Как занизить стоимость квартиры при продаже по ипотеке

Занижение стоимости квартиры при ипотеке — это реалии современного рынка недвижимости в России. С этим уже не поспоришь. Попробуем разобраться, что это, как это, кому выгодно, как реализуется на практике вообще и при оформлении ипотечных кредитов в частности.

Занижение цены на недвижимость. Что это?

О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли/продажи указывается цена, которая заведомо ниже рыночной стоимости недвижимости. Делается это в тех случаях, когда сделка совершается на вторичном рынке с квартирами, которые совсем недавно перешли из разряда новостроек в категорию вторичного жилья и цена которых выше 1 млн. рублей. Обычно такие квартиры сменяют своих владельцев в пределах 3-х лет.

Зачем занижают стоимость квартиры при ипотеке?

Занижение цены на приобретаемую недвижимость выгодно в первую очередь тем, кто продает собственность на вторичном рынке. Причем цена такой собственности превышает 1 млн. рублей, а владели ею не более 3-х лет. Это нужно для того, чтобы не платить подоходный налог с продажи. Ведь если Вы продаете, например, квартиру, которую купили менее 3-х лет назад, и хотите за нее получить, например, 2 млн. рублей, то будьте готовы уплатить подоходный налог. Он составит 13% от разницы между ценой продажи минус 1 млн. рублей, то есть, в нашем случае государству причитается 130 тыс. рублей. Согласитесь, что не каждый готов пойти на такой шаг – заплатить налог.

Последствия и риски занижения стоимости квартиры при ипотеке

На сегодняшний день ни в одном законе не предусмотрена ответственность за занижение цены. По сути, все риски только финансовые и только покупателя. В чем риск? Все просто. Если впоследствии суд признает сделку недействительной по разным причинам, то все придется вернуть в то состояние, в котором стороны находились до подписания оспоренного договора купли/продажи. То есть квартира вернется к продавцу, а деньги к покупателю. Только вот квартира вернется целиком (от нее ведь не отрежешь кусочек и не заберешь с собой), а деньги вернутся только те, которые прописаны в договоре и никак иначе! Конечно, такие случаи редки, но и палка раз в год стреляет. Помочь в таком случае может страховка. Сейчас очень распространена такая страховая услуга, как страхование риска утраты права собственности.

Занижение цены на недвижимость при ипотеке. Возможно ли?

Какие банки соглашаются на занижение стоимости квартиры при ипотеке?

Оговоримся сразу – на занижение цены в договоре купли/продажи при оформлении ипотечного кредита соглашаются практически все банки. Но существуют нюансы.

Третья группа банков — это банки, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при ипотеке, но все-таки могут предложить кое-что своим клиентам. Так, например, Вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита. Это Райффайзенбанк, Росбанк и Дельтакредит.

Читайте также:  Когда снизят процентные ставки по ипотеке в 2013

Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться. Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только Вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже только Вам.

Покупка недвижимости дело хлопотное, требующее определенных познаний в юридической сфере. Существует масса тонкостей, нюансов, позволяющих значительно сэкономить на уплате налогов, получить ссуду, не располагая необходимым первоначальным взносом. Один из инструментов – указание неверной цены квартиры в договоре купли-продажи. В этом случае большинство банков идут навстречу клиентам и кредитуют сделку. Ипотека Сбербанка с недофинансированием является оптимальным вариантом, снижающим риски при возникновении конфликта сторон.

Согласно законодательству, если жилая площадь находится во владении менее пяти лет, то при продаже требуется оплатить налог на добавленную стоимость в размере 13%. Учитывая, что цена исчисляется миллионами, далеко не каждый хочет отдавать в казну государства несколько сотен тысяч рублей. Избежать этого можно при помощи занижения реальной стоимости квартиры в договоре.

При совершении сделки при помощи ипотеки от Сбербанка, покупателю требуется получить сумму, равную реальной стоимости. Оформление кредита с недофинансированием осуществляется при помощи включения пункта на неотделимые улучшения жилой площади. Под критерий идеально подходит ремонт.

