Одно из последствий финансового кризиса – банки стали более строго подходить к выбору заемщиков. Поэтому и увеличилось число отказов в ипотечном кредите со стороны банков. Некоторые отказы разумному объяснению не поддаются, но в целом причины проанализировать можно. Что и попытался сегодня сделать Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru. И еще мы постарались понять, что нужно предпринять потенциальному заемщику, чтобы не нарваться на отказ.
Кому чаще всего отказывают
Как рассказала собравшимся старший специалист компании RUBURO Эльвира Шугаева, банки подходят к различным категориям клиентов весьма дифференцированно.
Хуже всего они предоставляют кредиты индивидуальным предпринимателям, не имеющим статуса юридического лица. Объясняется это тем, что доходы такой категории трудящихся установить практически невозможно.
На втором месте по отказам стоят владельцы бизнеса, зарегистрированные в виде ООО, но сдающие отчеты по упрощенной форме. Причина здесь та же – сложность определения истинных доходов. Однако таким предпринимателям фирма, выступающая в качестве ипотечного брокера, может восстановить бухгалтерию, навести в ней порядок и уже после этого подает в банк документы своего клиента.
В несколько лучшем положении находятся высокооплачиваемые наемные работники.
Как проверяют справку №2-НДФЛ
Справка о доходах заемщика по форме №2-НДФЛ, которую требуют в банке, выражаясь языком профессора Преображенского, вовсе не броня. Хотя в банке скорее поверят справке, выданной рядовому сотруднику, чем руководителю фирмы.
И все-таки данные, указанные в справке, будут проверять с лупой. Проверят также, не является ли бухгалтер вашим родственником.
Некоторые хитрецы приносят справку №2НДФЛ от крупной фирмы и указывают телефон этой компании. На этом телефоне сидит проинструктированный человек, который подтверждает сведения заявителя. Но стоит найти телефон этой фирмы в справочнике или в Интернете, и там этого работника и указанного в заявлении телефона уже никто не знает.
Так, что не сомневайтесь: банкиры обязательно проверят, вправду ли вы работаете на том месте и в той должности, которую указали. В некоторых банках до последнего времени ограничивались телефонным звонком, но в последнее время, когда деньги вновь оказались в цене, стали выезжать на место службы претендента на кредит. Выезд этот платный и при получении кредита из его суммы вычтут две-три тысячи рублей.
Фальшивые документы закроют путь к кредиту
Другие документы изучаются также очень внимательно. И горе тому, чья трудовая книжка окажется заполненной одной и той же рукой, а, просканированный диплом при увеличении на печати покажет растровую точку, что свидетельствует о том, что документ отпечатан на принтере.
Неполные сведения могут все испортить
Эксперты советуют сообщать о себе возможно более полные сведения. Так, один человек указал в заявлении то, что он не имеет собственных детей. Сотрудники банка, позвонив ему домой, услышали детский голос. На этом основании они сделали вывод о ложности сведений. Больших трудов брокерам стоило потом объяснить банкирам, что человек живет в гражданском браке с женщиной, имеющей детей от предыдущего брака.
Причиной отказа могут стать и совсем уж удивительные вещи. Так, например, если человек по специальности физик-теоретик, но работает в сфере недвижимости, ему также могут выкатить отказ на том основании, что запись в дипломе не соответствует реальной работе.
Какая должна быть зарплата
Зарплата претендента имеет большое значение, но не следует думать, что чем более крупная сумма указана в справке, тем выше вероятность положительного решения. Так, участники встречи приводили пример отказа потенциальной заемщице с белой зарплатой в 360 тысяч рублей. Почему отказали? Смутило, что у претендентки не было высшего образования, она всю жизнь проработала на предприятии, которое когда-то было оборонным в должности старшего инженера. К тому же банкиры не нашли сайта этой компании в Интернете.
Брокерам пришлось очень постараться, чтобы пробить даме кредит. Они доказали, что предприятие, переориентировавшееся на лизинг стройтехники, крайне востребовано на рынке, не нуждается в рекламе своих услуг, а клиентка – ценный и высококвалифицированный сотрудник.
Кредитная история может помочь и помешать
Положительный момент для банков — позитивная кредитная история. Наличие же непогашенных кредитов, естественно, служит отрицательным фактором.
