Как юридическому лицу купить квартиру в ипотеку

Мы помогаем на всех этапах оформления ипотеки: от выбора банка и подготовки документов до получения ключей.

Без первоначального взноса Без подтверждения заработка Для граждан РФ и СНГ

Получить ипотечный кредит для покупки коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости, или другого объекта, предлагают многие банки.

Коммерческая ипотека отличается малыми сроками. Если сравнивать ее с кредитами на покупку квартиры, то для граждан максимальный срок до 30 лет, а для предпринимателей он не превышает 10 лет.

Отличается и размер ежемесячного платежа – он выше, чем для физических лиц.

Сходством коммерческой ипотеки с аналогичным кредитом на покупку жилья является обязательный первоначальный взнос:

От 10 до 30%, в зависимости от банка Это обеспечение, которое банк получает помимо заложенного недвижимого имущества

Предметом залога может быть как помещение, на покупку которого занимаются средства, так и любое другое, принадлежащее юридическому лицу.

Как и квартиру, его придется оценить и застраховать.

Для коммерческой ипотеки она выше, чем для кредита на жилье для физлиц:

Для граждан ставка составляет 9,5-16% Для предпринимателей – 13-17%

Это довольно высокий процент. Но срок кредита значительно меньше, следовательно, переплата будет небольшой.
Размер процентной ставки в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально.

Он будет зависеть от многих факторов:

Срока Размера первоначального взноса Степени благонадежности юрлица и т. д

Требования

Главной причиной малой востребованности ипотечных кредитов среди юридических лиц, являются высокие требования к заемщику.

Срок работы не менее года Постоянный стабильный доход, не зависящий от сезонности Компания не занимается производством алкогольной или табачной продукции Не загрязняет окружающую среду выбросами в воду, почву или атмосферу

Оформление ипотечного кредита на коммерческую недвижимость происходит по привычной схеме:

Заключается договор купли-продажи После регистрации права собственности и передачи помещения под залог, производится перевод денег продавцу Часть средств продавец может получить и от покупателя непосредственно. Кредит в этом случае оформляется только на часть стоимости

Без первоначального взноса

Большинство предложений предполагает внесение первоначального взноса. Это гарантия совершения сделки под которую выдается кредит. Кроме того, это дополнительное обеспечение исполнения заемщиком своих обязанностей перед банком.
Не всегда у предпринимателя, находятся средства на внесение сразу трети стоимости недвижимости.
В таком случае выходом будет получение кредита с нулевым первоначальным взносом.
Для того, чтобы банк согласился, можно предложить ему в залог уже имеющуюся недвижимость в дополнение к той, которую еще только планируется купить.
Процентная ставка при этом будет значительно выше средней.

Преимущества и недостатки

Порядок оформления ипотеки для юридических лиц

Собрать и представить в банк документы, касающихся как заемщика, так и приобретаемого объекта Результатом рассмотрения заявки не обязательно станет ее одобрение

При положительном ответе — пройти оценку помещения и регистрацию прав, и страхование имущества.

Ипотека для юридических лиц в России предлагается многими банками. Этот кредитный продукт несколько отличается от того, что могут оформлять физические лица, но разница не глобальна. Основное отличие заключается в том, что юр. лица берут ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости – торговых, складских, офисных или производственных помещений.

Ипотека, предлагаемая юридическим лицам, пока не получает широкого распространения, как в западных странах, где недвижимость для бизнеса приобретается преимущественно на кредитные средства. Связано это как с недостаточной законодательной базой, которая могла бы регулировать взаимоотношения между банком и коммерческим заемщиком, так и с более сложным процессом оформления покупки нежилых помещений на заемные средства.

Определенные трудности связаны и с оценкой коммерческой недвижимости. Получение заключения эксперта о рыночной стоимости порой может быть затруднено, особенно если речь идет не об офисе, а о складах или производственных площадях, оценить ликвидность которых очень непросто. В случае невозможности достоверно узнать рыночную стоимость объекта и его ликвидность, банк может даже принять решение об отказе в кредитовании.

Ипотека для юр. лиц у нас в стране имеет свои особенности, главными из которых можно назвать относительно короткие сроки кредитования и повышенные процентные ставки по сравнению со ссудами на жилую недвижимость.