Завышение реальной стоимости производится в случае нехватки средств на первоначальный взнос. В зависимости от выбранного типа ипотеки, потенциальному заемщику требуется внести от 15 до 20 процентов от суммы. Риелторы идут на договоренность с оценщиком, получая заключение с завышенным размером цены.

Официально данные манипуляции со сделкой купли-продажи являются незаконными. Однако, практика известна уже длительное время. Сбербанк не отказывает в некотором отступлении от правил с целью удовлетворения потребности клиента. При принятии решения об изменении фактов в договоре, стоит учитывать возможные риски:

  • Если цена была занижена, а сделка по каким-либо причинам расторгнута, то покупатель может получить только сумму, указанную в официальных бумагах;
  • Завышенный вариант подвергает риску продавца. Признание факта продажи недействительным влечет за собой возвращение средств покупателю;
  • Указание слишком неадекватных цифр привлечет внимание налоговых служб. Разбирательство может грозить огромным штрафом и расторжением договора.

При оформлении ипотеки с недофинансированием от Сбербанка, настоятельно рекомендуется составлять дополнительное соглашение сторон. В нем указывается реальная цена приобретаемых квадратных метров, отдельные договоренности и обязанности сторон. Бумага послужит доказательством в суде при возникновении конфликтных ситуаций между участниками, а также при проведении расследования налоговой службой.

Чтобы выбрать наиболее безопасный путь, рекомендуется получить предварительную консультацию юриста или сотрудника Сбербанка. Во втором случае процедура бесплатна. Специалист разъяснит спорные моменты, даст советы для минимизации рисков. Не обладая юридической грамотностью не стоит совершать необдуманных поступков.

Получить одобрение ипотеки Сбербанка с недофинансированием имеет право гражданин, соответствующий следующим критериям:

  • Находится в возрасте от 21 до 75 лет;
  • Является гражданином Российской Федерации;
  • Имеет постоянный официальный доход, позволяющий совершать ежемесячные взносы;
  • Осуществляет трудовую деятельность не менее одного года без перерыва, в том числе на последнем месте – не менее шести месяцев;
  • Не имеет задолженностей или просрочек по предшествующим кредитным обязательствам.
Читайте также:  Можно ли одновременно взять ипотеку и кредит на

Использование ипотеки с недофинансированием от Сбербанка выгодно заемщику в случае нехватки средств на первоначальный взнос. Это позволяет расширить выбор объектов недвижимости. Но стоит учитывать, что при увеличении суммы кредита, переплата также возрастает. Необходимо трезво оценивать личные финансовые возможности, чтобы избежать утраты средств и приобретенной жилплощади.

В случае занижения цены риск потерять деньги имеется даже при официальном оформлении дополнительных соглашений. Выполнить договорные обязательства перед Сбербанком придется при любом развитии событий. Соглашаться на условия продавца стоит только после удостоверения в надежности и получении собственной выгоды, например, скидки.

О занижении стоимости недвижимости говорят в том случае, когда в договоре купли-продажи указывается сумма меньше реальной. Например, в документах стоит цифра 1 млн ₽, а на деле продавец получает от покупателя 5 млн. Инициатива указать в бумагах другую сумму обычно исходит от владельца вторичного жилья либо объекта недвижимости, который недавно перешел из разряда новостроек в разряд вторичного жилья.

Обратите внимание! Как показывает практика, негативные последствия продажи недвижимости ниже рыночной стоимости не для всех служат серьезным препятствием.

Современные реалии таковы, что занижение стоимости разных объектов недвижимости в определенных ситуациях оказывается выгодно собственнику объекта, его будущему владельцу, риэлтору и банкиру. Рассмотрим отдельно каждую ситуацию.

В соответствии с нормами действующего законодательства, если гражданин РФ продает квартиру, дом, то после заключения сделки купли-продажи он обязан уплатить в казну государства налог в размере 13% от суммы дохода.

Далеко не каждый соглашается терять такие большие деньги, поэтому продавцы ищут возможность не указывать в договоре полную стоимость квартиры, дома и платить меньше налогов. Их не останавливает даже тот факт, что, отказ от торгов, занижение стоимости недвижимости, может привести к потере потенциальных покупателей.

