Как инвестору заработать на недвижимости с помощью ипотеки
Многие рассматривают ипотечные программы только в разрезе приобретения жилья для личного пользования. Однако с их помощью можно инвестировать собственные средства и получить большую прибыль, чем при использовании банковских депозитов.
Руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI Рустам Азизов
Если просчитать детальный график платежей и вычислить совокупный объем процентов, то получится, что за два года переплата по кредиту составит 390 000 руб. При этом, стоимость квартиры за этот же промежуток времени с учетом тенденций рынка вырастет, в среднем, на 30-40% даже в условиях высокой конкуренции и экономической нестабильности.
Соответственно, после продажи данной квартиры валовая прибыль может составить до 1 000 000 рублей, а чистая прибыль ее владельца может составить до 500 000 руб.
Сейчас средняя процентная ставка по накопительным вкладам варьируется от 8 до 11,5% годовых. Крупные банки на сегодняшний день предпринимают меры по снижению депозитных ставок для того, чтобы стимулировать население направлять свои свободные средства в различные сегменты российской экономики, а не просто хранить их до лучших времен.
Исходя из этого, за тот же двухгодичный срок, в течение которого мы рассматривали ипотечное инвестирование в жилую недвижимость, прибыль по депозитному вкладу едва превысит 100 000 рублей.
Эти простые подсчеты наглядно показывают, что инвестиции через ипотеку принесут прибыль почти на 400 000 рублей больше, чем депозит.
К тому же, в процессе и по итогам реализации квартиры можно будет воспользоваться дополнительными государственными механизмами. Например, получить налоговый вычет в размере до 260 000 рублей и вернуть 13% от уплаченных по ипотеке процентов. Также, для приобретения квартиры можно привлечь и материнский капитал.
В настоящее время на рынке осталось не так много способов выгодного инвестирования в обход показателей роста инфляции. Рынок жилой недвижимости предлагает нам два беспроигрышных варианта. Первый – приобретение квартиры на ранних этапах возведения проекта, на уровне котлована. В этом случае надо располагать временем, средний срок возведения жилого дома составляет от года до двух лет.
Необязательно ждать сроков сдачи дома Госкомиссии и получения права собственности, ведь в этом случае последующая перепродажа будет облагаться налогом на прибыль. Гораздо выгоднее перепродать квартиру по договору уступки прав на высокой стадии готовности объекта. Многие сейчас так и поступают: вкладывают средства в строящийся дом, а ближе к его сдаче перепродают квартиру и таким образом имеют возможность приобрести жилье большей площади.
Особо следует отметить, что квартиру, обремененную ипотекой, возможно реализовать по предварительной договоренности с банком. И если раньше сделки с залоговыми квартирами были редкостью, то сейчас это – распространенная практика на рынке, которая требует чуть больше бюрократических нюансов. В частности, для реализации ипотечной квартиры необходимо будет получить разрешение банка на проведение сделки.
В условиях девальвации рубля, а также нестабильности банковской системы, одним из наиболее надежных способов сохранения активов являются вложения в недвижимость. Так, данные опроса НАФИ свидетельствуют, что 43% россиян выделили инвестиции в недвижимость в числе наиболее надежных.
Участники рынка банковского кредитования утверждают, что инвестирование в ипотеку не такая уж редкость для российского рынка. Примерно 20-30% сделок совершаются с этой целью. Конечно, доходность от ипотеки заметно сокращается под влиянием ипотечных ставок, коммунальных платежей, но если принять во внимание прочие факторы, такие как рост цен на жилье, уровень инфляции, такие вложения не выглядят лишенными смыслами. Плюс ко всему, частично затраты возвращаются к заемщикам из-за возможности платить подоходный налог (НДФЛ) по сниженной ставке.
В докризисный период (до 2008 г.) на этот вопрос можно было ответить однозначно – да. Очевидно, что одним из наиболее важных аспектов, который позволяет оценить прибыльность вложений в недвижимость, является рост цен на жилье. Так, в 2003-2008 гг. стоимость московских квартир прирастала колоссальными темпами – около 30% в год. Так, купив квартиру за 1.5 млн. в 2003 г., до 2008 г. можно было ее продать за 7.5 млн. Но сейчас ситуация не столь благоприятная.