Отсутствие кредитной истории как таковой – тоже минус. Поэтому клиентам советуют сначала взять краткосрочный потребительский кредит, полностью его выплатить, и лишь потом обращаться за ипотекой.
Однако и здесь все не слава Богу. Как рассказал начальник отдела продаж управления продаж и развития Банка Жилищного финансирования Георгий Маргиев, аналитическая служба банков имеет задачу отсеять всех тех, кто внушает подозрения. В функции аналитиков входит не столько оперативная проверка правдивости сведений, сколько оценка риска возможного дефолта.
Например, такой традиционно положительный момент, как наличие позитивной кредитной истории, может быть рассмотрен и под другим углом зрения. Если вчера человек не мог на свои средства купить сотовый телефон и полгода выплачивал по пять тысяч рублей, то сможет ли он выплачивать ежемесячно по две тысячи долларов, погашая ипотеку? Задавшись таким вопросом, аналитик начинает копать под кандидата и находит за ним вполне реальные косяки.
Как проверяет служба безопасности
Служба безопасности банков проверяет нас на, как бы это выразиться, — на соответствие Уголовному Кодексу. Кстати, объяснять, почему отказали, эти доблестные люди не любят. Но наиболее частые причины известны:
— претендент имел проблемы с законом или вообще — скрыл судимость;
— купил фальшивую регистрацию;
— когда-то был участником ДТП.
Проверяющие тоже ошибаются
Очень часто отказ становится результатом ненадлежащего исполнения проверяющим своих обязанностей. Так, сотрудник службы безопасности одного из банков не смог попасть на режимное предприятие где трудится заявитель. На этом основании он заключил, что клиент там не работает.
В другом случае сотрудница банка звонила заявителю по домашнему телефону в рабочее время и, не дозвонившись, дала заключение, что претендент на ипотеку не проживает по указанному им адресу.
Совет: идти к ипотечным брокерам
Отказывают всё-таки в три раза реже, чем выдают положительные решения. Даже сейчас доля отказов не так велика. Хотя она и выше в два раза, чем в 2007 году, тем не менее, составляет, например, в том же Банке жилищного финансирования лишь четверть от числа поданных заявок.
Чтобы застраховаться от отказов, особенно — полученных в результате недоразумений, люди и обращаются к ипотечным брокерам. Они действительно могут обжаловать действия недобросовестных сотрудников у руководства банка, с которым они, как правило, имеют личные контакты.
Более того, в связи с финансовым кризисом, роль ипотечных брокеров будет возрастать, так как из-за ужесточения требований к заемщикам, число проблемных клиентов увеличится. Нам остается только напомнить о стоимости услуг брокеров – в Москве они оцениваются примерно в 1,5-3% от суммы кредита.
Наши эксперты провели исследование основных причин банковских отказов в ипотеке и способов избежать такого развития события.
Ипотечные кредиты сопряжены с большим количеством хлопот для заемщика. Но многие люди готовы пройти через мытарства с накоплением взноса, сбором справок, банковской экспертизой подобранного жилья — лишь бы только решить квартирный вопрос. Согласно банковской статистике, из десяти ипотечных заявок только семь проходят кредитный комитет.
Если взять за эталон московский рынок, то при средней зарплате 25 000–30 000 рублей, на ипотеку с высокой вероятностью могут рассчитывать те, кто способен официально подтвердить как минимум 65 000–70 000 рублей ежемесячного дохода. А лучше еще больше.
Не будем скрывать: иногда прокатывает. Но в кредитных отделах и в службах безопасности банков, особенно крупных, работают не дураки, а опытные профессионалы. И шанс, что вас поймают на лжи, довольно велик. Тогда вы не только получите безоговорочный отказ в ипотеке, но и попадете в черный список недобросовестных заемщиков.
Есть стандартные требования к типу дома, к состоянию квартиры, к расположению. Самое главное — дом не должен стоять в плане под снос, быть ветхим или аварийным. Квартира должна использоваться по назначению (то есть для проживания), не находиться в аварийном состоянии, иметь отдельный вход. Очень важное условие — на момент заключения договора купли-продажи квартиры и в течение срока действия ипотеки в квартире не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств. Этого требует закон (хотя некоторые банки позволяют себе смотреть на неузаконенную перепланировку сквозь пальцы, ограничиваясь письменным заявлением со стороны заемщика все согласовать или исправить в течение полугода).
Неузаконенная перепланировка в покупаемой квартире является официальным поводом для банковского отказа в ипотеке.
Подберите оптимальную ипотечную программу с простыми и понятными условиями с помощью автоматизированного поиска на нашем портале
Как ехидно пишут заемщики на интернет-форумах, чтобы наверняка получить ипотечный кредит, нужно быть не старше 25 лет, иметь официальный доход в 10 000 долларов месяц, стаж работы лет 40 на одном предприятии, иметь отменное здоровье и запрашивать кредит менее 50% от стоимости жилья, и не больше чем на 5 лет. Это ирония, но в каждой шутке есть доля правды. Банки и в самом деле стремятся давать ипотеку тем, кто идеально вписывается в набор стандартных параметров. И правила в игре по-прежнему устанавливает кредитор. Но если вы знаете правила, то можете извлечь из них пользу для себя. В первую очередь, нужно хорошо изучить все требования конкретного банка к потенциальным ипотечным заемщикам. И готовить свое досье с учетом этих требований. Не пытайтесь обмануть банк: в конечном итоге, вы обманете самого себя, если получите кредит, но не сможете его обслуживать.
Большая часть сделок с недвижимостью сегодня заключается с использованием ипотечных средств. Когда квартира уже выбрана, и в наличии есть достаточная сумма средств для первого взноса по ипотеке, самым главным условием покупки жилья становится одобрение банком ипотечного займа.
Однако банк вправе отказать в получении займа без объяснения причин. Чтобы в дальнейшем всё-таки получить ипотечный кредит, полезно знать самые распространенные причины отказа банков.
Банки не озвучивают причины принятого отрицательного решения по кредитной заявке на вполне законных основаниях.
Каждое кредитное учреждение разрабатывает собственную кредитную политику и систему оценки платежеспособности заемщиков. Информация эта является конфиденциальной и доступна лишь ограниченному кругу сотрудников банка. В большинстве случаев, причины отказа не знают даже кредитные менеджеры. Все эти меры предпринимаются для защиты коммерческой тайны. Каждый банк может по-разному относиться к тому или иному фактору, характеризующему заёмщика, но есть ряд критериев, по которым отказ максимально возможен.
Прежде чем подавать заявку, обязательно оцените, насколько вы соответствуете требованиям банка, как заемщик:
- возраст (обычно от 21 до 60 лет):
- стаж на текущем рабочем месте не менее 6 месяцев, совокупный стаж не менее 12 месяцев;
- российское гражданство.
Если хотя бы одно условие не выполнено, вероятнее всего заявку даже не примут.
Испорченная кредитная история влечёт за собой практически однозначный отказ по кредиту. При этом, неважно был ли у вас дефолтный кредит или небольшая просрочка платежа, пусть даже и по уважительной причине. Информация передается в бюро кредитных историй уже за первый день просроченной задолженности.
Полное отсутствие кредитной истории – тоже отрицательный фактор для банка, так как не позволяет оценить вас, как заемщика, посмотреть насколько добросовестно вы исполняли свои обязательства по предыдущим займам.
Одна из самых частых причин отказа – слишком большой ежемесячный платеж для подтверждённого уровня дохода. Обычно банки считают приемлемым соотношение платеж/доход на уровне 40 %. При этом учитывается среднедушевой доход на каждого члена семьи.
Если в семье есть маленький ребенок и супруга находится в декретном отпуске – это соотношение может быть снижено.
При этом, в расчет берутся все кредитные обязательства заемщика: не только кредиты, но и кредитные карты.
Ни в коем случае не пытайтесь подделать документы или предоставить ложные сведения в анкете. Банки обладают инструментами выявления таких случаев. При этом отказ по заявке – не единственное последствие подобных действий. Подделка документов – уголовно наказуемое деяние.
Ошибки, опечатки в справках могут привести к искажению сведений о заемщике. Допущенные случайно вами или по вине сотрудников организаций-работодателей они часто становятся основанием для отказа.
