Недвижимость в Соединенных Штатах Америки можно приобрести в кредит. Процентная ставка по ипотеке в США ниже, чем в российских банках. Но для иностранцев американские кредиторы выдвигают особые кредитные условия.
В Америке есть две программы ипотечного кредитования для иностранцев.
Первая программа — без требований о подтверждении ваших доходов. Без личного участия.
Основные положения и требования:
1. Первоначальный взнос:
- — при займе до $1 млн. – 10%;
- — от $1 млн. – 20%.
2. Процентная ставка – до 7,5% годовых;
3. Срок кредитования – до 30 лет;
4. Комиссия банку (которую также может оплатить и продавец) – 10% от общей суммы займа;
5. Вы не заключаете договор страхования имущества;
6. Погасить кредит полностью без штрафных санкций можно через шесть месяцев с момента получения займа;
7. Оформить ипотечный кредит можно на все виды недвижимости в любом штате США, кроме штатов Гавайи и Аляски.
8. Для заключения сделки вам понадобятся загранпаспорт и американская виза.
Чтобы заключить сделку по ипотеке без вашего личного присутствия оформите доверенность на уполномоченного риэлтора в консульстве США. Все расходы по сделке будут оплачиваться со специального трастового счета, который вы открываете перед сделкой в любом международном банке России.
Документы по кредитной сделке, страховые договора и договор купли-продажи высылаются вам по экспресс-почте. В присутствии консула США вы подписываете бумаги и отправляете обратно в брокерское агентство.
Вторая программа – с документами, подтверждающими вашу платежеспособность
Для приобретения жилья за границей все документы, которые потребуются банком вам нужно будет перевести на английский язык. Ваше присутствие при заключении сделки на оформление ипотечного займа в таком случае обязательно.
Основные требования:
1. Вступительный взнос:
— при займе до $750 тыс. – 30%;
— до $1 млн. – 35%;
— от $1 млн. – 40%.
2. Процентная ставка по кредиту – 5-5,25% годовых. Она фиксированная в течение 3-5 лет обслуживания ипотеки, после – может меняться ежегодно в зависимости от политики банка;
3. Комиссия банку – 3% от суммы кредита;
4. Срок кредитования – до 30 лет;
5. Погасить кредит полностью без штрафных санкций можно через шесть месяцев с момента получения займа;
6. Обязательное заключение договора страхования имущества на полную оценочную стоимость жилья;
7. Перед получением кредита заемщик открывает счет в американском банке и кладет на него сумму равную 12 ежемесячным платежам по займу.
заграничный паспорт. Альтернатива — карта социального страхования или права водителя американского образца;- сведения о доходах. Налоговые декларации за последние два года, письмо от независимого (частного) бухгалтера о состоянии ваших доходов. Вы должны объяснить источник ваших денег;
- выписка по счету в банке США или России, где находятся деньги для первоначального взноса по ипотеке. Они должны лежать на счете как минимум три месяца;
- подтверждение кредитной истории. В России таким документом может стать письмо из БКИ;
- документы, которые бы подтвердили наличие дорогостоящего имущества у вас в личной собственности (документы о приватизации, договора купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности и т.д.);
- договор о покупке недвижимости с США.
Американское законодательство не ограничивает иностранных граждан в покупке жилой или коммерческой недвижимости в стране, поэтому никаких дополнительных соглашений вам не понадобится.
Для успешной реализации соблюдайте последовательность действий:
1. Выбираете недвижимость.
2. Заключаете договор об оказании услуг с ипотечным брокером (риэлтором) в США.
3. Подписываете договор купли-продажи с продавцом. Вносите задаток в размере 1-5% от стоимости объекта недвижимости на счет брокера.
4. Подаете документы в банк.
5. Если банк дает согласие на кредит, получаете письменное обязательство о выдаче займа от финансового учреждения.
6. Подписываете кредитный и ипотечный договора с банком. Деньги перечисляются банком на счет продавца.
7. Регистрируете документы по недвижимости на свое имя в окружном суде того штата, где вы приобрели жилье;
8. После того, как вы получили оригиналы документов на руки, считайте, что ипотечная сделка завершена.
Самой популярной была просьба рассказать о traditional mortgage, то есть об обычных ипотеках, когда у вас есть 20%, и вы хотите взять у банка 80%. Поэтому сегодня я поговорю о том, как вообще берется ипотека, и это будет касаться не только traditional mortgage, а и FHA loan, ибо процесс с точки зрения покупателя одинаковый как для первого варианта, так и для второго.
