Вступивший в силу Федеральный закон от 21.12.2013 №367-ФЗ внес существенные изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации.
На сегодняшний день договоры об ипотеке, заключенные после 01.07.2014, не регистрируются в Росреестре.
Однако обременение в виде ипотеки подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
В заявлениях в качестве цели обращения необходимо указывать государственную регистрацию ограничения (обременения) – ипотеки (а не договора ипотеки).
Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимого имущества, то должны осуществляться отдельные регистрационные действия в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов. Соответственно на каждый из них должно быть представлено отдельное заявление о регистрации залога.
За государственную регистрацию ограничения (обременения) права на каждый из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости взимается государственная пошлина в размере 1 000 рублей – для физических лиц, 15 000 рублей – для организаций. Госпошлину уплачивает каждый из заявителей в равных долях отдельно за каждый объект.
Например, гражданин в целях обеспечения кредита закладывает свою квартиру, заключив договор ипотеки с банком (2 заявителя — банк и гражданин, 1 объект — квартира). В этом случае с заявлением о государственной регистрации ипотеки в отношении квартиры в Управление Росреестра обращаются одновременно 2 заявителя, оплачивая каждый свою часть госпошлины (в равных долях — по 1/2 доле: гражданин уплачивает госпошлину как физическое лицо исходя из суммы госпошлины 1000 рублей — в размере 500 рублей, представитель банка, как юридического лица оплачивает свою 1/2 долю исходя из суммы госпошлины 15000 рублей — в размере 7 500 рублей.
Каждый заявитель уплачивает свою часть госпошлины по каждому объекту по отдельной квитанции.
Дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, подписанным после вступления в силу Закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке.
Для этого сторонам договора необходимо представить заявления о внесении изменений в реестр прав в отношении каждого из переданных в ипотеку объектов недвижимости. За внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке взимается госпошлина в размере 200 рублей в отношении каждого объекта недвижимости.
Порядок государственной регистрации дополнительных соглашений к ранее зарегистрированным договорам об ипотеке остался прежним. Госпошлина взимается в размере 200 рублей – для физических лиц, 600 рублей – для организаций.
Купить квартиру можно, даже если она находится в ипотеке. Процедура купли-продажи непростая, ведь в ней участвуют не 2 стороны (как обычно), а три: владелец недвижимости, которая находится в залоге; покупатель квартиры; банк.
Рассмотрим порядок действий на простом примере. К примеру, Вы нашли отличный вариант стоимостью 2 миллиона рублей, а продавец должен своему банку еще 900 тысяч. Именно эта сумма и будет задатком по будущему договору купли-продажи. Передайте эти деньги продавцу, чтобы он погасил остаток своего долга.
Далее представитель финансового учреждения вместе с продавцом обращаются в МФЦ или в Регистрационную палату и снимают обременение. Затем следует черед продавца и покупателя заключить договор купли-продажи. Документ регистрируется в Многофункциональном центре или Регистрационной палате.
Оставшиеся деньги, а это 1,1 млн рублей, покупатель отдает продавцу на сделке наличными или при помощи размещения денег в банковской ячейке. Все зависит от того, как Вы между собой договоритесь.
Рассмотрим процедуру более подробно.
Самое главное – продавец должен заранее предупредить банк о том, что собирается досрочно погасить свой долг с помощью продажи объекта залога, то есть, собственно, квартиры.
Такая необходимость вызвана наличием соответствующего пункта в договоре об ипотечном кредитовании. Если же банк не будет знать, что владелец продает недвижимость, а не просто расплачивается по долгам, то сделка купли-продажи вполне может быть и заблокирована. Ведь финансовому учреждению невыгодно, когда быстро погашают долги – для банка гораздо лучше, когда проценты платятся на протяжении нескольких лет.
На следующем этапе продавец и все члены его семьи должны выписаться из квартиры. Выписать нужно и несовершеннолетних детей.
Далее передается задаток и составляется договор задатка. В этом документе обязательно указывается, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после того, как обременение с недвижимости будет снято. Указывается крайний срок выполнения этого обязательства, а также срок снятия ограничения с квартиры.
