что в банке, плюс инфляция даже официальная съедает. А самое хреновое — что ты живёшь в чужой квартире и нормального ремонта там не можешь сделать, ибо не знаешь сколько проживёшь в ней, а хозяин на ремонт не скинет ничего. У нас платёж по ипотеке получается равен аренде».
«Я против ипотеки — однозначно, — пишет poul2010. — Деньги лучше копить. Но не держать их в рублях и даже в виде вклада в банк. Если вы консерватор — то держите в долларах. В другом случае — акции».
«Сначала сэкономленные за год на съеме деньги надо заплатить специалисту за консультацию, -пишет mari_fon_oldest . — Через год предприятие, в которое я инвестирую по его совету, обанкротится, деньги улетучатся, а специалист разведет руками — везде есть риски, я не при делах.
Съемка — это не свое жилье. Более-менее приличное стоит примерно столько же, сколько взнос по ипотеке. Ни сделать ремонт, ни купить новую, более удобную мебель, деньги отдаешь дяде. Еще и ругань постоянная — то ручку на двери поцарапали, то на подоконник кляксу поставили. Живешь шепотом и на цыпочках, буквально. Собаку завести нельзя. В период высокого сезона арендатор поднимает аренду на 30-50% в среднем (а бывает, что и на 100%), или находит повод сменить клиента на более выгодного (бездетного, например). Копить и инвестировать? куда? В какие ценные бумаги?
Лицензии банков отзываются, да и госбанки тоже ни фига не гарантируют — Сбербанк СССР не даст соврать. За шесть лет правления одного президента политика может шесть раз сменить вектор, законы, разогнать инфляцию и прочее. Какое инвестирование в ценные бумаги, вы в какой стране живете вообще? Инвестировать средства достаточно безопасно только в свой собственный, уже работающий и приносящий прибыль бизнес. А не вкладывать в непонятно какое предприятие с каждой зарплаты.
На самом деле и вложение в ценные бумаги — риск, и вложение в квартиру — риск. Квартира же может сгореть, например. Весь вопрос в том, где рисков больше. Квартиры горят не каждый день, и даже не каждый год. И лично ты можешь по возможности минимизировать риски — например, не оставлять открытым газ без присмотра. Инвестировать в ценные бумаги — значит отдать свои деньги чужому дяде в распоряжение. И даже сам этот дядя не сможет гарантировать тебе, что он не потеряет твои деньги. А квартира — вот она, её можно потрогать руками, заложить, сдать, продать с переуступкой ипотеки, подарить, оставить в наследство. Эту инвестицию можно контролировать.
Ипотека — это ОЧЕНЬ трудно, никто не спорит. Но в нашей стране и в наше время — это не самое плохое вложение капитала. И еще такой момент, чисто психологический. Ипотека дисциплинирует. Ты получаешь 30, и в принципе можешь отложить 15. Теоретически. На практике же возникает желание расслабиться, потратиться на в общем-то ненужные ништяки. А так — вкладываешь в жилье. Свое.
Да, боишься потерять работу. А живя на съемке, разве не боишься?»
«Как точно будет — не известно, — пишет hitman77. — Например, на длительном периоде рубль с очень большой вероятностью еще не раз девальвируется. И, вполне возможно, что сейчас человек платит по ипотеке 15 тысяч в месяц, а снимать мог бы за 7 тысяч, а через десять лет он так бы и платил бы 15 тысяч, а снимать мог бы не меньше, чем за 20 тысяч».
Отстрелялась. Ипотека выплачена, — пишет alfa_2384 . — Но: 11 лет жизни коту под хвост плюс полуинвалидность. Что не айс. Потому что страх гонит выплатить ссуду как можно скорее. И забыть как кошмар».
Каждый заемщик должен понимать, чем может грозить просрочка платежей по кредиту под залог недвижимости
Сейчас в России около 5 млн ипотечников. Каждая пятая семья имеет кредит и долги. Причем средняя ставка по ипотеке составляет около 10%. Для сравнения: 25 августа 1946 г. вышло Постановление Совета министров СССР, в котором определялась ипотечная ставка – 1% годовых. И это в то время, когда не было инфляции, а страну восстанавливали из руин.
В последнее время у заемщиков все чаще возникают вопросы о просроченной задолженности по ипотечным кредитам и расторжении кредитного договора. Чем грозит долг и как избежать выселения из квартиры из-за неуплаты кредита – разберемся в этой публикации.
