Какие деньги мы можем получить при покупки квартиры в ипотеку

Тут Минфин и налоговая напомнили, как получать вычеты по НДФЛ супругам, которые купили квартиру за свои деньги или в ипотеку.

НДФЛ смогут вернуть и муж и жена, даже если квартира оформлена на кого-то одного, а второй вообще не проходит по документам. Это касается двух вычетов: при покупке квартиры и по ипотечным процентам. Один вычет Минфин предлагает распределять один раз, а другой — каждый год.

Если правильно оформить документы, максимальный вычет за одну квартиру составит 4 млн рублей при покупке и 6 млн рублей за проценты банку. Налог будут возвращать сразу обоим супругам. Объясним, что имеет в виду Минфин и почему на это нужно смотреть с прищуром.

Минфин не первый раз объясняет, что вычет за одну квартиру положен каждому супругу в полном размере. Но некоторые семьи были не в курсе и теряли деньги: делили один вычет на двоих или его заявлял кто-то один. Вместо 520 тысяч при покупке квартиры семья получала только 260.

Если квартиру покупает семья, то жилье — совместная собственность супругов. Неважно, на кого оно оформлено и кто платил. Даже если в свидетельстве только муж, квартира общая.

При покупке квартиры есть два вида имущественных вычетов.

По расходам на квартиру	По ипотечным процентам
Лимит на человека	2 млн рублей	3 млн рублей
На сколько объектов дают вычет	сколько угодно (если договор после 2014 года)	на один объект
Переносится ли остаток на другие объекты	да	нет

Оба вида вычета можно получить один раз в жизни. Эти вычеты может заявить каждый супруг. При условии, что они оба платят или будут платить НДФЛ по ставке 13%. Но это не все, что нужно знать о вычетах, чтобы не потерять деньги.

Вычет при покупке квартиры работает сам по себе и не связан с вычетом за проценты.

Неважно, покупает семья квартиру в ипотеку или за свои. Со всей суммы расходов в пределах лимита можно вернуть 13%. Так может сделать каждый супруг.

Расходы на покупку квартиры можно распределять между собой как угодно.

Пример 1. Квартира стоит 3 млн рублей. Муж заявит 2 млн вычета, а жена только 1 млн, или наоборот. Или они разделят вычет поровну — по 1,5 млн. Государство в любом случае вернет семье 390 тысяч рублей, а остаток вычетов можно перенести на другие объекты.

Пример 2. Квартира стоит 4 млн рублей. Оба супруга могут заявить по 2 млн рублей вычета и вернуть не 260 тысяч рублей налога на двоих, а 520 тысяч.

Пример 3. Квартира стоит 2 млн рублей. Муж может получить весь вычет сейчас, а жена использует свое право при покупке другой недвижимости. Или оба сейчас заявят по 1 млн, а еще по 1 млн — когда построят дом. В любом случае с этой квартиры можно вернуть 260 тысяч рублей, а еще 260 тысяч — позже.

Минфин говорит, что договориться о распределении имущественного вычета при покупке конкретной квартиры супруги должны заранее и один раз — до того, как им начнут возвращать налог. Перераспределять остаток вычета при покупке квартиры после того, как налоговая его предоставит и начнет возвращать НДФЛ , якобы нельзя. Это касается и остатка вычета, который перейдет на следующие годы: Минфин говорит, что его тоже нельзя перераспределять.

То есть как вначале договорились, так и будете возвращать налог. Такое мнение у Минфина.

Вот поэтому и нужно разбираться в законе, несмотря на разъяснения Минфина, налоговой и кого угодно еще. Их мнения — это не нормативные документы.

Минфин говорит, что вычет перераспределить нельзя. Налоговая с этим вроде бы согласна. А вот Верховный суд нет.

Летом 2017 года рассматривалось дело супругов, которые сначала распределили вычет поровну, а потом передумали: заключили брачный договор и квартира с ипотекой досталась жене. Она заявила вычет, а налоговая предоставила ей только половину. Мол, так вы раньше договорились, а передумать нельзя. Две инстанции налоговую поддержали, а Верховный суд отменил эти решения.

Сказал так. Оба супруга имеют право на вычет в полном объеме. Если вычет нельзя использовать сразу и появляется остаток, его переносят на следующий год. Распределять вычет и остаток можно как угодно. Менять договоренности тоже можно. Главное, чтобы общая сумма вычета на каждого супруга была в пределах лимита.

