Ипотека с завышением — явление, при котором в договоре купли-продажи указывается намерено преувеличенная рыночная стоимость залогового объекта. В основном эту схему используют люди, не располагающие средствами для первоначального взноса или желающие выручить дополнительную сумму на собственные нужды.
Правда, завышение оценки квартиры для оформления ипотеки при неграмотном использовании чревато последствиями, поэтому целесообразно обратиться за квалифицированной помощью к проверенным кредитным брокерам компании Royal Finance.
Чтобы банк одобрил ипотеку, недостаточно просто изъявить желание приобрести недвижимость по заявленной цене. Финансово-кредитное учреждение, рассматривая заявку потенциального заемщика, требует от него отчет об оценке объекта, составляемый независимыми экспертами и содержащий исчерпывающую информацию об объекте, начиная с инфраструктуры района и заканчивая состоянием жилья.
Завышение цены при покупке квартиры в ипотеку возможно только в том случае, если покупатель договорится с продавцом. После этого в договоре прописывается «нужная» стоимость объекта, а сумма превышения указывается как уже переданная владельцу недвижимости в качестве аванса. Чтобы лучше понять принцип схемы, необходимо рассмотреть ее на примере:
- Квартира продается примерно за 1 млн. рублей и если ее приобретают с использованием ипотечного кредита, необходимо внести первоначальный взнос (20% от цены) — 200 тыс. рублей.
- Покупатель договаривается с владельцем о том, что ему уже был передан задаток, о чем составляется соответствующая расписка (авансовое соглашение). Она должна быть написана грамотно, поскольку при наличии ошибок банк может заподозрить завышение.
- Авансовое соглашение передается в финучреждение как доказательство того, что заемщик имеет средства на первоначальный взнос по ипотеке.
- Далее банк выдает кредит, который должен покрывать «стартовую» сумму, хотя фактически покупатель ничего продавцу не передает.
Прежде всего, необходимо найти продавца, который будет готов на такую сделку. Далее следует обратиться к специалистам, способным правильно оформить документы на ипотеку и помочь на всех этапах такой процедуры. Ипотечные брокеры компании «Роял Финанс» досконально изучают кредитную историю клиента, оказывают содействие по сбору бумаг, находят независимых экспертов, которые оценят недвижимость с завышением, и подбирают выгодный ипотечный продукт.
Сотрудничество с нами позволит вам сэкономить собственное время, деньги и быстрее приобрести жилье в ипотеку без аккредитационного платежа. Наши специалисты — профессионалы своего дела, которые хорошо разбираются в ипотечном кредитовании. При их поддержке вы минуете «подводные камни» и не допустите ошибок, которые могут негативно повлиять на решение банковских работников.
| Банк | Ставка | Комиссия | Ежемесячный платеж | Заявка |
|---|---|---|---|---|
| Возрождение | 9.2 | 35 917 | Оставить заявку | |
| Россельхозбанк | 10 | 37 612 | Оставить заявку | |
| Юникредитбанк | 10.25 | 38 149 | Оставить заявку | |
| Райффайзенбанк | 10.25 | 38 149 | Оставить заявку | |
| Промсвязьбанк | 10.5 | 38 689 | Оставить заявку | |
| ВТБ | 10.6 | 38 907 | Оставить заявку | |
| ДОМ.РФ | 10.75 | 39 234 | Оставить заявку | |
| Абсолют банк | 11.24 | 40 310 | Оставить заявку | |
| Сбербанк | 11.3 | 40 443 | Оставить заявку | |
| Совкомбанк | 11.9 | 41 781 | Оставить заявку |
Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке имеет свои риски и не исключает ответственности продавца и покупателя. Первому нужно понимать, что авансовое соглашение является официальным документом и может использоваться для востребования возврата средств, которые он фактически не получал. Если суд признает сделку по ипотеке недействительной, то продавцу придется возвращать контрагенту полную сумму с завышением. Еще один риск для продавца — увеличение налогового бремени. Поскольку чем выше цена продажи, тем больше налог.
Лица, выбирающие ипотеку с завышением, тоже несут риски, которые необходимо тщательно взвесить:
- Выявление несостыковок. В каждом банке знают о данной схеме и служба внутренней безопасности тщательно проверяет оценочный отчет. Если будут найдены ошибки и несоответствия, в переводе денег на покупку жилья будет отказано.
- Судебные разбирательства. Не все собственники жилья отличаются добросовестностью, а потому всегда присутствует шанс столкнуться с одним из них, что приведет к значительным финансовым потерям. Ведь продавец, имеющий на руках долговую расписку, имеет право обратиться в суд за истребованием долга.
- Уголовное преследование. Если банк раскроет схему с завышением стоимости квартиры и принципиально подойдет к этому вопросу, покупателю, как и продавцу, грозит уголовная ответственность.
Риски по ипотеке с завышением без первоначального взноса реальны и участие в такой схеме может привести к плачевным последствиям, что подтверждают примеры из судебной практики и отзывы пострадавших. Чтобы избежать проблем с законом, стоит обратиться к специалистам по ипотечному кредитованию, которые смогут подобрать кредитные программы, не требующие первоначального взноса. Сотрудничество Royal Finance с ведущими банками страны позволяет им быть в курсе всех актуальных ипотечных продуктов и находить выход даже в сложных ситуациях.
У покупателя не хватает денег на первоначальный взнос. Покупатель оформляет сделку через агентство (но это не суть важно). Агент говорит, что подавляющее большинство сделок с помощью ипотеки оформляется именно с завышением, вроде как даже банк в курсе. При этом агент предлагает на сделке в банке даже озвучить завышение банковскому специалисту, вроде как все знают, вариант обкатан, рисков нет.
