Какие документы проверить при покупке жилья в ипотеку

Какие документы при покупке квартиры в ипотеку нужны покупателю — перечень, нюансы ипотеки, что требовать от продавца.

Говоря о перечне документов какие нужны покупателю, подразумеваем, что они нужны для:

Раз знакомы с одним перечнем — смотрите сразу тот, который не изучали. Смело прокручивайте до нужного заголовка!

Какие особенности самостоятельного оформления купли-продажи узнайте здесь>>

Какие нужны для ипотеки (от покупателя)

паспорт (печать о постоянной прописке), свидетельство о рождении (несовершеннолетнему);
СНИЛС (копия водительского удостоверения, военный билет (менее 27 лет), удостоверение личности офицера, паспорт моряка, загранпаспорт);
копия или выписка из трудовой книжки или справка от работодателя со стажем, должность (печать работодателя — каждая страница);
2-НДФЛ или форма банка (за фактическое время работы, >> 6 мес) — нужна обязательно!;
заполненная анкета заемщика (форма банка);
временная прописка (место жительства)

Какие нужны дополнительно (усмотрение банка):

об образовании;
подтверждающие наличие недвижимости, депозитов, иных активов;
трудовой договор (контракт);
Свидетельство о браке (разводе);
справка размера льготной пенсии за 1 мес (от тех, кто не достиг пенсионного возраста);
налоговая декларация (если ИП);
договора, подтверждающие доход от сдачи недвижимости (аренда)

Для одобрения банком покупаемой квартиры

технический паспорт жилого помещения (экспликация) — основной документ квартиры для ипотеки ;
справочные данные техсостояния строения (усмотрение банка)- нужна не всегда;
кадастровый паспорт (основа — техплан с диском) ;
Свидетельство регистрации права (предоставляет собственник);
заключение оценщика (список оценщиков предоставляет банк) — нужно обязательно;
выписка из ЕГРП — заказать для покупки квартиры 2 раза!

Выписка из ЕГРП заказывается дважды — перед внесением аванса (для банка) и за день до регистрации ипотеки

Здесь я перечислю, какие документы нужно затребовать у продавца при покупке квартиры. Благодаря им, подготовитесь к предстоящей сделке, оцените риски отчуждения жилья после оформления.

Риски небольшие — надо брать, риски высокие — решаете, готовы ли купить

Прежде чем прочтете список, напомню, что большинство перечисленных документов не нужны в Росреестр, а значит, вы обязаны объяснить продавцу, что надо потратить время и получить их!

Убедите собственника, т. к. риски высоки! При неудаче лишитесь жилья обязанные выплачивать банку взятый кредит

Какие документы понадобятся обязательно — определит кредитная организация, выдающая ипотечный займ, какие взять с бывшего собственника — тоже.

Список для покупки (ипотека):

Свидетельства государственной регистрации права собственности;
Документ, по которому, он приобретал жилье (смотрите Свидетельство);
справочные данные объекта из БТИ (учет, инвентаризационная стоимость;
копия поквартирной карточки, которая покажет, все ли выписаны, однако отсутствует информация, кто имеет право пожизненного проживания;
Справка на продажу (не требуется Росреестром), отсутствие долгов по ЖКХ);
справка из ДЭК (не требуется по ипотеке, отсутствие долгов по электроэнергии);
выписка с ЕГРП;
справка из пенсионного фонда о использовании/неиспользовании маткапитала;
справка с ПНД и НД

Получите выписку из ЕГРП — E-mail(телефон) за 119 рублей здесь>>

паспорт (обязательно посмотреть, чтобы он был действительный, т. е. не прошли сроки замены);
ДКП (свой вариант потому что у продавца на сделке меньше всего рисков, а покупателю важно перестраховаться. Поэтому безопаснее доверить составление договора купли-продажи не продавцу или его риэлтору, а своему юристу.) Документ составляете в трех экземплярах (ипотечник), в двух (покупаете за наличные);
расписка от продавца о получении денег за продаваемую квартиру (копия банку -ипотечник);
квитанция оплаченной госпошлины за переход права (делаете копию)

