Отказ базируется на Законодательстве Российской Федерации, которое поддерживает права ребенка перед возможность рисков. Они связаны не только с продажей имеющегося жилья, но и с выплатой долгосрочного ипотечного кредита. Федеральный закон № 102 от 1998 года содержит основные моменты взаимоотношений банка и заемщика в ипотечных сделках. В 2004 и 2017 годах в статью 77, которая регулирует эти взаимоотношения при наличии несовершеннолетних детей, были внесены корректировки. По этому закону запрещается заключать сделки по ипотечному кредитованию в том случае, когда несовершеннолетний ребенок является одним из владельцев залоговой недвижимости. По ст. 37 Гражданского кодекса РФ при продаже имущества необходимо заручиться согласием государственного исполнительного органа, на который возложены обязанности по опеке.
Приняв решение и заручившись поддержкой банка, нельзя быть уверенным на 100% в согласии этих органов. Выходом из подобной ситуации могут стать различные государственные программы.
В 2017 году также будут запущены программы поддержки молодых семей. Если супруги привыкли ни на кого не рассчитывать, то при покупке жилья или рождении ребенка не нужно делать его собственником.
Это обеспечит гарантию улучшения жилищных условий для молодых семей и их несовершеннолетних детей.
Таким образом, фактически разрешение органа опеки на передачу в залог ( ипотеку) имущества, принадлежащего ребенку, органы опеки в установленном порядке не давали. (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010) Ипотека при надлежащем исполнении заемщиками обеспечиваемого ею основного обязательства не предполагает перехода права собственности на жилое помещение — предмет ипотеки к иным лицам, что означает отсутствие нарушения прав несовершеннолетнего ребенка договором ипотеки: Истец обратилась в суд с иском о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления, признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки в отношении жилого помещения, указав, что истец с супругом выступили созаемщиками по кредитному договору, назначением кредита выступил ремонт жилого помещения.
Согласно статье 37 Гражданского кодекса России при продаже имущества несовершеннолетнего гражданина или его отказа от права собственности необходимо получить согласие в органах опеки и попечительства. Защита прав ребенка На практике получить согласие органов опеки довольно сложно, так как работники тщательно проверяют каждый случай и придерживаются принципиальной позиции:
- часто родителям отказывают в получении ипотеки, ведь никто не хочет брать на себя ответственность за судьбу малолетнего ребенка;
- это объясняется тем, что в случае невозможности супругов оплачивать кредит, их ребенок может оказаться без необходимого жилья.
Особенность законодательства ипотеки и несовершеннолетних детей заключается в том, что ребенок ни при каких обстоятельствах не должен навсегда лишиться своей недвижимости.
Однако на самом деле банки могут не выдать займ без согласия органов опеки и попечительства. И даже при согласии опеки банки не всегда одобряют кредит, так как продать квартиру, владельцем которой является несовершеннолетний, намного сложнее, чем обычное жилье.
Трудности у получателей займа возникают, если залоговым имуществом выступает квартира, собственником которой является малолетний гражданин. Даже сам покупатель не может гарантировать своей платежеспособности на протяжении всего периода кредитования, ведь можно:
- потерять работу;
- заболеть;
- попасть в сложную финансовую ситуацию.
Поэтому органы опеки и попечительства не могут допустить того, чтобы несовершеннолетний ребенок остался без крыши над головой и настороженно относятся к выдаче ипотеки супругам с малолетними детьми.
По ее словам, ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним), не существует, их размер определяют только сложившиеся обстоятельства и здравый смысл. Зато действует ряд других условий: должна приобретаться только готовая недвижимость, и услуги центра обойдутся клиенту в 25 тысяч рублей.
Законодательно не установлено и официально нигде не сказано, что несовершеннолетние дети могут каким-либо образом повлиять на решение банка при оформлении ипотеки. При выдаче кредита, ориентируются лишь на доходы клиентов, а не на их семейное положение.
Но в реальности ситуация обстоит таким образом, что словосочетание — ипотека и ребенок заставляют задуматься. Обязательно учитывается, если первый взнос молодая семья намеревается внести, исходя из продажи квартиры, собственниками которой являются в том числе несовершеннолетние дети.
