Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.
Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:
Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.
Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.
Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.
Как долго ипотечнику предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).
Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:
Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:
Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.
Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:
Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.
Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.
Расчет расходов и доходов включает:
Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках.
Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.
Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.
Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.
Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.
Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.
Согласно расчетам на ипотечном калькуляторе, при стоимости студии либо однокомнатной квартиры в том же Санкт-Петербурге 3 млн 400 тыс. руб., первоначальном взносе 50%, процентной ставке 10% годовых и сроке кредитования 30 лет ежемесячный аннуитетный платеж составляет 14 919 руб. Если сдать жилище за 20 000 руб. плюс квартплата и коммунальные с уплатой НДФЛ, ежемесячный доход составит 2 481 руб., если не платить налог — 5 081 руб. Но здесь не учитываются выплаты ипотечника страховщику.
Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.
Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.
Ипотека в общественном сознании тесно связана с большими переплатами и расходами. Однако грамотная стратегия входа на рынок может принести значительную прибыль, считают эксперты.
Не многие об этом знают, но на ипотеке можно заработать, говорят аналитики: квартира берется в ипотеку на стадии котлована, через год-полтора продается, часть денег от покупателя идет на погашение кредита, остальное переводится продавцу. Заработать позволяет разница в цене на начальном и конечном этапах строительства.
В среднем доход сопоставим с размещением вклада на депозит со ставкой 19–20% годовых.
Таких депозитов сегодня в России никто не предлагает, максимальная ставка банковских вкладов составляет 10–11%.
Аналитики выделили несколько правил, которые стоит соблюдать тем, кто планирует заработать на инвестициях в недвижимость с помощью ипотеки.
Прежде всего, приобретаемое жилье должно быть высоколиквидным. Должна быть полная уверенность, что квартиру или дом удастся продать в любой момент. Наибольшим спросом традиционно пользуются однокомнатные квартиры средней площади в местах с развитой транспортной инфраструктурой.
Продать дом в районе комплексной застройки, как правило, сложнее. Частному инвестору трудно конкурировать с застройщиком в процессе реализации квартиры.
Купить квартиру в ипотеку на стадии котлована не всегда просто, но зато в объекте можно быть уверенным: если банк подключается к проекту на ранней стадии, значит, он доверяет застройщику.
Получить ипотеку на ранней стадии строительства можно и для покупки квартиры в неаккредитованных проектах, но тогда ставка на время строительства будет выше.
Если объект находится на стадии котлована и у застройщика нет опыта жилой застройки, то на начальном этапе возможно привлечение небольших коммерческих банков, которые, в свою очередь, для минимизации рисков очень тщательно осуществляют проверку всех правоустанавливающих документов, рассказывает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
На начальном этапе строительства к проекту могут присоединиться и средние по величине банки, если их заинтересуют масштабы стройки, что позволит им обогнать на старте более крупных игроков, которые могут войти в проект позже.
У объектов известных застройщиков гораздо больше шансов привлечь на начальном этапе крупных банковских игроков. Также возможен вариант, когда одним из соинвесторов строительства является крупный банк. В таком случае в проект охотно заходят как мелкие, так и крупные игроки, поскольку для них это априори гарантия качества, считают эксперты.
Закрыть ипотеку через год-полтора также вполне возможно, банки не чинят препятствий заемщикам, хотя им это и невыгодно.
Когда ипотека берется с целью заработать, погашение кредита, как правило, происходит за счет средств, вырученных за продажу недвижимости.
Продать квартиру, обремененную обязательствами по ипотеке, можно, но нужно быть готовым к ряду моментов. Например, придется заручиться разрешением банка.
Эксперты рынка недвижимости рассказывают, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, — довольно распространенная процедура. Обременение, которым является долг перед банком, снимается деньгами покупателя.
Эксперты говорят, что зачастую те, кто продает недвижимость на первичном рынке и не имеет цели заработать, делают дисконт до 10%, если квартира обременена ипотекой.
Скидка особенно уместна, если есть большой выбор аналогичных объектов от застройщика. На вторичном рынке дисконт также иногда делают, но довольно редко.
Если покупатель также намерен использовать заемные средства для покупки, то производится сделка по переуступке с переводом долга. То есть тот же банк переоформляет кредит с продавца на покупателя.
Один мой знакомый из депрессивного шахтерского городка в Кузбассе решил сменить место жительства. Нашел работу в другом городе, обговорил условия. И пошел в банк: так, мол, и так, квартира в ипотеке, нельзя ли как-либо ее поменять на другой регион, ипотеку переоформив, или, может, еще варианты есть?
Банк популярно объяснил: нельзя. И он остался дома. А может – стоило сдать ипотечное жилье в аренду и уехать? Попробуем разобраться.
Все, кто решается на ипотеку, знают: размер платежа прямо зависит от размера первого взноса. И от того, есть ли он вообще. Ну и от срока кредита, разумеется.
Попробуем посчитать, во сколько обойдется ипотека квартиры в новостройке.
Если у вас нет денег на первый взнос:
О нет. Такой платеж просто нереален. Но можно увеличить срок кредита. Например, лет до 10. Что понизит платежи примерно до 31000 в месяц.
Чуть легче – ипотека с первым взносом. Если же еще и увеличить срок кредита лет до 15, платеж и вовсе сократится:
Если квартира скромнее и покупается на вторичном рынке, платеж может быть и еще меньше:
Однако, к платежу, который банк будет аккуратно взимать с вас долгие годы, добавляются коммунальные услуги. Для однокомнатной квартиры сумма будет небольшой:
Итак, при 15-летней ипотеке сумма платежей вместе с коммунальными услугами составит от 18 до 23 тыс.
Что будет, если сдавать ипотечную квартиру, чтобы оплатить кредит?
Правда, и квартиры там стоят несколько больше 2 млн., в отличие от среднего российского города. А в провинции для того, чтобы окупить ипотечный платеж, придется сдать сразу несколько квартир.
Несколько выгоднее сдавать вторичное жилье. Но и здесь многое зависит от района. Моя добрая знакомая из Питера, например, выкупила у города 5-комнатную коммуналку вот в таком виде:
Привела ее в относительный порядок и сдает жильцам, окупая ипотечный платеж. Желающие всегда есть: рядом Невский проспект. Вот тот же дом снаружи:
Итак, стоит ли сдавать в аренду ипотечную квартиру? Стоит. Если умерить амбиции. Например, вот так:
Что это за квартира стоимостью в 600000? Гостинка, разумеется. То есть, по сути, комната в общежитии площадью от 12 до 20 кв.м. Выглядит примерно так:
Или так, после ремонта:
Зато коммунальные платежи здесь скорее символические, около 1000 рублей, а стоимость аренды может чудесным образом совпасть с платежом по ипотеке (например, в Томске снять гостинку может стоить от 5 до 7 тыс.). Всех проблем – собрать немного денег на первый взнос.
По такому пути идут сейчас очень и очень многие их тех, кто хотел бы взять в ипотеку хорошую квартиру, но не имеет средств на первый взнос, достаточный для подъемного ежемесячного платежа. А потому – гостинка в ипотеку, сдача в аренду, гашение кредита арендной платой.
Когда ипотека будет выплачена – гостинку можно продать. Чтобы полученные деньги использовать на первый взнос за прекрасную квартиру. Которая тоже будет в ипотеке на десяток лет. Таков долгий путь решения жилищного вопроса.
Поэтому многие из желающих купить квартиру через продажу гостинки берут для начала не ипотеку, а пятилетний потребительский кредит: платеж мало чем отличается.
А что если отмасштабировать эту схему и со временем наращивать количество ипотечных гостинок?