Как известно, средний срок погашения ипотечного кредита в России составляет 15 лет. За это время многое может измениться, например, заемщик может захотеть улучшить жилищные условия и взять квартиру большей площади. Однако как это сделать, когда кредит еще не погашен? Можно ли сменить предмет залога по ипотеке? И если да, то как это сделать?
Согласно ст. 345 ГК РФ, замена залогового объекта по ипотеке может быть произведена только при согласии залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или условиями договора. Таким образом, никаких препятствий с правовой точки зрения для этой операции нет. Однако остается еще и практическая сторона вопроса. Смена залогового имущества связана с большими дополнительными расходами, касается это не только денег, но также времени и сил, ведь чтобы поменять залог, придется проделать все те операции, которые совершались при оформлении залога в первый раз. К ним относятся: оценка недвижимости, получение страхового полиса, нотариальное сопровождение сделки и проч. Кроме того, каждый шаг необходимо будет согласовывать с банком, предоставившим ипотечный кредит.
Тем не менее, смена предмета залога на ипотечном рынке не является большой редкостью. Как правило, это происходит в том случае, когда заемщик получает в наследство ликвидное жилье и хочет предоставить его в качестве залога банку, чтобы сразу оформить право собственности на покупаемую по ипотеке квартиру.
Однако существует и другой способ, как можно получить новую квартиру взамен той, которую заемщик ранее приобрел по ипотеке: заемщик с согласия банка продает квартиру, которая является предметом залога, а вырученные от продажи деньги использует для покупки нового жилья. Такой вариант имеет ряд преимуществ. Так, им можно воспользоваться, не дожидаясь окончания выплат по ипотеке. Как правило, все происходит по следующей схеме: заемщик находит человека, заинтересованного в покупке жилья, которое находится в залоге у банка, тот оплачивает заемщику остаток задолженности по кредиту, а после того, как права собственности перешли к нему (покупателю), доплачивает остальную разницу. Иногда замена предмета залога происходит не по желанию заемщика, а под влиянием сложившихся обстоятельств. Так, залог должен быть заменен равноценным имуществом в том случае, если первоначальный залог повреждается, гибнет или заемщик лишается права собственности или права хозяйственного ведения на данный объект недвижимости на установленных законом основаниях.
Принимая решение о смене предмета ипотечного залога, не забывайте, что каждое действие с ипотечным кредитом требует тщательного анализа и требует исключительно точных расчетов при подготовке.
Здравствуйте! Будьте добры, помогите разобраться в ситуации. Застройщик больше 2 х лет не сдаёт дом и по факту заморозил стройку на неопределённый срок, но, в свою очередь, идёт навстречу и предлагает обменять квартиру на другую в уже сданном доме (НО застройщик данного дома, формально, другое юр. лицо). Вместе с тем, ДДУ оформлен с привлечением ипотечных средств, и позиция Сбербанка категорична — объект поменять нельзя. Можно ли что-то предпринять в данном случае?
Михаил Чеховский оставил отзыв о сайте — показать
28 Декабря 2017 14:21
Ответы юристов ( 5 )
- 10,0 рейтинг
- 5386 отзывов эксперт
Вместе с тем, ДДУ оформлен с привлечением ипотечных средств, и позиция Сбербанка категорична — объект поменять нельзя. Можно ли что-то предпринять в данном случае?
в принципе законом это не запрещено
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
то есть тут самое главное- это согласие банка на такое изменение
при этом гк разрешает замену предмета залога
Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
(НО застройщик данного дома, формально, другое юр. лицо).
видимо банк это и беспокоит в 1 очередь
так как меняет не только предмет — но и сторона договора -банку эти риски не понятны и не нужны
вот если бы застройщик передал этот объект на тоже юр лицо — которое уже участвует в ипотеке с банком — банк может быть и пошел бы на изменение предмета- квартиры
еще момент- смотрите ваш договор- нет ли там запретов на такие действия
иногда банки это могут и прописать
- 8,3 рейтинг
- 1695 отзывов
ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
Но если согласия банка нет, то как-либо принудить его к этому не получится
В таком случае я вижу только два варианта
1) Погашать ипотеку, освобождать имущества от залога и по договоренности с зайстройщиком менять квартиру на готовую
2) Расторгать договор ДДУ. Не самый лучший вариант ввиду того, что фактически получить уже заплаченные деньги будет сложно, если вообще возможно
Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 2 ст. 9 указанного закона).
