29 марта 2019 г. Примерное время чтения: 6 мин.
Когда покупатель будет платить наличными, используется несколько схем. По первой у него берется задаток – им гасится остаток кредитной суммы. После чего снимается обременение на жилплощадь и оформляется договор купли-продажи квартиры, свободной от притязаний кредитного учреждения. Действовать здесь нужно так:
- 1 Уведомить банк о решении продать жилье и получить согласие.
- 2 Определить с сотрудником банка сумму, которую осталось заплатить по кредиту.
- 3 Составить договор задатка. В нем прописывается, что владелец должен будет продать жилье после снятия обременения. Также прописываются следующие условия: за сколько продается квартира, каков будет порядок расчета, в какой срок банк снимет обременение и когда после этого будет составлен договор купли-продажи. Лучше заверить документ нотариально, чтобы были защищены интересы обеих сторон.
- 4 Выписать зарегистрированных в жилье, в том числе и несовершеннолетних детей, решив все вопросы с органами опеки.
- 5 Получить задаток от покупателя, равный остатку долга.
- 6 Расплатиться с банком, после чего он снимет обременение.
- 7 Оформить договор купли-продажи.
- 8 Получить остаток денег от покупателя и отдать договор на регистрацию в Регпалату для оформления права собственности на нового владельца.
Это наиболее простая схема. Но для покупателя она слишком рискованная, так как после снятия обременения продавец может передумать продавать недвижимость. Тогда покупателю придется действовать через суд, что чревато потерями времени и денег.
При этой схеме есть возможность не уведомлять кредитное учреждение о решении продать жилье. Нужно лишь найти покупателя, который готов подождать и действовать в такой последовательности. Но важно учитывать, прописана ли в ипотечном договоре возможность продать недвижимость без уведомления банковской организации. В кредитном договоре также должна быть предусмотрена возможность заемщику досрочно погасить долг без штрафных санкций.
Вторая схема подобна первой, только здесь банк выступает получателем задатка, составляющего остаток ипотечного долга. При этом варианте продавец квартиры так же ищет покупателя самостоятельно или нанимает риелтора. Но задаток за квартиру от покупателя поступает на специально открытый банковский депозит. Порядок действий здесь такой:
- 1 Продавец уведомляет банк о решении продать жилье и получает согласие.
- 2 Вместе с сотрудником банка определяется остаток долга.
- 3 Покупатель кладет деньги в две банковские ячейки. В первую – остаток по ипотеке, он предназначается банку. Вторая часть предназначена продавцу.
- 4 Оформляется договор купли-продажи и отправляется на регистрацию в Росреестр.
- 5 Как только право собственности зарегистрировано, покупатель получает залоговое обязательство.
- 6 Как только банк получает остаток ипотечного долга, покупателю выдается закладная. По ней он получит выписку из ЕГРН, в которой будет сказано об отсутствии обременения.
- 7 Далее продавец получает доступ к своей ячейке, где находятся деньги, вырученные с продажи жилья.
Это наиболее безопасный для всех сторон сделки вариант. Продавец спокоен, что покупатель обязательно продаст ему квартиру. Банк здесь выступает гарантом сделки, но минус в том, что именно он устанавливает все сроки по ней.
Если покупатель тоже хочет купить жилье в ипотеку, то продавец может предложить ему взять заем в том же банке, где он сам кредитовался. Банковское учреждение в этом случае отнесется к покупателю более лояльно, так как один заемщик уходит, а вместо него приходит другой. Некоторые кредитные организации, которые имеют в залоге недвижимость, предоставляют на ипотечные объекты льготную процентную ставку.
Вместо новой ипотеки покупателю иногда предлагается взять обязательства по кредиту прежнего заемщика. Условия банка при этом могут быть теми же или несколько иными, что зависит от оценки учреждением нового заемщика. При таком варианте составляется соглашение о переоформлении кредитных обязательств на другого заемщика. В дальнейшем этот человек получает обремененное жилье в собственность и выплачивает ипотечный кредит. Перекредитование проходит с участием трех сторон: банковской организации, первоначального и нового заемщиков. Но новому заемщику обязательно нужно внимательно читать условия договора, чтобы они были для него выгодными и впоследствии не вызвали недоумения и негативной реакции.