Договор задатка можно (но не обязательно) заключить у нотариуса. В договоре задатка указывается и порядок проведения взаиморасчетов. Первую часть стоимости недвижимости, равную сумме долга продавца перед банком, покупатель кладет на одну банковскую ячейку. Вторую часть – соответственно на другую. До заключения контракта деньги может снять только покупатель. После заключения сделки содержимое одной из ячеек становится собственностью финансового учреждения. Деньги из второй банковской ячейки забирает себе продавец.
Дальше продавец и покупатель идут в банк, чтобы погасить долг, оставшийся по ипотечному договору.
Представитель банковского учреждения должен дать справку о снятии задолженности и закладную на недвижимость, на которой будет стоять отметка, что ипотека выплачена.
Далее продавец снимает запись об обременении в Многофункциональном центре или Регистрационной палате. Бланк заявления есть у регистратора.
- паспорта всех владельцев квартиры;
- договор о купле-продаже;
- справка о том, что долг выплачен;
- закладная на дом или квартиру.
После этого в течение 3 рабочих дней продавец должен получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения на объект недвижимости.
Следующий этап – последний. Стороны заключают сделку купли-продажи и регистрируют сделку в УФРС.
В этом случае у Вас должно быть достаточно своих денег на оплату продавцом своей задолженности перед банком.
Сначала нужно передать 900 тысяч задатка. После этого продавец рассчитается с финансовым учреждением, что позволит снять с квартиры обременение. Далее Вы вместе с продавцом идете в банк, который согласился кредитовать Вас, и предоставляете все необходимые для оформления закладной документы.
Банк оформляет ипотеку, после этого Вы с продавцом заключаете договор, регистрируете его (в МФЦ либо в Регистрационной палате). У Вас есть еще 200 тысяч рублей – передайте их продавцу непосредственно перед сделкой либо используя банковскую ячейку. Если все пройдет нормально, продавец получит остаток – 1,9 млн рублей от Вашего банка (на счет, наличными, через банковскую ячейку).
Теперь рассмотрим порядок действий сторон более подробно. Продавец сообщает своему банку о желании выплатить долг досрочно с помощью продажи квартиры. Вы отдаете продавцу задаток и подписываете с ним предварительный договор купли-продажи. Получив задаток, продавец пишет расписку. Расписка и договор передаются в финансовое учреждение, которое согласилось Вас кредитовать.
Далее продавец полностью оплачивает свой долг, его банк выдает закладную с отметкой о выполнении финансовых обязательств и справку о том, что задолженности больше нет.
После этого продавец вместе с банковским представителем обращаются в МФЦ (как вариант – в Регистрационную палату), которые должны аннулировать запись об обременении. Процедура аналогична вышеописанной.
Следующий этап – подготовка документов для банка покупателя. Этим должен заниматься продавец. Узнайте в своем банке, что нужно.
- выписка из ЕГРН о квартире;
- справка о неимении задолженностей по коммунальным платежам (берется в домоуправлении или в ТСЖ);
- выписка из домой книги – информация обо всех прописанных в квартире людях.
Продавец и все члены его семьи должны выписаться из квартиры. Для этого нужно отдать паспорта в паспортном столе и написать соответствующее заявление. Вся процедура занимает примерно неделю. Итогом процедуры является выписка из домовой книги, подтверждающая, что на ипотечных квадратных метрах никто не прописан.
На следующем этапе Вы, как покупатель, должны заказать оценку квартиры у компании, которая на этом специализируется. Узнать, какая компания сотрудничает с Вашим финансовым учреждением Вы можете, обратившись в банк. В среднем оценка проводится за 3 дня, ее стоимость – 3500 руб.
Возьмите у продавца вышеназванные документы и предоставьте их в свой банк.
В случае успеха сделки продавец получит от Вашего банка остаток денег (на счет, в банковскую ячейку).
Порядок покупки-продажи квартиры через банк в принципе аналогичен алгоритму, который мы описали в первой озаглавленной части статьи. Разница состоит только в том, что покупателя (то есть, Вас) ищет не продавец, а сам банк. Финансовое учреждение подготавливает предварительное соглашение, которое Вы должны подписать с продавцом и зарегистрировать в нотариальной конторе.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (СПб)
Это быстро и бесплатно !
Довольно часто на вторичном рынке выставляется на продажу имущество, обладающее обременениями (к примеру, взятая в ипотеку квартира). Подобная сделка несёт определённые риски. Имеющиеся ограничения подлежат обязательной регистрации в соответствующем государственном органе.
