Если вы решились досрочно выплатить займ, нужно ознакомиться со всеми деталями договора. Банкам невыгодно досрочное погашение ипотеки. Поэтому они в документах прописывают ограничивающие условия.
Досрочное погашение кредита означает, что займ выплачивается с опережением графика. Оно называется полным, если клиент вносит всю сумму сразу. Частично досрочное погашение ипотеки подразумевает увеличение ежемесячных платежей в 2-3 раза (в зависимости от условий договора). Во втором случае вместе с уменьшением задолженности меняется график проплат.
Возможность погасить долг преждевременно зависит от системы кредитования: существуют аннуитетные или дифференцированные платежи. Если задолженность выплачивается все время равными суммами, то первые несколько лет практически все средства направляются на погашение процентов. Так банк максимизирует свою прибыль и минимизирует риски.
Более выгодной для клиента является схема с дифференцированными платежами. Первые выплаты будут очень большими, поскольку они состоят из тела кредита и процентов, которые начисляются на остаток. По мере погашения долга сумма будет постепенно снижаться.
Самой привлекательной для клиента является дифференцированная схема. Тело и проценты по займу уплачиваются равномерными частями. Не суть важно, через сколько лет (3, 5 или 10) должник захочет закрыть кредит. Ему нужно будет просто внести остаток суммы.
У аннуитетной схемы меньше преимуществ. Первые несколько лет практически все средства направляются на погашение процентов. К тому моменту, как клиент надумает закрыть задолженность, он уже выплатит такую комиссию, что внесение остатка суммы сразу семейный бюджет не спасет.
Если должник все-таки решится на досрочное погашение ипотеки (в Сбербанке, например), кредитная организация осуществит перерасчет. Далее возможны два варианта:
- за клиентом сохранится первоначальный срок ипотеки, но уменьшатся ежемесячные платежи;
- сократится срок действия договора, а сумма платежей останется прежней.
Клиент хочет оформить ипотеку на 1 млн руб. сроком на 20 лет (240 мес.) под 12 % годовых. Сначала определим размер ежемесячного платежа и процентов.
По дифференцированной схеме:
1000 : 240 = 4, 166 тыс. руб. – тело кредита.
Расчет процентов осуществляется путем умножения остатка на годовую ставку и деления значения на 12 месяцев:
1000 х 0,12 : 12 = 10 тыс. руб. – сумма процента.
Таким образом, сумма стандартного ежемесячного платежа к составит:
4 166 + 10 000 = 14,166 тыс. руб.
По аннуитетной схеме:
1000 х (0,01 + (0,01 : (1 + 0,01) 240 -1)) = 11 011 тыс. руб. — сумма аннуитетного платежа, где:
- 0,01 = 1:12;
- 240 – количество месяцев кредитования.
Для сравнения рассчитаем процентную составляющую на первый платеж:
1000 х 0,12 : 12 = 10 тыс. руб.
Т. е. из 11 011 тыс. руб. в первом месяце только 1 011 руб. будет направлено на погашение тела кредита, а остальное – на проценты.
Через 10 лет клиент выплатит банку: 11 011 х 120 = 1321, 32 тыс. руб.
Через такой же срок по дифференцированной схеме клиент будет платить в месяц:
4,166 + (1000 – (4,166 х 120)) х 0,12 : 12 = 9,167 тыс. руб.
Досрочное погашение ипотеки, в которой использовалась схема с дифференцированными платежами, выгодна только в первой половине действия договора. С течением лет сумма платежа уменьшается, большая часть процентов будет уже погашена.
Как показывает практика, если заемщик рассчитывает на досрочное погашение ипотеки, ему следует не только сразу выбирать более выгодную программу, но и вносить большую сумму в месяц.
Выгода отсутствует, только если деньги, которые заемщик планирует использовать для кредита, на данный момент могут принести больший доход при инвестировании, например, в депозиты или другую недвижимость. Вклад может стать более выгодным, если срок кредитования составляет 25 и более лет, так как ежемесячный платеж будет уменьшаться медленно.
