Сейчас банки выдают несколько видов ипотеки:
• ипотека на вторичном рынке;
• ипотека на участие в долевом строительстве;
• ипотека молодой семье;
• кредит на улучшение жилищных условий.
Каждый кредит имеет ряд особенностей и выдается на определенных условиях. Ставки по разным видам ипотечного кредитования тоже различны.
Ипотека на вторичном рынке. Рассмотрим первый вид кредитования – ипотеку на вторичном рынке. Это самый распространенный вид ипотечного кредитования в России. Все просто, клиент находит квартиру, которую люди хотя продать, оформляет договор ипотечного кредитования и покупает квартиру за деньги банка. Особенностью данного вида ипотеки является необходимость заключения договора страхования на случай потери титула или права на недвижимость. Бывали случаи, когда квартира оказывалась не слишком чистой и после ее продажи, объявлялись наследники или несовершеннолетние дети, собственники данной квартиры. В результате можно остаться без жилья и с огромным долгом в несколько миллионов. Чтобы этого не случилось, нужно заключить договор страхования права собственности. Это обязательное условие ипотечной сделки.
Ипотека с долевым участием. Второй вид ипотечного кредитования – ипотека с долевым участием. Тут в отличие от первого вида, клиент покупает новую квартиру, и страховать потерю титула не нужно, так как он первый собственник. Особенность данного вида ипотеки – клиент может просто не дождаться ввода объекта в эксплуатацию. Ставка по данному виду ипотечного кредита до получения прав собственности обычно выше на 1-2%. После получения документов на квартиру нужно предоставить их банку и ставка будет снижена.
Ипотека молодой семье.Ипотека молодой семье – это третий вид ипотечного кредитования. Тут имеется ограничения на возраст заемщиков. Обычно этот кредит выбирают молодые люди, которым нужно жилье для создания семьи. Если молодая пара проживает с родителями и у них менее 10 квадратных метров жилой площади приходится на человека, то можно подать заявление на вступление в очередь на получение субсидии. Но здесь очень много нужно собирать документов и долго ждать своей очереди.
Кредит на улучшение жилищных условий. И все же наиболее популярным и четвертым видом использования ипотечного кредитования является кредит на улучшение жилищных условий. Для предоставления ипотечного кредита банк обязательно возьмет некое недвижимое имущество в залог – по статистике, в нашей стране для этого чаще используются вновь приобретаемые квадратные метры. Хотя при наличии в собственности заемщика какой-либо другой недвижимости банк сможет принять и её в качестве залога. Вся процедура оформления ипотеки – процесс длительный и многоэтапный, и иногда самым простым способом завершения его с положительным для заемщика результатом может стать обращение к кредитному брокеру или в агентство по недвижимости.
Условия выплаты у разных банков очень сильно отличаются, и возможность реструктуризации кредита не везде существует. Если договор подписывался без внимательного прочтения, под влиянием обещанных в рекламе банка «низких процентов” – при выплате кредита проблемы обязательно будут. Именно поэтому к прочтению договора об ипотечном кредитовании стоит отнестись со всем возможным вниманием.
Отличия ипотечных программ по выплатам долга. Наиболее распространённой является стандартная или типовая ипотека. Ссуда погашается ежемесячно. Также выплачиваются ежемесячно и проценты. Существует также ипотечное кредитование с переменными выплатами. Этот вид кредитования погашается периодически. Сюда относятся кредиты с шаровыми платежами, то есть кредиты единовременного платежа, которые предусматривают замораживающие выплаты по процентам до того времени, пока не закончится срок кредита. Таким образом, кредит и проценты по нему погашаются по окончанию срока.
Такое кредитование применяются только в ограниченных случаях. Оно используются в основном земельными спекулянтами, рассчитывающими суммы выручки за проданные земли, которая будет составлять полную сумму выплаты кредита с процентами, а также прибыль от продажи. Так же к ипотечному кредитованию с переменными выплатами относятся кредиты, предусматривающие частичную амортизацию и итоговый шаровой платеж. В этом случае допускается частичная амортизация до истечения срока кредита. Ссуды, предусматривающие только выплату процентов, тоже относятся к данной категории. Таким образом, выплачивается итоговый платёж основной суммы в единовременном порядке по истечению срока кредита, а проценты по нему выплачиваются ежемесячно.
Существует также вид пружинного ипотечного кредитования, то есть это кредит погашается регулярно. В первые четыре года выплачиваются проценты по кредиту, а в последние три года выплачиваются и проценты, и сам долг. Финансирование доходной недвижимости предусматривает использование кредита с участием. Этот вид кредитования говорит о регулярном получении основного долга и процентов по нему кредитором. Ещё один вид ипотечного кредитования – это кредит с нарастающим платежом. Выплаты осуществляются равными частями в течение всего срока с последующим увеличением. Ипотечный вид кредитования с добавленной процентной ставкой, то есть проценты относятся на основной долг по кредиту.