Умелое использование ипотеки помогает приобрести недвижимость тем, кто не имеет достаточных собственных средств, но обладает доходами, позволяющими прибегать к кредитованию. Однако ввиду того, что покупка осуществляется с использованием заемных средств, существует ряд ограничений по ипотеке, с которыми можно столкнуться как в процессе подачи заявки на ссуду, так и в процессе обслуживания уже существующего займа.
В качестве второго немаловажного критерия отбора помимо ограничений по возрасту в ипотеке выступает наличие определенного трудового стажа у лица, изъявившего желание получить жилищный кредит, который, как правило, должен составлять не менее 6 месяцев. Его необходимость объясняется достаточно просто – устанавливая подобную планку, банк может быть вполне уверен в том, что потенциальный клиент навряд ли вдруг передумает работать, а если такое и произойдет, то, скорее всего, сразу же приступит к поиску новой работы.
Вторая группа ограничений по ипотеке относиться непосредственно к недвижимости, которая впоследствии станет предметом залога. На практике они называются вполне дипломатично – требования к недвижимости. Заключаются они в том, что постройка, например дом, в котором вы планируете купить квартиру, должна быть не старше определенного возраста, не должна находиться в аварийном состоянии, должна быть пригодной для проживания. Кроме этого обязательной во всех банках является процедура ее предварительного согласования, на которой банк будет изучать документы продавца, а также сможет убедиться в том, что объект не находится под арестом и не ограничен правами третьих лиц.
Несколько иначе обстоят дела с ограничениями по ипотеке у тех, кто уже получил кредит. Вопреки распространенным заблуждениям, они не являются полноценными запретами и заключаются лишь в том, что ряд действий с залоговой недвижимостью заемщик может совершать только после получения одобрения от банка, предоставившего ссуду. Итак, первое ограничение, с которым может столкнуться обладатель жилья, связано с особенностями регистрации, в соответствии с которыми прописаться в него может только сам заемщики, его супруг/супруга и их дети. Следующая особенность заключается в необходимости согласовывать с кредитором существенные изменения, которые вы планируете вносить в конструкцию недвижимости. Так, например, если вы решили делать ремонт, предусматривающий перепланировку, то приступить к нему вы сможете только после получения согласия банка. Аналогичное согласие потребуется получить и на такие действия, как сдача в аренду или продажа квартиры в ипотеке. Во всем остальном вы будет являться полноправным пользователем своей собственности. Если говорить о согласовании тех действий, которые подлежат контролю со стороны банка, то в большинстве своем они носят формальных характер и не вызывают каких либо сложностей при их практической реализации.
Таким образом, существует две самостоятельные группы ограничений по ипотеке: одна распространяется на потенциальных, а другая на существующих клиентов. Что же делать, ели вы не подошли под требования банка – считайте, что не банк оградил себя от вас, а наоборот. Несоответствие даже таким минимальным требованиям говорит о том, что вы еще не готовы к тому, чтобы взять на себя подобную ношу. Тем же, кто успешно прошел отбор, следует заранее ознакомиться с требованиями из второй группы, чтобы в будущем избежать обманутых ожиданий.
Регистрационная служба при регистрации права собственности на квартиру заёмщика – покупателя автоматически регистрирует и залог в пользу банка.
Выделим основные ограничения, которые могут налагаться на собственника, который приобрёл квартиру в ипотеку.
1. Основное ограничение – это запрет на распоряжение. Квартира может быть отчуждена (продана, подарена) или передана в последующую ипотеку только с согласия банк и сохранение залога. Сделать это без согласия банка будет невозможно, так как в регистрационной службе установлена запись об ипотеке.
2. Возможные проверки состояния квартиры со стороны банка. Банк вправе проверить состояние и условия содержания квартиры. Это может происходить периодически. Уведомив заёмщика, представители банка входить и осматривать жилое помещение.
3. Если заёмщик планирует сдавать квартиру в аренду, то это можно будет сделать только с согласия банка. Обычно такой пункт прописывается в договоре. Но в любом случае, следует уточнить позицию по данному вопросу у банка. Как правило, банки предоставляют такое согласие при условии, что квартира сдаётся на срок не более 6 месяцев и получено согласие страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки. Такое ограничение связано с тем, что увеличение количества проживающих соответственно увеличивает риски повреждения квартиры.
4. Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки в квартире так же необходимо согласовывать с банком. Банк, как правило, даёт такое согласие при условии получения согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, разрешение соответствующих организаций на перепланировку и предварительного заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки. Оценка необходима для подтверждения того, что в случае перепланировки стоимость квартиры не уменьшится
Подводя итог, можно сказать, что нахождение квартиры в залоге у банка при надлежащем исполнении обязательств не влечёт для заёмщика каких-либо неудобств. Он вправе проживать и пользоваться квартирой так же, как и любой другой собственник.
Кредиторы дают ипотеку не всем желающим. Чем хуже общеэкономическая ситуация в стране, тем ограничения становятся жестче. Поэтому соискателю будет нелишним взглянуть на себя как бы со стороны.
Возрастные ограничения – один из главных минусов российской ипотеки. Российские банки предпочитают выдавать кредиты заемщикам старше 25 лет. Конечно, банк может дать ипотеку, если вы моложе 25 лет. И к рассмотрению обычно допускаются претенденты с 21 года. Но в итоге далеко не все получают одобрение заявки. Например, если на кредит претендует не прошедший срочную службу в вооруженных силах юноша, он должен доказать банку, что освобожден от призыва.
Есть и верхние возрастные ограничения. Кредиторы не особо жалуют заемщиков предпенсионного возраста. Практически любой банк ставит обязательное условие, чтобы на момент погашения кредита возраст заемщика не превышал 60 лет для женщин и 65 лет – для мужчин. На практике же проблемы с одобрением ипотечных заявок возникают уже после 45 лет. Увы, чем старше человек, тем больше вероятность, что он не доживет до момента полного погашения займа.
Это не значит, что пожилому претенденту обязательно откажут в кредите. Пожилого заемщика может ждать повышенный тариф по обязательному страхованию сделки. При этом не каждая страховая компания готова работать с клиентом в возрасте.
Дополнительным поводом не развивать ориентированные на пожилых заемщиков программы служит для банкиров то, что немолодому человеку в случае потери работы – пусть и не по его вине – достаточно сложно найти другое место с приличной зарплатой.
Идеальный, с точки зрения кредиторов, заемщик таков. Возраст 25-40 лет, состоит в браке, с высшим образованием, является сотрудником крупной компании с длительным стажем работы и высоким официально подтвержденным доходом, с недвижимостью, автомобилем в собственности, с положительной кредитной историей.
Но идеальных заемщиков на всех не хватает. Поэтому многие банки разрешают брать ипотеку не только официально женатым парам, но и состоящим в гражданском браке. Разница лишь в том, что зарегистрированные супруги получают жилье в совместную собственность, а гражданские – в долевую. Независимо от семейного положения, заемщик ипотеки – одно физическое лицо. Его супруг или супруга, в соответствии с обязательным требованием многих банков, выступает созаемщиком.
При этом банки не жалуют заемщиков-одиночек. Таким клиентам могут повысить тариф по страхованию объекта залога либо вовсе отказать в выдаче жилищного кредита.