После того как заемщик решится на досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, ему нужно определиться со способом внесения средств. Лучше платить ежемесячные транши в большем объеме, чем периодически вносить двух-трехкратную сумму. Но, во-первых, клиент не всегда может вносить средства в таком объеме. Во-вторых, сами банки предусмотрели ограничения. Например, принимают досрочное погашение только в день списания средств, требуют предварительно подавать заявление на изменение схемы. Если заемщик потом передумает, ему придется заплатить штраф. Поэтому решение данного вопроса зависит от того, хочет ли клиент ежемесячно писать заявление, ездить в банк за новым графиком, волноваться по поводу непредвиденных расходов и т. д.
Законом предусмотрено использование маткапитала на приобретение или строительство недвижимости. Средства можно потратить на оплату первоначального взноса, основной суммы долга или процентов. Для заемщика самой невыгодной является первая схема. Во-первых, не каждый банк принимает маткапитал в качестве аванса, а во-вторых, по таким программам увеличиваются процентные ставки. Раньше считалось, что если клиент не может самостоятельно внести первый платеж, значит, он неплатежеспособен или ненадежен. Сегодня банки идут на уступки, но дополнительно страхуют свои риски.
Чаще всего государственными средствами выплачивается основная сумма долга. Перечислять деньги в счет процентов имеет смысл, если плательщик не планирует досрочно погашать кредит. В этом случае он за счет средств маткапитала уплатит комиссию, уменьшив ежемесячный транш.
В банк нужно предоставить такие документы для погашения ипотеки:
- паспорт;
- сертификат на получение маткапитала;
- заявление о погашении займа.
Сотрудник банка выдаст справку, в которой содержится информация об оставшейся сумме долга и процентов, свидетельство о праве собственности.
Пенсионный фонд должен дать свое одобрение на погашение ипотеки материнским капиталом. Для этого необходимо собрать и предоставить такой пакет документов:
- паспорт лица, имеющего право на получение госсредств;
- сертификат;
- документы, подтверждающие обязательства по выплате займа: ипотечный договор и справку из банка;
- свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи;
- заявление в ПФ о желании заемщика перечислить средства в счет уплаты кредита;
- иные документы по требованию.
Сотрудник ПФ должен выдать расписку о получении документов и указать в ней дату приема. В течение месяца будет принято решение о выплате банку средств либо об отказе.
Обязательным условием ипотечной программы является страхование долга либо имущества, а иногда и того и другого. После закрытия кредита раньше срока клиент имеет право требовать компенсацию части стоимости услуг. Договор страхования квартиры можно расторгнуть и досрочно (если это не противоречит условиям кредитования), выплатив большую неустойку. Тогда ежемесячный платеж сократится на сумму страхового.
Клиент может обратиться в другой банк, чтобы переоформить ипотеку: сменить способ расчетов, срок действия программы, ставку и другие условия. Изменение кредитора не означает снятие обременения. Квартира все равно останется в залоге, но уже у другого учреждения. Несмотря на очевидные минусы (сбор нового пакета документов, переоформление договора, дополнительные комиссии), такой способ уместен, если клиент желает поменять схему погашения займа на более привлекательную.
Уменьшить или полностью погасить ипотеку можно разными способами. Нельзя сказать, какой из них самый выгодный. Все зависит от индивидуальных условий кредитования и уровня дохода плательщика. Мы расскажем, каким образом может произойти погашение ипотечного кредита.
Как можно погасить ипотеку или существенно ее уменьшить?
- Внести единовременный платеж, который покрывает сумму долга (полное досрочное погашение).
- Внести несколько платежей, которые уменьшат сумму долга (частичное досрочное погашение ипотечного кредита).
- Воспользоваться средствами материнского капитала.
- Получить субсидии от региональных властей.
- Рефинансировать кредит.
Рассмотрим каждый пункт подробней.
Досрочное погашение может быть двух видов – полное или частичное. Если есть достаточная сумма для погашения кредита, нужно уведомить об этом банк за тридцать дней. Менеджер банка должен сообщить точную сумму, которую нужно погасить. Если заявления не будет, а деньги будут заплачены, то они поступят на ссудный счет. И в этом случае продолжится ежемесячное списание средств.
При частичном погашении можно уменьшить ежемесячную сумму или сократить сроки кредитования. То есть изменится график выплат. Выгоднее уменьшать срок, при этом переплата процентов гораздо меньше. Однако если уменьшить ежемесячные выплаты, снизится психологическое давление кредита. В этом случае можно не бояться поменять работу, ведь ежемесячный платеж будет небольшим.
Чтобы снизить кредитную нагрузку, можно воспользоваться рефинансированием, то есть взять новый кредит на более выгодных условиях. В этом случае можно уменьшить ежемесячные платежи без каких-либо взносов.
С помощью государственного сертификата можно либо внести первоначальный взнос для ипотечного кредита, либо оплатить часть имеющегося кредита.
Банкам предпочтительней второй вариант. А тех, кто вносят материнский капитал в зачет первого взноса, кредитные организации считают ненадежными плательщиками.
Чтобы обналичить сертификат для погашения кредита, нужно обратиться в банк с паспортом, самим бланком капитала и заявлением. Банк в свою очередь выдаст ряд документов, необходимых для Пенсионного фонда (именно он будет переводить деньги на счет банка).
С пакетом документов нужно идти в Пенсионный фонд и писать заявление о намерении погасить кредит указанным способом. Фонд должен в течение тридцати дней дать ответ – подтверждение или отказ.
Отказ дается редко, для него требуются веские причины:
- неполный пакет документов или некоторые документы оказались недействительными;
- один из родителей был лишен родительских прав;
- обнаружено совершение действий родителей против личности ребенка;
- временное ограничение прав опекунов.
Во всех остальных случаях Пенсионный фонд одобряет заявку и переводит деньги банку в течение двух месяцев.
Обратите внимание, что погасить часть ипотеки с помощью материнского капитала можно в любой момент. А вот внести его как первоначальный взнос можно только тогда, когда ребенку исполниться три года.
Кроме материнского капитала государство субсидирует безвозмездно многодетные семьи. Деньги перечисляются из средств региональных бюджетов. Можно обратиться в местную администрацию и узнать, есть ли подобные программы по оказанию помощи в строительстве или покупке жилья в данном регионе.
И в одном, и в другом банке разрешена досрочная выплата ипотечного кредита. Материнский капитал обязаны принять все банки России.
В Сбербанке перевести всю сумму кредита можно в любой рабочий день, не нужно ждать установленной даты выплат. То же касается и банка ВТБ.
И при полном погашении, и при частичном, необходимо заранее уведомить банки.
Большой плюс ипотеки в Сбербанке – он возвращает часть страховой премии при досрочном погашении кредита.
Главная особенность ипотечного кредита – недвижимость находится в обременении. Поэтому после выплаты долга есть ряд стандартных процедур, которые переведут заемщика в статус собственника.
- Для начала нужно обратиться в Сбербанк или ВТБ для получения справки, которая подтверждает полный расчет с банком.
- Далее – нужно закрыть ссудный счет.
- Следующий шаг – обращение в Росреестр для снятия обременения с недвижимости.
Оба указанных банка идут навстречу своим клиентам и помогают подготовить всю документацию для Росреестра. Однако инициативу нужно проявлять самим.
Храните банковские документы, подтверждающие выплату кредита, как минимум три года. Могут возникнуть недоразумения, когда банк предъявит обвинения в неполном погашении задолженности.
Когда уже позади остались все хлопоты по выплате ипотечного займа и появились деньги для полного досрочного погашения, можно вздохнуть спокойнее. После того, как остаток суммы будет выплачен полностью, нужно довести до конца все процедуры для перевода уже в личную собственность ипотечного жилья.
Все знают, что при оформлении ипотечного кредита кредитор берет залог. В случае неисполнения обязательств банк способен продать залог и погасить долг.
После погашения всего долга банк уже не в праве удерживать залог у себя. Он должен снять обременение и передать квартиру в собственность ее владельца. Все ипотечные сделки фиксируются в Росреестре и что-то фальсифицировать нельзя. После полного погашения ипотечного займа, обременение само собой не снимается. Заемщик должен согласовать снятие квартиры с залога сначала с банком, а потом узаконить это с госрегистратором.
Ипотечные займы являются долгосрочными, и выплата может тянуться десятилетиями. У одних нет возможности ускорить оплату, и они вносят минимальные платежи. У кого-то такая возможность появляется, и они погашают ипотечный долг досрочно.
