Добрый день! Я продавец, продаю квартиру в ипотеку. Смущает порядок оплаты сделки (договор в редакции банка во вложении). Беспокоит то, что получаю часть суммы (деньги продавца) при подписании договора купли-продажи с оформление расписки, а остаток получаю после перехода прав собственности к покупателю. Как обезопасить себя, что бы я после перехода прав собственности получил от покупателя кредитные деньги выданные ему банком на ипотеку (правильно ли составлен договор) Банк кредитор — Сбербанк. Спасибо!
Ответы юристов ( 1 )
Расчеты можно и нужно производить в безналичном порядке, путем перечисления с счета покупателя на счет продавца.
Также обязательно нужно указать, что кредитные средства банка направляются конкретно на счет покупателя, с указанием данного счета.
Более надежным способом расчетов между продавцом и покупателем является использование для расчетов депозита нотариуса. Нотариус, конечно, возьмет за это процент от суммы:
Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа
1. Нотариальный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:8.1) за принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке — 1 500 рублей;
Кроме того, вам. как продавцу, нужно сделать ссылку на ст.292 ГКРФ о том, что в квартире прописаны или сняты с прописки члены семьи, а также иные лица в соотв. со ст.558 ГК РФ:
Ст.292. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Ст.558. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Риск 1 и 2. Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной являются общими для продавца и покупателя. И наши рекомендации, сформулированные для минимизации данных рисков у покупателя, применимы также и к продавцу.
Риск 3. Риск неисполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимости.
Наиболее выигрышным для продавца будет условие о предварительной оплате товара, когда оплата недвижимости покупателем производится до передачи ему недвижимости продавцом. В этом случае ГК позволяет применить правила о встречном исполнении обязательств, т.е. не производить передачу товара до поступления денег (ч.2 ст. 487, ст. 328 ГК), а также отказаться от исполнения обязательства в случае неисполнения покупателем своей обязанности по предварительной оплате.
Если по каким-то причинам применяется иная схема оплаты, напоминаем о предусмотренном п. 5 ст. 488 ГК способе обеспечения исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости – с момента передачи товара покупателю и до его оплаты неоплаченный товар признается находящимся в залоге в пользу продавца. Это правило применяется, если иное не установлено договором.
Обращаем внимание, что для регистрации такой ипотеки в силу закона в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо подать соответствующее, отдельное заявление. В противном случае, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке будет отсутствовать, и реализовать права залогодержателя продавец фактически не сможет.
Напоминаем, что распорядиться заложенным имуществом без согласия залогодержателя (в данном случае – продавца) залогодатель (покупатель, не оплативший недвижимое имущество в полном объеме) не вправе (ст. 346 ГК), поэтому запись в ЕГРП о том, что имущество обременено ипотекой в силу закона в пользу продавца существенным образом минимизирует риски отчуждения, обременения неоплаченного товара.
4. Налоговые риски.
Если продавцом является юридическое лицо, возникает несколько спорных моментов налогообложения . Рассмотрим те из них, которые связаны:
1) с определением даты, на которую продавцу следует начислить НДС на сумму реализации;
2) с определением момента признания дохода в целях уплаты налога на прибыль
3) с определением момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество.
Применительно к НДС по общему правилу обязанность по уплате возникает в наиболее раннюю из дат — дату оплаты или дату передачи (п. 1 ст. 167 НК РФ). Однако, если речь идет о продаже недвижимости, применяется правило п. 3. Ст. 167 НК РФ, исходя из которой к отгрузке (передаче) приравнивается передача (переход) права собственности. Поэтому наиболее обоснованным признается подход, при котором датой возникновения обязанности по уплате НДС при реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации перехода права собственности или дата оплаты (более ранняя из дат).
Применительно к налогообложению прибыли при использовании кассового метода датой признания дохода является дата получения оплаты.
При использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации недвижимости, которой с учетом положений п. 1 ст. 39 НК и ст. 551 ГК является дата регистрации перехода права собственности.
Однако, сформирован и другой подход, в соответствии с которым датой получения дохода является дата фактической передачи имущества. В качестве обоснования данного подхода используются положения ст. 425 ГК о том, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, отсутствие регистрации перехода права собственности не является основанием признавать такой договор недействительным.
Во избежание спорных ситуаций с налоговыми органами необходимо учитывать отсутствие единства подходов относительно признания даты получения дохода при реализации недвижимости.
Применительно к определению момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество в настоящее время превалирует подход, что обязанность по уплате продавцом налога на имущество прекращается с даты фактической передачи товара покупателю. В соответствии с п.1 ст. 374 НК налогом на имущество облагается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.
Отметим, что в разъяснениях Минфина был отражен и другой подход, согласно которому обязанность продавца недвижимости по уплате налога на имущество прекращается в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (см. письмо Минфина России от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02 и др.).
Если продавец — физическое лицо, при получении денежных средств от продажи недвижимости, возникает налоговая база по НДФЛ. В случае, если продаваемая недвижимость находилась в собственности продавца более трех лет, то по положениям НК продавцу предоставляется имущественный вычет на всю сумму, полученную при продаже. В случае, если продаваемый объект находился в собственности продавца менее трех лет, а стоимость продаваемой недвижимости превышает 1 млн руб., возникает обязанность по уплате налога.
С целью ухода от налоговых последствий зачастую стороны договариваются об указании в договоре заниженной стоимости объекта . Казалось бы, основные риски при этом ложатся на покупателя, ведь именно ему придется в случае возврата денег доказывать их уплату в ином, нежели указано в договоре продажи недвижимости, размере. Однако, для продавца такая ситуация тоже не является полностью безопасной. Как правило, он выдает покупателю две расписки – на сумму, указанную в договоре (заниженную), и на оставшуюся сумму. Таким образом, на руках у покупателя фактически находится документ (доказательство), подтверждающий получение продавцом дохода, подлежащего налогообложению, однако налог по которому продавцом не уплачен.
5. Риски продавца при ипотечных сделках.
Обратим внимание на следующие особенности . Поскольку банк, выдающий кредит на приобретение недвижимости, заинтересован в возникновении ипотеки в силу закона, в договор продажи недвижимости включается условие об исключении залога в пользу продавца, возникающего на основании п. 5 .ст. 488 ГК (обеспечение исполнения покупателем его обязанности по оплате товара), поскольку в противном случае один из этих залогов (в пользу банка и в пользу продавца) будет последующим. Соответственно, воспользоваться правами залогодержателя недвижимости в случае, если оплата не будет получена, продавец не сможет.
Отметим, что оплата в ипотечных сделках проводится с использованием банковских ячеек или посредством аккредитива, что делает в целом сделки продажи более безопасными для продавца. Тем не менее, советуем внимательно ознакомиться с условиями договора аренды сейфовой ячейки, соглашения об открытии аккредитива, изучить перечень документов, которые необходимо предоставить для получения денег за проданную недвижимость.
6. Иные риски.
Естественно, что в рамках данного материала у нас не получилось подготовить исчерпывающий перечень всех возможных рисков. Обратим внимание также на следующие:
а) риск предъявления покупателем требований, связанных с передачей недвижимости ненадлежащего качества (помните, что факт принятия покупателем объекта, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора – часть 2 статьи 556 ГК РФ). Сроки для предъявления требований, связанных с недостатками, – 2 года с даты передачи объекта покупателю, или более длительный срок, установленный законом или договором;
б) риск отказа покупателя принять товар;
в) риск предъявления покупателем требования об уплате процентов на сумму предоплаты, полученной продавцом, если продавец не исполняет обязанности по передаче товара, по которому внесена предоплата (статья 487 ГК РФ);
г) риск отказа от исполнения договора покупателем в случае, если продавец, обязанный осуществить страхование объекта, не осуществляет страхование в соответствии с договором купли-продажи (статья 490 ГК РФ);
Виды предоставляемых нами услуг:
— консультации по любым вопросам, связанным с недвижимостью;
— правовая экспертиза (аудит) документации по сделкам или бизнес-процессам, касающимся недвижимости;
— подготовка документации по сделкам с недвижимостью, в том числе связанным с определением наиболее оптимальных способов инвестирования в недвижимость или при проведении строительства;
— сопровождение процесса приобретения и (или) отчуждения недвижимости;
— ведение судебных споров.
