Приняв решение о покупке квартиры в ипотеку, люди начинают искать наиболее подходящее для себя жилье. Но, к сожалению, далеко не все знают, что вся будущая залоговая недвижимость сначала должна получить одобрение банка. А банк предъявляет конкретные требования, которым должны соответствовать все ипотечные квартиры. Поэтому не стоит понапрасну тратить время на поиск, сначала нужно ознакомиться с критериями отбора. О том, какую квартиру можно взять в ипотеку, а какую брать не стоит, а также о том, когда не дают кредит, читайте в нашей статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Какую же квартиру можно купить в ипотеку? Все кредитные учреждения предъявляют достаточно высокие требования к залоговой квартире. Это объясняется тем, что ипотечный займ выдается на длительный срок и если вдруг заемщик в силу каких-то обстоятельств не сможет вносить платежи по кредиту, то банку придется реализовать данный объект недвижимости. Поэтому такое жилье должно остаться ликвидным на рынке недвижимости долгие годы, чтобы его можно было легко продать. Требования банков к ипотечным квартирам:
- Объект недвижимости должен находиться в том же городе или регионе, где имеется офис банка, располагаться в пределах городской черты. Район расположения должен быть благополучным. О том, можно ли взять ипотеку в одном городе, а купить квартиру в другом, читайте тут.
- Дом (в котором предполагается купить жилье) не должен подлежать реконструкции с отселением, сносу или расселению.
- Квартира должна соответствовать всем санитарно-техническим и пожарным нормам.
- Наличие электричества, холодного и горячего водоснабжения, раздельного санузла обязательно.
- Наличие отопления (электрического, парового или газового) обязательно.
- Продавец должен быть собственником данной квартиры не менее трех лет, иначе придется уплачивать налог (13% от стоимости). Часто, чтобы уменьшить свои расходы, собственники просят указывать заниженную сумму сделки, но в результате тогда будет уменьшена величина ипотечного займа.
- Все перепланировки (если они проводились) должны быть узаконены.
- Площадь однокомнатной квартиры должна быть больше 32 квадратных метров, двухкомнатной – более 41 квадратного метра, трехкомнатной – более 55 квадратных метров, при этом кухня должна быть больше пяти квадратных метров.
- Приобретаемая квартира не должна быть ничем обременена: не быть сданной в аренду, не являться залогом, не иметь прописанных людей.
Банки обязательно проверяют квартиры перед тем, как предоставлять заем. Происходит это в несколько этапов:
- Сначала проверяется вся документация, которая была предоставлена потенциальным заемщиком.
- При необходимости запрашиваются дополнительные справки и документы. Если какие-либо нужные документы для ипотеки отсутствуют, отказ в предоставлении займа обеспечен.
Далее банк рассылает необходимые запросы в различные учреждения, чтобы убедиться в качестве и возрасте объекта.- Проводится правовой аудит, который включает в себя:
- Оценку рыночной стоимости квартиры (можно ли завысить или занизить стоимость?).
- Проверку на наличие потенциальных претендентов на данное жилье (несовершеннолетних, недееспособных, осужденных, которых незаконно выписали из квартиры и т.д.).
- Проверку соответствия параметров квартиры с данными кадастрового и технического паспортов.
После того, как в банке получено одобрение на выдачу ипотечного займа, заемщик должен в течение трех месяцев подобрать подходящую квартиру. Необходимо сразу же уточнить в банке – какие именно требования предъявляются к залогу, так как в некоторых банках могут быть разработаны дополнительные критерии (в каком банке выгоднее взять ипотеку?).
- Внимательно изучить подлинники документов.
- Попросить собственника сделать выписку из домовой книги и взять справку о составе семьи.
- Необходимо также заказать выписку из ЕГРН (чтобы убедиться в отсутствии обременений).
- Сверить реальные параметры жилплощади с документами.
Банки одобряют для оформления ипотеки на квартиру только то жилье, которое соответствуют всем разработанным критериям. Никакое финансовое учреждение не хочет потерять свои средства, поэтому отбор всегда происходит очень тщательно.
