При ипотеке обязательно осуществляется оформление залога недвижимости.
Заложенное имущество имеет ряд ограничений в отношении осуществления некоторых сделок.
Участниками сделки выступают собственник имущества (залогодатель) и банк (залогодержатель). Между ними заключается договор, содержащий обязательные пункты:
- параметры заложенной недвижимости;
- оценочная стоимость предмета;
- сведения об обязательстве (суммарная величина и период действия ипотеки);
- реквизиты участников отношений;
- ограничения по использованию недвижимости.
Договор заключается в нотариате. Удостоверение сделки уполномоченным лицом – необходимая правовая норма. В результате подписывается четыре экземпляра: нотариусу, кредитору, заемщику, регпалате.
До составления документа следует собрать пакет необходимых бумаг:
- документ-основание на квартиру (о покупке);
- выписка из ЕГРЮЛ о закреплении права собственности за заемщиком;
- заключение эксперта-оценщика о состоянии квартиры;
- экземпляр светокопии кредитного договора;
- личные документы заемщика.
После подписания договора залога следует внести изменения в имеющуюся запись в реестре по объекту недвижимости. Для этого заемщик и кредитный инспектор направляются в МФЦ или регпалату.
После получения подтверждения о внесении изменений следует проверить один момент: учетный номер объекта недвижимости должен быть одинаковым в полученной выписке и кадастровом паспорте. В случае обнаружения расхождений проводят манипуляции по исправлению записи.
Если неверен учетный номер в выписке из реестра, то с соответствующим заявлением обращаются к регистратору (МФЦ или Регпалату). Неверные записи в кадастровом паспорте изменяют путем представления документа, содержащего неверные сведения в БТИ.
Залог недвижимости не означает потерю права собственника на управление имуществом. Заемщик осуществляет обслуживание объекта, например, вкладывает деньги в ремонт или уплачивает средства управляющим службам. Но при этом есть определенные ограничения, которые не позволяют владельцу распоряжаться недвижимостью в полном объеме.
В большинстве случаев требуется разрешение залогодержателя на осуществление значимых сделок с предметом договора. Так, капитальная перепланировка квартиры не возможна до полного погашения долга. Конечно, первоначально всегда ведутся переговоры с кредитором. Иногда банк идет навстречу и не препятствует запланированным работам. Единственное правило – нужно доказать банку, что в результате проведенного ремонта квартира останется с той же степенью ликвидности.
Некоторые виды работ по обустройству не требуют постановки в известность кредитора. Это касается тех переделок, которые не будут основанием для изменения технического плана квартиры. Например, остекление балкона (если квартира расположена не на верхнем этаже) осуществляется без каких-либо разрешений.
Договоры залога и на кредит взаимосвязаны. Первый обеспечивает возвратность средств. Следовательно, срок залогового соглашения равен сроку кредита.
После оплаты последнего платежа по ипотеке следует обратиться в регпалату для снятия обременения с недвижимости. Для этого представляются документы на квартиру, договор залога плюс официальная справка банка о нулевом остатке долга.
Оформляя ипотеку, квартира обычно становится залогом в данной сделке.
Банк выдвигает требование по составлению закладной на приобретаемое жилье как гарантию возврата своих денежных средств.
Об этом и поговорим в нашей статье.
Закладная является официальным документом, ценной бумагой по статье 13 ФЗ №102, которая фиксирует решение собственника о предоставлении в залог своего имущества как гаранта возвратности кредитных средств.
Срок закладной заканчивается в момент выплаты всех денег банку. Хранится этот документ все время его действия в банковском учреждении.
Банк имеет право передать его третьему лицу. В этом случае данные нового залогодержателя должны быть внесены в залоговый документ.
ЗАКЛАДНАЯ: что это такое, для чего она нужна?
В качестве обеспечения кредита может быть использовано только то имущество, которое является собственностью заемщика. Это может быть не только покупаемая квартира, но и земельный участок, любая другая недвижимость, доля заемщика в общей собственности.- Имущество должно быть ликвидным, то есть банк в случае неплатежеспособности клиента легко смог бы его реализовать, возвратив свои средства.
- Размер стоимости недвижимости должен соответствовать сумме предоставляемой ипотеки.
- В квартире, оформляемой под залог, не должны быть прописаны несовершеннолетние дети.
- Недвижимость не должна иметь никаких обременений.
Условием для оформления залогового документа является наличие следующих бумаг:
- свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, оформленное на заемщика;
- кадастровый паспорт залогового объекта;
- технический паспорт с поэтажной экспликацией;
- копия договора об ипотеке;
- предоставление отчета эксперта о независимой оценке недвижимости с указанием рыночной стоимости;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (для квартиры);
- нотариально заверенное согласие каждого прописанного члена семьи в квартире на передачу ее в залог;
- выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартире;
- справка из налоговой инспекции об уплате всех налогов на собственность.
В соответствии с ФЗ №102 статьей 14 можно самостоятельно составить закладную. Обязательно должно фигурировать название документа – Закладная.
Если оформление производится от физического лица, то необходимо указание ФИО и его паспортных данных, а также места прописки. Если от юридического лица, то вносится наименование организации и адрес ее нахождения.
Документ составляется в одном экземпляре, нотариально заверяется и регистрируется в Росреестре.
Закладная, оформленная на квартиру, при получении ипотеки составляется в момент заключения кредитного договора.
