Как понять в объявлениях «в договоре, возможна покупка по ипотеке».
Разве не все квартиры можно купить по ипотеке?
У каждого банка, который участвует в ипотечному кредитовании, есть список домов и квартир, на которые он может выдать ипотечный кредит. Вы можете сами звонить в банк кредитннеджеру и говорить на счет понравившейся вам квартиры и кредитный менеджер вам скажет, дадут ли вам на покупку этой квартиры кредит.
КВАРТИРА — ЭТО ЗАЛОГ
— Требования банка вполне реальны и обоснованны, — говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. — Банк несет существенные риски. И если крупный банк в ряде случае может закрыть глаза на небольшие огрехи, то мелкие банки, наоборот, более тщательно будут подходить к выбору предмета залога. К примеру, банки не любят квартиры в старом фонде (то есть домах, построенных до 1970-х годов), с деревянными перекрытиями или в аварийном состоянии. Другими словами, банк не будет брать в залог то, что он потом не сможет реализовать в случае банкротства заемщика.
ОТДЕЛЬНЫЙ УГОЛ С САНУЗЛОМ
Большинство ипотечных заемщиков хочет приобрести собственный угол. Потому и влезают в кредит, чтобы перебраться в более комфортное жилье. Однако многие хотят приобрести входной билет на рынок жилья — сначала купить комнату, а уже потом разменять ее на что-то более просторное. Тем не менее банки таких клиентов, как правило, не поддерживают. Получить кредит на комнату практически невозможно. Такие ипотечные займы дают очень немногие банки. Да и те — с серьезными ограничениями и более высокими ставками.
Легче всего получить кредит, если, к примеру, в коммуналке вам уже принадлежат все комнаты, кроме одной. Тогда на покупку последней комнаты вам и могут ссудить деньги. Но это очень редкий случай.
По стандартным требованиям банка, приобретаемое в кредит помещение должно иметь отдельный санузел и кухню. Кроме того, жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой.
— Кроме того, большой минус — это неузаконенная перепланировка, — говорит Сергей Акулов. — Конечно, если вы наняли шустрого риелтора, то этот вопрос можно решить. Но банки очень тщательно проверяют. Ведь, если это вскроется, то законность сделки может быть поставлена под сомнение.
ЕСЛИ ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ
— Мы так хотели квартиру в центре Питера, — рассказала мне одноклассница. — Зарабатываем хорошо. Но всей суммы все равно не найдем. Планировали взять кредит и купить что-нибудь в историческом центре. Но банк отверг сразу несколько вариантов. Пришлось выбирать что-то другое.
Что делать, если понравившуюся квартиру вам не одобряет банк? На самом деле выходов может быть несколько. Во-первых, можно попробовать получить одобрение в других банках. Конкуренция на этом рынке велика . Вполне возможно, что в других кредитных организациях клиентам могут пойти навстречу. Во-вторых, можно воспользоваться ломбардной ипотекой. Но это подойдет только тем, кто уже имеет какую-то недвижимость, которую можно заложить в банке. Ставки по такого рода кредитам будут чуть выше ипотечных, но все равно более выгодны по сравнению с потребительским кредитом. Да и получить взаймы по ним можно больше 1 млн. рублей (стандартная верхняя планка по нецелевым кредитам). Хотя и здесь есть ограничения.
— Наличие несовершеннолетних детей, прописанных в залоговой квартире (если в залог отдается уже имеющаяся жилплощадь), тоже является минусом для банка, — говорит Сергей Акулов.
ЕСЛИ ПОКУПАЕШЬ НОВОСТРОЙКУ
Как правило, заемщику надо сразу же определиться с тем, где он хочет покупать себе жилье: на вторичке или в новостройке. Потому что перечисленные выше требования относятся только к тем домам, которые уже возведены и эксплуатируются.
Обычно застройщики заключают соглашения с банками. Поэтому получить ипотеку под квартиру в новом доме вам проще всего в тех банках, которые уже проверили девелопера на вшивость. Как советуют эксперты, хороший вариант — это когда стройку кредитуют сразу несколько крупных банков (и чем больше, тем лучше). Тогда можно и выбрать приемлемые условия по ипотечным ставкам. Да и рисков гораздо меньше. Банки все-таки тщательно и более профессионально могут оценить платежеспособность крупных компаний-застройщиков, чем обычные покупатели квартир.