Например, на подобное жилье никакой банк не выдаст займ:
Чтобы сэкономить свое время и сразу правильно подобрать подходящую квартиру, можно воспользоваться следующими рекомендациями и советами:
Лучшим выбором будет квартира в новостройке у надежного и проверенного застройщика, аккредитованного в банке (который выбран для оформления ипотеки). Если же выбор касается вторичного рынка, то было бы идеально подобрать квартиру, где только один собственник и никто из других лиц не прописан. Об ипотеке на квартиры в новостройке читайте тут, а об ипотечном кредите на вторичное жилье рассказано здесь.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Использование ипотечного кредитования сейчас выступает едва ли не единственным способом приобретения жилья в собственность. Такая программа позволяет избавиться от постоянной аренды и получить своё жильё, пусть и с временным обременением.
После первоначального одобрения банком запроса на ипотеку начинается процесс подбора жилья. И здесь начинаются проблемы – многие просто не знают, какое жилье банк одобряет, и процесс подбора в итоге надолго растягивается.
Хотя на самом деле все требования к такому жилью достаточно просты – если использовать их для отсеивания неудобных вариантов, в итоге можно выбрать наиболее оптимальное решение.
Перечень таких требований у разных банков имеет достаточно схожую структуру, но в зависимости от того, к какой конкретно организации гражданин обращается, они могут изменяться. Влияние оказывает также сфера деятельности того, кто берёт ипотечный займ, и то, где находится выбранное жилое помещение.
Квартира, на время ипотеки остающаяся в залоге у банка, должна оставаться ликвидной, то есть должна существовать достаточно высокая вероятность её продажи банком в случае, если заёмщик не справится со своими обязательствами по договорённости.
Поэтому ипотечная недвижимость не может находиться в неблагополучном районе. Также ниже вероятность одобрения ипотеки на недвижимость в пригородных территориях.
Но и в таких районах имеется вероятность одобрения кредита, пусть она и достаточно невысокая.
А вот что точно воспрепятствует ипотечному кредитованию:
- квартира располагается в ветхом доме;
- дом из 2 этажей или вообще частный;
- выбранная квартира относится к типу блочной либо панельной хрущёвки – вероятность одобрения есть, но она очень низка;
- дом подпадает под программу реконструкции с дальнейшим переселением населения;
- здание – общежитие, гостиница;
- неохотно кредитуют и квартиры на первом и последнем этажах, а также подвалах.
Период времени, в течении которого здание, в котором размещена выбранная для ипотеки квартира, не может быть больше 70% от нормативно определённого строительным паспортом срока службы.
Узнать такую информацию можно в режиме реального времени через интернет – особенно полная коллекция дат собрана по Москве и Санкт-Петербургу, но можно получить и данные о строительстве зданий определённого типа.
Наиболее популярными для этого службами являются:
В режиме онлайн можно обратиться за такими сведениями и в Росреестр – там можно заказать техпаспорт любого здания. Правда, за эту услугу придётся немного заплатить – она стоит всего 150 рублей, а копия запроса и квитанция переправляются по электронной почте. Подождать придётся всего 5 дней, затем на ту почту, откуда была отправлена квитанция, придёт ответ.
Можно обойтись и без особых технологий и просто обратиться в бюро БТИ. Правда, это обойдется гораздо дороже – в 800-900 рублей и ждать тоже придётся дольше – техпаспорт там будут делать целый месяц.
После получения интересующей информации стоит отбросить те варианты, год постройки здания которых 1970 и ранее.
Обратите внимание, что, к примеру, Сбербанк предъявляет дополнительное требование – степень износа здания не должна превышать 40%.
Часто банки отказывают в ипотеке из-за того, что конструкция здания потенциально опасна. К ним относят:
- перекрытия, выполненные из дерева или других горючих и подверженных процессу гниения материалов;
- газовые колонки, установленные в доме.