Я — продавец.
Банк — Сбербанк
Город небольшой, поэтому покупатели в очереди не стоят.
Агентству на такую схему я сразу сказал нет, но они настойчиво предлагают и, если честно, поколебали мою решимость, сказав что банк в курсе.
Отсюда вопросы:
1) Какие подводные камни могут быть?
2) Какие риски есть у меня?
Со специалистом банка я пообщаюсь, без агента. Но все же интересно, действительно схема рабочая, или нет
кроилово ведет к попадалову.
Риски — отмена ДКП. вам возвращают вашу квартиру (и скорее всего далеко не в том состоянии), а вы возвращаете завышенную цену.
Опять же муть какая-то (или я не понимаю чего).
Первоначальный взнос по ипотетке как правило оговаривается в %. Например 50% от стоимости объекта.
Если у покупателя на нормальную цену не хватает денег на первоначальный взнос, то откуда у него будут средства на завышенный взнос?
Последний раз редактировалось Sanim; 03.11.2015 в 13:43 .
Схема действительно мутная, она мне сразу не понравилась, и поэтому агенту отказал.
Но понять, чем грозит, все же хочется.
А расчеты — следующие:
Квартира стоит Хр, покупатель должен первоначальный взнос 0.3Х. Этих денег у него нет, поэтому в договоре квартира будет стоить Х + 0.3Х. То есть банк будет считать, что квартира стоит 1.3Х, при этом на руки покупатель получит Х денег (банк думает, что 0.3Х покупатель уже отдал).
Эти Х покупатель и отдаст продавцу. Итого: покупатель получает Х денег, продавец имеет ипотеку на Х денег.
Банк, насколько знаю, сейчас не проверяет, отдал ли физически покупатель первоначальный взнос продавцу. В дговоре купли-продаже в порядке расчетов это описано, и продавец подпишет, что первоначальный взнос он получил
Стандартная практика завышения цены недвижимости для заемщиков. Риски конечно есть, но я не думаю что они пытаются тебя нагнуть
В сбербанк АН сделает предварительный договор, в котором будет прописано, что вы «якобы» получили первый взнос и расписка о получении вами «первого взноса», оставшуюся часть получите после регистрации права собственности на покупателя.
Тут вам решать, или продавать на их условиях, или ждать покупателя с наличкой
я проводила несколько сделок с завышением цены. У покупателя просто нет своих средств и они хотят полностью оплатить квартиру ипотечными деньгами. Что касается Сбера. договориться о завышении цены — это полдела, при ипотеке покупатель заказывает отчет об оценке, в котором указывается рыночная стоимость. Завысить на 10% можно, на 20% (минимальный первоначальный взнос у сбера, достаточно сложно), если город небольшой, то мне видится даже это проблематичным, потому как оценщики тоже не дураки и смотрят в том числе и на срок экспозиции варианта, во-вторых, и это достаточно часто встречается именно в Сбере — они могут не принять отчет об оценке с завышенной стоимостью, ссылаясь на своих аналитиков рынка. И отправят переделывать отчет. Впрочем для вас риски минимальны. Хотя возможен отказ банка прямо накануне сделки.
И конечно в последнюю очередь я бы ставила в известность банк о завышении цены, если вы конечно лично с менеджером банка не знакомы, скорее всего это будет для них показатель не очень хорошей финансовой благонадежности их будущего клиента.
Последний раз редактировалось Ариска; 03.11.2015 в 15:56 .
Специалисты банковского сектора отмечают: ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Кто и зачем это делает, какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее.
Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах. Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.
Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.
«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.
Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете. Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации. Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.
Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:
- суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
- кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.
Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки. Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.
Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:
- банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
- оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
- стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
- производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
- в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
- регистрируют обременения недвижимости.
Но случается так, что у покупателя недостаточно средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация характерна для купли-продажи на вторичном рынке. Схема завышения ипотеки выглядит так:
- предположим, объект продается по цене 1 млн. руб., из которых первоначально как задаток надо передать 20%, или 200тыс., которых у покупателя нет. Он планирует получить эту сумму в составе кредита;
- покупатель договаривается с продавцом о расписке, что якобы задаток в требуемой сумме передан. Как пишется расписка при завышении стоимости квартиры, приводить пример не будем. Образец расписки на первый взнос по ипотеке в статье: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке. Если сторона-продавец решается на оформление, составление документа лучше доверить опытному юристу, нотариусу;
- расписка подается в банк как доказательство того, что у покупателя достаточно средств на покупку;
- чтобы получить кредит, который бы покрыл и стартовую сумму, рыночная стоимость объекта должна составить 1,25 млн.руб., т.е. выше объективных данных на 25%;
- на «лишнюю» сумму уже покупатель пишет расписку, что продавец вернул ему 250тыс. Как причину, указывают недостатки в техническом состоянии жилья.
Из представленного следует, что сторонам приходится оформлять два вида расписок:
- при мнимой передаче первоначального взноса (задатка);
- на сумму разницы между ценой, указанной в договоре и реальной стоимостью проданного жилья, за условное несоответствие техническим нормам, чтобы после расторжения договора продавец избежал денежных потерь.
Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.
Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.
Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:
- если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
- продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
- приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.
Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.
Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире. (О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.
Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.
В любом случае, сторонам по сделке нужно осознать, что действия по такой схеме, подпадают под статью УК РФ мошенничество.
Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».
Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:
- молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
- заемщики, оформившие материнский капитал;
- военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
- претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
- покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.
Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.
Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле. Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.