В особенности жесткие банковские требования предъявляются к оформлению справок о доходах и трудовой деятельности.
Изначально заемщики проходят, так называемый, скоринг. Это электронная оценка заемщика по заданным параметрам. Если этот этап успешно пройден, специалисты банка звонят работодателю для подтверждения фактического места работы. Если по какой-то причине на работу дозвониться не удалось, в кредите откажут.
Поэтому важно указывать актуальные рабочие номера телефонов, а также предупреждать работодателя о возможном звонке из банка. Лучше, если указанный телефон будет стационарным. Банки очень настороженно относятся к организациям с контактами только в виде мобильной связи.
Каждый сотрудник банка самостоятельно оценивает потенциального клиента. Опрятный внешний вид, уверенность в голосе, быстрые ответы на вопросы, самостоятельное заполнение анкеты говорят в пользу заемщика и формируют положительный образ заёмщика для сотрудника банка.
Если же клиент покажется подозрительным, на анкете будет сделана соответствующая отметка, и банк более пристально отнесётся к заемщику.
- Некоторые банки отрицательно относятся к заемщикам с наличием задолженности по уплате налогов и штрафов ГИБДД.
- Негативным фактором также может послужить наличие судимости. К условному наказанию многие банки относятся лояльно.
- Банки повторно принимают ипотечные заявки на рассмотрение только спустя определенный промежуток времени.
- Если подать заявку раньше, последует автоматический отказ ещё до начала процедуры анализа заемщика по другим параметрам.
Все вышеуказанные причины касаются непосредственно заемщика. Но даже при положительном первичном решении банк может отказать в ипотеке по причине неподходящего объекта залога.
- Ветхое жильё или планируемое к сносу.
- Дом старше 1970-х годов постройки.
- Деревянные перекрытия и отсутствие исправных коммуникаций.
- Неоднозначное право собственности и наличие лиц, чьи права могли быть нарушены.
- Отсутствие правоустанавливающих документов.
- Невыгодное территориальное расположение.
- Жильё не отвечает другим критериям ликвидности.
Обычно на предоставление документов по залогу отводится не больше трёх месяцев. Если в этот срок документы не поступят, по ранее одобренной заявке будет отказ.
В первую очередь, подготовить заявку на получение ипотеки в другой банк, а лучше в несколько. Вполне возможно, что менее крупные кредитные организации предъявляют более щадящие требования к ипотечным заемщикам.
Если отрицательное решение поступает по всем заявкам на займы, стоит проанализировать возможные причины отказа применительно к вашей ситуации и постараться исключить их перед повторной подачей документов.
Какие же шаги стоит предпринять?
- Проверить свою кредитную историю. Даже если вы уверены, что у вас нет непогашенных кредитов и просроченных платежей по предыдущим займам, закажите отчёт о своей кредитной истории. Один раз это можно сделать бесплатно, онлайн или за небольшую плату через компании, оказывающие подобные услуги. Для этого понадобится код субъекта кредитной истории и перечень бюро, в которых хранится информация о ваших кредитах. Часто по вине банков в БКИ содержится неактуальная информация, требующая корректировки. Если это реальная причина отказа, пока информация не скорректирована, достаточно будет приложить справки о погашении предыдущих кредитов с характеристикой вас, как заемщика.
- Попытаться уменьшить кредитные обязательства. Чтобы уменьшить кредитную нагрузку, постарайтесь погасить другие обязательства и закрыть имеющиеся кредитные карты. Можно также привлечь платежеспособных созаемщиков из числа родственников, а будущую заявку подавать на более длительный срок. Все эти меры позволят увеличить допустимую кредитную нагрузку.
- Предупредить работодателя о возможном звонке из банка.
- Выбрать жильё, подходящее под требования банка к залоговому имуществу.
- Подавать повторную заявку следует только через разрешенный банком срок после получения отказа.
Сбербанк может отказать по всем вышеуказанным причинам и так же как и остальные банки не разглашает точные причины отказа. В оценочной системе Сбербанка около 20 параметров, на основании которых принимается решение.
Информация об этом, а также о порядке действий в случае отказа по ипотеке, размещена на официальном сайте.