Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.
Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.
Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.
Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.
Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.
Шум перфоратора, недостроенная школа и убитое в дороге время или старый подъезд, ржавый трубопровод и соседи, с которыми нужно уживаться? Первичка дешевле и качественнее, вторичка — удобнее для жизни и ближе к центру города. Рассказываем, как решить, какой вариант подойдет вам.
Вторичное жилье стоит дороже недвижимости в новостройке. Сравните средние цены на однушки 33 м² в одном районе, в новом и старом доме:
| Москва | Краснодар | Тюмень | |
|---|---|---|---|
| Первичка | 3 500 000 ₽ | 1 300 000 ₽ | 1 700 000 ₽ |
| Вторичка | 6 000 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 2 300 000 ₽ |
Это цены, указанные в объявлениях на ЦИАНе. Имейте в виду, что зачастую указанная в объявлениях стоимость вторичных квартир завышена: хитрые агенты стараются оставить место для маневра на случай, если покупатель начнет торговаться. Чтобы узнать, сколько на самом деле стоит понравившийся вариант, обратитесь к риэлтору или оценщику.
С первичными квартирами попроще: как правило, в объявлениях указывают настоящую стоимость. Правда, застройщик рекламирует самые дорогие варианты, а те, что подешевле, прячет в недрах своего сайта. Просмотрите все предложения и скачайте прайс-лист, прежде чем принимать решение о покупке.
И застройщики, и собственники могут сбить цену. За счет торгов можно выиграть несколько сотен тысяч рублей, так что подготовьтесь к разговору заранее. Изучите предложения на рынке, ненавязчиво уточните, как долго собственник продает квартиру, выпишите все недостатки квартиры на отдельный листок. Здесь вам может пригодится риэлтор, который постоянно следит за ситуацией на рынке. Такой специалист знает все тонкости: например, что в конце каждого квартала отдел продаж застройщика отчитывается перед своим руководством. Как правило, к этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок.
Как правило, крупные застройщики сотрудничают с банками, за счет чего клиенты платят на восемь, а, например, семь процентов. На самом деле, подобные программы — ловушка для охотников за халявой. Банк идет на снижение процента по кредиту, потому что недостающую выгоду застройщик выплачивает из своего кармана. Эти траты компания закладывает в стоимость квартиры, которую вы покупаете. Обычно происходит так: покупателю предлагают выбрать между льготной ставкой и стандартной стоимостью квартиры и обычной ставкой и квартирой по акции. Как правило, люди выбирают первое, хотя второй вариант выгоднее в большинстве случаев.
Зато для покупателей новостроек банки предлагают отсрочки платежей или нулевые первоначальные взносы. Например, клиент платит только половину ежемесячного платежа, пока дом строится.
Весьма оправданный для покупателя новостройки страх — страх заморозки строительства. Чтобы снизить риск и получить ключи от квартиры вовремя, обратитесь к профессионалам. Они честно расскажут все о строительной компании: в сроки ли сдаются объекты, были ли судебные тяжбы и штрафы. Или покупайте квартиру в уже готовом доме, но тогда цена будет выше на 10-15% от первоначальной стоимости.
Покупатель вторички видит то, что он приобретает, но это не освобождает его от риска быть обманутым. Никто не гарантирует, что через год-два не объявится дальний родственник прежнего владельца и не предъявит свои права на квартиру. Чтобы избежать потери денег, обратитесь в компанию, которая гарантирует безопасность сделки. В случае, если квартиру всё-таки отсудят, вам вернут деньги.
Найти приличное вторичное жилье можно в любой части города. С новостройками сложнее: если хотите жить в конкретном районе, выбор будет сильно ограничен. Не исключено, что в нужной зоне и вовсе не окажется новых домов.
Как правило, многоквартирные дома строят в новых микрорайонах. Там возводят всю необходимую инфраструктуру: от магазинов у дома до современных детских садов и подземных парковок. Правда, первые несколько лет придется ждать окончания стройки инфраструктурных объектов и ездить в поликлинику на автобусе.