Цель будущего владельца недвижимости приобрести объект в хорошем состоянии в престижном районе и при этом по привлекательной цене. Если удается убедить собственника, и он занижает стоимость квартиры (дома), сделка считается удачной. Как правило, выгодно купить жилье удается, если продавцу срочно нужны деньги на лечение, учебу.

Сотрудник агентства недвижимости знает рыночную стоимость каждого объекта. Он заинтересован в том, чтобы удержать клиента и при этом заключить выгодную для него сделку купли-продажи квартиры (дома). Если собственник на объект недвижимости устанавливает завышенную цену, риелтор предпринимает меры, чтобы ее снизить, подвести к рыночной. Процедуру занижения стоимости он проводит осторожно: упустить клиента никому не хочется.

Не только собственники жилья стараются снизить цену на дом или квартиру. Покупателям занижение стоимости тоже выгодно, ведь часто продавцы намерено завышают цены на недвижимость. И если одни готовы торговаться, другие, зная все недостатки своей квартиры (дома), не соглашаются идти на уступки. Владелец завышает цену по двум причинам:

  • не знает, какова реальная стоимость объекта;
  • не желает продавать недвижимость дешевле, чем сам ее купил.

Важно! Попытки покупателя торговаться по телефону ни к чему не приведут. Верят тому, кто уже осмотрел квартиру, дом.

Занижение стоимости продажи недвижимости некоторые продавцы воспринимают, как реальную возможность сэкономить на уплате налогов. На первый взгляд, рискует только продавец. Однако пострадать могут обе стороны.

Читайте также:  Можно ли снизить ставку по действующей ипотеке при рождении ребенка

Если продавец решит занизить стоимость квартиры, дома покупателю следует хорошо подумать, прежде чем выполнить его просьбу. Когда суд признает сделку купли-продажи недействительной, продавец обязан будет вернуть деньги покупателю. А тот – освободить жилплощадь и не предъявлять на нее права. Риск покупателя при занижении цены на объект недвижимости даже не в том, что он может остаться без крыши над головой. Ему вернут лишь ту сумму, что указана в договоре. Исключение составляют случаи, когда есть расписка в получении оставшейся суммы. Но она должна быть подробно составлена (с указанием паспортных данных обеих сторон и другой достоверной информации).

Важно! За попытку продавца уйти от уплаты налогов отвечать перед ФНС покупателю не придется. Это ведомство не уполномочено обращаться в суд с иском аннулировать сделку купли-продажи недвижимости.

Еще один минус для покупателя при занижении цены недвижимости: он получит имущественный вычет только на ту сумму, что указана в договоре. Если на покупку дома, квартиры (дома) он потратит больше, эти убытки государство ему не возместит.

После заключения сделки купли-продажи недвижимости в руки налоговиков может попасть расписка, подтверждающая занижение цены на квартиру (дом). В этом случае продавцу придется понести большие финансовые потери:

Еще один риск при заключении сделок купли-продажи с занижением цены на квартиру, дом – не получить желаемо большую сумму от покупателя. Как правило, передача денег при заключении подобных сделок проводится в два этапа:

  1. первая часть за купленную недвижимость до того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре;
  2. вторая часть уже после получения в этом ведомстве необходимых правоустанавливающих документов на квартиру (дом).

Покупатель может обмануть продавца и не заплатить за купленный объект недвижимости вторую (большую) часть суммы.

Итак, занижение стоимости недвижимости – это указание в договоре купли-продажи не реальной суммы, выплаченной за объект, а заниженной. Это в определенной степени выгодно всем участникам сделки. При занижении цен каждый из них рискует потерять свои деньги. Наибольшей опасности подвергает себя продавец недвижимости. Если он будет уличен в намеренной попытке не платить налоги, ему придется понести наказание: заплатить штраф, пени или потерять свободу.

Чуть больше о рисках, возникающих при занижении рыночной стоимости недвижимости, в видеоролике:

Adblock
detector