А здесь квартира должна соответствовать требованию закона в точности – быть пригодной для проживания и удовлетворения базовых потребностей.
Это значит, что в ней должны иметься:
- горячая и холодная вода;
- сантехника для туалета, гигиены и кухни;
- работающее отопление;
- нагревательные приборы в каждой комнате;
- окна;
- двери;
- плита для готовки;
- покрытия на полу, стенах и потолке в соответствии с планом помещения.
Стоит обратить внимание, что соответствие этим параметрам проверяется дважды – самим покупателем и банком.
После проверки жилья на соответствие всем требованиям для кредитования начинается правовой аудит.
В него входит:
- проверка стоимости жилья не зависящим ни от кого оценщиком, избранным кредитной организацией;
- проверка чистоты заключаемой договорённости – выявляются все претенденты на жилое помещение без исключений;
- подтверждение соответствия параметров недвижимого объекта в реальности тому, что было заявлено;
Законодательство устанавливает, что сумма от продажи недвижимого имущества, бывшего в собственности менее трёх лет облагается налогами в той части, что превышает один миллион рублей.
Из-за этого многие перекупщики намеренно снижают сумму, оговоренную в тексте договора. Такое при ипотеке возможно, если разницу самостоятельно оплатит покупатель. Но банки стараются избегать этого, принимая собственников, у которых жильё находится больше 3 лет.
Если при аудите обнаружится, что цена квартиры завышена, продавца обяжут понизить её до приемлемого уровня. При отсутствии согласия так поступить банк не станет одобрять ипотечный кредит на сумму больше, чем та, что установлена аудитом. В случае необходимости обо всём договариваются сами стороны и разницу может оплатить покупатель.
Когда ипотечное жильё в ходе ремонта было изменено переустройством или перепланировкой, что не отражено в официальных бумагах, соглашение может быть не заключено.
Хотя с 2017 года БТИ не проводит обязательных проверок и такое жильё можно продать при согласии покупателя, банк может вмешаться и сделать законность переустройства необходимой.
Военнослужащим доступны не только здания в городе, но и
- коттеджи;
- таунхаусы;
- частные дома с участком земли;
- коммунальные квартиры во владении одного субъекта.
Остальные условия к жилью стандартные: расположение и возраст дома, состав несущих конструкций, наличие перепланировки.
Придерживаясь описанных выше правил каждый может самостоятельно определить, что сможет подойти под ипотеку и отмести неугодные варианты, сократив время на выбор в несколько раз. Стоит учитывать и конкретные требования банка – они могут отличаться.
При продаже квартиры агентство недвижимости поможет узнать, почему квартира не подходит под ипотеку и что нужно сделать, чтобы ее продать.
Подробнее о том, как взять ипотечный кредит на вторичное жилье смотрите в видео:
У банка, в который вы отправитесь за деньгами, будут требования не только к вам, но и к недвижимости, которую вы выберете. Поэтому необходимо знать, какое жилье можно взять в ипотеку, а какие варианты не подходят для этой цели.
Есть ряд основных требований, которые являются ключевыми при решении, подходит под ипотеку жилье или нет:
Доля новостроек, которые покупаются с помощью ипотеки, растет с каждым годом. Дело в том, что новостройка — отличный объект для инвестиций. Банки выдают кредиты только на аккредитованные ими новостройки. Сам факт аккредитации в банке, особенно в крупном, говорит о том, что:
- у застройщика все в порядке с разрешительной документацией, есть разрешение на строительство, проектная декларация, земля оформлена в собственность или арендована, и т.д.;
- компания-застройщик не имеет финансовых проблем, стройка не заморожена;
- соблюдаются заявленные сроки выполнения работ;
- компания уже зарекомендовала себя на рынке новостроек и не первый год успешно сдает объекты;
- продажи в ипотеку проходят по договору долевого участия (ДДУ). Этот способ наиболее безопасный и распространенный на сегодня.