Президиум Верховного суда еще в 2015 году высказал такое же мнение.

Аналогичная позиция была и у центрального аппарата ФНС . И это несмотря на то, что Минфин и раньше считал, что перераспределять вычет нельзя.

Похоже, ведомства до сих пор не договорились. Но вам нужно быть в курсе всех позиций, чтобы использовать их по закону и с выгодой для себя.

Этот вычет тоже положен обоим — мужу и жене. Каждому максимум по 3 млн рублей в пределах реально уплаченных процентов. Но остаток этого вычета перенести на другие объекты не получится. Зато его точно можно заново распределять каждый год. Минфин разрешает так делать.

Пример. Супруги заплатили за год 200 тысяч рублей процентов по ипотеке. Решили, что налог со всей суммы в 2017 году вернет муж. А в 2018 году сумму процентов поделят поровну и каждый вернет налог с половины суммы. Нужно всего лишь написать заявление и распределить остаток по-новому.

Делить можно как угодно, пока сумма процентов по ипотеке не достигнет 3 млн рублей на каждого. Не на всю семью, не на одну квартиру, не по одному кредиту, а именно на каждого — семья может заявить 6 млн рублей вычета с процентов и вернуть 780 тысяч рублей налогов. Ну это если очень дорогая ипотека или на большую сумму.

Если один из супругов раньше получал вычет по процентам, но использовал не весь, второй раз заявить не разрешат. Поэтому тоже важно продумать все заранее. Может быть, по одной квартире весь вычет использует муж, а жена — когда купят вторую квартиру. Вдруг она тоже будет в ипотеку.

Кстати, раньше Минфин говорил, что по процентам перераспределять вычет нельзя. А теперь разрешил.

Посчитайте, как выгоднее распределить вычет за 2017 и 2018 год. Составьте соглашение о распределении вычета с учетом мнения Минфина. По нему вы получите вычет за 2017 год и сможете использовать его в нужных пропорциях в 2018 году. За это время может появиться новое мнение Минфина.

Даже если оно не появится, а вы захотите распределить вычет по-другому, решать будет ваша налоговая. А на крайний случай есть суд. Как видите, он не всегда на стороне инспекций.

В любом случае по закону оба супруга могут заявить вычет в пределах своего лимита.

Вычет можно получить у работодателя или в налоговой. Сейчас конец года, поэтому стоит дождаться января и подать декларацию за 2017 год , чтобы вернуть всю сумму налога сразу. Заодно можно получить уведомление на 2018 год, чтобы вообще не платить НДФЛ .

Но в каждой истории есть нюансы. Если есть сомнения, проконсультируйтесь в своей налоговой.

Что бы вам ни ответили, сделайте поправку на то, что инспекторы часто сами не знают, как правильно. Нам несколько раз присылали их ответы. Надеемся, у вас будет по-другому.

Банк	% и сумма	Заявка
Банк Открытие ипотека	от 9,3% До 150 млн. руб.	Прямая заявка
Сбербанк России ипотечный кредит	от 8,2% до 70 млн. руб.	Подробнее
ВТБ 24 ипотечный кредит	от 9,2% до 60 млн. руб.	Подробнее
ГАЗПРОМБАНК ипотека	от 9,5% до 42,5 млн. руб.	Подробнее

Ипотечная сделка подразумевает под собою долгосрочную выплату. Заёмщику нужно планировать свой бюджет, откладывать сумму, достаточную для погашения обязательства. Важный нюанс, с которым сталкиваются плательщики, является возврат денег по кредиту от государства.

В 2019 году от правительства можно запросить три типа ипотечных выплат:

Основной

Его суть в том, что средства возвращают не только по банковским сделкам, но и после процедуры купли-продажи имущества за счет личных сбережений. Есть ряд нюансов:

Россиянин сможет получить не более 13% от суммы по операции. Хотя при этом стоит лимит– не более 2 000 000р. В итоге человек может претендовать на 260 000 рублей.
Направить документы на возмещение можно после получения договора долевого участия или документа о регистрации недвижимости.
При вычислении уровня возврата берется во внимание личные и заёмные средства, допустим, при использовании кредитных предложений. С юридической стороны вопроса все выплаты для банка приравниваются к личным затратам, так что нормы НК РФ выполняются в полном объеме.

