При оформлении ипотечного кредита заемщики допускают ошибки, рассчитывая свои финансовые возможности, исходя из суммы первоначального взноса на покупку, а также ежемесячных платежей. При этом довольно часто возникают ситуации, когда должнику не хватает средств на покрытие прочих расходов, связанных как с оформлением кредита, так и его дальнейшим погашением. Для того, чтобы правильно рассчитать расходы и оценить возможность оформления кредита, необходимо заранее обладать информацией о том, какие существуют дополнительные расходы по ипотеке и какова может быть их величина.
При оформлении ипотеки следует обращать внимание не только на проценты по ипотеке — зачастую слишком низкие значения по кредиту могут покрываться за счет массы дополнительных расходов и в итоге выливаться в большие суммы. Все такие затраты, присутствующие в процессе оформления и оплаты обязательства, делятся на единоразовые, возникающие при получении ипотеки или заключении договора купли-продажи, а также постоянные, которые будут необходимы на протяжении всего погашения кредита. Дополнительные средства могут потребоваться на оценочную экспертизу недвижимости, покупку страхового полиса, оплату услуг риелтора и многое другое.
Подобная статья расходов в обязательном порядке будет присутствовать при оформлении кредитного обязательства. Оценка является необходимой процедурой и документ, в котором специалист, производящий оценку, отражает полученный результат, выраженной в стоимости объекта недвижимости, прилагается. Такая процедура требуется банку для того, чтобы оценить риски и принять решение о том, какую сумму ипотеки можно предоставить заемщику и является ли такая квартира ликвидной, то есть можно ли будет ее реализовать в том случае, если заемщик перестанет выплачивать долговое обязательство и таким образом покрыть расходы.
Как правило, стоимость оценки будет существенно зависеть от того, в каком регионе расположен объект недвижимости и в среднем такая статья расходов может потребовать от 3 до 10 тысяч рублей. Для того, чтобы как-то сэкономить, можно связаться с некоторыми организациями, осуществляющими оценку объектов недвижимости, при этом не стоит забывать, что такие фирмы или частные лица обязательно должны иметь соответствующую лицензию, а также то, что большая вероятность получить кредит будет в том случае, если оценщик выбран из числа тех организаций, которые сотрудничают с банком.
При оформлении ипотечного кредита страхование жилья является обязательной процедурой — таким образом банки значительно минимизируют риски, которые могут возникнуть в результате порчи жилой площади или ее утраты в результате страховых случаев (пожара, залива, разрушения). Кроме того, в большинстве финансовых организаций ипотеку не выдают без предоставления полиса страхования жизни заемщика — таким образом при его смерти потенциальные наследники смогут частично или полностью покрыть оставшуюся сумму долгов по телу кредита и накопленным процентам.
Стоимость оформления страхового полиса может составлять около 1% цены жилья, оформляемого в ипотеку. Даже в том случае, если банк не предъявляет требования по обязательному страхованию, специалисты не советуют отказываться от такой процедуры — сэкономив при оформлении кредита можно гораздо больше потерять впоследствии. Частичная экономия при оформлении страхового полиса может иметь место при обращении в ту компанию, стоимость услуг которой оценивается ниже, но при этом не стоит забывать, что такая организация должна также иметь разрешение на подобный вид деятельности. Также некоторые банки позволяют оформлять ипотеку без страхования имущества в случае достаточно большой суммы первоначального взноса (от 30 до 50%).
Избежать обращения к нотариусу и оплаты пошлины за регистрацию имущества не удастся при любом варианте приобретения квартиры посредством ипотечного кредита — такое положение прописано в регулирующем законодательстве и входит в порядок оформления документации на объекты недвижимости. Обращение в нотариальную контору потребуется в случае регистрации договора купли-продажи, а также при необходимости заверения согласия супруга или супруги собственника на совершение такой сделки. Услуги нотариуса обойдутся в сумму от 1 до 2 тысяч рублей и экономия тут практически невозможна. Регистрация прав на собственность также не позволяет экономить, хотя такая статья и не потребует значительных затрат — государственная пошлина за оформление документа составляет 500 рублей.
Сразу стоит отметить, что уже на протяжении нескольких лет по решению Высшего арбитражного суда запрещено взимать комиссию за оформление ипотечного и любого другого вида договора. Однако некоторые кредитные организации, преимущественно не так давно существующие на финансовом рынке, могут включать в статьи расходов и другие виды комиссий, проводя их под иным названием, хотя суть остается та же — взимание определенной суммы средств при непосредственном оформлении кредитного договора. Размер средств, необходимых на такую статью расходов, может составлять до 2% от предоставленной в долг суммы и единственным способом экономии может стать поиск той финансовой организации, которая не берет таких комиссий.
К прочим услугам относят оплату за производимые банком операции — перечисление средств на счет продавца квартиры, выдача наличности, оплата аренды банковской ячейки, которая потребуется при переводе тела кредита текущему владельцу квартиры. Стоимость таких операций может составлять от 5 до 10 тысяч рублей, и экономия возможна только в том случае, если выбор финансовой организации для получения ипотеки будет осуществляться с предварительным получением информации о том, за какие операции банка какие суммы будут сниматься.
Хотя такие услуги не имеют прямого отношения к банковским организациям, все же они в большинстве случаев могут превышать ожидания будущих клиентов банков, оказываясь значительно выше, чем предполагалось. Обращаясь к ипотечному брокеру заемщик получает возможность предоставления информации по действующим ипотечным программам финансовых организаций, а также помощь в оформлении необходимой документации. Стоимость услуг такого специалиста может обойтись в 1-3% от цены квартиры и сэкономить можно отказавшись от услуг или же поискав среди таких специалистов брокера с менее низкими расценками.
К услугам риелторов чаще всего прибегают при поиске объектов недвижимости на вторичном рынке. При этом не стоит полагать, что такая операция является лишней и можно самостоятельно найти объект недвижимости, который впоследствии приобрести в ипотеку. Сэкономить на отсутствии риелтора можно сумму в размере от 1 до 5% от стоимости квартиры, но при этом необходимо понимать, что поиск квартиры, подходящей по всем параметрам самим заемщикам, и, кроме того, еще и банковской организации, может растянуться не на один месяц.
К тем расходам, которые могут присутствовать на протяжении всего момента погашения кредита, относят возникающие штрафы и пени, а также ежегодную страховку, которая продлевается ежегодно. Также необходимо знать, что при условии досрочного погашения обязательства клиент имеет право возврата неиспользованной части страховки за тот период, когда ипотека уже выплачена. Возникновения штрафов и пени можно избежать в том случае, если своевременно погашать текущие платежи, но при этом стоит учитывать, что некоторые способы перечисления средств занимают длительное время и деньги в банке могут оказаться лишь через несколько дней, поэтому необходимо еще до наступления крайнего срока осуществить платеж.
Таким образом, кроме суммы первоначального взноса при его наличии и платежей, которые необходимо осуществлять ежемесячно, у ипотечного заемщика будут еще дополнительные расходы, полностью избежать которых не удастся. При рассмотрении таких дополнительных затрат можно несколько сэкономить, заранее получив информацию о взимаемых средствах в организации, в какую подается заявление на ипотеку. Кроме того, есть возможность потратить меньшую сумму средств, обращаясь к оценщикам недвижимости и страховым компаниям, чьи услуги оцениваются в меньшую сумму денег.