Какие документы берет банк в залог по ипотеке

истории и лайфхаки для пермяков

1 В чём суть страховки при ипотеке

По закону претендент на ипотечный кредит должен предоставить банку залог и застраховать его. Чаще всего залогом становятся само приобретаемое жильё или другая недвижимость: квартира, жилой дом, земельный участок. Если по каким-либо причинам человек, взявший ипотеку, не сможет гасить кредит, залог будет реализован в пользу кредитной организации.

Страховка выступает гарантией того, что банк получит оставшуюся часть долга, несмотря на возможные инциденты с жильём или с заёмщиком. На практике это может выглядеть так.

Стоимость того, что будет заложено, должна быть не меньше суммы кредита, а само имущество — ликвидным, то есть таким, которое легко и быстро можно продать. Страховать можно полную стоимость предмета залога, а можно только ту часть суммы, на которую оформляется кредит.

2 Что может быть залогом

К залогу выдвигается несколько требований:

Имущество не должно быть старым. Определённых конкретных требований к возрасту залоговой недвижимости вы не встретите в открытом доступе, поэтому лучше уточнить критерии непосредственно у кредитора. Логично, что банк вряд ли возьмёт у вас в качестве обеспечения квартиру в бараке 1950-х годов постройки. Оценивая собственные возможности, можно ориентироваться на район проживания, год постройки, тип жилья и степень его износа.
Оно не должно быть в аварийном состоянии
Оно должно быть юридически чистым: без обременений и арестов.

Есть важный нюанс, на который стоит обратить внимание: в качестве залога банки, как правило, не принимают комнаты в коммунальных квартирах, доли, а также комнаты в общежитиях без санузла.

3 Что кроме залога подлежит страхованию

Однако одной безопасностью обеспечения кредита не обойтись. Осторожные банкиры настаивают на страховании жизни, здоровья и юридической чистоты сделки. Тем, кто против, грозит более высокая процентная ставка или отказ в выдаче ипотеки.

Напомним, что по законодательству обязательно подлежит страховке только залог. Но имейте в виду, что если вы решите обойтись только этой мерой, банк может отказать в выдаче кредита, не объясняя при этом причин. Тут остаётся надеяться на то, что банк будет к вам лоялен по ряду других обстоятельств. Например, из-за вашей кредитной истории, дохода, сферы труда и т. д.

С точки зрения цивилизованного рынка, условия банка вполне объяснимы. Например, если плательщик скончается, то страховая компания должна будет возместить долг банку, но квартира, несмотря на случившееся, останется в собственности наследников. В случае потери работоспособности всё сложнее: нередко происходит так, что страховка покрывает лишь часть долга перед банком.

Юридическая чистота сделки или риск утраты титула обычно страхуется на первые три года с момента исполнения сделки, то есть на установленный законом срок исковой давности, когда можно оспорить сделку с недвижимостью. Под титулом понимается право покупателя владеть недвижимостью и распоряжаться ею. Так кредитные организации пытаются обезопасить себя от потерь залога в случае мошенничества.

4 Как оформить страховку и сколько она стоит

Обычно банки предоставляют клиентам список проверенных ими страховых организаций, но заёмщик сам волен найти подходящий вариант. Перед заключением сделки специалисты советуют обратиться за консультацией к страховому юристу, чтобы вникнуть во все тонкости и нюансы.

Для того чтобы заключить договор на страхование залога, жизни, здоровья или титула, нужно предоставить страховщику:

— документы, подтверждающие право собственности;

— технический план помещения из БТИ;

— справку об отсутствия учёта в психоневрологических или наркологических диспансерах;

— разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью, если там ранее проживал или живёт несовершеннолетний.

После того, как вы определитесь со страховщиком, компания предложит вам набор услуг или пакетное предложение. Стоимость каждой услуг в отдельности составляет 0,3-0,5% от кредита. В пакете они будут стоить будут дешевле. Обобщая, можно сказать, что комплексное предложение обойдётся в сумму 1-1,5% от оставшейся суммы долга, в которую входит как основная часть, так и проценты за пользование деньгами банка.

У крупных страховых компаний на сайтах есть калькуляторы , в которых можно рассчитать стоимость страхового полиса, но только примерную.

Платить по страховке обычно нужно раз в год или раз в квартал. Сведения о сроках платежа каждого заёмщика попадают в банк, который сообщает страховой компании остаточную сумму долга. На неё и рассчитывается выплата по страховке. График платежей предоставляют клиенту сразу при заключении договора. Если происходит досрочное погашение кредита, страховщики делают перерасчёт с учётом остатка долга и сроков.

В случае, если жильё приобретается на стадии строительства, платить за страховку заёмщик начнёт после того, как станет собственником недвижимости после окончания стройки и новоселья.