Основную сумму по внесенным ранее процентам можно оформить в конце года, в котором возникла такая возможность. Технически, если жилье приобрели в 2019 году, то рубли выплатят в 2019г.

По внесенным %

Получение денег будет возможным, если квартиру или дом люди купили через банк. Величина равна 13% от размера погашенных процентов. Действует ряд особенностей:

Оформить запрос на деньги можно после получения средств по основному вычету.
В расчет выплаты по ипотеке берется размер % – 3 000 000р., а значит россиянин сможет возместить не более 390 т.р.
При вычислении ипотечного возврата налоговые инспектора принимают только операции по уже оплаченным процентам.

Запросить деньги заемщикам можно лишь в том случае, если кредитное обязательство подтверждает целевое расходование кредитных рублей. Фактически, если на бумаге указано, что заем направлен на покупку/строительство помещения, то государственная программа сработает.

В 2019 году владельцу недвижимости разрешено подать в налоговые органы по месту проживания декларацию по форме 3-НДФЛ. Максимум получится вернуть – 260 тысяч р. (основной) + 390 тыс. р. (процентный) = 650 тысяч рублей.

Если же ипотечное соглашение было заключено до 01.01.2014 года, то плательщик не ограничен вышеуказанными величинами в части погашенных сумм по процентам.

Дополнительный

Это возможно в рамках соцпрограмм от мэрии. Размер возмещения всегда рассчитывается индивидуально, каждый муниципалитет рассчитывает его исходя из финансирования регионального бюджета. О том, какие величины заложены в программу возмещения, можно узнать у администрации.

Право на получение компенсации есть у любого гражданина РФ, который официально трудоустроен. Ведь по сути, налоговый вычет является суммой “поощрения” от государства факта приобретения или строительства недвижимости, и выражается это в возможности не платить или частично вернуть уплаченный подоходный налог.

Кто может воспользоваться этим правом:

официально трудоустроенные граждане РФ,
налоговые резиденты,
работающие пенсионеры,
неработающие пенсионеры, но только в том случае, если с момента выплаты ими подоходного налога прошло не более 36 месяцев.

Куда обращаться? В налоговую службу по месту жительства. Вы также можете обратиться к своему работодателю, который выступает вашим налоговым агентом. В первом случае вы получите денежное возмещение на указанный счет, а во втором – с вас просто не будут взимать налог с заработной платы.

Какой будет порядок действий:

Для основного возмещения государство требует большой пакет документов, куда входят:

декларация,
справка о выплаченных доходах,
копии общероссийских паспортов,
договор о покупке недвижимости,
акт приема-передачи имущества,
квитанции, подтверждающие факт передачи денег продавцу,
заявление.

Когда ипотечные вычеты необходимо получить по 2-му виду возмещения, то потребуется всего два документа – копия договора о приобретении дома или квартиры, заверенная у нотариуса, и справка о фактически погашенных % за период.

Когда имели место разногласия, чек просто не принимали в расчет при подсчете вычета. Сейчас можно сослаться на письмо ФНС РФ от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630, где указано, что банковская справка полностью перекрывает платежки.

Ипотечное кредитование на сегодняшний день широко применяется банковскими учреждениями, предоставляя возможность гражданам таким образом обрести в собственность недвижимость. Ведь стоимость жилья с каждым годом дорожает, а собирать достаточно крупную сумму денег для покупки квадратных метров приходится годами. Об особенностях оформления ипотеки и возможности получения ее наличными в 2018 году мы и поговорим в статье.

Ипотека представляет собой залоговый кредит, поскольку для получения кредитных средств, покупаемое жилье становится предметом залога. Таким образом банки перестраховываются на случай невозврата займа покупателем ипотечной недвижимости. Взять взаймы можно практически в каждом крупном банке Российской Федерации, но сразу стоит отметить, что человек, желающий приобрести жилье в ипотеку должен помнить об наличии определенных условий. К ним относится:

стабильный заработок и наличие не менее 2-х лет рабочего стажа;
возраст человека, что желает оформить ипотеку должен составлять от 23 до 65 лет;
кредитная история не имеет никаких изъянов в виде просрочек;
наличие денежных средств на первоначальный взнос, хотя бы 30%;
отсутствие других кредитных займов;
в некоторых случаях требуется дополнительная залоговая недвижимость;
наличие необходимого пакета бумаг;
быть гражданином РФ.