Ситуация № 1. Вы заключили кредитный договор с банком, который предоставил вам кредит, к примеру, под 30% годовых на 120 месяцев. Чтобы банк был уверен, что вы исполните свои обязательства, между вами был заключен также договор о залоге недвижимости (об ипотеке). Предметом залога стала ваша квартира. Таким образом, в случае невыплаты кредита банк вправе обратиться в суд для обращения взыскания на залоговое имущество – квартиру.
Большинство банков при заключении договора о залоге недвижимости оформляют закладную. Она помогат подтвердить притязание на залоговое имущество, когда заемщик оказывается неспособным выплачивать кредит. Закладную возвращают заемщику только тогда, когда он полностью погашает долг.
Ситуация № 2. Вы решили взять ипотечный кредит. Процентная ставка по нему составляет от 6 до 13%. Условия кредитования в банках могут отличаться периодом погашения, процентами, схемами оплаты. Однако в договоре наверняка будет пункт об обязательном страховании приобретаемого имущества от гибели и повреждения. Дополнительным пунктом может выступать страхование здоровья и жизни заемщика. Обычно размер платежей составляет 1–2% от размера задолженности.
Итак, если заемщик перестал исполнять свои обязательства по оплате, банк обращается в суд и просит взыскать:
- основную сумму долга по договору;
- проценты за пользование кредитом (нередко они составляют почти основную сумму долга);
- неустойку за просрочку возврата кредита;
- неустойку за просрочку уплаты процентов (размер неустойки может достигать основной суммы долга или процентов за пользование кредитом).
Сложившаяся судебная практика основывается на положениях ст. 309, 310, 334, 348, 350, 819, п. 1 ст. 809, п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса. Все решения суда являются практически шаблонными. Что касается основной суммы долга и процентов за пользование кредитом – суд удовлетворит требования банка в полном объеме. Суд может уменьшить лишь размер взыскиваемой неустойки на основании Определения Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263 и ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса. Заемщику придется уплатить еще и госпошлину за рассмотрение дела в суде.
После получения решения суда о взыскании основной суммы долга, процентов по кредиту и неустойки происходит обращение на предмет взыскания – квартиру.
Согласно ст. 56 Закона об ипотеке заложенное имущество реализуется путем продажи с публичных торгов. В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 этого закона суд должен указать начальную продажную цену этого имущества. Она определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора между ними – судом.
Не всегда в ходе торгов квартиры удается продать. Нереализованное имущество должника передается по акту приема-передачи взыскателю в счет погашения задолженности по кредиту. В таких случаях банк регистрирует за собой право собственности на квартиру и потом обращается с иском в суд о выселении из нее должника и членов его семьи.
Должник вправе не согласиться с решением суда и подать апелляционную жалобу. Затем на решения судов первой и второй инстанций можно подать кассационные жалобы. Однако обычно это позволяет должникам лишь получить отсрочку в виде бесплатного проживания в квартире сроком до полутора лет. Все, что может сделать заемщик после решения суда о взыскании, – продолжать жить в квартире, которая ему уже не принадлежит, и ждать, когда он и члены его семьи будут выселены.
Это возможно через суд при нарушении условий договора кредитования (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть договор по желанию сторон можно и в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако это не удастся сделать, если среди таких обстоятельств заемщик укажет на увольнение с работы, снижение дохода или возникновение заболевания. Суд будет исходить из того, что заемщик до заключения кредитной сделки должен был предвидеть названные причины, приведшие к снижению финансовой стабильности. Иногда граждане ссылаются на стихийные бедствия, например пожар или потоп. Однако когда речь идет о природных катаклизмах и форс-мажорах, суд обычно занимает позицию, согласно которой заявитель должен был застраховать свое имущество.
Заемщик может ожидать положительного решения лишь при наличии доказательств – к примеру, подтверждающих, что возникшее заболевание неизлечимо и требует значительных финансовых затрат на лечение.
При подписании договора обращайте внимание на пункты, в соответствии с которыми при просрочке платежей по кредиту на несколько дней у банка появится право требовать от вас полного досрочного исполнения обязательств.
Обязательно прочитайте разделы договоров об обязательствах заемщика и о правах банка. Проверьте, нет ли у банка права в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график и срок кредитного договора.
Нелишним будет прийти в банк для заключения договора вместе с юристом, специализирующимся на таких услугах. В этом случае можно будет изменить невыгодные условия договора. А возможно, будет принято решение о том, что лучше вообще отказаться от его подписания.