Динамика стоимости жилья сегодня зависит от региона. Так, Москва сегодня относится к числу насыщенных рынков с невысокими темпами роста цен на жилье. За 2013 г. рынок первичного жилья Москвы вырос всего на 6-7% (для сравнения, годом ранее квартиры подорожали на 10-12%). Если рост цен на новостройки находится на уровне или даже опережает инфляцию, то вторичное жилье практически не дорожает, либо вовсе падает в цене.
За последние пять лет динамика цен на вторичное жилье в Москве составила 8–10%. Учитывая ежегодную инфляцию, это означает, что в целом цены на вторичную недвижимость практически не меняются. Конечно, в регионах ситуация отличная – здесь рост на жилье существенно выше московского.
Каковы прогнозы этого показателя? По оценке экспертов, предпосылки к снижению стоимости квадратных метров отсутствуют, а базовые прогнозы роста предполагают достижение этим показателем уровня 8%. Об этом свидетельствует ряд тенденций:
- Замедление темпов строительства в России после 2008 г., что ведет к сокращению предложения на рынке.
- Спрос на рынке при этом подогревается владельцами банковских активов, многие из которых ввиду нестабильности банковской системы, видят покупку жилья более надежным способом инвестирования.
- Свое влияние будут иметь и другие факторы. Например, страхование ответственности застройщиков пропорционально отразится на цене кв.м.
Что касается потенциального снижения ставок по ипотечному кредиту, то предпосылки к этому на сегодняшний день отсутствуют (обусловлено это высокой стоимостью заимствований и уровнем инфляции).
Прогнозируемый рост цен на жилье возьмем на уровне 8% в год. Таким образом, цена продажи квартиры составит 12483.4 тыс.руб.
Вариант 1. Исходные условия
- Первоначальный взнос, 10% — 923 400
- Процентная ставка (базовая) – 12.35%
- Ежемесячный платеж в данном случае составит 169 790.7 руб.
Таким образом, за весь период стоимость ипотечной квартиры достигнет 11 110 тыс.руб. Заработок при продаже – всего 1373.4 тыс.руб. По факту доходность будет еще ниже, т.к. здесь не учитывались расходы на оформление кредита, страховку, коммунальные платежи.
Допустим, вы положите первоначальный взнос на рублевый депозит со ставкой 7%, а вместо ипотечных платежей, ежемесячно будете его пополнять. Тогда прибыль за этот же период составит 2 744.1 тыс. руб. К тому же пополнять вклад вы не обязаны, а если не будет возможности платить по ипотеке, квартира может перейти в собственность банка.
Вариант 2. Исходные условия
- Первоначальный взнос, 50% — 4 248 000
- Процентная ставка (сниженная) — 12.15%
- Ежемесячный платеж составит 94 816.73 руб.
Таким образом, за весь период стоимость ипотечной квартиры достигнет 9 937 тыс. руб. Заработок при продаже – 2546.4 тыс. руб. Тогда как доходность с пополняемого депозита (7%) — 3 360.7 тыс. руб.
В текущих экономических условиях, заработок на ипотеке путем покупки-продажи квартиры, вариант однозначно невыгодный. А инвестиции в недвижимость, ввиду высоких ставок по ипотечных кредитам, имеют смысл только за счет привлечения собственных средств.
Но есть и другие способы получения доходов от ипотеки, среди них, например:
- вложения в строящееся жилье, в данном случае можно извлечь выгоду за счет роста стоимости на различных стадиях строительства;
- покупка квартиры в ипотеку и сдача ее в аренду;
- покупка квартиры в целях перевода ее в коммерческую недвижимость.
Разумеется, чтобы получить доход, ипотеку необходимо выплатить в максимально сжатые сроки — за год, максимум два, иначе такие вложения потеряют смысл.
В среднем эконом-жилье в Москве стоит 160 тыс. руб./кв м., таким образом, однокомнатная квартира – 6.1 млн руб. При этом, средняя цена ее аренды — 32.5 тыс. руб. в месяц (по данным Росриэлт). Если взять кредит под 12.15% с первым взносом 50% и сроком кредитования 25 лет (эксперты советуют выбирать длительный срок кредитования, чтобы снизить ежемесячный платеж), ежемесячные выплаты по кредиту будет перекрываться арендными платежами. Стоит учитывать, что арендная плата имеет тенденцию к росту, тогда как платежи по кредиту останутся стабильными.
