Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке


Ипотека – это не рабство, а возможность получить то, о чем некоторые не могут даже мечтать. Чтобы ипотека из возможности не превратилась в кабалу, есть несколько правил грамотной ипотеки:

1. Ежемесячный платеж
2. Адекватный срок
3. Процентная ставка
4. Досрочное погашение
5. Финансовая подушка безопасности

Чаще всего банки выдают ипотеку том случае, если расходы по ней не превышают 40% от подтвержденного дохода. Лучше рассчитать ежемесячные платежи так, чтобы на них тратилось не более 30% от чистого дохода. Чистый доход – это общий доход за месяц за вычетом обязательных платежей, включающих в себя выплаты по другим кредитам, налоги, плату за детский сад или школу, т.е. обязательные расходы, которые переходят из месяца в месяц.

Сумма 30% от чистого дохода будет идеальной. Больше отдавать морально тяжелее, и придется больше ограничивать себя в потребностях, желаниях и радостях жизни, меньше – нецелесообразно.

Большая часть банков предоставляют возможность взять ипотеку на максимальный срок 30 лет, есть, конечно, еще и такие, которые дают и на больший период. В среднем же большинство россиян заключают договоры ипотечного кредитования на 15 лет, хотя на практике выплачивают ипотеку гораздо раньше. Ипотека на срок более 10 лет и будет тем ипотечным рабством, которого все боятся.

Во-первых, чем больше срок, тем выше сумма переплаты. А во-вторых, через срок в 10-15 лет уже может не приносить радость имеющееся местонахождение, это жилье, или будет казаться, что был сделан неверный выбор. Морально будет очень сложно отдавать деньги за то, что уже не радует.

Оптимальным будет срок около 7 лет. При оформлении жилищного кредита на такой срок, переплата составит 46% при 12% годовых. Максимальный срок 10 лет. В этом случае переплата составит 70 от основной суммы долга при 12% годовых. Не нужно стремиться получить все и сразу при оформлении кредита, надо грамотно рассчитывать свои силы и возможности.

Лучше взять квартиру в менее престижном районе или с меньшей площадью, с меньшим количеством комнат, успешно без труда оплатить ее, а затем менять на более удобные условия проживания. Это правильнее, чем взять дорогую квартиру с высоким непосильным платежом на длительный срок с огромной переплатой, составляющей две или три таких квартиры.

Поэтому лучший способ получить желаемой – идти от малого к большему. Это будет и психологически спокойнее, и менее затратно для бюджета.

На сегодняшний день нет таких ставок, которые были несколько лет назад (8-9% годовых). Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, предлагаемая банками составляет 12%. Минимальная ставка, которую можно найти среди всех предложений на сегодняшний день – 10,9% годовых.

Адекватной процентной ставкой является та, при которой переплата не переходит психологическую грань. Это около 100 процентов от суммы самого жилищного кредита. Если кредит берется на 10 лет – это ставка не более 12%, если же речь идет о меньшем сроке, то можно позволить взять кредит и с большей процентной ставкой.

Чем же так выгодно досрочное погашение? Дело в том, что такие платежи уменьшают сумму основного долга, соответственно снижается сумма по процентам и переплата. Важно не переусердствовать с этими платежами, и не бросать на них все финансы. Прежде всего, ипотека должна быть легкой, а не тяжким бременем. Поэтому если нет такой возможности, лучше погашать кредит по графику, прописанному в договоре.

Наиболее эффективны досрочные платежи в первой половине срока ипотеки, а особенно в первые два года. Здесь значительно уменьшается сумма переплаты по кредиту. Во второй половине срока нет смысла торопиться с досрочными платежами, т.к. чем ближе к окончанию срока, тем меньше экономия на переплате. В конце срока ипотеки эта экономия совершенно незначительная.

Читайте также:  Влияет ли потребительский кредит на ипотеку

В последние годы ипотечного кредита досрочные платежи бесполезны во всех отношениях, не нужно растрачивать на них свои силы и деньги. Во-первых, на этом уже очень мало получится сэкономить. А во-вторых, значительную сумму платежей будет забирать инфляция. Здесь уже выплачивается основная сумма долга, проценты практически все выплачены в первой половине срока по кредиту.

Если подойти к ипотечному кредиту с умом и учесть все аспекты, она окажется не рабством, а отличной возможностью получить собственную квартиру без особых усилий.

Большинство заемщиков наивно полагают, что когда они берут ипотечный кредит, то им нужно будет заплатить только первоначальный взнос и проценты по займу. Однако еще на стадии оформления стоимость ипотеки может существенно возрасти. Как показывает практика, около 90% заемщиков не в курсе того, какие расходы по ипотеки они должны будут понести. Это приводит к ошибкам, когда они пытаются рассчитать полную стоимость ипотечного займа, что в итоге приводит к проблемам с выплатой кредита. Поэтому стоит учитывать, что переплата за такие услуги, как оценка, госрегистрация и прочие расходы, может достигать 10% от стоимости жилья.
Зависит ли стоимость ипотечного кредита только от размера процентной ставки?

