Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, жилищное строительство, модель ипотечного кредитования
Катастрофическое состояние жилищного фонда, невозможность миллионов россиян десятилетиями реализовать свое право жить в человеческих условиях и как следствие -зреющая в обществе социальная напряженность — превратили проблему жилищного строительства в одну из важнейших для современной России.
Для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования как отечественного, так и мирового опыта в этой сфере.
В настоящее время в мировой практике используются две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.
Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам.
При этом правовой режим ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством, которое предоставляет их держателям широкие возможности защиты своих прав, что позволило, в частности, ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. Их владельцы получали проценты по ним даже во время двух мировых войн.
Эмитирующие ипотечные ценные бумаги институты находятся под жестким государственным контролем или являются строго специализированными учреждениями (организациями). Именно для данной модели ипотечного кредитования характерно наличие ссудо-сберегательных учреждений (стройсберкасс).
Рефинансирование кредитных ресурсов при одноуровневой модели ипотечного кредитования осуществляется посредством депозитных или фондовых инструментов без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств (фондов) ипотечного кредитования.
Поскольку современные ипотечные системы, так или иначе, замыкаются на государстве, под ипотечной моделью следует понимать систему организации ипотечного жилищного кредитования в масштабах страны или региона. С этой точки зрения деление моделей ипотеки на американскую и европейскую кажется более логичным, чем иное.
Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.
Данная модель функционирует за счет специальных институтов — агентств (фондов) ипотечного кредитования, которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы.
Основные статистические показатели, характеризующие ипотечное кредитование в Европе и Северной Америке, показывают, что наиболее динамичное развитие данная модель ипотечного кредитования приобрела в США во второй половине ХХ века, а закончился этот этап бурного развития глубоким кризисом ипотечной системы в США в начале XXI века.
При детальном анализе европейская и американская модели имеют более глубокие различия, чем наличие или отсутствие тех или иных ипотечных институтов. Можно утверждать, что в основе европейской модели лежит консерватизм, направленный к максимальной надежности ипотечных институтов.
Таким образом, на первоначальном этапе развития института ипотеки в Российской Федерации Правительство РФ сделало ставку на построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования.
Кредитная организация, занимающаяся ипотечным кредитованием, может обратиться в АИЖК с просьбой о рефинансировании сформированного ею пула кредитов, обеспеченных ипотекой. АИЖК выкупает закладные, если условия выдачи и обслуживания кредитов соответствуют его требованиям, и выпускает на их основе облигации, по которым государство гарантирует платежи и доходность.
Средства, полученные от выпуска облигаций, вновь направляются на приобретение у кредитной организации пула закладных.
В соответствии со схемой деятельности, утвержденной Правительством РФ, АИЖК рефинансирует деятельность кредитных организаций под гарантии государства. При этом инвестиционный потенциал, возникающий в результате деятельности АИЖК, не отвечает критериям эффективного использования бюджетных средств.
Реализуемый агентством механизм рефинансирования подразумевает, что происходит выкуп именно тех кредитов, которые выданы на приобретение жилья на вторичном рынке, поскольку объектом залога выступает жилье (в связи с высокими рисками при его приобретении в период строительства, в случае привлечения кредита, жилье покупается, как правило, на вторичном рынке).
Минимизация рисков кредитными организациями приводит к тому, что более 90% кредитов, которые выдаются в соответствии с требованиями АИЖК, направляются на вторичный рынок. В этом случае система ипотечного жилищного кредитования при ее расширении способствует развитию спекулятивных настроений на рынке недвижимости.
Отсутствие взаимосвязи с реальным сектором ведет к тому, что происходит потеря экономического эффекта от развития ипотечного жилищного кредитования. Механизм рефинансирования АИЖК не создает предпосылок для инвестирования в строительство и расширения предложения жилья.
По нашему мнению, большинство современных проблем, связанных с ипотечным кредитованием, в нашей стране зародились в 90-е годы ХХ века и связаны с построением в Российской Федерации двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, которая по целому ряду причин эффективно применяться в России не может.
Построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования с использованием конструкций континентального залога затруднено ввиду необходимости использования механизмов цессии при передаче прав по ипотечным кредитам, а также ввиду коренных различий в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг в англо-саксонской правовой системе.
Таким образом, нельзя механически переносить институты англо-американского права в российское, которое обладает своей исторической спецификой и имеет принципы, выработанные веками.
В отличие от двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, одноуровневая (европейская) модель экономически более устойчива, следовательно, в российских условиях является более предпочтительной.
Европейская (одноуровневая) модель ипотечного кредитования ближе России и с точки зрения построения системы права, и исторически. До 1917 года в нашей стране существовала одноуровневая модель ипотечного кредитования. При этом за все время существования системы ипотечного кредитования в дореволюционной России только один ипотечный банк потерпел крах и прекратил свою работу.
Таким образом, оптимальной для Российской Федерации является одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования, построение которой способно решить многие проблемы и может смягчить . читать далее .
При двухуровневой (классической) модели ипотечного кредитования банками права требования по выданным ипотечным займам переуступаются специализированным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, объединяют права требования в закладные пулы и под их залог выпускают ипотечные ценные бумаги, которые продают на фондовом рынке. На полученные средства агентства опять покупают кредиты у банков. Основная отличительная черта данной схемы кредитования – разделение субъектов кредитора и инвестора.
Такую схему ипотечного кредитования еще называют американской, поскольку она изначально была создана и получила наибольшее распространение в США.
В Америке в 30-х годах прошлого века, во времена Великой депрессии, правительством было создано первое ипотечное агентство Fannie Мае (Federal National Mortgage Association). Позднее сформировались еще две такие специализированные организации – Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Эти структуры занимаются выкупом у банков кредитов и выпуском ценных бумаг под государственную гарантию.
Суть американской модели ипотеки состоит в том, что покупатель приобретает жилье, оплачивая из собственных средств лишь незначительную часть его стоимости. Недостающую сумму гасит ипотечный банк, которому заемщик в течение последующих 15-30 лет должен вернуть заемные средства. Банк, в свою очередь, переуступает кредит одному из специализированных ипотечных агентств. Последнее возмещает кредитной организации выданные заемщику деньги и выпускает ценные бумаги, выплатами по которым становятся платежи заемщиков. Ценные бумаги агентство реализует на фондовом рынке.
Сегодня в России окончательно не сформировалась единая модель ипотечного кредитования. Применяются и американская, и немецкая схемы ипотеки.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) функционируют по образу немецкой модели ипотеки.
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
Казахский Национальный Университет имени аль-Фараби
Факультет «Высшая школа экономики и бизнеса
Тема :Модели ипотечного кредитования
Подготовила: Иманбекова А.Д
Приняла: Досжан Р.Д.
Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
— земельные участки, находящиеся в частной собственности;
— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
— дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
—
В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:
— одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
— двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):
- между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
- между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.
Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.
Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования
В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.
При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.
При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).
В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).
Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.
Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования
На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.
После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.
Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.
Сравнительные параметры моделей кредитования
| Сравниваемые параметры | Немецкая модель | Американская модель |
| Стоимость привлекаемых банком ресурсов | Ниже рыночных | Рыночная |
| Получение кредита | После прохождения сберегательной стадии | Сразу после обращения в банк |
| Форма привлеченных ресурсов | Сберегательные (депозитивные) счета | Обеспеченные ипотекой ценные бумаги |
| Основная форма государственной поддержки | Премиальные выплаты по вкладам | Государственные гарантии по закладным |
| Объемы кредитования | Ограничены объемом сбережений | Ограничены платежеспособностью заемщика |
| Нагрузка на бюджет | Постоянно | На 1 этапе при становлении системы рынка |
| Сроки кредитования | 8-10 лет | От 15 до 30 лет |
| Сумма кредита | до 45% от стоимости квартиры | До 100% стоимости квартиры |
Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.
По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.
Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.
Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.
Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.
Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.