— Как и почему ты решился взять квартиру в ипотеку?
— Понял, что это единственный шанс в Киеве жить в своем жилье.
— Какие были требования к заемщику?
— Я оформлял договор в 2014 году, условия ипотеки могли измениться с тех пор. Тогда требования к заемщику были минимальные: от 18 лет, полгода официального трудового стажа. Ипотека, как правило, оформляется на 30 лет. Молодым ее оформляют значительно охотнее, чем людям в возрасте. Если, к примеру, человеку 40 лет, то ему уже ипотеку оформляют на 25 лет, чтобы он ее выплатил до достижения пенсионного возраста.
— Какие нужны документы?
— Брал квартиру от застройщика на этапе котлована. 3 года ждал до момента, когда получил ключи от квартиры. Зато условия выгодные. Пакет документов минимальный — справка о доходах за последние полгода, паспорт и код.
— Какой доход должен быть, чтобы ипотеку одобрили?
— Взять ипотеку можно, если в справке от работодателя значится, что твоя зарплата покрывает минимальный платеж по кредиту: проценты и часть тела, и у тебя еще должна оставаться сумма больше прожиточного минимума. При этом прожиточный минимум берется установленный государством.
— Сколько времени заняло оформление?
— Как рассчитать ипотеку?
— У меня процентная ставка — 16% годовых. Это реальная процентная ставка без скрытых платежей и комиссий. Единственный пункт, который есть во всех ипотечных договорах и который реально смущает — это то, что банк оставляет за собой право менять процентную ставку по ипотечному договору. Эта ставка привязана напрямую к ставке рефинансирования НБУ. В 2014 году, когда курс доллара резко вырос, НБУ как раз ставку рефинансирования сильно поднял, и банк имел право изменить процент по моему договору, но, к счастью, не сделал этого.
— Что будет, если не платить?
— Квартира в моей собственности, она оформлена на меня. Я не могу ее продать, пока не выплачу ипотеку. Теоретически, если платить не буду, то квартиру могут отобрать за долги, но это маловероятно.
— Были ли еще какие-то дополнительные платежи?
— В 2014 году за оформление ипотеки я заплатил порядка 10 000 грн (больше 800 долларов на тот момент, — прим. Allfin). Это были траты, к которым я не был готов. Деньги пошли на оплату услуг нотариуса, залог, страховку.
— Какой платеж у тебя по ипотеке?
— У меня классическая схема погашения кредита: я плачу процент только на остаток суммы. Мой минимальный платеж — это 1,33% в месяц + небольшой платеж по телу кредита. Причем если тело кредита в разрезе года переплатить, ты можешь потом в течении года тело кредита не платить. Очень удобно для тех, у кого доходы неравномерные. Важный момент: обязательным является только погашение ипотечных процентов. Даже если у вас месяц не задался, вы потеряли источник дохода и т.п. — банку выгодно, чтобы вы были ему должны. Главное, оплатить проценты, а они часто ниже, чем коммуналка.
— Какой процент от дохода ты отдавал в счет погашения долга?
— Максимум я отдавал 70-80% от дохода и 20% оставлял на еду и проезд. А потом начался ремонт. Реально рассчитываю уложиться в 10 лет. Сегодня я плачу за ипотеку примерно в половину меньше, чем платил бы за аренду квартиры.
— Не жалеешь, что взял ипотеку? Не чувствуешь давления?
— Не, не жалею. Процент по ипотеке у меня намного ниже, чем стоимость аренды квартиры. Да и плачу я за свое жилье.
— Что посоветуешь для тех, кто берет ипотеку?
— Когда покупаешь квартиру от застройщика, то покупаешь не квартиру целиком, а как бы выкупаешь квадратные метры. Если официальной зарплаты по документам не хватает на всю квартиру, можно взять в ипотеку ⅔, а к примеру, балкон и кухню купить в рассрочку. Тут важно понимать: беспроцентный кредит, который предлагает застройщик, имеет свои подводные камни. Так, в моем доме соседи не захотели переплачивать за ипотеку и взяли рассрочку, а застройщик поднял цену за квадратный метр. Вышло дороже, чем ипотека. Но это реальный выход для тех, кто хочет приобрести свой угол, а доходы не позволяют.
Как видите, ипотека — вполне реальное решение жилищной проблемы. Особенно в условиях отсутствия валютных займов. Опыт Олега показывает: простое решение может оказаться правильным.
Ипотечный кредит в действующих украинских экономических реалиях нередко является чуть ли не единственной возможностью обрести собственное жилье. К сожалению, после резкой девальвации национальной валюты в 2014-2015 гг. рынок ипотечного кредитования существенно сократился. Тем не менее, в Украине все еще действуют ипотечные программы и, по прогнозам экспертов, они будут расширятся с началом экономического роста.
Ипотека – это долгосрочный целевой кредит банка, залогом которого является приобретенное недвижимое имущество.