Так какие показатели определяют полную стоимость ипотечного кредита? Конечно, на первом месте — годовая процентная ставка. Именно от ее размера, в большей степени, зависит, сколько заемщик в итоге заплатит. Однако помимо годовой ставки необходимо учитывать такие расходы, как плата за ежегодную страховку, оценка недвижимости, оплата за рассмотрения заявки на получение ипотечного займа, комиссия за выдачу кредита и за снятие денежных средств со счетов, также может понадобиться аренда банковских ячеек, за что тоже придется платить заемщику.

В конечном счете, дополнительные расходы и переплаты значительно влияют на конечную стоимость ипотеки. А у каждого финансового учреждения свои условия выдачи ипотечного займа, проценты и комиссии, то нужно учитывать все расходы, чтобы выбрать наиболее выгодный кредит и не просчитаться.

Учитывая многие жалобы от заемщиков на то, что они не рассчитывали на такой размер переплат, Центробанк в 2008 году обязал все ипотечные банки заранее информировать своих клиентов о полной стоимости займа, включая все дополнительные расходы, а также высчитывать для заемщика эффективную ставку. Кредитная организация должна включить в расчеты: плату по возврату ипотеки, платежи по процентам, комиссии за ведение и обслуживание клиента, оценка оптимальной программы. Так, сегодня заемщик может потребовать у банка рассчитать полную стоимость жилищного займа.

Выбирая ипотечную программу, заемщик, в первую очередь, уделяет внимание размеру процентной ставки, так как итоговая стоимость ипотечного кредита напрямую зависит от годовой ставки. Разница даже в 1% при пересчете на 10−20 лет обернется очень ощутимой переплатой. А размер годовой процентной ставки, которую может предложить тот или иной банк, зависит от следующих важнейших показателей:

  • Вид приобретаемой недвижимости (первичная или вторичная)
  • Срок ипотеки — чем он больше, тем ставка выше
  • Размер первого взноса — чем он больше, тем процент ниже
  • Надежность и платежеспособность заемщика
  • Способ расчета ежемесячных выплат (дифференцированный или аннуитетный).

На последнем пункте остановимся подробнее. Чтобы сэкономить, заемщику выгоднее взять кредит с дифференцированной платой, то есть с изменяющейся. Данный способ расчета ежемесячных выплат предполагает их ежемесячное снижение, поскольку будет уменьшаться основной долг. Плюс этого типа платежей — меньший размер переплаты, а минус заключается в том, что первое время (2−5 лет) придется выплачивать достаточно крупные суммы каждый месяц. Поэтому ипотека с дифференцированной платой подходит не каждому заемщику.
Сколько стоят дополнительные расходы по ипотеке? Аннуитетная плата одинакова на протяжении всего срока погашения ипотечного займа, она может уменьшиться только при частичном досрочном погашении ипотеки. Плюс аннуитета заключается в удобстве, он позволяет рассчитать размер выплат на многие годы вперед, а платежи вполне посильны даже в первые годы. А главным минусом этого способа расчета ежемесячных выплат является то, что переплата больше, чем при дифференцированной плате. Однако не каждый банк предлагает дифференциацию, большинство работает с аннуитетом.

  • Плата процентной ставки по займу
  • Выплата основного долга по кредиту
  • Комиссия за рассмотрение заявки
  • Комиссия за анализ документации заемщика
  • Плата за выдачу ипотеки (в среднем 1% от суммы кредита)
  • Оплата за обналичивание денежных средств (от 0,5% до 3%)
  • Плата за банковскую карту и ее обслуживание.
Читайте также:  Можно ли изменить сумму кредита по ипотеке

При этом оценка полной стоимости жилищного займа банком не предполагает расчет следующих расходов:

  • Штрафы и пени в случае просрочки ежемесячного платежа
  • Комиссия за конвертацию валюты
  • Аренда банковской ячейки
  • Оценка и страховка недвижимости.

Таким образом, полная стоимость ипотеки от кредитной политики каждого отдельного банка. Чтобы сэкономить деньги, заемщику будет полезно ознакомиться с законодательством об ипотеке, так как некоторые комиссии банков ВАС признал незаконными. Однако и это еще не окончательная цена ипотечного кредита, существуют еще дополнительные расходы, которые кредиторы в своих расчетах не учитывают.

Все услуги различных организаций в ходе оформления ипотечного кредита оплачивает заемщик. К ним относятся:

  • Независимая оценка залогового жилья
  • Страхование — частичное или комплексное
  • Услуги нотариальной конторы
  • Государственная регистрация договора ипотеки
  • Комиссия риелтора или ипотечного брокера.

Таким образом, готовясь оформить ипотечный кредит, необходимо рассчитать все затраты, так как оценка окончательной стоимости ипотеки показывает, что расходы на получение кредита могут доходить до 10% от суммы всего займа. Расчет дополнительных трат поможет объективно оценить итоговую стоимость недвижимости, которую планируется приобрести за счет ипотеки. Необходимо подсчитать, сможет ли заемщик вернуть долг в срок. Специалисты также рекомендуют не вносить все имеющиеся наличные средства в качестве первоначального взноса. Лучше оставить 40−50 тысяч рублей на оформление сделки.