Также предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург).
Такая процедура, как продажа квартиры по ипотеке подразумевает риски продавца. Хотя многие специалисты утверждают, что на сегодняшний день это чуть ли не единственный безопасный способ купли-продажи.
Когда речь заходит о продаже недвижимости, многие собственники задумываются о том, какой способ выбрать. В последние годы особую популярность имеет продажа по ипотеке, так как в этом случае в сделке участвует третья сторона – банк. И считается, что так гораздо эффективнее и безопаснее продать квартиру.
Главное в данном случае для владельца – это поиск надежного покупателя, которому банк не откажет в предоставлении средств. Помимо этого, квартира не должна иметь обременений, незаконных перепланировок и т. д. Продажа квартиры через ипотеку включает следующие этапы:
- Проверка недвижимости банком, оценка рыночной стоимости.
- Оформление страховки.
- Подготовка документов.
- Заключение предварительного договора с покупателем.
- Передача документов.
- Оформление основного договора.
- Передача денег.
Продажа квартиры по ипотеке имеет определенные риски для продавца, хотя сделка и считается гораздо безопаснее, чем обычная купля-продажа.
На первом этапе проверку жилья осуществляет банк. Аудит состоит из осмотра:
- Всех имеющихся строительных конструкций.
- Коммуникаций дома, которые проверяют на наличие коррозий, трещин и т. д.
- Целостности дверей и окон.
- Электропроводки.
Помимо кредитора такую проверку может осуществить и потенциальный покупатель. Кроме того, именно будущий владелец оплачивает услуги оценочной компании, которая определяет рыночную стоимость жилья. Без этого стороны не имеют права самостоятельно устанавливать цену на жилплощадь.
Далее жилье нужно застраховать. Это условие банка, поэтому без этого этапа не обойтись. Страхование необходимо в первую очередь для сохранения ликвидности квартиры. Оплата этой услуги осуществляется за счет покупателя. Если же страховой случай наступит до того, как на него будет зарегистрировано право собственности, выплату получит продавец. Но только тогда, когда докажет, что жилье было повреждено непреднамеренно.
Когда все эти этапы выполнены, осуществляется передача недвижимости под залог банка. То есть, покупатель подписывает ипотечный договор с банком. При этом квартира становится залогом только после подписания сторонами договора купли-продажи. На этом этапе они могут заключить предварительное соглашение, которое предоставляется банку в качестве подтверждения.
После подписания контрактов участники сделки передают друг другу необходимые документы. Эта процедура осуществляется в присутствии сотрудника банка. Основными документами являются:
- техпаспорт,
- кадастровый паспорт,
- выписка из Росреестра,
- справки из БТИ и т. д.
Стороны обязательно заключают основной договор купли-продажи и осуществляют передачу денег. Далее покупателю остается лишь зарегистрировать право собственности.
Итак, продажа своей квартиры в ипотеку имеет риски для продавца, о которых ему следует знать. На первом этапе риск заключается в том, что банк может отказать в предоставлении покупателю денежных средств. И если продавец уже получил залог, то его придется вернуть и искать другого кандидата на роль покупателя.
Что касается передачи денежных средств, то здесь риски вообще минимальны. Вся процедура контролируется банком, средства также выдает он. При наличном расчете купюры не могут быть фальшивыми, что гарантирует безопасность сделки. Если собственник жилья все же боится быть обманутым, банк и вовсе может исключить покупателя из этой цепочки.