В первую очередь, если вы решили купить дом в кредит, нужно пойти в банк, в котором у вас есть счета, и назначить там встречу с его представителем, занимающегося ипотекой. В моем банке это бесплатно, и, я думаю, что везде так. Когда будете назначать встречу, вам скажут, какие документы надо с собой принести. Обычно это справка о доходах, несколько последних paychecks; то есть суммы от вашего работодателя, которые он вам перевел в качестве зарплаты; tax returns (налоговые декларации) за последние два года и какие-то еще документы; по-моему, у вас могут попросить распечатки инвестиционных счетов, если они есть, депозиты и т. д. Все, что вас попросят, надо с собой принести.
Во время встречи представитель банка рассмотрит вышеуказанные документы, все подсчитает, проверит ваш credit score (кредитный рейтинг) и выдаст так называемое prequalification letter, то есть это будет письмо, содержащее суммы, которые банк может вам дать, и там будут полностью расписаны все затраты; сколько вы максимум можете взять у банка, сколько банк согласен вам дать, и, в случае если вы берете эту сумму, сколько ежемесячно будете платить. Там будет и процент по ипотеке, который банк предложит, и вся информация, которая вам нужна, просто чтобы знать приблизительно, сколько банк согласен дать денег.
Это я рекомендую осуществить не только тем, кто вот уже сейчас покупает дом или планирует это сделать в ближайшие пару месяцев, но и тем, кто думает купить дом, например, через год. Потому что это поможет вообще понять, сколько вам банк согласен дать денег, и на что вы можете рассчитывать, готовы ли вы купить этот дом. Ибо если банк дает очень мало, и у вас практически нет никакого down payment (первоначального взноса), то остается покупать либо какой-то разваленный дом в плохом месте, либо ждать, может, несколько лет, пока ваш доход возрастет, или у вас будет больше денег на взнос. Это первые шаги, которые надо совершить.
На что банк обращает внимание, когда рассматривает ваше дело. В первую очередь, конечно же, на доходы. Чем они больше, тем больше банк может вам дать денег. Также он смотрит на credit score и credit history (кредитная история).
Эти показатели очень важны, потому что от них зависит и сколько банк готов дать вам денег, и какой процент вы получите, насколько выгодные будут условия. Чем лучше у вас credit score и credit history, тем больше банк даст вам бонусов. Например, нам дали сколько-то там тысяч долларов на closing costs (закрытие затрат) и еще какие-то вещи. В общем, чем лучше показатели, тем больше вы как клиент привлекаете банк, и тем больше он хочет, чтобы вы взяли кредит именно у него.
Во-первых, получение prequalification letter абсолютно не обязывает вас брать кредит именно в этом конкретном банке. А, во-вторых, та процентная ставка, которая указана в письме, тоже непостоянная. Эти ставки меняются каждый день. То есть если вы сегодня получили письмо и через неделю купили дом, то процентная ставка может быть другой, потому что через неделю ситуация может измениться, и ставка, к примеру, будет не 4%, а 4,2%.
В последнее время проценты не очень сильно менялись: плюс-минус 0,2-0,3%, например. Но тем не менее нужно понимать все финансовые тонкости. Наверняка вы будете знать, сколько придется платить, только тогда, когда купите дом, заключите с банком договор, возьмете деньги.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕРынок недвижимости в США привлекает своим разнообразием и низкими ставками по кредитам (около 5%) не только местных жителей, но и граждан России. Для тех граждан РФ, которые проживают в США на постоянной основе или имеют постоянное место работы, условия мало отличаются от тех, что банки предоставляют американцам. А вот тем, кто живет и работает в России, придется постараться, чтобы доказать свою платежеспособность.
Тем не менее повышение тарифов повлечет за собой снижение бюрократической нагрузки и позволит приобрести собственное жилье большему количеству людей, т. к. отказов по ипотеке станет меньше.
К тому же правительство США предоставляет возможности по рефинансированию текущей ипотеки (т. е. погашение одного кредита, за счет открытия другого под сниженный процент), а также предлагает специальные программы для особых слоев населения: для малообеспеченных, военных, пенсионеров, ветеранов, пострадавших от стихийных бедствий и для граждан, пользующихся энергосберегающими системами.
Такие программы предполагают сниженные процентные ставки, льготы, минимальный первоначальный взнос и даже частичную или полную оплату стоимости недвижимости, например, как в случае с жертвами ураганов, цунами, землетрясений.
Американская ипотечная модель предполагает два вида процентных ставок: фиксированная – Fixed-Rate Mortgage (FRM) и плавающая — Adjustable-Rate Mortgage (ARM).
Для фиксированной характерен стабильный процент на протяжении всего периода кредитования. Около ¾ американцев пользуются именно этой ставкой, потому что даже при неблагоприятных финансовых условиях банк не станет требовать пересмотра договора и повышения процента.
Что касается требований, которые предъявляются заемщикам – они остаются стабильными:
- Наличие американского гражданства;
- Возраст от 25 до 75 лет;
- Официальное трудоустройство и стаж работы свыше 1 года;
- Возможность выполнения финансовых обязательств перед банком (оплата первоначального взноса и последующая выплата процентов).