КАК ВЫБРАТЬ ХОРОШУЮ КВАРТИРУ
На самом деле в данном случае банк выступает помощником. Ведь он плохую квартиру себе в залог брать не будет. А значит, и вам такое жилье, скорее всего, ни к чему. Плюс — юридическая проверка ляжет на плечи банка. Ведь это у него в залоге будет находиться квартира.
Но сами клиенты часто допускают серьезные ошибки при выборе объекта недвижимости. К примеру, гонятся за низкой ценой, не думая о том, что будет с этой квартирой в будущем.
— Конечно, банки разрешают покупать жилье, которое было построено не раньше 1975 года, но чем современнее дом, тем лучше для заемщика, — говорит Сергей Акулов. — Перед покупкой лучше хорошенько проконсультироваться с риелтором. И выяснить, какая цена будет у этой недвижимости через 5 — 10 — 15 лет, когда вы отдадите кредит и, скорее всего, захотите расширить жилплощадь.
Как говорят эксперты, панельные дома больше всего теряют в цене со временем. К примеру, по стандартам такое жилье может обходиться без капитального ремонта лишь первые 25 лет. Это стоит заранее учитывать. Доля ипотечных сделок на рынке растет с каждым годом. И, скорее всего, тот покупатель, который соберется приобретать вашу квартиру в будущем, будет делать это за счет кредитных средств. И тогда самое главное — чтобы она подходила под требования банков, которые они выставляют к ипотечному жилью.
ЧТОБЫ БАНК ДАЛ ДЕНЕГ В ДОЛГ, КВАРТИРА ДОЛЖНА.
— Иметь отдельную от других квартир кухню и санузел;
— Обеспечиваться горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
— Быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
— Иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для квартир, расположенных на последних этажах);
— Быть свободной от регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.
ПРИ ЭТОМ ЗДАНИЕ, ГДЕ НАХОДИТСЯ КВАРТИРА, ЖИЛОЙ ДОМ.
— Должно быть построено или пройти капитальный ремонт и/или реконструкцию не ранее 1924 г., при этом деревянный жилой (садовый) дом должен быть построен (принят в эксплуатацию) не ранее 1990 года;
— Многоквартирный дом, в котором расположена квартира, должен иметь этажность не менее 4 этажей (кроме жилых домов, возведенных после 1991 года);
— Не находиться в аварийном состоянии;
— Не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением;
— Иметь бетонный, каменный или кирпичный фундамент;
— Иметь смешанные, металлические или железобетонные перекрытия (жилые (садовые) дома, квартиры и нежилые помещения, здания, строения с деревянными перекрытиями принимаются в залог только при положительном решении страховой компании).
А ВОТ ЧТО БАНКИ НЕ ПРИНИМАЮТ В ЗАЛОГ
— Квартиры, нежилые помещения, расположенные в 5-ти этажных панельных и блочных домах, построенных до 1975 года;
— Части квартир (комнаты, доли в квартире, доли в жилых (садовых) домах);
— Квартиры и нежилые помещения (здания, строения) с несогласованной и/или незарегистрированной в установленном порядке перепланировкой или переустройством несущих конструктивных элементов здания;
— Деревянные здания (строения) и квартиры в них за исключением жилых (садовых) домов;
— Объекты незавершенного строительства коммерческого назначения, а также нежилые помещения (здания, сооружения) складского и/или производственного назначения, автозаправочные станции и др . аналогичные объекты недвижимости, имеющие функциональное назначение, отличное от торгового, торгово-складского (доля складских помещений не более 50%), свободного или офисного назначения;
— Объекты недвижимости, представляющие собой самовольные постройки и объекты недвижимости, расположенные на неразмежеванных земельных участках.
ИЛИ ПРИНИМАЮТ, НО ТРЕБУЮТ БОЛЬШОЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
— Однокомнатные квартиры общей площадью менее 32 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Двухкомнатные квартиры общей площадью менее 41 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Трехкомнатные квартиры общей площадью менее 55 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Квартиры, оборудованные газовыми колонками, расположенные в домах этажностью 5 и менее этажей;
— Индивидуальные жилые (садовые) дома, построенные ранее 1988 года;
— Объекты недвижимости расположенные на расстоянии более 50 км от МКАД или на расстоянии более 30 км от места нахождения региональных филиалов Банка, в том числе операционных офисов.