Сделки с такой квартирой ограничиваются органами опеки. На практике функцию государственных органов по опеке выполняют специальные отделы органов местного самоуправления.
Законодательная база Такое развитие событий — не личная инициатива банков или органов опеки и попечительства.
Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления. 3) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста. 4) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке. ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя.
В случае, если ребенок является собственником доли в продаваемой квартире, но не прописан в ней, то необходимо предоставить выписку из домой книги с места его регистрации. Сотрудник органов опеки формирует пакет документов и передает их для согласования в комиссию, которая действует при муниципалитете. Глава муниципалитета подписывает распоряжение, содержащее в себе четкие указания, при каких может быть совершена сделка.
Несовершеннолетние дети иногда также являются собственниками недвижимости и участниками сделок с ней. В таких случаях процесс сбора необходимых для продажи документов усложняется в разы, ведь появляется необходимость получить разрешение органов опеки попечительства на отчуждение принадлежащего ребенку имущества. Нарушение порядка обращения в такие органы и получения справок влечет за собой срыв сделки, либо признание ее недействительной. Поэтому следует учитывать ряд особенностей проведения сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних.
Органам опеки для рассмотрения вопроса относительно разрешения по предоставлению ипотеки на покупку жилья надо предоставить такие материалы:
- заявление официальных представителей несовершеннолетнего установленного образца;
- письменный запрос нотариуса о наличии разрешения на совершение сделки;
- информация о задолженности по коммунальным услугам, которая числится за приобретаемым жилищем;
- документы относительно приобретаемого жилья;
- справка налогового органа о наличии задолженности по налогу на недвижимость;
- проект ипотечного договора на покупку квартиры.
Согласно федеральному законодательству гражданин обретает дееспособность, достигая восемнадцатилетнего возраста. До этого момента о нем обязаны заботиться родители, опекуны. Территориальные органы опеки, попечительства следят, чтобы не нарушались права несовершеннолетнего при отчуждении/покупке квартиры.
срок подготовки распорядительных документов – месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:
а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,
б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,
с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.
1) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.). Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно!
Иногда нестандартные ситуации требуют представления дополнительных справок от соответствующих учреждений и организаций. Например, если родители не живут совместно, не оформив бракоразводный процесс – органами опеки и попечительства будут затребованы заявления от отца и от матери.
После проведения сделки, покупателям требуется отчитаться в том, что приобретено именно то жильё, на которое предоставлялось разрешение. К отчёту прилагается справка из Росреестра, с указанием кадастровых характеристик объекта, подлежащего регистрационному учёту.
Один из самых главных нюансов, на которые обращает внимание попечительский совет – это равноценность планируемой сделки, в результате которой права ребенка не коем образом не должны быть ущемлены. В первую очередь это касается общей площади, места расположения и стоимости продаваемого и приобретаемого объектов недвижимости. Новое жилье по всем указанным выше характеристикам не должно уступать старому. А в идеале быть на порядок выше. Чем больше плюсов у квартиры, которую собираются приобрести, тем больше шансов получить от органов опеки положительный ответ.
Случаи, когда органы опеки отказывали дать согласие на продажу жилья, частично находящегося в собственности несовершеннолетнего, встречаются достаточно не часто. Обычно отказ на прошение вполне аргументирован, и вызван какими – либо факторами, ущемляющими имущественные права ребенка. Поэтому основной гарантией положительного решения – будет сбор всех необходимых бумаг и соблюдение всех законодательных норм.
Ответ для Анны.
Деньги на счета детей вы можете перечислить на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом в обязательном порядке.
В статье ведь подробно описано как получить разрешение. Пусть ваш продавец ее прочтет.
Про возврат задатка не могу дать рекомендаций не видя предварительный договор.
Ответ для Владислава.
Конечно возможен и обмен.
При подаче заявления в опеку приложите к нему пояснительную записку с ваши номером телефона.
Разъясните в ней, какие выгоды получат несовершеннолетние при таком обмене.
