Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен (статья 336 Гражданского Кодекса РФ). Естественно, в большей мере это относится к залогу недвижимого имущества, но есть ряд видов движимых вещей, залог которых также запрещается или ограничен.
Не допускается ипотека имущества, указанного в пункте 2 статьи 6 ФЗ об ипотеке.
Объекты гражданских прав, в частности имущество, делятся на те, которые могут свободно продаваться и покупаться; те, которые могут продаваться и покупаться, но только по специальному разрешению или только определенным участникам, и те, которые вообще не могут продаваться (статья 129 Гражданского Кодекса РФ). Данная классификация закреплена в статье 129 ГК РФ, которая дает характеристику объектов гражданских прав в зависимости от их оборотоспособности (способности объектов гражданских прав свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизация юридического лица) либо иным способом).
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе (статья 129 Гражданского Кодекса РФ). Существуют законы, в которых установлены объекты гражданских прав, залог которых не допускается.
Например, не допускается залог:
— участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд (статья 12 Лесного кодекса РФ);
— водных объектов (статья 22 Водного кодекса РФ;
— участков недр (статья 1.2 Закона РФ о недрах).
Кроме того, не допускается оборот пестицидов и агрохимикатов, которые не внесены в Государственный каталог пестицидов и агрохимикатов, разрешенных к применению на территории Российской Федерации (статья 3 Федерального закона от 19 июля 1997 года № 109-ФЗ «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами»).
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (пункт 2 статьи 63 ФЗ об ипотеке).
Следующая группа объектов гражданских прав ограниченно оборотоспособные, это такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению в порядке, установленном законом. Среди данной группы выделяют такие объекты гражданских прав, как земля и другие природные ресурсы, которые могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129 Гражданского Кодекса РФ). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (пункт 4 статьи 1 ФЗ об ипотеке).
Подведя итог, можно сказать, что передавать в залог можно оборотоспособное имущество либо имущество, ограниченное в обороте, но с ограничениями, предусмотренными для данного имущества.
Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, дан в статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. В частности, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено:
— на единственное жилое помещение;
— земельный участок под жилым помещением гражданина;
— имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;
— племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также хозяйственные строения и сооружения, корма, необходимые для их содержания;
— семена, необходимые для очередного посева.
Следующее ограничение для объектов, передаваемых в ипотеку, является обязательность или, наоборот, невозможность приватизации данных объектов. Приватизация — это передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. Такая передача происходит в порядке, предусмотренном законами о приватизации. О приватизации, в частности, говорится в статье 217 Гражданского кодекса РФ, принят Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Объекты, приватизация которых запрещена, указываются в соответствующих программах приватизации, также данные объекты перечислены в ряде законодательных актов. Объекты, приватизация которых запрещена, это, как правило, изъятые из оборота объекты гражданских прав, объекты, связанные с обороной страны и защитой жизни и здоровья граждан. Но в ходе приватизации конца 80-х — начала 90-х годов были выявлены объекты, жизненно необходимые для нормального существования гражданского общества. Это — объекты культуры и образования.
Вот приблизительный список объектов, приватизация которых не допускается законодательными актами:
Культурные ценности, хранящиеся в фондах государственных и муниципальных музеев, архивов и библиотек, картинных галерей, в ассортиментных кабинетах предприятий художественной промышленности и традиционных народных промыслов, включая помещения и здания, где они расположены (статья 44 Закона РФ от 9 октября 1992 года № 3612-1 «Основы законодательства Российской Федерации о культуре».
Имущество организаций федеральной почтовой связи, включая средства почтовой связи (статья 24 Федерального закона от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи»).
Физкультурно-оздоровительные, спортивные и спортивно-технические сооружения, созданные органами государственной власти (в том числе спортивные сооружения, обеспечивающие централизованную подготовку сборных команд Российской Федерации по различным видам спорта и находящиеся в федеральной собственности), и занимаемые ими земельные участки (статья 33 Федерального закона от 29 апреля 1999 года № 80-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации»).
Государственные и муниципальные учреждения социального обслуживания (статья 30 Федерального закона от 2 августа 1995 года № 122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»).
