В жизни каждого человека возникают ситуации, с которыми он не способен справиться самостоятельно. Одной из таких можно счесть и процесс покупки собственного жилья. Для обычного молодого специалиста или офисного работника кажется, практически невозможным скопить нужную сумму. В этом случае на выручку приходит ипотечный кредит. Вид ипотечного кредита зависит от разных условий. В настоящее время в России существуют различные виды ипотечного кредитования.
Сейчас банк выдает несколько видов ипотеки: ипотека на вторичном рынке, ипотека на участие в долевом строительстве, ипотека молодой семье, кредит на улучшение жилищных условий.
Каждый кредит имеет ряд особенностей и выдается на определенных условиях. Ставки по разным видам ипотечного кредитования в России также различны.
Рассмотрим первый вид кредитования — ипотеку на вторичном рынке.
Это самый распространенный вид ипотечного кредитования в России. Все просто — вы находите квартиру, которую люди хотя продать, оформляете договор ипотечного кредитования и покупаете квартиру за деньги банка. Особенностью данного вида ипотеки в России является необходимость заключения договора страхования на случай потери титула или права на недвижимость.
Бывали случаи, когда квартира оказывалась не слишком чистой и после ее продажи, объявлялись наследники или несовершеннолетние дети, собственники данной квартиры. В результате можно остаться без жилья и с огромным долгом в несколько миллионов. Чтобы этого не случилось — нужно заключить договор страхования права собственности. Это обязательный атрибут ипотечной сделки. Другие виды страховок не являются обязательными, но
Второй вид ипотечного кредитования в России — ипотека с долевым участием. Тут в отличие от первого вида вы покупаете квартиру новую и страховать потерю титула не нужно, так как вы первый собственник. Особенность данного вида ипотеки — вы можете просто не дождаться ввода объекта в эксплуатацию. Ставка по данному виду ипотечного кредита в РФ до получения прав собственности обычно выше на 1-2 процента. После получения документов на квартиру нужно предоставить их банку и ставка будет снижена.
Ипотека молодой семье — это третий вид ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Тут имеется ограничения на возраст заемщика и данный вид ипотеки выдает Сбербанк. Обычно этот кредит выбирают молодые люди, которым нужно жилье для создания семьи. Если вы живете с родителями и у вас менее 10 квадратных метров на человека(в случае Москвы), то можно подать заявление на вступление в очередь на получение субсидии. 1-1.5 млн рублей — вот размер субсидии для Москвы, если вас признают нуждающимися. Но как говорилось раннее нужно попасть в очередь нуждающихся в получении жилья.
И все же наиболее популярным и четвертым видом использования ипотечного кредитования в России является кредит на улучшение жилищных условий. Для предоставления ипотечного кредита банк обязательно возьмет некое недвижимое имущество в залог – по статистике, в нашей стране для этого чаще для этого используются вновь приобретаемые квадратные метры. Хотя при наличии у вас в собственности какой-либо другой недвижимости банк сможет принять и её в качестве залога. Вся процедура оформления ипотеки – процесс длительный и многоэтапный, и иногда самым простым способом завершения его с положительным для заемщика результатом может стать обращение к кредитному брокеру или в агентство по недвижимости.
Когда вы подаете заявку на ипотеку, обязательно посмотрите, хватит ли вам зарплаты на ее оплату и сколько банк может дать. Сделать это можно на специальном калькуляторе кредита по зарплате.
Виды ипотечных кредитов
Решившись приобрести жилплощадь в ипотеку, заемщику нужно проделать много работы: найти подходящий банк, оптимальные условия ипотечного кредитования, подать заявку, собрать документы и т. д.
На первом этапе важно выбрать программу с подходящими условиями в зависимости от покупки планируемого объекта, текущих условий проживая заемщика, наличия детей и т. д.
Какие виды ипотечного кредитования есть в России и в чем их особенности?
Сегодня людям, желающим взять в ипотеку жилье, банки предлагают различные программы, которые отличаются друг от друга видом приобретаемого жилья, условиями кредитования, особенностями получения займа.
Ипотеки классифицируются по таким признакам:
- по объекту недвижимости – первичное или вторичное жилье, квартира, дом, гараж, земельный участок, машино-место;
- по процентной ставке – ее размер индивидуальный в зависимости от банка, выдающего ипотеку;
- по длительности взятия ипотеки – от 15 до 30 лет;
- по порядку выплаты задолженности – аннуитетные или дифференцированные платежи;
- по наличию/отсутствию субсидий – социальная ипотека (например, для молодых семей, учителей, военнослужащих, пенсионеров) или не субсидированная ипотека;
- с первоначальным взносом или без него;
- по целям ипотечного кредитования – на покупку жилья, ремонт квартиры (дома).
В сфере ипотечного кредитования банки не стоят на месте, они постоянно развиваются, совершенствуются, добавляют новые ипотечные предложения, понижают ставки и т. д.
Самыми популярными видами ипотеки на сегодняшних день являются такие программы (их названия могут отличаться, но условия ипотеки одинаковые):
Сегодня люди пользуются любыми возможностями, чтобы хоть как-то улучшить условия ипотечного кредитования, взять деньги взаймы у банка по минимальной ставке, без первоначального платежа, с минимальными требованиями к кандидату и документам.
Сегодня банки предлагают россиянам следующие виды социальных ипотек:
Кроме стандартных ипотечных программ банки предлагают нетиповые виды ипотеки:
- Корпоративная. Предоставляется сотрудникам определенных компаний, которые проработали в организации не меньше установленного срока (например, 3 года).
- Ипотека с плохой кредитной историей. Некоторые банки для привлечения клиентов предлагают оформить ипотеку даже тем заемщикам, у которых плохая кредитная история. Но условия такой ипотеки жестче обычной: размер первоначального взноса не меньше 30%, процентная ставка выше, для оформления договора заемщик должен предоставить поручителя и залоговую недвижимость.
- Ипотека для иностранных граждан. Важным условием во многих банках при оформлении ипотеки является наличие гражданства РФ. Но некоторые банки дают возможность иностранцам оформить ипотеку. Для этого нерезидент должен быть официально трудоустроен в России, платить налоги, работать не меньше 6 месяцев.
- Ипотека на гараж, машино-место. Зачастую граждане берут ипотеку для покупки жилья – квартиры или дома. Но в некоторых банках есть интересные предложения, связанные с оформлением ипотечного договора, где предметом соглашения становится гараж, машино-место.
- Ипотека для пенсионеров. Банки неохотно сотрудничают с теми заемщиками, которые уже перешагнули возраст 60 лет, поскольку понимают, что такие заемщики при оформлении ипотеки на 10-20 лет могут не заплатить ипотеку. Банки выдают ипотечный кредит пенсионерам только в том случае, если заемщик берет деньги на незначительный срок и на момент оформления соглашения ему исполняется не больше 65 лет.
При подписании договора об ипотеке важно продумать, каким способом заемщику лучше будет оплачивать задолженность. Погашать ипотеку можно одним из двух способов:
- Аннуитетный платеж – предполагает выплату долга равными частями (вся сумма ипотеки разбивается на одинаковые транши). В первые месяцы или годы заемщик обычно выплачивает проценты по ипотеке, а остальная часть долга идет на погашение основного тела.
- Дифференцированный платеж – предполагает ежемесячные выплаты, но не в равных суммах. Изначально заемщику нужно погасить большую сумму, а со временем она будет снижаться пропорционально сроку кредитования.
При дифференцированном платеже заемщик переплачивает меньше, чем при аннуитетном способе оплаты. Плюс этого платежа в том, что с каждым разом заемщик платит все меньшую сумму по ипотеке, поскольку время на ее погашение тоже сокращается.
Минус дифференцированного платежа в том, что банки выдают по нему меньшую сумму ипотеки. Если человек захочет купить большой дом, который стоит больше 20 миллионов рублей, то не все банки согласятся прописать в ипотечных условиях оплату задолженности по дифференцированной схеме.
Минус аннуитетного платежа в том, что человек значительно переплачивает по такой ипотеке. А плюс такого платежа в том, что заемщик может взять сумму в 2 раза больше той, чем банк может предложить ему при дифференцированном платеже.