Одним из главных вопросов, с которым сталкиваются покупатели объектов недвижимости по договорам кредитования, является вопрос о том, какие выплаты по ипотеке можно получить от государства. Пришло время разобраться в их видах и особенностях предоставления.

Различают три вида ипотечных вычетов:

  • основной,
  • вычет по процентам,
  • дополнительный.

Поговорим о каждом из них более подробно.

Основная выплата предоставляется всем покупателям объектов недвижимости, независимо от того, как именно происходила сделка – по ипотечному кредиту или обычной покупкой (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ). Это налоговый вычет, он имеет несколько особенностей:

  • его размер – 13 % от суммы сделки, при этом максимальная сумма для расчета выплаты не может превысить 2 млн рублей. Даже если на квартиру вы потратили, например, 2 400 000 рублей, размер возврата будет рассчитан по установленной НК РФ стоимости (2 000 0000 х 0,13 = 260 000 рублей). Таким образом, максимально возможная сумма выплаты не может превысить 260 тысяч рублей;
  • право на данный налоговый вычет возникает в момент получения акта приема-передачи недвижимости (когда оформлен договор долевого участия) или свидетельства о регистрации права собственности (когда оформлен договор купли-продажи);
  • для расчета суммы выплат указываются как собственные, так и заемные средства. Единовременная выплата по ипотечному жилищному кредиту предоставляется на таких же условиях. Если при приобретении жилья вы взяли ипотеку, с юридической точки зрения эти деньги относятся к вашим расходам, а значит, указываются при подаче документов на возврат потраченных средств.
Читайте также:  Как внести первый взнос за ипотеку если нет денег

Данное право предоставляется только в том случае, если квартира куплена в ипотеку. Его величина составляет 13 % от суммы уплаченных вами процентов. При этом:

  1. Право на получение вычета появляется только после получения права на основной.
  2. Максимальная величина вычета составляет 3 млн рублей (т.е. 390 тысяч рублей можно вернуть по процентам).
  3. К вычету принимаются только фактически уплаченные налоги за прошлые налоговые периоды.
  4. Разберем на конкретном примере применение особенностей налоговых вычетов.

Гражданин Аксенов А.В. в начале 2014 года заключил договор долевого участия на приобретение жилого помещения в строящемся доме на сумму 9 300 000 рублей. При этом в связи с нехваткой денежных средств, он оформил ипотечное кредитование на 7,4 млн рублей. В августе 2016 года покупателю был отдан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, право на вычеты возникнет только в 2019 году, причем не играет никакой роли то, что проценты по кредиту Аксенов платил с 2014 года (их величина к 2019 году превысила 2,5 млн рублей).

В 2019 году покупатель должен подать декларацию 3-НДФЛ в местную налоговую инспекцию со следующими вычетами:

  • основной – 2 млн рублей (к возврату 260 тысяч рублей),
  • процентный – 3 млн рублей (к возврату 390 тысяч рублей).

То есть максимальная величина выплат может составить 650 тысяч рублей.

Дополнительная помощь предоставляется в виде социальных выплат при покупке квартиры. Его размер не имеет фиксированного значения и определяется для каждого муниципального образования индивидуально. О том, какие выплаты положены при ипотечном кредитовании именно в вашем регионе, можно уточнить у органов местного самоуправления. Так, выплата 50 тысяч тем, у кого ипотека, предоставляется молодым семьям в Тверской области. Для его получения необходимо обратиться в МФЦ с заявлением и документами по ипотеке.

Разобравшись с тем, какие выплаты по ипотеке можно получить, пришло время оговорить особенности их получения.

Произвести возврат части уплаченных процентов налоговая инспекция вправе только по тем кредитным договорам, в которых оговорена последующая трата денежных средств на приобретение недвижимости (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ). Если в документах по целевому кредиту четко прописано, что заём будет направлен на приобретение/строительство дома или квартиры, вычет предоставят. В противном случае сумма уплаченных процентов возвращена не будет.

В налоговую службу предоставляются следующие документы.

Для основного вычета:

  1. Налоговая декларация 3-НДФЛ (оригинал).
  2. Заверенные копии первых страниц паспорта.
  3. Справка о доходах 2-НДФЛ (оригинал).
  4. Заявление на получение вычета.
  5. Заверенная копия договора-основания приобретения жилья (купля-продажа или долевое участие).
  6. Заверенные копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты объекта недвижимости.
  7. Заверенная копия акта приема-передачи квартиры (если имеется).

Для вычета по процентам:

  1. Заверенная копия кредитного договора.
  2. Справка об удержанных процентах за отчетный период. Ее можно получить в отделении банка, который выдал ипотеку или целевой кредит.

Если вам еще не вернули сумму основной выплаты, то заявлять о возмещении расходов по оплате процентов можно не сразу. Как только основной вычет будет получен в полном объеме, вы можете добавить в декларацию 3-НДФЛ величину уплаченных процентов, доложить необходимые документы и подать заявку на второй вычет.

Adblock
detector