По факту имуществом владеет хозяин данной недвижимости. Однако, если кредит не погашается, то полученная в ипотеку квартира становится собственностью заемщика (банка). У этого явления есть юридический термин — обращение взыскания на предмет ипотеки.
Несмотря на то, что придется переплачивать, взять кредит стоит хотя бы потому, что вследствие инфляции накопления пропадают, а недвижимость растет в цене. Нередко стоимость аренды жилья в крупном городе соизмерима с месячными ипотечным платежом. Имея свою квартиру, вы избавляетесь от переездов по съемным углам, обретаете независимость от родни и можете распоряжаться жизнью по своему усмотрению.
Есть ряд необходимых условий для получения ипотеки:
- обязательная прописка в регионе, где оформляется кредит;
- наличие украинского гражданства заемщика;
- возрастные рамки (от 21 года);
- трудовой стаж – от 1 года (на последнем месте не меньше 6 мес.);
- положительная кредитная история.
Ипотечные ставки в Украине колеблются от 17,9% до 24% в зависимости от вида недвижимости: в новострое или готовом доме.
Если берется займ на 10-15 лет суммой до 1 млн. гривен, то первоначальный взнос составит 20%.
Ипотека в Украине для молодых семей возрастом до 35 лет предоставляется на более выгодных условиях. Для этой категории предусмотрены субсидии государства в случае рождения ребенка, плюс они могут воспользоваться пониженными процентными ставками.
| Условия | Повторный кредит | Получение | |
|---|---|---|---|
| Ваші Гроші | 0% до 15 000 грн. | до 15 000 грн. | 1—30 дней |
| Miloan | 0% до 12 000 грн. | до 15 000 грн. | 1—30 дней |
| Moneyveo | 0,01% до 10 000 грн. | до 15 000 грн. | 1—30 дней |
В разных финансовых учреждениях могут быть разные условия предоставления ипотечного займа. Это зависит как от условий договора, так и от кредитной политики банка.
Тем не менее, базовый перечень необходимых документов выглядит следующим образом:
- Заявление на получение ипотечного кредита, заполненное заемщиком.
- Паспорт гражданина Украины.
- Идентификационный код налогоплательщика.
- Справка о доходах (данные за последние 6 месяцев с разбивкой по каждому месяцу)
- Копия трудовой книжки.
- Паспорт и идентификационный код супруги/супруга, если заемщик состоит в браке.
- Для предпринимателей – справка о государственной регистрации.
При оформлении ипотеки гражданам Украины банк вправе требовать и другие документы вплоть до водительских прав и бумаг, подтверждающих дополнительные доходы.
Поскольку в последнее время курс иностранной валюты по отношению к гривне сильно колеблется, государство в 2014 году приняло мораторий на взыскание валютной задолженности по ипотеке. Речь идет о моратории на взыскание имущества, если займ был сделан в иностранной валюте.
Согласно мораторию, накладывался запрет на:
- Принудительное взыскание имущества в ипотеке (то есть без согласия самого должника-заемщика);
- Принудительное взыскание другого имущества (не находящегося в ипотеке), без согласия должника, если сумма кредита превышает стоимость ипотечного имущества;
- На перепродажу кредита третьим лицам (факторинговым компаниям). Данный запрет не распространяется на банки, объявленные неплатежеспособными. Такие банки имеют право перепродать кредитную задолженность, несмотря на действие моратория.
Однако в октябре 2018 года Верховной Радой Украины был принят Кодекс по процедурам банкротства, который устанавливает пятилетний особый период реструктуризации ипотечных валютных кредитов и отменяет мораторий на взыскание квартир у неплательщиков по кредитам.
Кодекс вступает в силу 18 апреля 2019 года, после чего мораторий на взыскание ипотечных валютных кредитов перестанет действовать.
В соответствие с Кодексом по процедурам банкротства, требования обеспеченного кредитора, которые возникли по кредиту в валюте, конвертируются в гривну по курсу НБУ на день открытия дела о неплатежеспособности и погашаются должником в соответствии с планом реструктуризации в размере 100% от рыночной стоимости квартиры или жилого дома, которая определена оценщиком, определенным кредитором.
Документом предусмотрены такие условия реструктуризации долга:
— для квартир до 60 кв. м (или не более 13,65 кв.м жилой площади на каждого члена семьи должника) и домов до 120 кв. м устанавливается процентная ставка на уровне украинского индекса ставок по 12-месячным депозитам физических лиц (UIRD), увеличенному на 1 п.п. Сейчас индекс UIRD составляет 15,85%. Т.е. ставка составит 16,85%.
— для объектов большей площади реструктуризации устанавливается на уровне украинского индекса ставок по 12-месячным депозитам физических лиц (UIRD), увеличенному на 3 п.п., а план реструктуризации заключается на 10 лет. В таком случае, ставка составит 19,85%.