5 Что делать, если наступил страховой случай

Страховым случаем при залоге недвижимости считаются:

— стихийные бедствия, пожар, затопление;

— дефект в конструкции здания, о котором покупатель не знал на момент приобретения;

— уголовные преступления против залога, например, умышленная порча.

Если была оформлена страховка на всю стоимость объекта, то заёмщик вправе претендовать на получение разницы между ценой потерянного имущества и суммой кредита. К примеру, ваша квартира стоит 3 млн рублей, а кредит — 1,5 млн рублей. Соответственно, если вы застраховали полную стоимость своей квартиры, то имеете право на получение разницы между этими суммами — 1,5 млн рублей — при наступлении страхового случая, а остальные деньги получит банк.

Понравилась статья? Поделитесь ей в Вконтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Твиттере или отправьте в Вайбере, Ватсаппе или Телеграмме

Ипотека согласно законодательству сопровождается составлением целого пакета документации. В том числе осуществляется оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома и при покупке готового жилья.

Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества. В обеспечение займа можно предоставлять банку квартиру (имеющуюся либо приобретаемую), дом, земельные участки, гаражи, дачные дома. Как оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости можно узнать тут. Документ, которым оформляется этот вид гарантии, называется закладная, которая заполняется залогодателем и хранится в Сбербанке до полного погашения кредита.

Согласно законодательству, закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка или иного кредитного учреждения – это ценная бумага, которая также может выступать залогом. Сбербанк имеет право передать эту ценную бумагу другому финансовому учреждению в качестве обеспечения взятых им финансовых ресурсов. О передаче ипотечного залога финансово-кредитная организация обязана сообщить клиенту: личным письмом либо разместить информацию на собственном сайте. При отказе от полной выплаты кредита заложенная квартира перейдет в собственность не первичного банка, в котором взят кредит, а банка – держателя закладной.

Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке – процесс ответственный, требующий внимания. Следует проверить все пункты, тщательно сверить личные данные. В бланк вписываются:

сведения о залогодателе: фамилия, имя, отчество;
серия, номер паспорта, где и когда выдан;
данные о должнике;
если квартира находится в долевой собственности – данные о других собственниках;
информация о банке – первоначальном залогодержателе: наименование, местонахождения, номер лицензии, дата выдаче, юридическое лицо, выдавшее лицензию;
информация об ипотечном договоре: номер, дата, место заключения;
сумма кредита в рублях;
срок возврата в месяцах;
размер процентов по кредиту;
остаток суммы займа на момент подписания закладной;
сведения о предмете ипотеки: адрес, количество комнат, этаж;
данные об обременении;
оценочная стоимость залога;
дата, номер регистрации права собственности на квартиру;
информация о регистрации ипотеки;
при передаче закладной – данные о новом ее владельце, дата передачи, реквизиты договора.

После заполнения и подписания сторонами закладная регистрируется в территориальном органе Росреестре. Услуги по регистрации оплачиваются должником, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

Для оформления ипотечного обеспечения заемщик должен предоставить ряд документов, подтверждающих его право собственности на квартиру, ее оценочную стоимость. Для закладной по ипотеке в Сбербанке необходимы следующие документы:

паспорт залогодателя и других собственников квартиры;
оригинал выписки из ЕГРП;
свидетельство о регистрации прав собственности на заемщика;
договор купли-продажи, дарения, мены, дарственную;
документ об оценочной стоимости имущества;
технический паспорт на закладываемую недвижимость;
нотариально заверенное согласие супруга на залог жилья;
оригинал разрешения органов опеки на залог квартиры, если одним из собственников выступает ребенок.

Документ об оценке ипотечного залогового жилья в обязательном порядке должен содержать сведения о предмете оценки: технический план квартиры, вид ремонта, состояние, степень износа. На расчет рыночной стоимости недвижимости влияет наличие социальной инфраструктуры в районе местонахождения, удобство транспортной развязки, социальная значимость и т.д. В сопроводительной записке обязательно наличие фотографий объекта.

Когда оформляется закладная при ипотеке Сбербанка, зависит от момента перехода права собственности на объект к покупателю. Регистрация ипотеки в силу закона, то есть при покупке недвижимости с привлечением заемных средств, осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. Соответственно, в случае с новостройкой документ будет подготовлен сотрудниками Сбербанка после того, как дом будет не только построен, но принят госкомиссией и будущим собственником.

Финальным аккордом в деле оформления завершения строительства является подписание акта приема-передачи. После визирования данного документа можно готовить документацию, необходимую для госрегистрации, включая закладную.