Потенциальные заемщики опасаются оформлять ипотеку, боятся, что много переплатят, банк их обманет, курс валюты резко возрастет и цена на недвижимость упадет.
Чтобы понять, какой вид ипотеки для заемщика более выгодный, нужно учесть следующие моменты:
Когда речь заходит о том, какая ипотека будет более выгодной для заемщика, нужно понимать, что критерии выгодности для каждого человека разные.
Кому-то выгодно оформить ипотеку без первоначального платежа, кто-то стремится оформить договор на максимальный срок, а кому-то важно получить государственную помощь при получении ипотеки.
Если человек решил брать ипотеку, тогда ему нужно определиться с подходящей программой, узнать, какие банки предлагают выгодные условия по этой программе.
Чтобы понять, какая ипотечная программа более выгодная, нужно расставить приоритеты и понять, что важно: ипотека без первоначального взноса, с увеличенным сроком кредитования, максимально возможной суммой займа или с наличием каких-либо льгот, субсидий.
Ипотека — это кредит от банка или финансового учреждения, который помогает заемщику приобрести дом. Ипотека обеспечивается самим домом , поэтому, если заемщик не выполнит своих обязательств по кредиту, банк может продать дом и возместить свои убытки. Ипотечные платежи, как правило, ежемесячные и состоят из четырех компонентов: основной суммы , процентов , налогов и страхования .
Перед получением ипотеки заемщик соглашается с определенными условиями. Они указывают, как долго она должна выплачивать ипотеку, которая может длиться десятилетиями, и сколько она должна платить каждый год, а также то, что она должна заплатить при подписании, что является процентом от стоимости дома, называемой первоначальным взносом .
В этих условиях также указывается ставка, с которой начисляются проценты, и начисляется ли она по фиксированной ставке , что означает, что ставка остается неизменной на весь срок кредита; или по регулируемой ставке , где процентная ставка может быть повышена или понижена. Некоторые ипотеки являются гибридом обоих, например, ипотека с регулируемой ставкой 7/1 , которая начисляет проценты по фиксированной ставке в течение первых семи лет своего срока, после чего кредитор может регулировать процентную ставку.
Заемщики выплачивают банку за ипотеку на регулярной основе, обычно ежемесячно. Платежи идут на общую сумму заемных средств, которая называется основной суммой, и на проценты, хотя последняя не облагается налогом. Процесс погашения ипотеки называется амортизацией .
Ипотека считается обеспеченным кредитом , что означает, что они обеспечены активом — домом — в случае дефолта домовладельца. Когда заемщик по умолчанию, кредиторам разрешается забрать дом, который называется выкупа . По этой причине некоторые кредиторы требуют, чтобы заемщики получали какую-либо страховку, такую как страхование домовладельцев , которая покрывает материальный ущерб собственности, или ипотечную страховку , которая защищает кредитора в случае дефолта заемщика.
Помимо базовой ипотеки, у заемщика есть несколько вариантов выбора, когда он решает, что для нее подходит:
- Ипотечный баллон: в баллонной ипотеке ежемесячные платежи заемщика не полностью амортизируют ссуду в конце периода, когда платежи начинаются с низкого уровня, а в конце срока увеличиваются до гораздо большей суммы . Они хороши для людей, которые ожидают, что у них будет более высокий доход в конце периода заимствования, чем когда они начали, или которые планируют продать свой дом до окончания периода займа, но они могут потребовать от заемщиков рефинансировать свой кредит или продать имущество.
- Ипотека, поддерживаемая государством . Правительство США выдает ипотечные кредиты определенным квалифицированным гражданам. К ним относятся кредит Министерства сельского хозяйства США (USDA), который предоставляется владельцам сельской собственности без надлежащего жилья, и кредит , застрахованный Федеральной жилищной администрацией , который предоставляет федеральную помощь гражданам с низким уровнем дохода. Ветераны вооруженных сил также могут претендовать на специальные ипотеки.
- Вторая ипотека : также называется ипотечной ссудой, заемщик может взять вторую ипотеку для получения ссуды, используя капитал дома в качестве обеспечения.