Максимальный срок коммерческой ипотеки, предлагаемой в 2019 году, составляет не более 10 лет, а во многих банках не превышает 5 лет. Процентные ставки – от 11% годовых и выше. В большинстве случаев необходим и первоначальный взнос в размере 15–30% от стоимости недвижимости.

Говоря о преимущества и недостатках ипотеки для юридических лиц, можно упомянуть практически те же нюансы, что актуальны и для покупателей жилья.

К плюсам можно отнести:

• Возможность покупки необходимых для развития бизнеса помещений без изъятия денежных средств из оборотного капитала.
• Размер ежемесячного взноса по кредиту порой оказывается гораздо меньше, чем арендные платежи за аналогичную недвижимость.
• Относительно несложная процедура оформления, особенно для проверенных корпоративных клиентов, регулярно проводящих операции по счетам в банке, имеющих положительную кредитную историю и остаток средств на расчетном счете.
• Индивидуальный подход к каждому клиенту в выборе оптимальных для него условий кредитования.
• Отсутствие дополнительных комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита.

Есть ли минусы у коммерческой ипотеки? Каких-то глобальных и существенных недостатков она не имеет. Да, за пользование кредитными средствами придется платить проценты. Процесс оформления ссуды хотя и не является трудоемким, но требует определенных временных затрат. Вот, пожалуй, на этом список минусов можно будет завершить.

Ипотека, оформляемая юридическим лицам, во многом похожа на жилищные ссуды для населения. Одно из сходств заключается в необходимости предоставить банку определенный пакет документов, которые прикладываются к заявке на кредит и нужны для ее рассмотрения на кредитном комитете банка.

Перечень необходимых документов выглядит следующим образом:

• Пакет учредительных и регистрационных документов компании – устав с изменениями и дополнениями, ИНН, ОГРН, действующие лицензии, копии паспортов участников сделки.
• Финансовая и налоговая отчетность – налоговая декларация, бухгалтерская отчетность, справки из сторонних банков, в которых обслуживается юр. лицо.
• Данные о хозяйственной деятельности – копии договоров аренды, контракты с поставщиками/покупателями, копии действующих кредитных договоров.

Это примерный список того, что может запросить банк. Точную информацию о документах, которые необходимо приложить к анкете на кредит, необходимо уточнить у конкретной кредитной организации, где будет оформляться ипотека.

Также потребуется предоставить полный пакет документов на приобретаемую недвижимость, которая будет оформляться в залог.

Ипотека на юридическое лицо может быть оформлена только при условии, что эта компания соответствует ряду требований. У разных кредиторов они могут отличаться, но в общем их список выглядит следующим образом:

• Компания — резидент РФ.
• Опыт работы не менее 6 месяцев, при сезонной деятельности — не менее 1 года.
• Наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса и достаточного уровня дохода для погашения ежемесячных платежей по кредиту.
• Отсутствие задолженности по налогам и перед другими государственными органами.
• Положительная кредитная история.

Если кредит оформляется на индивидуального предпринимателя, то его возраст на момент погашения долга должен быть не более 65–70 лет.

В случае оформления ипотеки на компанию, в которой несколько учредителей, банк может потребовать предоставления поручительства каждого из них или тех, кто владеет наибольшими долями. Если кредит оформляется на условиях для малого бизнеса, то нужно подтвердить, что годовая выручка компании не превышает определенный порог.

Порядок предоставления коммерческой ипотеки во многом аналогичен тому, как оформляются жилищные ссуды, но некоторые отличия имеются. Итак, процедура выдачи кредита после его одобрения банком происходит следующим образом:

• Между продавцом и покупателям заключается договор купли-продажи.
• Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос, а банк выступает гарантом того, что после оформления недвижимости в залог на его счет будет переведена оставшаяся часть средств.
• Покупателем регистрируется переход права собственности на недвижимость и оформляется договор передачи ее в залог.
• Банк переводит продавцу оставшуюся часть средств.

Возможен и несколько иной вариант оформления, когда недвижимость оформляется в залог банку еще в тот момент, когда она находится в собственности продавца. Уже после произведения расчетов по договору купли-продажи происходит переход права собственности без снятия обременений с объекта залога.