Несмотря на существенное сокращение ипотечных программ, банки все еще предоставляют украинцам возможность купить недвижимость в кредит. Пока процентные ставки далеки от того уровня, который был до 2008 года, но тренд на улучшение условий усиливается с каждым годом.
Стоит обратить внимание, что условия ипотечных программ зависят от того, приобретает человек жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости.
Не спешите оформлять кредит на квартиру в Украине, пока не ознакомитесь со всеми нюансами и деталями таких займов в 2019 году
Ипотека в Украине: что нужно знать, оформляя кредит на квартиру. Фото: abbl.lu
Ипотечный кредит — это долгосрочный целевой кредит на покупку жилья, которое становится залоговым обеспечением по этому займу. Ни для кого не секрет, что ставки по таким займам обычно весьма высоки. Ипотека всегда пользуется спросом среди населения, однако для банков это очень рисковый продукт. Поэтому они закладывают этот риск в процентную ставку.
Тем не менее, решая взять кредит на квартиру, заемщик вносит деньги уже за свое жилье, а не за арендованное. Кроме того, уменьшить переплату можно, если погасить кредит досрочно.
Редакция PaySpace Magazine рекомендует тем, кто все же решился взять ипотеку в Украине, узнать больше об этом виде потребительского кредитования. Больше о кредитах в Украине читайте в нашем спецпроекте.
Ипотечный кредит можно оформить в банке или кредитном союзе. Заемщику стоит быть готовым к высоким требованиям кредитора (например, подтверждение доходов и стажа работы от 12 месяцев на последнем месте). Важно помнить, что кредитор не имеет права взимать плату за рассмотрение вашей заявки на кредит.
Ипотечный кредит на квартиру в Украине можно оформить в банке или кредитном союзе. Фото: dengi.ua
Процентная ставка по ипотечным кредитам бывает фиксированной (не подлежащей изменению на весь срок кредита) и переменной (рассчитывается по формуле: индекс + определенный процент). Как правило, кредит на квартиру без первоначального взноса — это редкость. Обычно требуется первый платеж в размере от 10 до 30% от стоимости жилья.
Решившись взять кредит на квартиру, обязательно изучите предложения разных кредиторов. В этом поможет паспорт кредита, который кредитор обязан предоставить заемщику до заключения договора. Эти паспорта, согласно закону, имеют универсальную форму, поэтому сравнивать их удобно.
Кредитор обязан предоставить заемщику паспорт кредита. Фото: emplavi.com.br
В паспорте кредита следует обратить внимание на:
- размер первого взноса, который вы должны оплатить собственными средствами (например, 30% от стоимости квартиры);
- тип процентной ставки. Если ставка переменная, в паспорте должен описываться порядок ее изменения и указываться индекс, который применяется для ее рассчета. Обычно это украинский индекс ставок по депозитам физических лиц в гривне (UIRD), однако может быть и другой — в этом случае стоит проконсультироваться с юристом;
- реальную годовую процентную ставку (РГПС) и ориентировочную общую стоимость кредита;
- порядок погашения кредита и уплаты процентов в виде графика платежей.
Стоит запросить у кредитора проект договора и сравнить его с паспортом кредита. Фото: washingtonpost.com
Кроме того, из паспорта можно узнать о необходимости заключения договоров о дополнительных или сопутствующих услугах третьих сторон. При ипотечном кредите такими услугами может быть оценка покупаемой недвижимости, нотариальное заверение договора и страхование недвижимости. Помните, что оплата этих услуг не включаются в общие затраты для рассчета РГПС (то есть, фактическая стоимость кредита получится выше, чем РГПС). Более того, страховку придется ежегодно обновлять, а сумма страхового платежа может быть весьма существенной.
Изучив предложения нескольких кредиторов, вы сможете определить оптимальные для себя условия. После этого стоит запросить у выбранного кредитора проект договора и тщательно сравнить указанные в нем условия с паспортом кредита.
Договор заключается в письменной форме в бумажном или электронном (с наложением электронных подписей) виде. Сразу после подписания вы должны получить ваш экземпляр договора.
Зачастую случается так, что указанные в договоре условия не соответствуют паспорту кредита. Обезопасить себя от подобных ситуаций и необходимости обращения в суд можно, не поленившись заранее сравнить паспорт кредита с проектом договора.
Договор на кредит на квартиру заключается в письменной форме. Фото: ocalalaw.com
Информация о количестве, размере и периодичности платежей должна содержаться в договоре в виде графика. Вы не обязаны осуществлять какие-либо платежи, не предусмотренные договором.
Стоит отметить, что в случае кредита с переменной ставкой, кредитор имеет право менять размер ставки согласно изменению индекса. Периодичность изменения ставки также определена в договоре (например, один раз в год). Однако кредитор не имеет права менять ни формулу (то есть, какой вид индекса берется для расчета), ни размер маржи (фиксированной части формулы).