закладная (копию+оригинал)
кредитный договор (копии+оригинал)
страховка (только банку)

Дополнительные при покупке (ипотека):

доверенность на продажу, если собственник продает через доверенное лицо;
согласие супруги(-а), бывшего(-й) даже, если на момент покупки по ипотеке продавец был в браке;
разрешение органов опеки (если (со-) собственником является несовершеннолетний)

Проверяем паспорт продавца (действительность), сличить с данными документов объекта

Помимо списка документов придется изучить:

Как успеть собрать документы, уложиться в отведенный банком срок;
Какие распространенные ошибки допускают проверяя объект;
Информацию, где, когда получать, какие сроки (таблицы)

Сегодня узнали какие документы нужны для покупки квартиры (ипотека), нюансы сбора, подготовки к регистрации перехода права.

Понравилась статья — пишите вопросы, делитесь опытом, комментируйте!

Марина, Вы не считаете, что каждый должен заниматься своим делом? Быть может Вам стоит обратиться к специалисту, который будет сопровождать Вашу сделку и представлять Ваши интересы? Поверьте, это сэкономит и время, и деньги, и нервы. Вами уже озвучен список вопросов (и поверьте он далеко еще не полный) на которые предстоит ответить, но мало того некоторые вопросы требуют документального подтверждения. Можно получить консультацию со списком документов, необходимых для успешного проведения сделки, но поверьте — это мало Вам поможет.
Обратитесь к специалисту. Здесь такие точно есть.
Это если коротко)))

Стоимость проверки — от 30 т.р.
По вашему объяснению ничего толком не скажешь — нужно понимать, как квартира приобреталась. Если была приватизация, то нужно понимать, не «обделили»-ли кого. Вот так вот, без опыта, даже если увидите все необходимые документы — просто не сможете понять по ним ситуацию. Так что наймите специалиста — так вам спокойнее будет.

Максим, да квартира приватизирована, в приватизации участвовали 3-е (мать, отец и сын), как понять не «обделили» ли кого то?

Марина, банки проверяют комплектность документов и текущее право собственности. Главное для банка — чтобы документы были оформлены юридически правильно, чтобы регистрация Вашего права и залога банка прошла . Банк — это официальная структура, в своей работе он не может руководствоваться полулегальной информацией, а вот риэлторы могут.
Да, комплект документов отличается. Риэлтор продавца Вам должен предоставить только официальные и необходимые для сделки документы, не более.
Далее, недостаточно просто получить и ознакомится с содержанием документов, их надо еще уметь читать и видеть действительно важное, а для этого, как минимум, необходимы соответствующие профессиональные знания и опыт.
Что касается «должны предоставить», увы, но никто Вам ничего не должен, эта информация к сделке отношения не имеет, данный вопрос Вы должны решать самостоятельно.
Вас волнует «волнует вопрос прав несовершеннолетних». нет, в первую очередь Вас должны волновать основания получения текущими собственниками их права и только потом уже все остальное, в зависимости от ситуации.
Стоимость проверки в среднем 30 т.р.

Тем более, что риск потери титула Сбербанк не включает в обязательное страхование, и никто историю квартиры в банке не проверяет.

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.»>дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.»>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.»>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.»>правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Откроется в новой вкладке.»>Кадастровый паспорт квартиры
— он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если Откроется в новой вкладке.»>в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
Откроется в новой вкладке.»>Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
— один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
Откроется в новой вкладке.»>Разрешение органов опеки и попечительства
— если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
Согласие залогодержателя на сделку
— если квартира находится под залогом в банке.
Согласие Откроется в новой вкладке.»>получателя ренты
— это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
Извещение о сделке других участников Откроется в новой вкладке.»>долевой собственности и их письменный отказ от Откроется в новой вкладке.»>права преимущественной покупки доли в квартире
— это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры.

Откроется в новой вкладке.»>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
— для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
Откроется в новой вкладке.»>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
— это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
Заключение о рыночной стоимости квартиры
— это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит.
Откроется в новой вкладке.»>Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
— это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
— это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
Разрешение на Откроется в новой вкладке.»>перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Откроется в новой вкладке.»>Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.