Данную процедуру можно пройти в Росреестре или в одном из МФЦ. Документы будущие владельцы могут предоставить:

лично;
через нотариуса;
через Сбербанк, но только если объект не приобретается в долевую собственность, а, например, в совместную, но владельцев будет не более двух человек, а сделка совершается сторонами лично, без привлечения других участников, действующих по доверенности;
с обращением к представителям застройщика, когда документацию по всем объектам передают на регистрацию одновременно. Обычно это длительная процедура.

Первый вариант является самым бюджетным, однако присутствие во время госрегистрации уполномоченного лица от строительной компании все же желательно. Все остальные варианты предполагают уплату исполнителю комиссионного дохода.

О порядке действий в конкретной ситуации стандартно рассказывает менеджер по ипотеке. Он же объяснит, как получить закладную в Сбербанке для регистрации права собственности. Обычно банк составляет данный документ силами своих специалистов на основании документации, предоставленной клиентами. Перечень необходимых документов аналогичен тому, что описан для случая покупки готового жилья, но вместо договора купли-продажи на квартиру предоставляется договор долевого участия.

Погашение ипотеки – знаковый момент, но на этом отношения со Сбербанком и регистрирующими органами не заканчиваются. Когда долг обнулился, нужно обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной. Срок реагирования кредитора на обращение – 14-30 дней. О том, что возможно получение документа, сообщат по телефону.

После необходимо обратиться в Росреестр. Там происходит сдача:

договора долевого участия;
свидетельств о праве собственности или расширенной выписки из ЕГРП, если сделка оформлялась после 01.01.2017 г.;
закладной.

Если по тем или иным причинам закладная была утрачена, можно оформить закладную-дубликат по ипотеке в Сбербанке.

При ипотеке обязательно осуществляется оформление залога недвижимости.

Заложенное имущество имеет ряд ограничений в отношении осуществления некоторых сделок.

Участниками сделки выступают собственник имущества (залогодатель) и банк (залогодержатель). Между ними заключается договор, содержащий обязательные пункты:

параметры заложенной недвижимости;
оценочная стоимость предмета;
сведения об обязательстве (суммарная величина и период действия ипотеки);
реквизиты участников отношений;
ограничения по использованию недвижимости.

Договор заключается в нотариате. Удостоверение сделки уполномоченным лицом – необходимая правовая норма. В результате подписывается четыре экземпляра: нотариусу, кредитору, заемщику, регпалате.

До составления документа следует собрать пакет необходимых бумаг:

документ-основание на квартиру (о покупке);
выписка из ЕГРЮЛ о закреплении права собственности за заемщиком;
заключение эксперта-оценщика о состоянии квартиры;
экземпляр светокопии кредитного договора;
личные документы заемщика.

После подписания договора залога следует внести изменения в имеющуюся запись в реестре по объекту недвижимости. Для этого заемщик и кредитный инспектор направляются в МФЦ или регпалату.

После получения подтверждения о внесении изменений следует проверить один момент: учетный номер объекта недвижимости должен быть одинаковым в полученной выписке и кадастровом паспорте. В случае обнаружения расхождений проводят манипуляции по исправлению записи.

Если неверен учетный номер в выписке из реестра, то с соответствующим заявлением обращаются к регистратору (МФЦ или Регпалату). Неверные записи в кадастровом паспорте изменяют путем представления документа, содержащего неверные сведения в БТИ.

Залог недвижимости не означает потерю права собственника на управление имуществом. Заемщик осуществляет обслуживание объекта, например, вкладывает деньги в ремонт или уплачивает средства управляющим службам. Но при этом есть определенные ограничения, которые не позволяют владельцу распоряжаться недвижимостью в полном объеме.

В большинстве случаев требуется разрешение залогодержателя на осуществление значимых сделок с предметом договора. Так, капитальная перепланировка квартиры не возможна до полного погашения долга. Конечно, первоначально всегда ведутся переговоры с кредитором. Иногда банк идет навстречу и не препятствует запланированным работам. Единственное правило – нужно доказать банку, что в результате проведенного ремонта квартира останется с той же степенью ликвидности.

Некоторые виды работ по обустройству не требуют постановки в известность кредитора. Это касается тех переделок, которые не будут основанием для изменения технического плана квартиры. Например, остекление балкона (если квартира расположена не на верхнем этаже) осуществляется без каких-либо разрешений.

Договоры залога и на кредит взаимосвязаны. Первый обеспечивает возвратность средств. Следовательно, срок залогового соглашения равен сроку кредита.

После оплаты последнего платежа по ипотеке следует обратиться в регпалату для снятия обременения с недвижимости. Для этого представляются документы на квартиру, договор залога плюс официальная справка банка о нулевом остатке долга.