Обозначенный перечень условий является основным, но в каждом банковском учреждении могут затребовать и иные документы. Кроме этого, такой кредит является индивидуальным для каждого заемщика, поэтому выяснить какие еще нужно собрать и предоставить документы необходимо непосредственно в самом банке.

Очень важным из условий для каждого банка является то, что выбранный объект недвижимости для покупки должен отвечать таким требованиям:

Если квартира приобретается на первичном рынке, то есть у застройщика, то дом, в котором будет находиться жилье должен быть достроен, как минимум на 70%.
Когда жилье покупается на вторичном рынке, то выбранные квадратные метры не должны быть предметом залога или иметь другие обременения.

В противном случае банк будет вынужден отказать в выдаче ипотечных средств, поэтому придется искать другие варианты жилья.

В основном денежные средства по ипотеке выплачиваются на счет продавца недвижимости или же на банковский счет заемщика, который потом их перечисляет владельцу обозначенной недвижимости. Но многих интересует вопрос, возможно ли получить заемные деньги по ипотеке наличными? Стоит отметить, что каждый банк перестраховывает себя, беря в залог недвижимость, и осуществляет перечисления непосредственно ее продавцу. Но все же допускаются варианты получить ипотечные средства наличными только в том случае, если человеку, берущему такого рода кредит не хватает определенной суммы денег на покупку жилья. Кроме этого, необходимо предоставить дополнительно в залог имущество. Если допустить, что банк выдаст необходимую сумму наличными, то для заемщика это будут дополнительные расходы, к примеру:

оплата услуги экспертов по оценке залогового имущества;
оказание юридических услуг при составлении договора купли-продажи;
комиссионные сборы;
страхование залогового имущества.

Но есть и свои преимущества они заключаются в том, что при предоставлении дополнительного залоговой недвижимости заемщик может получить ипотеку не только на покупку жилья, а и на:

ремонт приобретаемого жилья;
снижение ипотечного процента;
допускается возможность не выплачивать первоначальный взнос.

Учитывая такие обстоятельства, специалисты рекомендуют не прибегать к таким мерам, как взять ипотеку наличными денежными средствами, а воспользоваться обычным кредитом, который не требует оформлять дополнительный залог.

Что касается непосредственно самой процедуры получения ипотеки, то это достаточно сложный и длительный процесс, поскольку нужно собрать все необходимые документы, выбрать оптимальную программу ипотечного кредитования. Банк в свою очередь должен убедиться в платежеспособности заемщика, проверить, поданные документы на подлинность. Но даже в этом случае процедура предоставления ипотеки является стандартной, а именно:

В первую очередь необходимо рассчитать свои возможности касательно возврата займа и его процентов.
Далее определиться с программой ипотечного кредитования, здесь необходимо изучить информацию нескольких банков, которые предоставляют услуги по ипотеке.
Собрать все требуемые документы, а после чего направиться в банк, где нужно заполнить соответствующую заявку.
После подачи бумаг и составления ипотечного договора банк рассматривает поданную заявку в течение месяца, иногда этот срок может составлять и полгода.
Если банк одобрит заявку, то следует начать процесс поиска жилья. Хотя, как показывает практика, зачастую заемщик обращается в банк за ипотекой, имея на примете недвижимость для покупки.
В непременном порядке нужно произвести оценивание выбранного объекта недвижимости экспертами, так, как по его оценке банк рассчитывает сумму денег для выдачи.
Следующим этапом является оплата первоначального взноса, и оформление квартиры под залог в банк. В зависимости от кредитного учреждения первоначальный взнос может составлять от 10% до 50%.
Обязательной процедурой считается страхование ипотечного жилья и жизни самого клиента.
В завершении этого процесса заключается договор ипотеки, денежные средства перечисляются на банковский счет продавцу жилья.

В силу того, что недвижимость берется в кредит и находится в качестве залога у банка, полноправным собственником заемщик становится тогда, когда им будет выплачено полностью тело кредита и проценты по его предоставлению, а также произвести оформление права собственности в регистрирующем органе.

Если по каким-то причинам заемщиком не будет выплачиваться кредит, то банковское учреждение вправе отсудить залоговое имущество, а после его продать, тем самым компенсируя свои затраты по ипотеке.