Подайте заявление непосредственно в опеку, а не через МФЦ.
Для этого заемщик должен предложить написать от своего имени официальную расписку, что в случае невозможности оплачивать кредит и при продаже залоговой квартиры, он обязуется приобрести малолетнему владельцу жилья недвижимость с полученных от продажи денег. Ипотека и несовершеннолетние дети Сделка с участием несовершеннолетнего ребенка и ипотеки – это всегда перекладывание ответственности на органы опеки и попечительства.
Если в договоре участвует квартира, где собственником является малолетний гражданин, согласие органов является обязательным моментом. Это осложняется тем, в законе нет четкой базы по данному случаю, поэтому социальные работники принимают решения, руководствуясь своими убеждениями.
Также банковские компании неохотно идут на проведение ипотечных сделок, где залоговой недвижимостью выступает квартира с несовершеннолетним владельцем.
Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.
Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса (это обязательно нужно указать в предварительном договоре).
Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки спросите у банка.
Это справка, в которой перечислены кто прописан в том или ином жилье.
Получить ее могут только собственники в паспортом столе — инструкция.
В настоящее время, в связи с изменением законодательства, разрешение требуется лишь тогда, когда квартира приватизирована и ребенок входит в число собственников (исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних). Таким образом, прежде чем продать или купить квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний, сначала необходимо согласовать этот вопрос с органами опеки и попечительства.
Продажа квартиры. Покупателю нужно получить согласие органов опеки и попечительства.
- Выписка из домовой книги;
- Разрешение органов опеки и попечительства; Если есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет), то нужно разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия) на продажу квартиры. Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия.
Органы опеки не разрешат просто так продать жилье без последующей покупки нового. Причем новое жилье должно быть не хуже, т.к. не будет допущено ухудшения жилищных условий у несовершеннолетних собственников.
- ОБА родителя (даже если они разведены, но не лишены родительских прав; или же усыновители, опекуны) приходят вместе с ребенком (если ему нет 14 лет, то присутствие его не требуется) в органы опеки и попечительства, и предъявляют след.
Совсем иное дело, если ребенок – собственник квартиры или доли в ней. Вот тут и начинаются настоящие трудности. На защиту ребенкаСложность сделки с участием несовершеннолетнего заключается в возникновении конфликта интересов банка и органов опеки.
- ребенка оттуда нельзя выселить по закону;
- продажа части жилья сопровождается значительными трудностями и не компенсирует всех убытков банку.
Однако если малолетний ребенок только прописан в квартире, то согласия в органах опеки получать не требуется. Кроме того, по законодательству несовершеннолетний гражданин ограничен в распоряжении имуществом, и приобрести жилье он может только с согласия своих родителей или законных представителей.
Возможные проблемы Основные проблемы заключаются в одобрении получения ипотеки органами опеки, также отказать заявителю может непосредственно банковская компания. Исходя из этого, следует искать определенный выход из ситуации.
Эти органы дают свое согласие на участие в ипотечной сделке квартиры в том случае, когда интересы и права несовершеннолетних детей не затрагиваются. Заемщик обращается в органы опеки и попечительства с заявлением, в котором содержится просьба дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования на известных условиях.
Мотивированное решение предоставляется заявителю в письменном виде. Органы опеки должны дать свое согласие или отказ не позже, чем через 30 дней.
Месячный срок учитывается со дня подачи просьбы заявителем. Это решение не окончательное, заявитель в случае несогласия, может оспорить его в суде.
Права ребенка В случае отказа органов опеки и попечительства и подтверждения судом этого решения, получается замкнутый круг.
Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; Не все банки требуют данную справку. В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался в квартире, также кто временно выписан и имеет право прописаться.
Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.
Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены). Претензий к органу опеки и попечительства не имею. Дата Подпись Это важно: — Если у ребенка один родитель. Второго нет по причине смерти, либо вы мать, воспитывающая ребенка одна и получаете пособие как мать -одиночка, то в этом случае роль второго родителя будет выполнять инспектор отдела опеки и попечительства.
– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным.