- заморозка строительства до приемки результата и сдачи здания в эксплуатацию;
- повторная перепродажа купленной квартиры другим лицам;
- отказ в государственной регистрации новостройки из-за нарушения технологии постройки;
- плохое качество квартиры, ненадежная и опасная конструкция здания.
Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д. Все это позволит поторговаться о более выгодных условиях предоставления ипотеки.
Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.
То есть пока деньги в полном объеме выплачены не будут, квартира принадлежит только банку. Но и такая недвижимость успешно продается, однако только при полном банковском одобрении сделки. Себестоимость подобной недвижимости ниже, чем аналогичной, но в свободной продаже, и это привлекает потенциальных покупателей.
Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.
Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.
Оформление ипотеки на вторичную недвижимость на сегодняшний день очень актуально, поэтому ответ на вопрос о том, что нужно знать при покупке жилой квартиры на вторичном рынке в ипотеку, ищут многие. В первую очередь, причина такого ажиотажа – более низкие цены квартир, купленных у бывших собственников, но иногда, приобретая вторичную жилплощадь, можно столкнуться с различными сложностями.
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.
- Не соглашайтесь на предложение продавца снизить официальную стоимость квартиры, уменьшив при этом налоговую нагрузку. Чем это может «аукнуться»:
- Получите меньшую сумму имущественного вычета из налоговой;
- Если по каким-то причинам вы захотите признать сделку недействительной в судебном порядке, то вернуть получится только «официально» уплаченные деньги;
- При пользовании услугами агентств недвижимости или отдельных риэлторов, заключите с ними договор, в котором пропишите ответственность исполнителя, а также порядок уплаты вознаграждения;
- Если продавец с покупателем договорились о безналичном виде оплаты, то не лишним будет использовать аккредитив – банковский инструмент, согласно которому покупатель перечисляет сумму сделки продавцу на специально открытый счет, а продавец, в свою очередь, чтобы воспользоваться полученной суммой, должен принести в банк заранее оговоренный сторонами документ – зарегистрированный договор купли-продажи или акт приема-передачи и т.д. Подробнее об этом можно узнать в банке;
- Уже устоявшимся способом покупки квартиры наличными является аренда банковской ячейки. При осуществлении расчета, покупатель закладывает в ячейку оговоренную сторонами сумму. Все купюры внимательно изучаются на предмет подлинности и пересчитываются. Также может быть установлено условие, при котором продавец получает деньги. Сам процесс отличается диспозитивностью – стороны вправе сами устанавливать условия получения денег – предоставление банку определенного пакета документов или истечение определенного срока, выполнение неких действий;
- Очень правильным способом является использование авансового платежа как способа обеспечения сделки и мотивации к скорейшему ее завершению. Следует отличать аванс от задатка. Аванс используется как сумма, которая уплачивается в счет стоимости квартиры, а задаток дается продавцу до уплаты полной стоимости, после чего возвращается покупателю. В случае отказа от сделки со стороны покупателя, задаток остается у продавца, а авансовый платеж возвращается покупателю.
Изучая подводные камни ипотеки, необходимо ознакомиться с дополнительными особенностями приобретения жилья в кредит. Недвижимость будет с самого начала находиться в собственности покупателя. Однако полноправно распоряжаться ей заемщик не сможет до полного расчета по обязательствам. Выполнение практически любого действия с недвижимостью требует предварительного согласования с банком. Залогодатель не имеет права:
Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.
Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца «вторички» при сделке и прочие важные моменты.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25 . Это быстро и бесплатно !
Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.
В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.
О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.
Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.
-
Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:
- сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
- из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
- имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
- служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
- сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
- если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:
- Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
- Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
- Приобретение не приватизированного жилья.
- Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
- Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.
Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:
- Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
- Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.
Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:
- документ, подтверждающий право собственности;
- свидетельство на квартиру;
- кадастровый паспорт;
- свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
- технический паспорт.
Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.
Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:
- теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
- звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
- электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
- отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
- сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
- счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).
Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.
Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:
- Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
- Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
- Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
- В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
- Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
- Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
- Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
- Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.
Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:
Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов. Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)
Добрый день, как проверить историю квартиры при покупке, чтобы не было потом сюрпризов с объявившимися родственниками и претензиями на права собственности.
P.s. покупка в ипотеку.
Можно обратиться к специалисту (юристу жилищнику или опытному риэлтору), а при наличии достаточных знаний и опыта — самостоятельно. Проверять нужно не только квартиру, но и самого собственника. Например, на предмет участия в судебных разбирательствах, долгов, банкротства, сделкоспособности и пр. По квартире: историю формирования права собственности, весь переход прав, правоустанавливающие документы, прописка, коммунальные платежи, на предмет наличия неисполненных обязательств, совместная собственность и пр.
В зависимости от документов и истории квартиры, например, если была приватизация необходимо уточнить судьбу всех выписанных перед приватизацией, а также узнать были ли отказавшиеся от приватизации постоянно зарегистрированные люди.
Если наследство, то слабые места меняются и т.д.
Обращайтесь в крупную риэлторскую компанию, Вам все документы проверят, юридическую и финансовую гарантию предоставят. На рисках нельзя экономить.
Чтобы проверить историю квартиры,надо,для начала,понять как она стала собственностью нынешнего владельца,и предыдущего- тоже,и так — до момента возникновения собственности на квартиру. Например, нынешний собственник владеет квартирой на основании договора купли-продажи квартиры,а до него — люди получили ее по наследству, а еще раньше — кто-то ее приватизировал. Значит,надо проверить,не ущемлены ли права несовершеннолетних при приватизации,все ли наследники вступили в свое право,сколько лет владели квартирой, кто куда выписывался, если приобреталась потом в браке — будет ли представлено согласие супруги. Специалисты умеют это делать. мало того,часто на этапе прозвона, отсеивают «мутные» варианты.
Все просто: обратиться к специалисту. Который прочтет документы, историю, ситуацию. И — не будет сюрпризов)