После завершения выплат по ипотеке, в Вашей собственности останется квартира, купленная фактически за полцены.
Не все банки настроены против аренды столь категорично, ряд организаций требует только согласования этого с банком или ставит в обязанность зачислять все платежи за аренду квартиры на счет заемщика.
Выкуп квартир на первых этажах и перевод их в нежилой фонд под ритейл, либо офисы – сегодня этот вариант вложений видится экспертам наиболее прибыльным. Доходность от аренды в данном случае составляет 12-13%, что в целом соответствует пропорции ставка аренды/ставка по ипотеке.
По оценкам RRG, доходы от квартиры, переведенной в коммерческую, могут быть в 7 раз выше, чем от сдачи в аренду жилья. Так, максимальная ставка по аренде жилья может достигать 360 долл./кв м в год, тогда как арендная ставка по офисному помещению – до 700 долл., торговой недвижимости – до 2500 долл.
Ипотека в общественном сознании тесно связана с большими переплатами и расходами. Однако грамотная стратегия входа на рынок может принести значительную прибыль, считают эксперты.
Не многие об этом знают, но на ипотеке можно заработать, говорят аналитики: квартира берется в ипотеку на стадии котлована, через год-полтора продается, часть денег от покупателя идет на погашение кредита, остальное переводится продавцу. Заработать позволяет разница в цене на начальном и конечном этапах строительства.
В среднем доход сопоставим с размещением вклада на депозит со ставкой 19–20% годовых.
Таких депозитов сегодня в России никто не предлагает, максимальная ставка банковских вкладов составляет 10–11%.
Аналитики выделили несколько правил, которые стоит соблюдать тем, кто планирует заработать на инвестициях в недвижимость с помощью ипотеки.
Прежде всего, приобретаемое жилье должно быть высоколиквидным. Должна быть полная уверенность, что квартиру или дом удастся продать в любой момент. Наибольшим спросом традиционно пользуются однокомнатные квартиры средней площади в местах с развитой транспортной инфраструктурой.
Продать дом в районе комплексной застройки, как правило, сложнее. Частному инвестору трудно конкурировать с застройщиком в процессе реализации квартиры.
Купить квартиру в ипотеку на стадии котлована не всегда просто, но зато в объекте можно быть уверенным: если банк подключается к проекту на ранней стадии, значит, он доверяет застройщику.
Получить ипотеку на ранней стадии строительства можно и для покупки квартиры в неаккредитованных проектах, но тогда ставка на время строительства будет выше.
Если объект находится на стадии котлована и у застройщика нет опыта жилой застройки, то на начальном этапе возможно привлечение небольших коммерческих банков, которые, в свою очередь, для минимизации рисков очень тщательно осуществляют проверку всех правоустанавливающих документов, рассказывает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
На начальном этапе строительства к проекту могут присоединиться и средние по величине банки, если их заинтересуют масштабы стройки, что позволит им обогнать на старте более крупных игроков, которые могут войти в проект позже.
У объектов известных застройщиков гораздо больше шансов привлечь на начальном этапе крупных банковских игроков. Также возможен вариант, когда одним из соинвесторов строительства является крупный банк. В таком случае в проект охотно заходят как мелкие, так и крупные игроки, поскольку для них это априори гарантия качества, считают эксперты.
Закрыть ипотеку через год-полтора также вполне возможно, банки не чинят препятствий заемщикам, хотя им это и невыгодно.
Когда ипотека берется с целью заработать, погашение кредита, как правило, происходит за счет средств, вырученных за продажу недвижимости.
Продать квартиру, обремененную обязательствами по ипотеке, можно, но нужно быть готовым к ряду моментов. Например, придется заручиться разрешением банка.
Эксперты рынка недвижимости рассказывают, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, — довольно распространенная процедура. Обременение, которым является долг перед банком, снимается деньгами покупателя.
Эксперты говорят, что зачастую те, кто продает недвижимость на первичном рынке и не имеет цели заработать, делают дисконт до 10%, если квартира обременена ипотекой.
Скидка особенно уместна, если есть большой выбор аналогичных объектов от застройщика. На вторичном рынке дисконт также иногда делают, но довольно редко.
Если покупатель также намерен использовать заемные средства для покупки, то производится сделка по переуступке с переводом долга. То есть тот же банк переоформляет кредит с продавца на покупателя.