Досрочное погашение – это выплата ипотечного долга раньше установленного срока. Законом это действие не запрещено, а банк не в праве накладывать штрафы. Ранее банки устанавливали свои ограничения по досрочному погашению, например, ипотеку нельзя было погашать в первые пять лет. В этот период в составе платежа доля процентов достигала около 70%. За первую половину срока заемщик обычно выплачивал основную часть процентов, а дальше банку уже не интересно тянуть долг. Под действие инфляции деньги обесценивались. Сейчас заемщики могут вздохнуть спокойнее, поскольку даже если ипотека взята на 10 лет, погасить ее можно и за год и за два, выплатив проценты только за этот срок.
В процессе досрочного погашения заемщик оплачивает остаток основного долга и пересчетом процентов за оставшиеся месяцы в его пользу. После списания нужной суммы счет закрывается, и обязательства перед банком будет считаться выполненными. После погашения стоит сразу попросить справку об отсутствии долга и закрытии кредитного счета.
Справка о полном досрочном погашении обязательна, поскольку нередко заемщики самостоятельно уточняют сумму в колл-центре или в личном кабинете. Даже озвученная менеджером сумма не всегда бывает точной. Это происходит не потому, что менеджер хочет обмануть.
Система может действительно показать озвученную сумму. После внесения система списывает сумму на следующий день и может оказаться так, что за время от внесения до списания будут начислены еще проценты. Даже нехватка нескольких копеек может обернуться незакрытием счета. Наличие банковской справки о закрытии счета будет подтверждением для заемщика об исполнении обязательств.
Любой тип погашения (полное или частичное) лучше всего делать в офисе. Дистанционные каналы пока для этого не подходят. Это связано с тем, что актуальная информация в онлайн-кабинеты подтягивается с задержками, а схема коммуникации основной системы банка и онлайн отнюдь не совершенна. Кроме этого, делая полное погашение в онлайне, заемщик берет на себя все обязательства по правильному завершению этого процесса. В отделении банка все процессы доведет до ума специально обученный сотрудник. Он сформирует заявление с актуальной суммой для полного досрочного погашения, закроет кредитный счет и распечатает справку об отсутствии долга.
После списания суммы в счет погашения можно взять выписку с кредитного счета с остатком долга. При правильном списании долг будет нулевой. Итак, справка и выписка со счета с печатью будут подтверждением, что долг весь погашен.
Ипотека подразумевает наличие залога в пользу кредитора. Залог является гарантом возврата долга при любом исходе событий в жизни заемщика. Ипотека привлекательная для заемщиков тем, что пока квартира в залоге, ею можно пользоваться в течение выплаты ипотеки. Пока платежи идут своевременно, банк и заемщик находятся в спокойствии. Как только заемщик начинает задерживать выплаты или прекратит их, банк продает залог, тем самым погашая остаток долга. Когда заемщик полностью погашает ипотеку, у него возникает право перевода залога в свою собственности.
На основании представленных документов заемщику выдается выписка с ЕГРН, которая будет подтверждать право собственности. Ранее выдавалось свидетельство в формате А4, но с 2016 года от него отказались.
Передавать документы можно лично, либо через портал Госуслуги. После проверки регистрационная запись о залоге будет погашена, а в Росреестре появится новая запись о том, что квартира теперь в личной собственности владельца.
В отличие от других банков, в Сбербанке снятие залога происходит без участия клиента. После выплаты долга клиентом, уполномоченный сотрудник банка самостоятельно едет в Росреестр и передает закладную с записью о снятии обременения в течение 2-4 недель. Далее заемщик уже может обратиться в МФЦ лично или через Госуслуги и заказать выписку с ЕГРН, чтобы убедиться, что обременение снято.
Ответ поступает по СМС или на е-майл.
Таким образом, как только заемщик исполняет свои обязательства по договору, передает полный комплект документов в Росреестр, обременение с его жилья снимается и он становится полноправным хозяином своих личных квадратных метров. Как видно, нет ничего сложного. У крупных банков взаимодействие с Росреестром отлажено от мелочей и заемщику даже не придется бегать с документами. Более мелкие банки сваливают эти хлопоты на клиента. Ипотека является самым затратным и хлопотным вариантом кредитования, однако, эти хлопоты того стоят.