- 10,0 рейтинг
- 5386 отзывов эксперт
Застройщик больше 2 х лет не сдаёт дом и по факту заморозил стройку на неопределённый срок,
а тут вы получаете право сделать следующее
либо требовать неустойку потом с застройщика по ст 6 фз 214 за весь период просрочки
либо просто расторгнуть договор — по ст 9 фз 214 если они пропустили срок сдачи объекта более чем на 2 месяца
Статья 9. Расторжение договора
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
так как меняет не только предмет — но и сторона договора -банку эти риски не понятны и не нужны
а в случае еще и с другим юридическим лицом- банку придется менять стороны в договоре- не только предмет думаю
-ведь деньги то уже получил ваш застройщик за уже указанный объект
Можно ли что-то предпринять в данном случае?
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размереодной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Неустойка рассчитывается со дня, когда вам должна была быть передана квартира по день обращения, а потом в суд с иском о защите прав потребителей (приложите претензию с подтверждением факта получения ее застройщиком), в рамках данного иска вы сможете взыскать не только неустойку по день вынесения решения суда, но и штраф 50% от присужденной судом суммы (если ваша претензия не будет удовлетворена). В итоге можно получить с застройщика очень неплохую сумму (с учётом просрочки в 2 года — около трети от стоимости квартиры ), что может вам помочь при расчетах с банком.
С уважением, адвокат Сергей Нестеров.
- 8,3 рейтинг
- 1695 отзывов
По поводу расторжения, прежде всего вам нужно прочитать свой кредитный договор с банком на предмет условий о расторжении договора ДДУ, а так же проконсультироваться на этот счет с соотрудниками банка. Ведь застройщик стороной договора не является и при расторжении ДДУ право требования банка к вам никуда не денутся
Чтобы расторгнуть ДДУ, нужно действовать следующим образом:
1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
3. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
4. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
5. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
6. Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
7. Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.
ЗАМЕНА ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА В ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ
Макарова Елена, юрист международной юридической фирмы Magisters.
Действующее гражданское законодательство предусматривает возможность замены предмета залога в следующих случаях: по соглашению сторон; в связи с наступлением неких неблагоприятных событий, в результате которых предмет залога погиб или был поврежден; при прекращении права собственности или права хозяйственного ведения на предмет залога по основаниям, предусмотренным законом. Автор статьи рассматривает некоторые особенности данного института и проблемы, с которыми участники хозяйственного оборота могут столкнуться на практике.
По общему правилу замена предмета залога является правом, а не обязанностью залогодателя. Это означает, что залогодержатель не может заставить залогодателя представить иное имущество взамен ранее переданного в залог. Вместе с тем, поскольку ст. 345 ГК РФ сформулирована как диспозитивная, стороны могут изменить указанные в ней правила. Например, иногда стороны указывают в договоре, что замена предмета залога является обязанностью залогодателя при наступлении определенных обстоятельств , либо прописывают положение о том, что в случае гибели или существенного повреждения предмета залога залогодатель обязан предложить вариант замены, но замена может быть осуществлена только после одобрения данного варианта залогодержателем. ——————————— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.06.2004 N А29-4374/2003-1Э.
Полагаем, что изменение предмета залога в случае его гибели достигается путем заключения между сторонами соглашения, предусматривающего иной предмет, т. е. происходит новация первоначального залогового обязательства. Имеющаяся судебная практика подтверждает верность такой позиции. Так, в 2001 г. Президиум ВАС РФ отметил, что соглашение, заключаемое в целях замены предмета залога, по существу является новым договором о залоге . В другом деле суды первой и апелляционной инстанции также назвали соглашение о замене предмета залога новым договором, указав на то, что в данном случае произошла новация . Таким образом, по смыслу ст. 345 и 351 ГК РФ первоначальный договор продолжает действовать в течение срока, предоставленного залогодателю для реализации его права на замену предмета залога, несмотря на то, что фактически предмет залога погиб (данный срок законодательно не определен и в случае возникновения спора будет решен по усмотрению суда), а по истечении указанного срока прекращает свое действие. ——————————— Постановление Президиума ВАС РФ от 18.12.2001 N 5730/01. Постановление апелляционной инстанции от 10.02.2004 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-5948/27-2003 (правда, данные судебные акты были отменены судом кассационной инстанции, но по совсем иному основанию — в связи с тем, что при совершении данной сделки не были соблюдены требования законодательства по крупным сделкам).