Приобретая квартиру в новостройке, вы выбираете этаж, расположение на лестничной площадке и даже вид из окон. В дополнение получаете просторный подъезд, противопожарные системы, грузовой и пассажирский лифты. Поэтому таскать велосипед на шестой этаж не придется. При покупке вторичного жилья вместе с квартирой вы берете всё, что есть.
Скорее всего, квартиру от собственника не придется серьезно ремонтировать: в большинстве случаев достаточно обновить обои, освежить потолок и заменить люстру. Если на ремонт нет ни сил ни денег, можно купить квартиру со сносным ремонтом и сразу заселиться.
С новостройками по-другому: все зависит от отделки, которую предлагает застройщик. Кто-то продает квартиры с обоями, полом и сантехникой — в такую можно заселиться сразу после получения ключей. Кто-то передает квартиры в чистовой или улучшенной черновой отделке — здесь ремонт обойдется дороже, чем в квартире от собственника, но дешевле, чем если бы вам передали бетонную коробку. Есть застройщики, которые вообще не парятся с отделкой — на ремонт квартиры, в которой нет ничего кроме стен, уйдет минимум полгода.
Соседи в новостройке — настоящая лотерея. До самого заселения вы не узнаете, кто живет за стенкой. Маловероятно, что соседи окажутся пьяницами или наркоманами: обычно первичку покупают за честно заработанные деньги, а не получают случайно по наследству. В случае с вторичной недвижимостью с соседями можно познакомиться еще до покупки.
У первички есть другая проблема — уровень шума от соседского ремонта. В обжитом доме услышать шум перфоратора в субботнее утро гораздо сложнее, а вот в новостройке на ближайшие несколько лет можно забыть о тишине по выходным.
Чтобы окончательно определиться, возьмите листок бумаги и две шариковые ручки — красную и синюю. В столбик выпишите критерии, на которые собираетесь опираться при выборе: цена, ипотечная ставка, риски, район, дом и подъезд, ремонт, соседи и что угодно еще, если это действительно важно. Приоритетный пункты обведите красным.
Рядом с каждым критерием поставьте плюс или минус: плюс, если выигрывает первичка; минус — если вторичка. Обратите внимание: в случае с рисками выиграет вариант, при котором их будет меньше.
Можно использовать галочки, сердечки, котиков и собачек — что угодно, лишь бы одно отличалось от другого. В итоге должно получиться что-то такое, но с минусами и плюсами вместо красных и зеленых яблок:
После того, как закончите с оценкой, подсчитайте количество плюсов и минусов. Знак, который стоит напротив важного, обведенного красным, критерия считается за два балла. Дальше объяснять не будем, вы и сами всё понимаете
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: КВАРТИРА НЕ НОВАЯ, ЗАТО ПЕРЕЕЗД ХОТЬ ЗАВТРА
Надо сказать, что вторичный рынок, то есть уже готовое и частенько достаточно старое жилье, сегодня по части ипотечных сделок уверенный лидер. Как говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ24 Георгий Тер- Аристокесянц , происходит это потому, что квартир на этом рынке гораздо больше.
— Когда человек ищет квартиру для ипотечной сделки, чаще ему попадаются подходящие предложения именно на вторичном рынке, потому что вариантов на нем больше, — рассказывает Тер-Аристокесянц. — В нашем портфеле сделок с уже готовым вторичным жильем сегодня около 70%.
Еще один плюс ипотеки на вторичном рынке это переезд, который может состоятся хоть на следующий день после заключения сделки. Это важно людям, которым необходимо жилье уже сейчас. Документы подписаны, деньги перечислены продавцу, и вуаля — собирайте вещички и перебирайтесь уже сейчас, если устраивает состояние жилища. Но этот плюс может обернуться и минусом — представления прежних жильцов квартиры о комфорте может, мягко говоря, отличаться от вашего, и ремонт все равно придется делать.
