Потенциальный заемщик на получение целевого кредита, назначением которого является приобретение объекта недвижимости, оценивается исходя из его уровня официального дохода. При подаче заявки необходимо учитывать, какие доходы банком могут приниматься во внимание, а какие нет и имеются ли еще дополнительные факторы, которые могут оказывать влияние на принятое банком решение. Уровень официального дохода имеет существенное значение при определении возможности выдачи ипотеки, поскольку погашение будет осуществляться именно за счет него.
После подачи заявки банковская организация проводит определенные действия, направленные на рассмотрение возможности клиентом погасить взятое обязательство. В частности, относительно платежеспособности заявителя осуществляется анализ уровня его доходов и текущих расходов, которые носят постоянный характер (оплата текущих долговых обязательств, алиментные выплаты и так далее). При рассмотрении уровня постоянного заработка в качестве документации, подтверждающей его, могут стать справки, предоставленные с места постоянной работы по форме 2-НДФЛ. Кроме нее банковские организации могут рассматривать такие виды документов:
- Договор найма объекта недвижимости, собственником которого является заявитель;
- Записи в трудовой книжке;
- Выписки с банковских счетов, открытых на имя заявителя;
- Декларации по полученным доходам от ИП или юрлица. В таких случаях предоставляют документы за период 1-2 лет;
- Справки о выплате пенсий, причем пенсия может быть начислена как по достижению установленного законом пенсионного возраста, так и по выслуге лет или утрате трудоспособности (по инвалидности);
- Документы, подтверждающие получение заявителем определенного уровня вознаграждения по договорам гражданско-правового характера, при этом во внимание могут приниматься и оплаты за использование интеллектуальной собственности.
Отдельно существует список доходов, которые не могут признаваться банковскими организациями как постоянный заработок и учитываться при определении возможности предоставления кредита. К ним относятся прибыль от ценных бумаг, выплаты страхового характера, выручка от реализации движимого и недвижимого имущества, выигрыш в лотерею, неустойки или штрафы даже в том случае, если они были в пользу заявителя. Не берутся во внимание также денежные средства, которые получены в качестве премий на основном или дополнительном месте работы, выплаты стипендии или алиментов.
Не существует нормы достаточного уровня дохода — в данном случае определение возможности предоставления ипотеки происходит на основании стоимости объекта недвижимости, размера первоначального взноса, а также срока кредитования, в зависимости от которого будет установлена величина ежемесячного платежа. Принимая решение о том, выделять ли кредит на покупку, банковская организация руководствуется внутренней политикой, которая может представляться в трех вариантах соотношения суммы дохода/расхода:
- Консервативный, который представляется в соотношении 40/60. В таком случае сумма ежемесячного платежа не может превышать 40% от величины постоянного дохода. Такая политика банка является более приемлемой для того, чтобы обезопасить финансовую организацию от рисков неуплаты текущих платежей. Наряду с этим подобная схема применяется не так часто, поскольку несмотря на жесткий контроль со стороны налоговой службы, граждане чаще всего имеют доход гораздо превышающий официальные данные;
- Стандартный, который наиболее часто применяется банками. В таком случае уровень оплаты по ипотеке не должен превышать половины дохода клиента;
- Оптимальный. При таком варианте соотношение выглядит в форме 60/40 и оплата по кредиту не должна превышать 60% от величины официального дохода.
Отдельным моментом при подаче заявки по кредиту является отказ по причине недостаточного уровня дохода. В таких ситуациях заемщик может иметь несколько вариантов действий. В частности, ипотека может быть оформлена на двух супругов, в таком случае во внимание будет приниматься их совокупный доход. Кроме того, можно привлечь созаемщиков с достаточно высоким уровнем заработной платы или использовать дополнительное залоговое имущество, стоимость которого будет достаточной для банка. Хоть такой факт и не подтверждает наличие у заемщика большего уровня заработка, но значительно уменьшает риски потери прибыли в случае невозможности выплаты текущих платежей по кредиту.
Итак, величина дохода заемщика по ипотечному кредитованию оказывает существенное влияние на решение предоставления суммы средств, необходимой на покупку недвижимости. Банками отдельно определяются статьи доходов, которые могут приниматься во внимание, при этом от такого уровня заработка будут отниматься некоторые расходы, имеющие также постоянный характер. В зависимости от политики банковской организации устанавливается показатель, определяющий соотношение общей величины дохода граждан, на основании которого и принимается решение о возможности выделения средств.