При этом предложила в договоре указать другую стоимость квартиры, выше. Чтобы хватило денег на ремонт, якобы. Ремонт в квартире действительно требуется.
На встрече агент рассказала подробности схемы.
Цену в договоре агент предложила указать выше на 525 тыс. рублей, чтобы под неё брать ипотеку в Сбербанке. От меня они бы взяли 2 расписки, где я якобы подтверждаю получение излишка в двух частях: 325 и 200 тыс. И третью расписку по третьей, нормальной части в размере настоящей цены продаваемой квартиры.
Вопрос:
1. Завышение цены в договоре для ипотеки – это нарушение каких законов и какая ответственность ложится на участвующих в схеме Продавца, Покупателя и Агента?
3. Стоит ли как-то обозначить координаты этой агентши, чтобы с ней не имели дел? Есть ли черный список агентов?
1. Сокрытие истинной цены сделки по предварительному сговору сторон.
2. Практика существует, но сказать, что вот прям распространена не могу. Именно для предотвращения такой практики банку в обязательном порядке необходим отчет об определении рыночной стоимости подготовленный независимой рыночной компанией. Повлиять на цену в отчете конечно можно, но в разумных пределах. Если речь идет о полумиллионе рублей, то квартира должна быть достаточно дорогой (от 10-ти млн. руб).
3. Ничего критичного в действиях агента нет. Согласиться или отказаться добровольное дело каждого. Иногда бывают ситуации, когда действительно очень надо и других вариантов решения вопроса просто нет.
Сергей, отвечаю на ваши вопросы:
1. это действительно нарушение, только с вас как продавца подтянуть практически нереально, вся ответственность тут у покупателя, так как именно он заёмщик, а вы этих механизмов знать не можете. тут опасности для вас практически нет.
2. да это последние пару лет очень распространённая практика, связано это с тем что у многих людей действительно не хватает денег на первоначальный взнос или ремонт или закрыть потреб кредит необходимо. то есть это рельно существующий вид ипотечных клиентов, вам тут рисков мало, они все на покупателе. единственное что я обозначу, завышать цену в ДКП если у вас уже есть собственность и покупатель ипотечник сбера, не нужно, банк в этом случае смотрит не на цену в ДКП а на цену в оценочном альбоме, и на вашу расписку по которой вы как бы получили суму аванса, как правило равную первоначальному взносу, а от покупателя у вас расписка что он от вас получил таку юже сумму (встречные расписки), таким образом вы оба как бы вышли в ноль, и никому ничего не должны, а после сделки такие расписки как правило уничтожаются! тут всё нормально если грамотно всё это оформить, и риски минимальны.
3. нет смысла, она вам предложила работающий механизм взаимодействия.
По пункту 1 – это всё-таки УК или ГК?
вопрос с подвохом ) но если сухо, то УК для покупателя, но банк этого не допустит! если такая схема вскрывается то банк действует исключительно по ГК (репутационные издержки, и риск потери лицензии) для банка это страшнее чем огласка, поэтому банк сам всё замнёт. а если заёмщик платит ипотеку вовремя, и без просрочек, то банк и бровью не пошевелит, что бы что то делать. в худшем случае просто по суду заберёт предмет залога (квартиру) и всё, банку это выгоднее чем инициировать любой процес по УК. более того все банки и сами прекрасно знают эти схемы и идут на них (не напрямую конечно). ведь как я выше писал банк при наличии собственности смотрит не на цену в ДКП а на оценочный альбом, и это не просто так, они это делают прекрасно зная что многие продавцы занижают цену дабы уйти или минимизировать налоги, и молчаливо потворствуют этому. почему так происходит: потому как реалии сегодняшнего рынка недвижимости таковы, что у людей банально нет денег, и 9 из 10 покупателей влезают в долговую яму (ипотека), банки всегда выбирают наименее затратные по деньгам и времени решения проблемных ситуаций (это бизнес). а по поводу серых и мутных схем, да это мутная и серая схема, и она существует, и банки понимая что происходит, этому не мешают, таковы сегодняшние реалии, а агент по недвижимости это специалист который обязан давать своим клиентам решения их вопросов и ситуаций, люди нанимают риелтора для результата, а вопрос морали это дело священников. ИМХО.
кстати по поводу возмещения, это то же нормальная практика, представте вы покупатель, покупаете квартиру, делаете оценочный альбом 5-6 т.р., делаете там БТИ и ещё что надо, заказываете элементарные проверки от 3 до 7 тысяч, всё это после того как вы внесли аванс, и вдруг продавец ни с того ни с сего отказывается от продажи, а вы уже 10-20 тысяч потратили после согласия продавца на продажу, как бы вы на это отреагировали? так что это то же вполне нормальная просьба со стороны покупателей.
А вот такой пунктик в доп-соглашении страхует Покупателя на случай отказа в ипотеке за счёт Продавца. Хотя при чём тут Продавец?
задаток в данной ситуации не выгоден покупателю, так как банк может не пропустить объект хотя и это можно зафиксировать в задатке.
а вот про пунктик надо прописывать грамотно, что расходы продавец оплачивает только в том случае если он (продавец) отказывается от продажи когда условия согласованные с покупателем не изменялись покупателем.
а так смотрите сами, покупателей сейчас на рынке не так много, и если у вас нету очереди из них, то такой вариант очень даже не плохой, самое главное грамотно всё зафиксировать и подготовить сделку.
Я бы тоже отказался просто по принципу того, что мне неприятны мутные агенты, лживые покупатели и их мухоморные схемы.
Практика-то может и распространенная, только вам это к чему? От того, что в стране много алкоголиков, это не повод пить горькую.
Такое встречается, мы такие сделки не делаем, не известно где и когда, и при каких обстоятельствах всплывут эти расписки (копии которые будут у банка). Ставьте свои условия или найдите другого покупателя.