Если новостройка имеет аккредитацию в неизвестных банках, стоит самостоятельно навести справки. Для привлечения клиентов недавно вышедшие на рынок кредиторы вполне могут упростить процедуру аккредитации. Ипотека — это надолго, поэтому вы должны быть уверены в каждой составляющей сделки.
Пришла пора поговорить о том, какая квартира подходит под ипотеку на вторичном рынке. Новостройки устраивают не всех, потому что они исключают возможность сразу въехать в свое жилье. Почти всегда новоселья приходится ждать годами, а это чаще всего означает, что к платежам по ипотеке прибавляется коммерческая стоимость аренды жилья до сдачи объекта в эксплуатацию. При проверке вторички в банке особо обращают внимание на следующие моменты:
- поскольку срок кредита не может превышать 20-30 лет, важен процент износа здания. Если износ выше 60% по результатам экспертизы, вам придется искать другую квартиру;
- продавцом недвижимости не может быть ваш близкий родственник;
- если квартира была подарена или унаследована ее нынешним владельцем менее трех лет назад (три года — срок исковой давности, в течение которого можно оспорить сделку с недвижимостью).
А какие квартиры не подходят под ипотеку на рынке вторичного жилья? Вот несколько основных причин, которые делают жилье непривлекательным залогом для банка:
- квартира находится на цокольном этаже или в полуподвальном помещении;
- промышленные или коммерческие помещения не рассматриваются банком как объект ипотеки;
- квартира находится в старом фонде вторичного жилья — в хрущевке или другом доме 60-70 годов постройки.
Ипотека на невыделенные доли в коммунальных квартирах не практикуется, так как такой залог неудобен для банка. В случае необходимости продать жилье нужно будет получать разрешение у всех соседей, что неприемлемо для кредитора.
А теперь разберемся, какое жилье подходит под ипотеку из сегмента отдельно стоящих домовладений. Очевидно, что бабушкины варианты с колодцем, печным отоплением, туалетом на улице и с грунтовой дорогой в паре сотен километров от областного центра сразу отпадают. А теперь некоторые нюансы, которые важны для банка при оценке дома в ипотеку:
Помните, что частный дом стоит на участке, который тоже можно приобрести в ипотеку. Оформление дома и земли будет проводиться по отдельности. Банки предъявляют к земле под ипотеку ряд требований:
- участок должен принадлежать к землям под ИЖС или ЛПХ. Другие виды земель тоже рассматриваются, но в индивидуальном порядке;
- должно быть проведено межевание участка во избежание судебных разбирательств и претензий со стороны соседей;
- участок должен быть оформлен в собственность.
Если есть возможность приобрести участок за наличные, стоит ею воспользоваться.
Как известно, материнский капитал часто используют в качестве первоначального взноса или для погашения уже существующей ипотеки. Однако не всякую ипотеку можно погасить материнским капиталом.
Материнский капитал также нельзя использовать для приобретения земельного участка, дачи или апартаментов, поскольку такое использование противоречит целевому назначению субсидии — улучшению жилищных условий семьи.
Еще один распространенный вид жилищной субсидии — выплаты по военной ипотеке. Требования к жилью, которое можно приобрести по этой программе, указаны в законе о накопительно-ипотечной системе. В соответствии с ним требования к жилью для военной ипотеки аналогичны общим банковским требованиям. С помощью средств НИС можно приобрести квартиру, а также отдельно стоящий дом, но только вместе с участком. При этом участок также будет находиться в залоге у банка. Нередки случаи, когда клиенты, бравшие ипотеку с помощью средств НИС, увольняются из армии, и залог земельного участка является дополнительной страховкой для банка.
Как быть, если хочется и процент по ипотеке получить выгодный, и жилье приобрести именно то, которое вы сами выбрали, и с документами по ипотеке не бегать?
Не всякая недвижимость подходит под ипотеку.
- собрать документы и подать заявку;
- получить гарантированное одобрение;
- выбрать лучшие условия ипотечного кредитования;
- сэкономить на ставке;
- найти жилье, которое вам понравится и 100% подходит под ипотеку;
- составить схему ипотечной сделки и провести ее на 5+.