Государственные и муниципальные библиотеки, включая помещения и здания, в которых они расположены (пункт 4 статьи 23 Федерального закона от 29 декабря 1994 года № 78-ФЗ «О библиотечном деле»).
Государственное и муниципальное имущество, закрепленное за организациями здравоохранения, осуществляющими заготовку, переработку, хранение донорской крови и ее компонентов (статья 13 Закона РФ от 9 июня 1993 года № 5142-1 «О донорстве крови и ее компонентов»).
Предприятия, учреждения и организации, созданные или создаваемые для обеспечения деятельности федеральной службы безопасности (Федеральный закон от 3 апреля 1995 года № 40-ФЗ «О федеральной службе безопасности»).
Запасы государственного резерва (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 1994 года № 79-ФЗ «О государственном материальном резерве».
Жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года (статья 441 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (статья 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
На некоторые объекты гражданских прав государством был наложен мораторий на приватизацию, данные объекты могли быть приватизированы, но по истечении определенного времени, а значит, и вопрос о возможности их залога был отложен на это же время. Такими объектами, в частности, являлись:
Государственные и муниципальные образовательные учреждения всех типов, включая объекты их производственной и социальной инфраструктуры (Федеральный закон от 16 мая 1995 года № 74-ФЗ «О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию»).
Издательства и полиграфические предприятия, отнесенные исключительно к объектам федеральной собственности (статья 7 Федерального закона от 1 декабря 1995 года № 191-ФЗ «О государственной поддержке средств массовой информации и книгоиздания Российской Федерации».
— полиграфические предприятия, являющиеся монополистами на общероссийском рынке товаров (услуг);
— полиграфические предприятия, оснащенные высокими технологиями для выпуска высокохудожественной и высококачественной печатной продукции;
— издательства — монополисты на общероссийском рынке товаров (услуг);
— предприятия-монополисты, обеспечивающие функционирование полиграфической отрасли.
Данные издательства и полиграфические предприятия могли акционироваться только по решению Правительства РФ не ранее чем по истечении трех лет с момента вступления в силу ФЗ о поддержке СМИ.
Федеральным законом от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ данные федеральные законы были признаны утратившими силу с 1 января 2005 года, и следовательно, приватизация, а затем и залог данных объектов разрешен.
Ипотечное кредитование на протяжении последних нескольких лет остается одним из самых бурно развивающихся направлений деятельности российских кредитных учреждений. Одним из основополагающих понятий кредитных отношений выступает предмет ипотеки, вопросы которого сегодня четко регламентированы действующим законодательством.
Согласно общепринятым понятиям выделяют объект и предмет кредитования, которые не представляют собой равнозначные термины. Общепринятой трактовкой считается следующее:
- предмет ипотеки — это помещение жилого назначения, право владения которым зарегистрировано согласно законодательно установленным правилам с обязательным прохождением регистрации в уполномоченном органе;
- под объектом ипотеки понимается право владения недвижимостью, отнесенной к группе жилья.
В качестве предмета ипотечного кредитования в соответствии с действующими нормами может являться только недвижимая категория имущества. Соглашение в обязательном порядке содержит информацию, касающуюся предмета ипотечных отношений, результаты оценки недвижимости, суть договоренностей, сроки исполнения кредитных обязательств.
Перечень объектов, которые вправе выступать в виде предмета ипотеки, четко определен федеральными законами. Что может быть предметом ипотеки:
- частные дома;
- квартиры в многоэтажных объектах;
- определенная доля в помещении;
- объекты на стадии возведения;
- право требования при оформлении соглашения по варианту долевого строительства.
Все существующие виды залогового жилого имущества можно разделить на два типа — индивидуальные строения и многоквартирные строения. При участии в ипотечном кредитовании многоквартирного дома, определенные части которого принадлежат физическим лицам в виде долевой собственности, заложенной считается соответствующий размер в праве общего владения.
К индивидуальному виду относится жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи согласно всем установленным нормам. Такое строение может состоять как из одной комнаты, так и из нескольких разделенных помещений. Если закладывается частный дом, то земельный участок, функционально обеспечивающий строение, также выступает в качестве предмета ипотеки.