О том, какая именно схема применяется в том или ином банке, лучше узнать заранее. Обязательно также стоит предупредить продавца, что при совершении сделки будут использоваться кредитные средства и не совсем стандартная процедура покупки.

Заемщиком по коммерческой ипотеке может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальные предприниматели, которые, по сути, физические лица. Но далеко не каждый бизнес, функционирующий в форме ИП, банки готовы кредитовать. Основное ограничение касается того, по какой системе налогообложения работает предприниматель.

Большинство банков не станет выдавать ссуду тому ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения. Связано это с невозможностью оценки платежеспособности такого бизнеса и отсутствием уверенности банка в том, что он получает достаточного уровня доход. Даже при наличии высоких оборотов по открытому в банке расчетному счету, отказ для тех, кто работает по упрощенке, наиболее вероятен.

Индивидуальные предприниматели могут оформить коммерческую ипотеку на условиях как для физических лиц. Пойдет на это не каждый банк, ведь это сотрудничество в большинстве случаев происходит на индивидуальных условиях.

Коммерческая ипотека предлагается многими банками, а ее условия у разных кредиторов если и отличаются, то незначительно.

Сбербанк готов выдавать кредиты на покупку недвижимости юридическим лицам и ИП на срок от 1 до 120 месяцев. Если в залог оформляется кредитуемый объект недвижимости, то необходим первоначальный взнос 25% (для сельхозпредприятий 20%). При кредитовании под залог имеющейся недвижимости необходимость в первоначальном взносе отпадает. В большинстве городов максимальная сумма кредитования составляет 200 миллионов рублей, но в отдельных регионах она может доходить до 600 миллионов. Обязательное условие — страхование предмета залога.

Как уже говорилось, процентные ставки по ипотеке для юр. лиц выше, чем по жилищной. Связано это с отсутствием достаточной нормативно-правовой базы, регулирующей этот вид кредитования, а также с повышенными рисками, которые принимают на себя банки.

Минимальные ставки, предлагаемые другими кредиторами:

Если коммерческая ипотека оформляется на ИП, то может потребоваться также оформление страхования жизни. Многие банки заменяют это требование на предоставление дополнительного поручительства. Окончательные условия относительно страхования можно узнать у каждого конкретного кредитора.

В большинстве случаев при оформлении коммерческой ипотеки отказ от страхования ведет не к повышению процентной ставки, как это случается при предоставлении жилищных ссуд, а к тому, что выдача кредита просто не состоится.

Коммерческая ипотека в России пока не стала востребованным и привлекательным для бизнеса банковским продуктом. Если в свете происходящей стабилизации экономики ставки по таким ссудам будут снижаться, то есть шанс на то, что спрос на нее вырастет. Пока же реальных сделок относительно немного.

Да, проблемы могут быть. Знаете, это головная боль. Так вот, важно:Запросите учредительные документы, протокол учредителей о продаже, подтверждающие документы полномочий директора. Если речь идёт о ООО.

Самый подводный камень: ст. 6 Закона РК О банкротстве(если речь идёт о покупке у Юр.лица)
2. Конкурсный и реабилитационный управляющие, участник санации по заявлению кредиторов или уполномоченного органа обязаны потребовать признания сделок недействительными и возврата имущества, переданного должником, в том числе и в аренду или в обеспечение исполнения по ранее заключенным сделкам, за период в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве или инициирования внесудебной процедуры ликвидации, от лиц, получивших это имущество безвозмездно, по ценам значительно ниже рыночных либо без достаточных оснований в ущерб интересам кредиторов.

Дам Вам такой совет:
помимо свидетельства о собственности надо попросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой недвижимости (квартиры). В этой выписке будет отражена вся история этой недвижимости то есть с момента создания ЕГРП, и этого будет вполне достаточно. Из реестра видно, была ли недвижимость (квартира) в споре, накладывались ли на нее аресты, то есть все возможные разбирательства.
Если вы обнаружите из истории какие-то споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения. По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью — три года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с недвижимостью не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы все-таки обнаружили какие-то споры, которые возникли за последние три года, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной недвижимости. Если судебное решение еще не вынесено, то лучше его дождаться, прежде чем пойти на сделку. Надеюсь я смог Вам помочь.