‘ alt=»»>
Пакет документов зависит от штата, финучреждения и объекта недвижимости. В основном это паспорт, налоговые декларации, банковские выписки по счетам и документы на недвижимость (договор купли-продажи, право на собственность, страховка, оценка, инспектирование и пр.).
Получить жилье в кредит могут следующие категории граждан: постоянные жители США, обладающие грин-картой; непостоянные резиденты, с рабочей визой; другие иностранцы, проживающие за пределами страны.
Первая и вторая категория лиц обладает практически теми же правами, что и граждане Америки: сниженные ставки, льготы и субсидии от государства, отсутствие дополнительных комиссий, упрощенная система кредитования и т. д.
Сложности возникают у граждан, живущих вне США. Ведь банк берет на себя повышенные риски, поэтому заемщику придется уплачивать первоначальный взнос в размере 25-50% и оформлять кредит под высокий процент – 7-10%, а иногда и больше (что порой бывает выше ставок в Европе и даже в России). При этом сумма кредита будет ограничена. Например, HSBC выдает ссуду до 3 000 000 долларов, а Citibank до 2 000 000 долларов.
Однако оплата даже 50% первоначального взноса не гарантирует одобрения заявки. Главная сложность – доказать финансовую состоятельность, а это практически невозможно без открытия счета в американском банке.
Поэтому алгоритм получения ипотеки будет следующим: открытие счета; обращение за кредитом непосредственно в банк (можно воспользоваться услугами посреднических фирм); проверка кредитной истории; подготовка и подача пакета документов; совершение сделки (подписание всех бумаг).
Перечень документов может варьироваться от штата к штату, но пакет в обязательном порядке включает такие пункты:
- Паспорт;
- Американская виза;
- Документы на недвижимость;
- Кредитная история и рекомендательное письмо от российского банка, где открыт хотя бы один счет, сроком выше 2 лет;
- Подтверждение занятости: юридический адрес работодателя и контактные данные;
- Документальное подтверждение места жительства (например, квитанции по оплате коммунальных платежей);
- Выписка по банковскому счету, открытому в США, где присутствуют средства для оплаты первоначального взноса, всех расходов по сделке, а также резерв, в размере 12 ежемесячных выплат по кредиту.
‘ alt=»»>
Помимо банков, иностранцы могут получить ипотечный заем у Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA). Но в таком случае приобретаемая недвижимость должна использоваться как постоянное жилище. Этот вариант выгоден для тех, кто имеет рабочую визу. Тогда предоставлять кредитную историю и подтверждение финансовой надежности из российского банка не нужно.
Более 90% недвижимости американцы покупают в ипотеку. И этому есть ряд объяснений, в виде следующих преимуществ.
- Сравнительно низкие процентные ставки. Среди бесчисленного множества целевых кредитов, ипотека является одним из самых доступных видов. Это напрямую связано с длительным сроком оформления договора (до 30-40 лет) и стабильностью внутренней валюты. За счет этого даже семьи с небольшим доходом могут позволить себе личное жилье.
- Идентичная заинтересованность объектами первичного и вторичного рынка жилья. Если отечественные банки неохотно выдают займы на незавершенные объекты, то американские финансовые учреждения одинаково берутся работать как с готовой недвижимостью, так и с жильем в режиме строительства.
- Высокая конкуренция. Благодаря повышенному спросу на кредитные продукты, банки стараются сделать свои предложения максимально заманчивыми и выгодными для клиентов. Поэтому процент отказов по ипотеке (для граждан США) – очень низкий.
- Учет всех доходов заемщика. Помимо заработной платы или поступлений от собственного бизнеса, банк обращает внимание на собственные средства заемщика и любые пассивные доходы: поступление дивидендов, суммы от аренды недвижимости, накопления в пенсионных и трастовых фондах и т. д.
- Первоначальный взнос. В зависимости от учреждения, выбранной программы, наличия льгот и предоставленных документов он может составлять от 0 до 50%.
- Наличие фиксированной и плавающей ставки. Первый вариант более стабильный и подходит для длительных сроков ипотеки, т. к. размер ежемесячных платежей будет всегда одинаковым. Вторая ставка подходит для кредитов на небольшой период (5-10 лет), потому что изначальный процент ниже, чем в первом случае, а его увеличение происходит в последующие годы и может быть привязано к различным финансовым показателям (LIBOR, котировка облигаций Минфина США).
Из минусов только дополнительные платежи. Ведь помимо привычных комиссионных, страховки и оплаты всех налогов и сборов, потребуется ряд расходов на услуги по оценке и инспектированию жилого помещения. А это может быть вычисление вероятности затопления жилища или проверка на наличие насекомых и вредителей.