Документ должен быть официально заверен и утвержден. Получить его на руки залогодатель сможет только после погашения ипотечного кредита.
Ипотечный кредит позволяет заемщику улучшить свои жилищные условия, погашая долг перед банком в течение длительного времени. Кредитная организация, выдавая крупный кредит на большой срок платежеспособному клиенту, даже под высокий процент, рискует вероятными убытками. Единственная реальная возможность сократить опасность — получение залога в виде приобретаемого или уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Закладная и является документом, который обеспечивает залог.
Факт того, что имущество становится предметом залога, должен подтверждаться официальными документами. Закладная по ипотеке, оформленная специалистами «Сбербанка», заверенная подписью заемщика и получившая регистрационный номер в службе государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, является одним из таких документов. В течение срока действия ипотечного договора закладная будет стоять на страже интересов кредитора и мотивировать заемщика на выполнение взятых обязанностей в срок в полном объеме.
Следует иметь в виду, что ответственность за оформление лежит на залогодателе, хотя составляется и хранится залогодержателем. Поэтому кредитуемый должен знать порядок ее оформления.
Закладная содержит данные кредитного договора и параметры залоговой недвижимости, поэтому для ее оформления необходимо подготовить оригинальные документы и их копии:
- гражданский паспорт претендента на ипотечный заем, и всех лиц, которые будут являться собственниками долей в залоговом жилье;
- технический паспорт, выданный бюро технической инвентаризации, который отражает основные характеристики жилья и его состояние;
- выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающую факт юридической чистоты недвижимости;
- экспертное заключение о рыночной цене помещения, составленное независимым учреждением, имеющим лицензию;
- согласие супруга на залог, заверенное нотариусом или брачный договор, свидетельствующий о том, что супруг или супруга не имеют права собственности на данную недвижимость;
- договор ипотечного кредитования, заключенный между залогодателем и подразделением «Сбербанка».
В зависимости от суммы кредита, вида недвижимости и статуса собственников данный перечень может дополняться другими официальными бумагами, которые потребует кредитный менеджер.
Закладная на дом или квартиру, подписанная заемщиком и представителем «Сбербанка», заверенная печатями передается в Росреестр с заявлением, составленным от имени залогодателя о необходимости регистрации сделки. Предварительно заинтересованное в получении кредита лицо, оплачивает государственную пошлину в размере 1000 рублей.
Оформить регистрацию можно через многофункциональный центр «Мои документы». При подаче документов должны присутствовать все собственники залоговой недвижимости, или это может быть нотариус с официальной доверенностью.
Оригинал закладной, которая составляется в одном экземпляре, с отметкой о регистрации отправляется в кредитный отдел «Сбербанка», где хранится весь срок действия ипотечного договора.
Сотрудники кадастровой палаты для архива делают дубликат закладной. В интересах залогодателя позаботиться об изготовлении копии документа, возможно, заверенного нотариусом.
В России при получении ипотеки закладная не является обязательным документом, но банк может предложить ее оформить в качестве дополнительной гарантии. Процедура оформления происходит одновременно с подготовкой кредитного договора. И пункты этих двух документов не должны противоречить друг другу.
Залогодателю следует внимательно отнестись к ознакомлению с документом, так как любая неточность или опечатка в залоговой может стать причиной проблемы при возникновении спорной ситуации. Потому что закладная по отношению к соглашению находится в приоритетной позиции.
Предметом залога может стать как ипотечная квартира, так и другая собственность, по стоимости равноценная сумме кредита.
Единой формы документа не существует, каждый банк разрабатывает собственную, но с образцом документа лучше ознакомиться заранее.
Исполнение некоторых требований является необходимостью:
- подробное описание предмета залога;
- внесение сведений о залогодателе и залогодержателе;
- уточнение способа погашения долга с указанием точной даты;
- наличие данных по условиям ипотечного займа: сумма, процентная ставка, сроки, платежные реквизиты;
- в подписании участвуют все собственники недвижимости с одной стороны и официальный представитель «Сбербанка» с другой стороны.
Заемщик оформивший закладной договор не имеет права производить строительные работы в квартире, являющейся обеспечением ипотеки, без официального получения разрешения от кредитора.
Ответственность за хранение закладной несет залогодержатель, который может меняться при передаче ценной бумаги третьему лицу или продаже.
Потеря такого важного документа является редкостью. Но если это произошло, «Сбербанк» должен позаботиться о подготовке дубликата документа, в полном соответствии с оригиналом. Заемщику, который должен будет проверить и подписать этот документ, поможет убедиться в достоверности сведений, копия, сделанная с первоисточника.
Если после исполнения долговых обязательств и возврате заемщику дубликата с отметкой о погашении долга, появится ранее утерянный оригинал, он не будет иметь юридической силы.
Договорные условия для заемщика остаются прежними, так как изменить условия в одностороннем порядке невозможно. Единственное, могут поменяться платежные реквизиты получателя платежа.
В том случае, если залогодатель полностью погасил долг по ипотеке, держатель закладной, по закону «Об ипотеке», немедленно должен вернуть ему закладную с отметкой о погашении. Процедура возврата носит заявительный характер и может затянуться на неделю (месячный срок является максимально допустимым).
Погашенную закладную следует предъявить в учреждение Росреестра для снятия обременения и хранить вместе с другими документами по ипотеке.