Какие документы нужны для подписания договора ипотеки

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы, представляемые на государственную регистрацию договора ипотеки

Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:

подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
заключение ипотечного договора;
регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.

Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.

Необходимо внимательно изучить соглашение перед подписанием.

Вот основные моменты при заключении ипотечного договора, которые имеют значительный финансовый вес:

оплата услуг сторонних специалистов;
обязательное страхование;
оплата за выполнение банковских операций;
возможность изменения договора в одностороннем порядке;
условия расторжения в разных ситуациях;
возможность и условия досрочного погашения кредита;
тип процентной ставки — плавающая или фиксированная.

Подписание договора означает ваше согласие со всеми его пунктами. Разберем подробнее, что может ожидать нас в самом главном документе заемщика.

К услугам, которые вам наверняка потребуется оплатить при оформлении ипотечного договора, относятся следующие процедуры:

нотариальное заверение документов;
оценка недвижимости;
государственная регистрация договора купли-продажи (или ДДУ) и ипотеки.

К платным банковским операциям относятся:

комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
платное ведение счета;
комиссия за внесение ежемесячных платежей;
комиссия за обслуживание банковской карты.

При подписании ипотечного договора обратите внимание, какие изменения банк имеет право вносить в одностороннем порядке.

По закону увеличивать процентную ставку без вашего ведома и согласия банк не может, исключение составляют слежующие ситуации:

заемщик отказался от дополнительной страховки, что по договору приводит к увеличению ставки по кредиту;
процентная ставка является плавающей;
произошел дефолт или девальвация.

Если первых двух пунктов в этом списке вы можете избежать самостоятельно, то последний вступает в силу независимо от вашей воли.

Условия расторжения договора с вашей стороны и со стороны банка должны быть максимально ясны.

Некоторые банки, чтобы не терять доход при досрочном погашении ипотеки, взимают штраф (неустойку) или устанавливают период, в течение которого вы не можете досрочно рассчитаться с банком. Помните, что возврат уже уплаченной страховки по ипотеке при расторжении также будет делом непростым.

Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

титул (если недвижимость вторичная);
надежность застройщика (для новостроек);
ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании. Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку. Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

Заемщик имеет право выбрать страховую компанию.

О страховании нужно помнить следующее:

все риски страхуются в пользу банка;
чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка. Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж. Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность. Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости. Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

реструктуризация;
кредитные каникулы;
изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.

Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.

Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.

персонального менеджера;
лучшие предложения от ведущих банков;
оформление всех документов без вашего участия в кратчайшие сроки;
гарантированное одобрение заявки в нескольких банках;
помощь в составлении ипотечного кредитного договора;
оплату услуг брокера по факту сделки.

Подписание договора было назначено после обеда, поэтом с утра я съездил в банк и забрал из банковской ячейки первоначальный взнос. После чего мы с женой поехали в страховую компанию для заключения договора, можно было договориться, чтобы они приехали в банк к моменту заключения сделки, но мне показалось, что будет удобнее, если мы приедем в офис страховой компании, где сможем спокойно все сделать.
За страхование трудоспособности и имущества мы внесли оплату за год, вышло чуть больше 3000 рублей. Нам вручили все документы, рассказали, куда в случае чего звонить. Весь процесс занял не больше 15 минут, ничего особенного, все быстро, просто и понятно.
Затем мы поехали в банк на подписание договора. Там нам дали договор по ипотеке, прочитав и подписав который мы пошли рассчитываться с продавцом в кассу банка. Перед этим на меня открыли счет, на который я должен в последствии вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Продавцы также открыли счет, чтобы не носить с собой деньги, а снять полную сумму после регистрации сделки. Подписание договора купли-продажи и кредитного договора заняло примерно 1,5-2 часа, если бы подписывали все с утра, то в этот же день можно было бы попробовать подать документы на государственную регистрацию права собственности, но так как был уже вечер, то решили не бегать, а спокойно отдать документы в другой день.

Важный момент, если покупаете квартиру с черновой отделкой и хотите в дальнейшем получить налоговый вычет с ремонта в данной квартире, то в договоре должно быть прописано, что квартира покупалась без отделки, иначе в налоговой откажут в получении вычета.

Заранее узнайте, где будет проводиться оформление права собственности, у нас в городе три места, к каждому относится свой район, также уточните график работы и необходимые документы, но мы взяли на всякий случай все. К тому же еще потребовалось сделать копии некоторых из них, например оплаченных пошлин. Оплатить пошлины можно в любом банке.

Покупатель платит:

200 рублей – выписка из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру
1000 рублей – регистрация договора ипотеки
500 рублей – регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи)

Продавец платит:

500 рублей – регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества.

Последний из перечисленных платежей составляет 1000 рублей для физ. лиц и делится поровну между всеми участниками сделки, у нас два, поэтому платили по 500 рублей.

Не забудьте это сделать, иначе документы на регистрацию ипотеки и купли-продажи не примут.

После этого ждем.

Регистрация ипотеки длится 5 дней, нам выдали на 6-й, но при этом, когда мы приехали с утра документы были не готовы, поэтому лучше заранее позвоните, прежде чем ехать. При получении документов внимательно проверяйте все данные, иначе в случае ошибки придется переделывать. На регистрацию отдаются кредитный договор и договор купли-продажи, их нужно иметь в вроде бы в 4-х экземплярах, так как один останется у банка, другой у вас и третий в регистрирующем органе и еще один у продавца.

После получения документов еще нужно будет получить выписку о праве собственности, хотя зачем это банку не понимаю, так как они берут нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации, которую лучше сразу сделать после получения свидетельства. Эту выписку берем в том же регистрирующем органе, также берем талончик и ждем очереди, подаем документы, а затем в назначенное время приезжаем и получаем, после чего едем в банк с продавцом, где все проверяют и отдают продавцу деньги.

Продавец квартиры отдает ключи, документы, на этом все.