Благодаря регистрационной процедуре возможно получить информацию о наличии или отсутствии каких-либо обременений.
Если вы решили приобрести недвижимое или движимое имущество, имеющее какое-либо обременение (вроде ипотеки или залога), подобная сделка требует внимания и подробного изучения документации перед подписанием договора сторонами.
Хозяин отчуждаемой собственности не всегда честно признаётся в наличии ограничений прав владением или пользованием конкретным имуществом. Поэтому потенциальному покупателю рекомендуется заранее найти информацию о возможных обременениях, имеющихся на желаемом объекте покупки.
Некоторые виды ограничений подлежат обязательной процедуре регистрации. Наиболее распространённым примером сделки с обременением на квартиру является договор ипотечного кредитования, заключаемый с банковским учреждением.
На основании 11 статьи ФЗ № 102 от 1998 года 16 июля, владелец жилья при подписании договора об ипотеке не имеет законного права осуществлять нижеуказанные действия без получения разрешения залогодержателя (то есть банка):
- отчуждать помещение (продавать, дарить и т. д.);
- сдавать в аренду (исключением является наличие соответствующего пункта в тексте договора);
- оставлять ипотечное имущество в качестве залога;
- каким-либо образом менять стоимость данной квартиры (устраивать перепланировку, ремонт и т. д.).
Чтобы избежать возникновения спорных ситуаций и произведения каких-либо операций с недвижимостью, законодательство предусматривает необходимость регистрации обременения. В случае с ипотекой, согласно 10 статье ФЗ № 102 , регистрационную процедуру проходит и договор кредитования, и само возникшее ограничение прав (к примеру, при залоге имущества).
Регистрационными действиями при снятии ограничений и при заключении сделки с недвижимостью с обременением занимается ЕГРП (иначе единый Росреестр). Регистрация ограничений является такой же обязательной процедурой, как и регистрация прав владения на имущество. Каждая запись получает свой уникальный регистрационный номер.
Сведения об имуществе и имеющемся на нём обременении вносятся в базу данных ЕГРП. Чтобы узнать о наличии ограничений по недвижимости, гражданину необходимо запросить у продавца выписку или справку из Росреестра.
Регистрация может происходить двумя возможными путями:
- по инициативе собственника (правообладателя);
- по инициативе соответствующих уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления (к примеру, суда).
В последнем случае хозяина имущества своевременно уведомляют о наложении обременения на принадлежащую ему собственность (например, при аресте жилого помещения).
В зависимости от вида ограничения гражданину может потребоваться разный пакет документов. К основным бумагам относятся указанные ниже:
- удостоверение личности хозяина имущества;
- документ о праве владения недвижимостью (свидетельство из Росреестра и бумаги, на основании которых возникло право собственности гражданина);
- заявление, бланк которого возможно получить у сотрудника ЕГРП, с просьбой о проведении регистрационной процедуры;
- документ, на основании которого возникло обременение (кредитный договор с банком при ипотеке, договор аренды при арендовании жилья и т. д.);
- чек, подтверждающий оплату соответствующей госпошлины (на основании 22 пункта 1 части 333.33 статьи НК РФ, для граждан размер выплаты составляет 2 тысячи рублей, а для организаций – 22 тысячи рублей).
Хотя в некоторых случаях отчуждение имущества с ограничением права пользования должно сопровождаться получением соответствующего разрешения на сделку, передача обременения другому лицу, согласно закону, возможна.
Например, продажа квартиры, приобретённой благодаря ипотечному кредитованию и имеющей ограничение в виде залога данного жилья, осуществляется исключительно после получения согласия банка на оформление договора купли-продажи.
Чтобы снять имеющееся на недвижимости обременение, гражданину необходимо полностью погасить кредит со всеми задолженностями, штрафами и процентами. Только после этого возможно обратиться в единый Росреестр или к банковскому учреждению за прекращением ограничения.
Например, при полном погашении долга по кредитному договору на свидетельстве из ЕГРП о праве владения ставится соответствующий штамп, подтверждающий снятие обременения. Однако не от всех ограничений возможно избавиться. К примеру, при заключении договора пожизненного содержания с иждивенцем.
Видео в тему:
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)