Справка: денежные средства будут переданы банком на основании предоставленных документов. Этот пункт может быть предварительно оговорен и внесен в ипотечный договор.
На этом риски продавца при продаже собственной квартиры по ипотеке не заканчиваются. Сложности могут возникнуть, если стоимость жилья была завышена. Тогда при срыве сделки продавцу придется возвращать гораздо больший задаток, чем был получен.
Чтобы обезопасить себя, продавец и покупатель могут выбрать один из нескольких вариантов передачи средств. О первом было сказано выше – это безналичное или наличное предоставление средств банком. Покупатель не принимает никакого участия в данной процедуре. Для этого собственнику жилья достаточно открыть в данном банке счет или явиться для получения наличности.
Еще один способ – это передача средств через банковскую ячейку. Процедура осуществляется следующим образом:
- покупатель кладет наличные деньги в ячейку,
- продавец может взять их только после того, как предоставит договор купли-продажи и выписку из Росреестра.
Какой способ передачи денег за квартиру выбрать, решают стороны.
У продажи квартиры с помощью банка есть как плюсы, так и минусы. К преимуществам такой сделки можно отнести:
- Минимальное количество рисков для обеих сторон. Продавец уверен, что получит деньги без обмана, а покупатель – что квартира является юридически чистой и ликвидной, то есть пригодной для дальнейшей продажи.
- Минимальное количество вложений. Это хорошо в первую очередь для собственника, так как ему не нужно нести дополнительные расходы. А покупателю нужно лишь внести первый взнос из личных средств, а всю остальную сумму предоставляет банк.
Есть у продажи недвижимости по ипотеке и свои недостатки:
- Длительный срок продажи. Все проверки и оформление документов затягивают процедуру. Это очень невыгодно, если нужно продать жилье очень срочно.
- Получить остаток средств за сделку продавец может после того, как покупатель зарегистрирует право собственности.
Перед оформлением купли-продажи сторонам следует учесть все преимущества и недостатки данной сделки. При необходимости можно привлечь опытного юриста.
Продажа квартиры по ипотечному кредиту представляется многим гражданам очень сложной процедурой. Не все доверяют банкам, а кто-то хочет завысить цену. Но если решение принято, то нужно знать следующее:
- Банк следует выбирать только тот, который имеет хорошие отзывы клиентов и работает не менее 10 лет.
- Все оригиналы документов для сделки лучше не передавать лично покупателю. Для этого стоит воспользоваться услугами посредника, то есть банка.
- Наличие незаконной перепланировки. В большинстве случаев банки отказывают в ипотеке для таких квартир. Если удастся, то можно провести сделку, но тогда стороны (чаще, покупатель) должны гарантировать узаконивание перепланировки в течение 6 месяцев. Если же работы нельзя узаконить, то придется приводить жилплощадь в первоначальный вид.
- У банка есть право запрашивать дополнительные бумаги, проверять правоустанавливающие документы и т. д.
- Если покупатель получил отказ от кредитного учреждения, можно обратиться в другой банк.
- В случае, когда жилье покупается с целью продажи для приобретения другого жилья, не все банки согласны на такие сделки. Слишком большое количество объектов недвижимости и рисков для самого банка.
- Практически невозможно снизить стоимость квартиры, чтобы уменьшить налог на прибыль (он платится, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет). На это часто идут небольшие кредитные учреждения, но и условия ипотечного кредитования будут соответствующие.
Риски любого продавца при продаже собственной квартиры по ипотеке практически несущественны. Всю сделку ведет банк, так как это он рискует в итоге не увидеть вложенных средств. Главное, чтобы все документы были в порядке. А собственник лишь получает деньги и может распоряжаться ими по своему усмотрению. Все остальное – это уже заботы банка и его заемщика.