Действующие правила дают возможность рассматривать в качестве предмета ипотеки следующие объекты:
- гостиницу;
- дачу;
- садовые дома;
- помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
При этом правила, которые установлены в отношении многоквартирных домов, на такие строения не распространяются.
В большинстве случаев предметом залога по кредиту является жилое имущество, но согласно действующим правилам допустимы иные варианты. Банк вправе принять в виде залогового имущества следующие объекты:
- земельные наделы, статус которых позволяет заключать кредитные соглашения;
- производственные здания, имущество, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
- многокомнатные жилые помещения;
- конструкции потребительского назначения, включая садовые конструкции;
- воздушные средства, плавательные средства;
- машинные места.
Залогом может являться жилая недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, при этом нет ограничений на степень готовности помещения. Допускается участие в процессе кредитования готового и строящегося жилья. В последнем случае кредитные организации часто выдвигают требование в виде определенного процента возведения конструкции (не меньше 30%). Сегодня распространены кредитные предложения, по которым банк не только является залогодержателем строящейся недвижимости, но и участвует в строительстве финансово, предоставляя займы застройщикам. Это позволяет им обеспечить сохранность выделяемых средств. Чаще всего применяется следующая модель взаимодействия: банк аккредитует определенных застройщиков и предлагает клиентам-заемщикам наиболее выгодные условия кредитования в строящихся домах своих партнеров.
В качестве залога часто выступает жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности. Не запрещено использовать в качестве залога долю в помещении, но в большинстве случаев банки готовы идти на сделку, если приобретаемая на кредитные средства часть квартиры является последней.
При невозможности заемщиком своевременно погасить кредит, на залоговое имущество банк вправе наложить взыскание. Процедура отчуждения проводится только на основании решения судебного органа в виде продажи с торгов или аукциона.
Несмотря на то, что в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, существует ряд ограничений в отношении возможных жилых объектов. Такое обстоятельство необходимо учитывать и понимать, ипотека каких из перечисленных объектов не допускается.
Не могут выступать в таком качестве недвижимое имущество следующего вида:
- находящееся в государственной собственности;
- являющееся муниципальной собственностью;
- помещения, относящиеся к категории служебных;
- жилье, отнесенное к специализированным жилищным фондам.
Согласно действующим правилам не допускается залог незначительной части участка земли, площадь которого менее минимума, установленного нормативными документами ипотечного кредитования конкретного субъекта РФ.
Наряду с ограничениями законодательного характера в части того, что может выступать в качестве предмета ипотеки, существует ряд определенных требований банков. Связана такая ситуация с тем, что кредиторы хотят получить ликвидное имущество и при необходимости иметь возможность быстро реализовать залоговую недвижимость. В различных кредитных учреждениях правила кредитования могут незначительно отличаться.
Основные требования банка к жилой недвижимости выглядят следующим образом:
- соответствие года постройки правилам кредитной организации;
- удовлетворительное состояние жилья, отсутствие его в списке аварийной недвижимости;
- отсутствие незарегистрированных перепланировок;
- достаточная степень ликвидности объекта на протяжении всего срока кредитования;
- требование к конструкции помещения в виде отсутствия деревянных перекрытий, стен из кирпича, камня или железобетона;
- отсутствие препятствий для имущественных сделок в виде обременения.
Некоторые кредитные организации требуют, чтобы в помещении были разделены кухня, санузел. В большинстве случаев в правилах предоставления займа прописано наличие работающих систем водоснабжения, канализации, электричества и иных инженерных конструкций.
Для банка желательно отсутствие иных владельцев. При желании предоставить в качестве предмета залога коммунальную квартиру, помещение с прописанными несовершеннолетними детьми, инвалидами, с большой долей вероятности банк не примет такое обеспечение по кредиту.
Понятие предмета ипотеки сегодня четко закреплено законодательно, а список таких объектов четко регламентирован. Со стороны кредитных учреждений в отношении допустимых для ипотеки предметов выдвигаются определенные специфичные требования, которые в разных банках могут незначительно отличаться.
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63.
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.
Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69.
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».