Если новую жизнь в новой квартире нужно начинать прямо завтра, будьте готовы быть поскромнее в своих запросах. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, цена квадратного метра в уже готовой и проверенной годами квартире всегда выше, чем в строящемся доме, примерно на 30%.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: ЖДАТЬ ДОЛЬШЕ, МЕТРОВ БОЛЬШЕ
Второй минус это ставки кредитования — на инвестиционный период, то есть до того момента, пока вы не оформили квартиру в собственность, банк повышает их, стараясь подстраховаться. Вдруг дом так и не достроят, кредит уже выдан, а клиент не имеет прав на квартиру? Поди потом взыскивай залог с застройщика-банкрота. После того, как квартира станет вашей по всем документам, процент по ипотеке снижается до обыкновенной для банка ставке.
— Обычно надбавка за инвестпериод составляет 1-1,5%, — говорит Георгий Тер-Аристокесянц. — Но в последнее время появляется много совместных проектов у банков и строительных компаний, и часто такая надбавка минимальна — 0,5-1%. Иногда ее не бывает вовсе, но в очень редких случаях.
К тому же планировки в старых обжитых домах не слишком разнообразны, а в новостройке можно выбрать то, что больше понравится, да и машину ставить проще на подземной или открытой парковке, которую обычно строят во всех новых комплексах, чем в тесном дворике старой пятиэтажки.
Еще один немаловажный момент — так называемое качество кредита, которое оценивает банк. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, ипотечные заемщики, которые покупают строящееся жилье, более надежные, аккуратнее выплачивают кредит и реже допускают просрочки. А значит, бнаки охотнее их кредитуют.
Надо заметить, что с помощью ипотеки покупают не только первичное жилье эконом-класса, но и элитные квартиры. Часто взять ипотеку в банке куда дешевле, чем вытащить деньги из бюджета собственной компании и потом брать кредиты для бизнеса, — ипотека все-таки дешевле.
На что обратить внимание, если вы решили брать квартиру в ипотеку
Первичное жилье:
— Необходимо проверить наличие разрешительных документов на строительство, документы, регламентирующие права застройщика на землю и квартиры, которые он продает. Если земля, на которой возводят дом, предназначена для индивидуального жилищного строительства или под приусадебное хозяйство, связываться с этим не стоит — с большой вероятностью дом просто-напросто снесут;
— Обратите внимание на фирму-застройщика. Достаточно известная компания, которая возвела уже немало удачных проектов (этим стоит отдельно поинтересоваться и узнать, какие проекты были построены раньше) наверняка удачно закончит строительство и вашего дома. Стоит поинтересоваться и финансовым состоянием застройщика и инвесторов;
Вторичное жилье:
— Тщательно проверьте документы на право собственности у продавца, чтобы после заключения сделки не возникло проблем с третьими лицами, предъявляющими права на недвижимость, незаконно выписанными оттуда родственниками;
— Желательно посмотреть квартиру без мебели, чтобы максимально объективно оценить будущее жилье. При покупке угловой квартиру необходимо тщательно осмотреть стены и углы на предмет их адекватного состояния и утепленности;
— Осмотрите прилегающую территорию — есть ли парковка, достаточно ли магазинов и социальной инфраструктуры вроде детских садов и школ.
КСТАТИ
К 2018 году ставки по ипотеке обещают на уровне 7%
За первые семь месяцев 2012 года было выдано в 1,6 раза больше ипотечных кредитов, чем за это же вемя годом раньше, такую статистику озвучивает Агентство по ипотечному жилищном кредитованию ( АИЖК ). С января по июль обьем ипотеки вырос до 516,9 млрд. рублей, уточняют в агентстве.
Что касается ставок, то в обозримом будущем нам обещают их существенное снижение. Как заявил глава АИЖК Александр Семеняка, к 2018 году проценты по ипотеке должны снизится до 7% годовых. Правда, случится это только в том случае, если Центробанк обеспечит уровень инфляции к тому же 2018 году 4,7%. Если при этом ЦБ будет предоставлять банковской системе деньги по ставке, сопоставимой с инфляцией, то можно говорить о 7% годовых по ипотечным кредитам, уточнил Александр Семеняка.